Komersial vs Kediaman: Hartanah Mana Lebih Ideal Untuk Pelaburan?

Hartanah dan pelaburan adalah sangat sinonim, dan ramai orang masih di dalam dilema untuk memilih hartanah jenis komersial atau pun kediaman.

Daripada segi jenis projek pula, rata-rata tidak menemui sebarang masalah kerana kita menyaksikan terdapat pelbagai hartanah baru dilancarkan hampir setiap bulan, sehingga 32,810 unit kediaman tidak terjual untuk suku pertama 2019 sahaja.

Baca : 8 Saham Pelaburan Hartanah Di Malaysia

Pokok pangkalnya, hartanah jenis komersial atau kediaman yang mampu menjanjikan pulangan pelaburan yang tinggi?

Untuk menjawab soalan ini, jom kita tengok perbandingan di antara kedua-dua jenis hartanah ini di atas kapasiti pelaburan hartanah.

Komersial vs Kediaman: Mana Lebih Ideal Untuk Pelaburan?

1. Pinjaman Atas Kapasiti Pelaburan

Untuk pinjaman kewangan bagi hartanah jenis komersial, terma dan syaratnya sedikit berbeza berbanding hartanah jenis kediaman.

Akan tetapi, ianya bergantung kepada bank mana yang anda mohon. Di antara perbezaannya dengan syarat pinjaman hartanah kediaman adalah:

(i) Margin pinjaman adalah 70% atau lebih rendah daripada 90% jika anda telah memiliki 2 pinjaman hartanah kediaman.

(ii) Jangka masa pembiayaan pinjaman adalah 25-30 tahun sahaja.

(iii) Bank tidak / sukar membiayai beberapa jenis hartanah komersial seperti kilang dan ruang runcit di dalam pusat membeli-belah.

2. Kos

Kos utiliti hartanah jenis kediaman adalah lebih rendah berbanding hartanah komersial. Misalannya, rumah kediaman menikmati tarif elektrik TNB pada harga RM0.218 setiap kWh berbanding hartanah komersial iaitu RM0.435 kWh untuk 200kWh pertama.

Hartanah kediaman turut menikmati cukai hartanah yang lebih rendah dan dikecualikan daripada GST.

Baca : Nak Beli Rumah Pertama, Fahamkan Kos-Kos Yang Kena Bayar

Ini berbeza dengan hartanah komersial yang kosnya adalah pada kadar 2 kali ganda lebih mahal. Selain daripada itu, caj perkhidmatan dan penyelenggaraan oleh Joint Management Body (JMB) dikenakan GST.

3. Penyewaan

Karakter penyewa hartanah kediaman dan penyewa hartanah komersial pada lazimnya adalah berbeza.

Penyewa hartanah kediaman sukakan rumah yang mempunyai kelengkapan asas seperti katil, perabot, meja makan dan sofa.

Manakala penyewa hartanah komersial sukakan unit yang kosong untuk mereka ubahsuai menjadi pejabat, showroom dan sebagainya mengikut citarasa mereka.

Baca : 4 Pesanan Ahyat Ishak Buat Pelabur Yang Ingin Menyewakan Rumah Kepada Pelajar

Daripada segi tempoh sewaan pula, hartanah komersial biasanya lebih lama berbanding kediaman dan penyewa selalunya kurang bermasalah dan bayaran sewaan bulanan adalah cantik.

Berbeza dengan penyewa jenis kediaman yang kerap meninggalkan rumah dengan bayaran sewa dan bil yang tertunggak, selain daripada mempunyai pelbagai kerenah yang akhirnya menyusahkan pemilik rumah tersebut.

4. Risiko Pulangan Modal dan Untung

Untuk hartanah jenis kediaman, risiko dalam pelaburan adalah lebih kepada lokasi hartanah tersebut dan sedikit sebanyak daripada jenis projek tersebut bagi unit apartment atau kondominium.

Baca : 5 Jenis Rumah Yang Rugi Jika Dibeli Tahun 2019

Hal ini berbeza dengan risiko bagi hartanah komersial, yang sangat dipengaruhi oleh keadaan ekonomi semasa.

Apabila berlaku kegawatan ekonomi, permintaan untuk pasaran komersial berkurangan dan ini secara automatik menjejaskan pulangan modal dan keuntungan kita.

Akan tetapi, perkara ini dapat dielakkan jika kita mempunyai unit hartanah komersial di kawasan bandar tumpuan atau kawasan yang telah matang.  

5. Keuntungan Hasil Sewa

Istilah lainnya adalah rental yield. Objektif utama artikel ini adalah untuk mengetahui jumlah perbezaan rental yield di antara kedua-dua jenis hartanah ini.

Secara kasarnya, hartanah komersial mampu mendatangkan rental yield yang lebih tinggi berbanding hartanah kediaman; kerana kadar sewaan unit komersial dipengaruhi oleh harga kaki per segi hartanah tersebut.

Baca : Miliki Hartanah Secara Tidak Langsung Dengan Melabur Ke REIT

Ini jelas sekali berbeza dengan hartanah jenis kediaman, yang bergantung kepada konsep asas ekonomi iaitu permintaan dan penawaran.

Akan tetapi, kos untuk memiliki hartanah kediaman adalah lebih rendah berbanding hartanah komersial walaupun di dalam tanah yang sama.

Manakala kos untuk memiliki hartanah komersial adalah lebih tinggi dan kos-kos keseluruhan yang tersembunyi juga menyebabkan harganya lebih mahal.

6. Takaful

Kita tidak diwajibkan membeli produk Takaful daripada bank apabila kita membeli hartanah tersebut secara tunai.

Akan tetapi, jika hartanah kediaman tersebut adalah jenis strata, kita perlu membayar polisi Takaful yang melindungi daripada kebakaran; kerana ianya merupakan sebahagian daripada syarat utama kebanyakan hartanah jenis strata pada hari ini.

Baca : Apa Perbezaan Takaful Rumah MRTT Dengan MLTT

Untuk hartanah komersial, kita dikehendaki memasang dan mempunyai sistem kebakaran dan pemercik kebakaran (sprinkler) sebagai perlindungan terhadap potensi kecelakaan.

Sebenarnya, agak sukar untuk mengatakan hartanah komersial adalah lebih baik berbanding hartanah kediaman untuk pelaburan hartanah dan sebaliknya.

Jawapan kepada soalan-soalan tersebut bergantung kepada strategi dan objektif kita dalam pelaburan hartanah.

Dan sekiranya kita inginkan Return On Investment (ROI) yang tinggi, maka boleh berkira-kira untuk melabur dalam pasaran hartanah komersial.

Sumber Rujukan:

  1. Loanstreet
  2. Propsocial
  3. Realcomercial
  4. EdgeProp
  5. The Star

Ditulis oleh Mehmed Aezhad, beliau merupakan seorang Digital Marketing Specialist yang berpengalaman luas dalam bidang pemasaran digital hartanah.

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Rehda: Peningkatan Kos Bahan Bina Jejas Harga Hartanah

PETALING JAYA, 14 Mac (Bernama) — Harga hartanah Malaysia dijangka terus naik secara ketara bagi separuh pertama 2024 berikutan peningkatan kos bahan binaan, kata Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan (Rehda).

Presiden Rehda Datuk Nk Tong ketika mengulas mengenai Tinjauan Industri Hartanah Rehda separuh kedua 2023 dan Unjuran Pasaran 2024 berkata harga bahan binaan terus meningkat selepas pemaju melaporkan lebih 10 peratus kenaikan tahunan dalam harga purata bagi pasir dan konkrit menjelang akhir Disember 2023. 

“Ini bermakna kos pembinaan dijangka menokok sebanyak purata 15 peratus pada separuh pertama 2024,” katanya dalam taklimat media hari ini.

Tong menjelaskan lagi, 91 peratus daripada responden kaji selidik berpendapat 2023 menyaksikan harga bahan binaan mula memuncak berbanding tahun-tahun sebelumnya.

“Akhirnya, kenaikan bahan binaan bermakna kos pembinaan akan menjadi mahal.

“Kami berharap isu ini akan dapat ditangani dengan berkesan dan semua pemain industri akan memainkan peranan mereka bagi memastikan rakyat Malaysia tidak terbeban dengan kenaikan itu,” katanya.

Sementara itu, Tong berkata peserta pasaran hartanah kekal neutral terhadap prospek perniagaan serta industri hartanah untuk separuh pertama 2024 tetapi lebih optimistik tentang pasaran pada separuh kedua 2024.

“Ini boleh difahami dengan mengambil kira cabaran industri tetapi keyakinan yang lebih tinggi untuk separuh kedua tahun ini menunjukkan bahawa responden dan pemaju pada umumnya masih yakin bahawa pasaran akan bertambah baik,” tambahnya lagi.

Tong ketika mengulas mengenai cadangan Akta Pembangunan Semula Bandar, menempelak dakwaan bahawa ianya akan membolehkan pemaju merampas tanah untuk mendapatkan keuntungan adalah sesuatu yang salah sama sekali.

Beliau berkata sebagai pemaju yang bertanggungjawab, ahli Rehda mempunyai banyak opsyen untuk memperoleh tanah pembangunan di tempat lain, yang boleh dibangunkan dengan mudah berbanding dengan membangunkan semula bangunan sedia ada.

“Bagaimanapun, sebagai inisiatif strategik, Rehda Malaysia memuji Kementerian Perumahan dan wawasan Kerajaan Tempatan, melalui Menteri, untuk terus meningkatkan fabrik perbandaran bagi memastikan mereka kekal berdaya saing dan menarik di seluruh dunia untuk manfaat rakyat.

“Kami sedang menunggu lebih banyak butiran khusus untuk akhirnya, melibatkan KPKT tetapi kami percaya mereka juga telah mengkaji dengan teliti model yang sama di rantau ini yang telah beroperasi dengan baik selama beberapa dekad,” katanya.

— BERNAMA