Sub Topik
Terdapat banyak perbincangan berkaitan pelaburan hartanah dan menuju kebebasan kewangan. Kali ini, kita akan melihat bagaimana menjana wang dari sektor hartanah.
1. Flipping
Apakah ia? Flipping merujuk kepada pembelian dan penjualan secara cepat untuk menjana keuntungan. Flipping adalah beli pada harga rendah dan jual pada harga tinggi. Peraturan asas bagi pembeli hartanah yang akan dibina pada harga tertentu. Hartanah ini akan dijangka meningkat nilainya apabila proses pembinaan dimulakan dan menghampiri pembinaan sepenuhnya. Apabila pelabur menemui pembeli yang sanggup membayar jumlah yang diminta, dia akan menjual hartanah itu untuk mendapatkan keuntungan.
Pelabur mestilah bersedia menanggung kos permulaaan (Pinjaman perumahan, yuran perundangan , duti setem dan lain-lain lagi) dan kos tanggungan (Cukai tanah , cukai penilaian ) untuk membeli hartanah tersebut. Tambahan, pembeli akan dikenakan RPGT apabila menjual hartanah kurang dari 5 tahun.
2. Sewaan
Sewaan adalah pinjaman sementara terhadap hartanah kepada penyewa sebagai tukaran tunai kepada pemilik. Dalam industri hartanah , pelabur selalu membeli hartanah di tempat tertentu yang strategik dan menyewakan ia untuk mendapatkan pendapatan pasif dan biasanya dalam bentuk wang sewaan dari penyewa. Satu contoh yang biasa adalah rumah yang diubahsuai menjadi asrama kepada pelajar di kawasan kolej dan universiti. Apabila perjanjian ditandatangani, bilik atau rumah akan disewakan dan bayaran bulanan akan dilaksanakan.
Biasanya, pemilik akan menanggung beberapa kos, terutamanya apabila unit tersebut adalah unity yang baru dibina. Pemilik perlu membayar kos permulaan termasuk kos tanggungan. Kos tanggungan termasuk pengubahsuaian, kos insurans dan cukai. Pemilik tidak akan dikenakan RPGT kerana mereka tidak menjual hartanah dalam masa 5 tahun. Walaubagaimanapun, pendapatan yang diterima akan dikenakan cukai pendapatan.
Penyewaan disifatkan sebagai pulangan dalam tempoh jangka masa panjang. Dianggarkan bahawa masa yang diperlukan untuk mendapat pulangan yang stabil adalah 5-7 tahun. Ia juga langkah yang baik bagi hartanah yang kurang mendapat sambutan untuk jualan.
3. Pengeluaran Tunai Melalui Pembiayaan Semula (Re-financing)
Pengeluaran tunai ataupun pembiayaan semula merujuk kepada penstrukturan semula pinjaman (termasuk tarikh matang baru, kadar faedah dan bayaran bulanan). Sebelum terus membaca, ambil sedikit masa untuk memahami maksud sebenar pembiayaan semula dalam pasaran hartanah.
Pelabur menggunakan pengeluaran tunai untuk menjana pendapatan melalui sewaan dan mengembangkan portfolio hartanah mereka. Contoh berikut menunjukkan bagaimana ia berfungsi SELEPAS had 10 tahun pengeluaran tunai dilaksanakan.
Pelabur A membeli hartanah bernilai RM 500k menggunakan pinjaman berjumlah RM 450k (90% margin pembiayaan) dari Bank X. Selepas 5 tahun, jumlah tunggakan pinjaman adalah RM 407K. Pinjaman diringkaskan kepada:
Jumlah Pinjaman Asal : RM 450K
Baki Pinjaman selepas 5 Tahun= RM 407K
Tempoh = 30 Tahun
Kadar Faedah = 4.0 %
Ansuran Bulanan = RM 2,148.37
Pada tahun ke 5 (tempoh pinjaman), hartanah bernilai RM 750K. Pelabur A bercadang untuk membiayai semula hartanah dengan Bank Y (dengan menganggap pinjaman baru akan menggunakan tempoh bayaran dan kadar faedah yang sama), maka Bank Y akan membayar pinjaman pelabur A dari Bank X berdasarkan syarat berikut:
Baki yang perlu dijelaskan= RM 407K
Tempoh = 30 tahun (4.0% faedah)
Ansuran Bulanan = RM 3,222.55
Jumlah Pengeluaran Tunai = [90% x 750K] – RM 407K = RM 268K
Tempoh = 10 tahun
Ansuran Bulanan = RM 1,279.47
Jumlah Pembiayaan Semula = [90% x 750K] = RM 675K
Jumlah Ansuran Bulanan = RM (3,222.55 + 1,279.47) = RM 4,502.02
Dengan hanya ‘menyimpan’ hartanah itu selama 5 tahun, pelabur A menambahkan portfolionya sebanyak RM250K. Dan dia telah membayar RM 43K dari pinjaman asal RM 450K, dia berhak untuk mengeluarkan tunai dan tambahan nilai kenaikan. Jumlah pengeluaran tunai adalah:
Jumlah Pengeluaran Tunai= (Nisbah Pembiayaan x Jumlah Kenaikan) + (Jumlah Pinjaman Asal – Baki Pinjaman pada Tahun Z)
Pelabur biasanya menyewakan hartanah untuk menanggung ansuran bulanan sehinggalah dia berjaya menjual hartanah itu dengan keuntungan. Pada masa yang sama, nilai hartanah semakin meningkat=, pada masa tertentu dia boleh menjual hartanah itu dan dan masih mempunyai baki yang cukup untuk menyelesaikan semua pinjaman.
Sebagai tambahan, sekiranya pelabur tidak menggunakan tunai yang diperolehi, dia boleh melabur dengan membeli hartanah yang baru, yang akan menambah nilai portfolio hartanah. Pinjaman juga boleh distruktur semula walaupun pinjaman telah tamat.
Pembiayaan semula hartanah akan memanjangkan tempoh bayaran. Pastikan anda pasti dengan tujuan pembiayaan semula dan memiliki strategi yang kukuh untuk menjana pendapatan yang berterusan.
Kesimpulan
Terdapat 3 langkah untuk menjana pendapatan dari hartanah anda. Pelabur yang mahir akan menggunakan kaedah yang lebih sofistikated dan canggih. Pelaburan dalam hartanah adalah amat menarik tapi berhati-hati dalam keputusan tergesa-gesa berdasarkan pendapat tidak professional. Dengan percaturan ekonomi yang baik dan pengalaman serta ilmu, anda akan mendapati diri anda berada dipuncak untuk semua usaha.
Memiliki rekod CCRIS yang bersih sangat penting untuk kita semua. Kalau rekod CCRIS kita tak cantik, maka selepas ini susahlah untuk kita mendapatkan apa sahaja pinjaman daripada pihak bank.
- Bagaimana pula dengan hutang kad kredit, bayar tepat pada masanya atau tidak?
- Pernahkah anda terlibat dengan sebarang masalah undang-undang atau muflis?
- Berapa pula Debt to service ratio (DSR) anda?
Dengan TechRevo, kini anda boleh dapatkan laporan kewangan dengan cepat dan mudah.
Bukan itu sahaja, semua pengiraan berkenaan dengan permohonan pinjaman akan dilakukan berdasarkan apa yang bank mahu.
Yang lagi bestnya, di penghujung laporan nanti ada pilihan bank dengan tawaran terbaik khusus untuk anda.
Dengan harga promosi RM14.90, anda akan dapat:
✅ Ketepatan 99% pengiraan DSR + kelayakan pinjaman perumahan
✅ Laporan CCRIS untuk 12 bulan
✅ Kes undang-undang, muflis
Dapatkan laporan TechRevo hari ini juga -> https://tinyurl.com/techrevo
