Isu lambakan hartanah tidak terjual di Malaysia khususnya bandar-bandar utama seperti Johor Bahru, Kuala Lumpur dan Georgetown tidak menampakkan tanda akan berhenti dalam masa terdekat ini.
Perkara ini menjadi semakin parah apabila Bank Negara Malaysia (BNM) melaporkan setakat Jun 2019 yang lalu, hampir 80% pembeli rumah gagal mendapat pinjaman pembiayaan hartanah.
Selain daripada
rekod dan skor kredit yang lemah, harga rumah yang ingin dibeli adalah tiga
kali ganda atau lebih daripada nisbah pendapatan tahunan pembeli rumah itu
sendiri!
“Soalnya, mengapa mereka tidak membeli rumah mengikut
kelayakan mereka?”
Terdapat beberapa
negeri yang mencatatkan nisbah tahap kemampuan memiliki rumah menurun kerana
kediaman tersebut dinilai sebagai sangat tidak dapat dibiayai dan juga tidak
mampu dibiayai.
Jelas sekali isu
hartanah di Malaysia tidak terbatas kepada lambakan hartanah mewah tidak
terjual, bahkan juga kekurangan bekalan rumah mampu milik di setiap peringkat.
Berikut merupakan beberapa fakta dan rumusan yang terkumpul hasil daripada kajian dan tinjauan yang dilaksanakan REHDA berkenaan industri hartanah di Malaysia.
1. Pasaran Hartanah Kediaman Terus Berdepan Cabaran
Isu ‘mismatch’ dalam hartanah di mana
penawaran hartanah kediaman tidak menepati permintaan hartanah kediaman
dijangka akan berkurangan.
Pemaju dilihat
sudah ‘tersedar dari lamunan’ dan mula fokus untuk pembangunan hartanah
kediaman bagi kurungan harga RM500,000
ke bawah.
Akan tetapi,
cabarannya adalah lebih kepada harga dan jenis hartanah yang ditawarkan pemaju.
Berdasarkan data dari JPPH, harga median bagi hartanah jenis teres di Selangor
untuk Januari 2019 – Oktober 2019 adalah pada harga RM460,000.
Isu seterusnya
adalah bagaimana pemaju hartanah menyelesaikan isu lambakan hartanah yang
tinggi di pasaran.
Untuk rekod,
terdapat 478,258 unit bekalan baru
hartanah untuk hanya 449,050 isi rumah di Kuala Lumpur pada 2018.
2. Permintaan Yang Tinggi Terhadap Hartanah Kediaman
Semenjak awal penubuhan Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) pada tahun 1964 dan dipengerusikan Tuan Khaw Kai Boh, bekalan untuk rumah mampu milik atau kos rendah tidak pernah mencukupi hatta sehingga ke hari ini.
Bekalan yang terbatas menyebabkan permintaan untuk rumah mampu milik di bawah kedua-dua Kerajaan Persekutuan dan Kerajaan Negeri semakin meningkat.
Buktinya, kempen HOC yang dilancarkan pada Januari yang lalu telah berjaya menjual kira-kira 28,000 unit hartanah kediaman pelbagai jenis di seluruh Malaysia.
Ini merupakan satu rekod tertinggi semenjak tahun 2015 dan berjaya membantu pertumbuhan ekonomi Malaysia sebanyak 2.8% setakat November 2019 yang lalu.
3. Rumah Mampu Milik Kekal Menjadi Fokus Utama
Dengan kejayaan kempen Home Ownership Campaign (HOC) berjaya menjual hartanah dengan nilai melebihi RM13 bilion, RM10 bilion melebihi sasaran asal iaitu RM3 bilion; ini membuktikan permintaan bagi rumah mampu milik kekal tertinggi di kalangan rakyat Malaysia.
Apa yang lebih
mengejutkan adalah lebih 70% daripada
pinjaman yang diluluskan sepanjang tahun 2018 sehingga 2019 adalah dari
pembeli rumah pertama yang dengan harga rumah di bawah RM500,000.
Sayangnya, peruntukan untuk rumah mampu milik berdasarkan Belanjawan 2020 adalah sifar dan kerajaan hanya memperuntukkan 5,000 unit rumah mampu milik di Bandar Malaysia.
4. Rumah Mampu Milik Sebagai Pasaran Baru Pemaju Hartanah
Pemaju harus
melihat rumah mampu milik yang dibina Kerajaan Persekutuan dan Kerajaan Negeri
sebagai satu peluang dan ruang dalam pasaran untuk mereka tembusi.
Hal ini kerana,
pasaran untuk rumah mampu milik mewakili hampir 70% isi rumah di Malaysia, satu
jumlah yang amat besar.
Setakat Disember 2019, Perbadanan Kemajuan Negeri Selangor (PKNS) dan Tenaga Nasional Berhad (TNB) telah mengambil langkah proaktif dengan mengadakan jalinan kerjasama dalam membantu golongan B40 memiliki rumah sendiri menerusi menerusi Projek Baiti Jannati (PBJ) dan Projek Mesra Rakyat (PMR).
5. Hartanah Tidak Terjual Ambil Masa Untuk Pulih
24,738 unit hartanah tidak terjual pada tahun 2017 yang meningkat 30.6%
kepada 32,313 unit pada 2019 akan
mengambil masa yang lama untuk terjual memandangkan unjuran ini tidak pernah
berlaku sebelum ini.
Pemaju hartanah wajar fokus kepada pasaran kediaman mampu milik sementara menunggu industri hartanah pulih sebelum menyelesaikan isu hartanah tidak terjual ke satu fasa yang benar-benar pulih.
Kerajaan pula boleh
memainkan peranan dengan melaksanakan dasar atau kempen yang menggalakkan
pembelian hartanah seperti pengecualian cukai dan kempen Home Ownership
Campaign (HOC) yang terbukti berkesan.
Ada pembiayaan LPPSA pertama yang masih berjalan tetapi sudah terfikir nak beli rumah kedua?
Mulai 4 Oktober 2026, penjawat awam yang layak boleh memohon Pembiayaan Kedua LPPSA tanpa perlu menyelesaikan sepenuhnya Pembiayaan Pertama.
Pada masa yang sama, LPPSA turut menaikkan had kelayakan maksimum pembiayaan perumahan sehingga RM1 juta.
Namun, ini bukan bermaksud semua penjawat awam automatik boleh meminjam RM1 juta. Jumlah sebenar masih bergantung kepada pendapatan bersih, kelayakan pemohon, baki kelayakan pembiayaan serta syarat LPPSA yang berkuat kuasa.
Apa perubahan LPPSA 2026?
Menurut notis rasmi LPPSA bertarikh 25 September 2026, dua perubahan utama mula berkuat kuasa pada 4 Oktober 2026:
Pertama, had kelayakan maksimum pembiayaan perumahan LPPSA dinaikkan sehingga RM1 juta.
Kedua, pemohon boleh membuat permohonan Pembiayaan Kedua tanpa menyelesaikan Pembiayaan Pertama, tertakluk kepada baki kelayakan pembiayaan dan syarat yang ditetapkan.
Ini memberi lebih banyak fleksibiliti kepada penjawat awam yang masih mempunyai pembiayaan pertama tetapi mahu menggunakan baki kelayakan mereka untuk pembiayaan kedua.
Had pembiayaan LPPSA sehingga RM1 juta
LPPSA menetapkan jadual had kelayakan berdasarkan pendapatan bersih.
Pendapatan Bersih
Had Kelayakan Maksimum
Lebih RM10,000
RM1,000,000
RM10,000
RM950,000
RM9,500
RM930,000
RM9,000
RM900,000
RM8,500
RM880,000
RM8,000
RM850,000
RM7,500
RM830,000
RM7,000
RM800,000
RM6,500
RM780,000
RM6,000
RM730,000
RM5,500
RM670,000
RM5,000
RM610,000
RM4,500
RM550,000
RM4,000
RM480,000
RM3,500
RM430,000
RM3,000
RM350,000
Sehingga RM2,500
RM280,000
Jadual ini adalah berdasarkan FAQ rasmi LPPSA mengenai penambahbaikan 2026.
Nota penting: Had maksimum ini bukan bermaksud pemohon pasti menerima jumlah tersebut. Amaun yang diluluskan masih bergantung kepada kelayakan pemohon dan syarat pembiayaan yang berkuat kuasa.
Siapa yang layak menikmati had baharu?
LPPSA menyatakan jadual kelayakan baharu ini terpakai kepada kakitangan sektor awam yang layak memohon pembiayaan perumahan LPPSA, tertakluk kepada syarat dan kelayakan semasa.
Bagaimanapun, terdapat kumpulan tertentu yang tidak menggunakan jadual ini, antaranya:
Anggota Pentadbiran Persekutuan;
Anggota Pentadbiran Negeri dan Ahli Dewan Undangan Negeri; dan
Hakim Mahkamah Persekutuan, Mahkamah Rayuan dan Mahkamah Tinggi.
Golongan tersebut tertakluk kepada peruntukan atau keputusan berkaitan yang berasingan.
Apa maksud “Pembiayaan Kedua” sekarang?
Ini bahagian yang paling menarik.
Sebelum penambahbaikan ini, pemohon secara amnya perlu menyelesaikan Pembiayaan Pertama sebelum membuat Pembiayaan Kedua.
Mulai 4 Oktober 2026, syarat tersebut tidak lagi diperlukan.
LPPSA menyatakan pemohon boleh memohon Pembiayaan Kedua tanpa menyelesaikan Pembiayaan Pertama, tertakluk kepada penilaian kemampuan bayaran balik dan syarat kelayakan LPPSA.
Contohnya:
Ali membeli rumah pertama menggunakan LPPSA.
Pembiayaan pertama masih mempunyai baki.
Kemudian Ali mahu membeli rumah kedua.
Dengan peraturan baharu, Ali tidak perlu melangsaikan pembiayaan pertama terlebih dahulu semata-mata untuk memohon pembiayaan kedua.
Tetapi Ali masih perlu mempunyai baki kelayakan pembiayaan yang mencukupi dan memenuhi syarat LPPSA.
Apakah syarat Pembiayaan Kedua?
LPPSA menetapkan beberapa syarat utama.
Pemohon perlu:
1. Merupakan kakitangan sektor awam yang layak memohon pembiayaan perumahan LPPSA.
2. Potongan gaji bagi Pembiayaan Pertama telah dilaksanakan.
3. Tidak mempunyai tunggakan bayaran balik bagi Pembiayaan Pertama sedia ada.
Selain itu, permohonan tetap tertakluk kepada penilaian kemampuan bayaran balik dan syarat kelayakan LPPSA yang berkuat kuasa.
Berapa margin Pembiayaan Kedua?
Ini juga penting kerana margin pembiayaan bergantung kepada status Pembiayaan Pertama.
Jika Pembiayaan Pertama sudah selesai
Margin Pembiayaan Kedua adalah sehingga 100%.
Jika Pembiayaan Pertama masih belum selesai
Margin Pembiayaan Kedua adalah sehingga 90%.
Untuk Jenis 5 dan Jenis 7 bagi hartanah yang sama
LPPSA menetapkan margin sehingga 100% bagi:
Jenis 5 – Ambil Alih; dan
Jenis 7 – Ubah Suai,
bagi hartanah yang sama, tertakluk kepada syarat yang ditetapkan.
Contoh mudah Pembiayaan Kedua
Katakan seseorang masih mempunyai Pembiayaan Pertama LPPSA.
Kemudian dia mahu membeli rumah kedua berharga RM500,000.
Jika Pembiayaan Pertama masih belum diselesaikan, margin Pembiayaan Kedua adalah sehingga 90%.
Secara mudah:
RM500,000 × 90% = RM450,000
Jadi, secara teori, pembiayaan boleh mencapai sehingga RM450,000, manakala baki RM50,000 perlu ditanggung melalui sumber lain.
Tetapi angka sebenar masih tertakluk kepada baki kelayakan pembiayaan dan penilaian LPPSA.
Maksudnya, jangan terus anggap rumah RM500,000 akan mendapat pembiayaan RM450,000 kerana kelayakan sebenar setiap pemohon adalah berbeza.
Bagaimana LPPSA menentukan kelayakan?
LPPSA menggunakan kaedah pengiraan berdasarkan kemampuan bayaran balik.
Antara kriteria yang dinyatakan LPPSA ialah:
Ansuran bulanan tidak melebihi 60% daripada gaji pokok dan elaun tetap yang diambil kira;
Jumlah hutang tidak melebihi 80% daripada pendapatan bersih; dan
Gaji bersih sekurang-kurangnya 20% daripada pendapatan kasar.
Pendapatan bersih bagi tujuan pengiraan LPPSA pula merujuk kepada gaji pokok + elaun tetap yang diambil kira – potongan wajib.
Jadi, seseorang yang mempunyai gaji tinggi sekalipun tidak semestinya mendapat jumlah maksimum RM1 juta kerana pengiraan turut mengambil kira kemampuan bayaran balik.
Bagaimana pula kadar keuntungan?
Untuk pembiayaan hartanah sehingga RM1 juta, LPPSA memperkenalkan struktur kadar purata wajaran (blended rate).
Strukturnya:
Sehingga RM750,000 → 4.00% setahun
Bahagian melebihi RM750,000 sehingga RM1 juta → 4.50% setahun
Yang menariknya, pengiraan ini mengambil kira jumlah pembiayaan hartanah yang diluluskan bagi Pembiayaan Pertama dan Pembiayaan Kedua.
Contoh RM800,000
Bagi pembiayaan RM800,000:
RM750,000 pertama → 4.00%
Baki RM50,000 → 4.50%
Kadar purata wajaran yang terhasil ialah kira-kira 4.03% setahun.
RM1 juta bukan bermaksud boleh ambil RM1 juta untuk rumah kedua
Ini perkara yang ramai mungkin salah faham.
Had maksimum RM1 juta ialah had kelayakan maksimum, bukannya jumlah automatik yang boleh dipinjam.
Untuk Pembiayaan Kedua pula, LPPSA secara jelas menyatakan ia tertakluk kepada baki kelayakan pembiayaan.
Contohnya, jika seseorang mempunyai had kelayakan RM800,000 tetapi telah menggunakan RM600,000 bagi Pembiayaan Pertama, baki kelayakannya tidak bermaksud dia boleh terus mengambil RM800,000 lagi.
Sebaliknya, pengiraan baki kelayakan perlu dibuat berdasarkan ketetapan LPPSA.
Sebab itu LPPSA menyediakan kemudahan SmartKira untuk membuat semakan anggaran kelayakan mulai 4 Oktober 2026.
Boleh beli rumah kedua sebelum rumah pertama habis bayar?
Ya, mulai 4 Oktober 2026, boleh memohon.
Tetapi terdapat tiga perkara yang perlu diberi perhatian:
Pertama: Pembiayaan Pertama tidak perlu diselesaikan sepenuhnya.
Kedua: Pemohon perlu mempunyai baki kelayakan pembiayaan yang mencukupi.
Ketiga: Pemohon masih perlu memenuhi syarat kemampuan bayaran balik dan syarat LPPSA yang berkuat kuasa.
Jadi, kemudahan ini memberikan fleksibiliti, tetapi bukan “lesen” untuk mengambil hutang rumah tanpa mengambil kira kemampuan kewangan.
Semua jenis pembiayaan boleh digunakan?
Menurut FAQ LPPSA, semua jenis pembiayaan dibenarkan bagi Pembiayaan Kedua, tertakluk kepada syarat yang ditetapkan.
Namun, terdapat pengecualian tertentu.
Sebagai contoh, pelanggan yang sedang menikmati Pembiayaan Pertama Jenis 4 atau Jenis 5 bagi tanah dan belum memohon Jenis 6 untuk membina rumah, tidak dibenarkan memohon Pembiayaan Kedua bagi Jenis 4 atau Jenis 5 tanah tersebut.
LPPSA juga menjelaskan bahawa jika seseorang membeli tanah melalui Jenis 4 atau Jenis 5 dan kemudian memohon Jenis 6 untuk membina rumah di atas tanah tersebut, ia masih dianggap sebagai satu kelayakan pembiayaan, bukan Pembiayaan Kedua.
Bila boleh mula memohon?
Kemudahan baharu ini berkuat kuasa pada:
4 OKTOBER 2026
LPPSA menyatakan pelanggan boleh mengemukakan permohonan bagi kemudahan tersebut mulai tarikh berkenaan.
Bagi permohonan yang telah dikemukakan sebelum 4 Oktober 2026, LPPSA menyatakan ia akan diproses berdasarkan had kelayakan amaun pembiayaan hartanah yang berkuat kuasa pada tarikh permohonan diterima.
Kesimpulan
Penambahbaikan LPPSA 2026 membawa perubahan yang agak besar kepada penjawat awam.
Had kelayakan maksimum pembiayaan kini dinaikkan sehingga RM1 juta, manakala Pembiayaan Kedua boleh dipohon tanpa perlu menyelesaikan Pembiayaan Pertama terlebih dahulu.
Tetapi perkara paling penting untuk difahami ialah:
RM1 juta = had kelayakan maksimum, bukan jumlah automatik.
Dan:
Pembiayaan Kedua = boleh mohon walaupun pembiayaan pertama masih berjalan, tetapi tertakluk kepada baki kelayakan dan kemampuan bayaran balik.
Jadi, kalau memang bercadang membeli rumah kedua, langkah pertama bukan terus cari rumah RM1 juta.
Semak dahulu baki kelayakan LPPSA.
Kemudian barulah tengok harga rumah yang benar-benar mampu ditanggung.
Nota: Maklumat ini berdasarkan pengumuman dan FAQ rasmi LPPSA bertarikh 25 September 2026. Syarat dan pengiraan sebenar adalah tertakluk kepada pekeliling, garis panduan serta ketetapan LPPSA yang berkuat kuasa pada tarikh permohonan.
