3 Cara Jana Pendapatan Dalam Sektor Hartanah

Terdapat banyak perbincangan berkaitan pelaburan hartanah dan menuju kebebasan kewangan. Kali ini, kita akan melihat bagaimana menjana wang dari sektor hartanah.

1. Flipping

Apakah ia? Flipping merujuk kepada pembelian dan penjualan secara cepat untuk menjana keuntungan. Flipping adalah beli pada harga rendah dan jual pada harga tinggi. Peraturan asas bagi pembeli hartanah yang akan dibina pada harga tertentu. Hartanah ini akan dijangka meningkat nilainya apabila proses pembinaan dimulakan dan menghampiri pembinaan sepenuhnya. Apabila pelabur menemui pembeli yang sanggup membayar jumlah yang diminta, dia akan menjual hartanah itu untuk mendapatkan keuntungan.

Pelabur mestilah bersedia menanggung kos permulaaan (Pinjaman perumahan, yuran perundangan , duti setem dan lain-lain lagi) dan kos tanggungan (Cukai tanah , cukai penilaian ) untuk membeli hartanah tersebut. Tambahan, pembeli akan dikenakan RPGT apabila menjual hartanah kurang dari 5 tahun.

2. Sewaan

Adult Malay Muslims couple discussing with a real estate agent for house purchase/ rental in a living hall. Real estate agent is using a tablet.

Sewaan adalah pinjaman sementara terhadap hartanah kepada penyewa sebagai tukaran tunai kepada pemilik. Dalam industri hartanah , pelabur selalu membeli hartanah di tempat tertentu yang strategik dan menyewakan ia untuk mendapatkan pendapatan pasif dan biasanya dalam bentuk wang sewaan dari penyewa. Satu contoh yang biasa adalah rumah yang diubahsuai menjadi asrama kepada pelajar di kawasan kolej dan universiti. Apabila perjanjian ditandatangani, bilik atau rumah akan disewakan dan bayaran bulanan akan dilaksanakan.

Biasanya, pemilik akan menanggung beberapa kos, terutamanya apabila unit tersebut adalah unity yang baru dibina. Pemilik perlu membayar kos permulaan termasuk kos tanggungan. Kos tanggungan termasuk pengubahsuaian, kos insurans dan cukai. Pemilik tidak akan dikenakan RPGT kerana mereka tidak menjual hartanah dalam masa 5 tahun. Walaubagaimanapun, pendapatan yang diterima akan dikenakan cukai pendapatan.

Penyewaan disifatkan sebagai pulangan dalam tempoh jangka masa panjang. Dianggarkan bahawa masa yang diperlukan untuk mendapat pulangan yang stabil adalah 5-7 tahun. Ia juga langkah yang baik bagi hartanah yang kurang mendapat sambutan untuk jualan.

3. Pengeluaran Tunai Melalui Pembiayaan Semula (Re-financing)

Taiwanese senior man sitting at table and calculating finances

Pengeluaran tunai ataupun pembiayaan semula merujuk kepada penstrukturan semula pinjaman (termasuk tarikh matang baru, kadar faedah dan bayaran bulanan). Sebelum terus membaca, ambil sedikit masa untuk memahami maksud sebenar pembiayaan semula dalam pasaran hartanah.

Pelabur menggunakan pengeluaran tunai untuk menjana pendapatan melalui sewaan dan mengembangkan portfolio hartanah mereka. Contoh berikut menunjukkan bagaimana ia berfungsi SELEPAS had 10 tahun pengeluaran tunai dilaksanakan.

Pelabur A membeli hartanah bernilai RM 500k menggunakan pinjaman berjumlah RM 450k (90%  margin pembiayaan) dari Bank X. Selepas 5 tahun, jumlah tunggakan pinjaman adalah RM 407K. Pinjaman diringkaskan kepada:

Jumlah Pinjaman Asal : RM 450K

Baki Pinjaman selepas 5 Tahun= RM 407K

Tempoh = 30 Tahun

Kadar Faedah = 4.0 %

Ansuran Bulanan = RM 2,148.37

Pada tahun ke 5 (tempoh pinjaman), hartanah bernilai RM 750K. Pelabur A bercadang untuk membiayai semula hartanah dengan Bank Y (dengan menganggap pinjaman baru akan menggunakan tempoh bayaran dan kadar faedah yang sama), maka Bank Y akan membayar pinjaman pelabur A dari Bank X berdasarkan syarat berikut:

Baki yang perlu dijelaskan= RM 407K

Tempoh = 30 tahun (4.0% faedah)

Ansuran Bulanan = RM 3,222.55

Jumlah Pengeluaran Tunai = [90% x 750K] – RM 407K = RM 268K

Tempoh = 10 tahun

Ansuran Bulanan = RM 1,279.47

Jumlah Pembiayaan Semula = [90% x 750K] = RM 675K

Jumlah Ansuran Bulanan = RM (3,222.55 + 1,279.47) = RM 4,502.02

Dengan hanya ‘menyimpan’ hartanah itu selama 5 tahun, pelabur A menambahkan portfolionya sebanyak RM250K. Dan dia telah membayar RM 43K dari pinjaman asal RM 450K, dia berhak untuk mengeluarkan tunai dan tambahan nilai kenaikan. Jumlah pengeluaran tunai adalah:

Jumlah Pengeluaran Tunai= (Nisbah Pembiayaan x Jumlah Kenaikan) + (Jumlah Pinjaman Asal – Baki Pinjaman  pada Tahun Z)

Pelabur biasanya menyewakan hartanah untuk menanggung ansuran bulanan sehinggalah dia berjaya menjual hartanah itu dengan keuntungan. Pada masa yang sama, nilai hartanah semakin meningkat=, pada masa tertentu dia boleh menjual hartanah itu dan dan masih mempunyai baki yang cukup untuk menyelesaikan semua pinjaman.

Sebagai tambahan, sekiranya pelabur tidak menggunakan tunai yang diperolehi, dia boleh melabur dengan membeli hartanah yang baru, yang akan menambah nilai portfolio hartanah. Pinjaman juga boleh distruktur semula walaupun pinjaman telah tamat.

Pembiayaan semula hartanah akan memanjangkan tempoh bayaran. Pastikan anda pasti dengan tujuan pembiayaan semula dan memiliki strategi yang kukuh untuk menjana pendapatan yang berterusan.

Kesimpulan

Terdapat 3 langkah untuk menjana pendapatan dari hartanah anda. Pelabur yang mahir akan menggunakan kaedah yang lebih sofistikated dan canggih. Pelaburan dalam hartanah adalah amat menarik tapi berhati-hati dalam keputusan tergesa-gesa berdasarkan pendapat tidak professional. Dengan percaturan ekonomi yang baik dan pengalaman serta ilmu, anda akan mendapati diri anda berada dipuncak untuk semua usaha.

Memiliki rekod CCRIS yang bersih sangat penting untuk kita semua. Kalau rekod CCRIS kita tak cantik, maka selepas ini susahlah untuk kita mendapatkan apa sahaja pinjaman daripada pihak bank.

  • Bagaimana pula dengan hutang kad kredit, bayar tepat pada masanya atau tidak?
  • Pernahkah anda terlibat dengan sebarang masalah undang-undang atau muflis?
  • Berapa pula Debt to service ratio (DSR) anda?

Dengan TechRevo, kini anda boleh dapatkan laporan kewangan dengan cepat dan mudah.

Bukan itu sahaja, semua pengiraan berkenaan dengan permohonan pinjaman akan dilakukan berdasarkan apa yang bank mahu.

Yang lagi bestnya, di penghujung laporan nanti ada pilihan bank dengan tawaran terbaik khusus untuk anda.

Dengan harga promosi RM14.90, anda akan dapat:

✅ Ketepatan 99% pengiraan DSR + kelayakan pinjaman perumahan
✅ Laporan CCRIS untuk 12 bulan
✅ Kes undang-undang, muflis

Dapatkan laporan TechRevo hari ini juga -> https://tinyurl.com/techrevo

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

PropertyGuru: Kediaman Bertanah Terus Menjadi Pilihan Utama, Namun Kesulitan Kewangan Telah Menjejaskan Permintaan Pembeli Pada Suku Lepas

PropertyGuru Malaysia mengumumkan bahawa Laporan Pasaran Hartanah Malaysia (MPMR) Q2 2022, dikuasakan oleh PropertyGuru DataSense, mencatatkan peningkatan 1.10% QoQ dan 3.64% YoY dalam Indeks Harga Jualan Hartanah Bertanah. Turut direkodkan adalah penurunan sebanyak 1.96% QoQ dalam Indeks Permintaan Jualan Hartanah Bertanah, walaupun mencatatkan peningkatan 5.21% YoY.

Trend dalam pasaran hartanah bertanah ini menunjukkan bahawa kediaman bertanah terus menjadi pilihan utama pembelian, walaupun buat masa ini bakal pembeli rumah terjejas oleh isu kemampuan dan kesulitan kewangan, sekali gus mengakibatkan permintaan yang lebih perlahan.

Shylendra Nathan, Pengurus Negara, Malaysia (PropertyGuru.com.my dan iProperty.com.my) berkongsi, “Walaupun kita perlahan-lahan melihat penambahbaikan dalam pasaran, sentimen pengguna masih terjejas oleh kesan berlarutan pasca COVID-19. Disebabkan kebimbangan terhadap peningkatan inflasi, bakal pembeli rumah lebih berhati-hati, mencari penstabilan semula dan jaminan pekerjaan yang lebih baik dalam iklim ekonomi semasa. Dengan kekurangan insentif kewangan untuk dimanfaatkan, pembeli mungkin teragak-agak untuk meneruskan rancangan pembelian mereka sehingga ekonomi stabil semula.”

Beliau menambah, “Sentimen pengguna dalam pasaran besar kemungkinan akan bertambah baik seiring dengan pemulihan ekonomi negara, yang kami harap dapat dilihat pada tahun ini. Sementara itu, kami dapati potensi untuk permintaan hartanah akan mula pulih pada suku akan datang, kerana rakyat Malaysia yang berkemampuan akan melihat hartanah sebagai lindung nilai terhadap inflasi. Dengan mengambil kira kelebihan nilai tanah, kenaikan harga hartanah bertanah menawarkan margin yang lebih besar untuk naiknilai modal dalam jangka panjang.”

Pasaran Perumahan Terus Berdepan Isu Jumlah Tinggi Unit Tidak Terjual

Menurut Tinjauan Kestabilan Kewangan 2H 2021 Bank Negara Malaysia (BNM), secara keseluruhannya terdapat penambahbaikan nyata dalam sektor ekonomi dan kewangan. Namun begitu, jumlah tinggi hartanah tidak terjual kekal sebagai isu utama bagi industri perumahan. Laporan menyatakan bahawa lebih 180,000 unit dalam pasaran perumahan masih tidak terjual, mencerminkan isu ketidakmampuan sedia ada yang diburukkan lagi oleh pandemik.

Ini konsisten dengan Indeks Bekalan MPMR, dengan trend peningkatan terus berlaku, memperoleh 0.31% QoQ dan 19.10% YoY pada Q1 2022 berdasarkan jumlah keseluruhan hartanah yang disenarai.

Dengan peningkatan inflasi global disebabkan pandemik, pertambahan semula permintaan akan menyebabkan kejejalan komoditi penting seperti bahan mentah, sekali gus mendorong kenaikan harga. Jumlah semasa unit rumah tidak terjual yang tinggi di Malaysia pula boleh menjadi peluang terakhir untuk membeli hartanah sebelum kemungkinan berlakunya kenaikan kos pembinaan.

Indeks Harga Sewa Hartanah Bertingkat Tinggi Meningkat Walaupun Persekitaran Ekonomi Tidak Stabil

Menurut Indeks Harga Jualan Hartanah Bertingkat Tinggi MPMR, harga untuk hartanah berstrata jatuh sebanyak 0.23% QoQ pada Q1 2022 dan hanya mencatatkan kenaikan 0.51% YoY dalam tempoh sama. Walau bagaimanapun, bekalan hartanah bertingkat tinggi terus meningkat sebanyak 3.25% QoQ dan 18.24% YoY. Ini menunjukkan ketidakpadanan harga dengan hasrat pembeli untuk faktor-faktor lain seperti lokasi, kemudahan dan kebolehcapaian.

Walau bagaimanapun, dari sudut sewaan, Indeks Harga Sewa Hartanah Bertingkat Tinggi naik sedikit sebanyak 0.91% QoQ dan meningkat sebanyak 0.20% YoY, manakala Indeks Permintaan Sewa Hartanah Bertingkat Tinggi mencatatkan peningkatan QoQ sebanyak 6.08% dan lonjakan 111.23% YoY pada suku lepas. Ini menunjukkan bahawa bakal pembeli rumah terutamanya mereka yang telah menangguhkan rancangan pembelian buat sementara waktu bagi menunggu penstabilan ekonomi telah mengubah keutamaan mereka kepada menyewa.

“Hasrat pembelian pengguna sedang terjejas buat masa ini, seperti yang dapat dilihat dengan peningkatan dalam Indeks Permintaan Sewa Hartanah Bertingkat Tinggi. Kami telah melihat corak permintaan yang stabil bagi golongan milenial yang menyatakan hasrat terhadap kondominium di lokasi strategik.  Bagaimanapun, kekurangan perolehan dan penanggungan bagi unit bertingkat tinggi ini, walaupun banyak yang tidak terjual, telah menunjukkan ketidakpadanan harga terhadap ‘selera’ semasa pembeli”, sambung Shylendra.

Walaupun terdapat petunjuk optimis yang pasaran akan bertambah baik dan pemulihan beransur-ansur dijangka berlaku pada separuh kedua tahun ini, pembeli rumah terus dihalang oleh ketidakmampuan, ketidakupayaan untuk mendapatkan pembiayaan, jaminan pekerjaan dan kestabilan ekonomi secara keseluruhan. Selain itu, dengan kenaikan Kadar Dasar Semalaman (OPR) baru-baru ini oleh Bank Negara Malaysia daripada 1.75% kepada 2%, faedah gadai janji pembeli dan pemilik rumah sedia ada dan masa hadapan akan terjejas, seterusnya melemahkan keyakinan pembelian.

“Disebabkan itu, kita berkemungkinan hanya akan melihat penambahbaikan sentimen pengguna seiring dengan pemulihan persekitaran ekonomi dan ketersediaan inisiatif kerajaan yang akan menghasilkan jaminan kewangan yang lebih baik dalam tempoh ini. Pendekatan “tunggu dan lihat” yang diambil pembeli diburukkan lagi oleh ketidakstabilan politik yang berterusan dan ketidaktentuan dasar ekonomi dan kesihatan, yang terus melembapkan pasaran. Sementara kita menunggu penambahbaikan terhadap faktor-faktor luaran ini, penjual perlu mengambil inisiatif untuk memberi insentif kepada pembeli dengan pakej menarik untuk merangsang pasaran”, kata beliau.

Baca juga :