5 Nasihat Untuk Anda Yang Nak Beli Rumah Waktu Market Tengah Down

Berita gembira buat rakyat Malaysia apabila Bank Negara Malaysia sekali lagi menurunkan Kadar Dasar Semalaman (OPR) sebanyak 50 mata asas menjadikan kadar OPR adalah pada angka 2.0% dengan kadar siling dan lantai baharu 2.25% dan 1.75% bermula 5 Mei 2020 yang lalu.

Menerusi portal Bank Negara Malaysia, punca penurunan OPR adalah gara-gara keadaan ekonomi domestik yang lemah ekoran pandemik yang memberi kesan besar kepada aktiviti ekonomi harian.

Antara yang paling teruk terkesan adalah bahagian pengeluaran dan perbelanjaan semasa rakyat Malaysia.

Dari sudut moratorium pula, Menteri Kewangan YB Tengku Dato’ Sri Zafrul Tengku Abdul Aziz pada 6 Mei 2020 yang lalu telah mengeluarkan kenyataan terbaru bahawa tiada caj tambahan atas bayaran ansuran perjanjian sewa beli.

Kenyataan ini terpakai kepada kedua-dua sistem pinjaman konvensional dan shariah. Ini mungkin kerana insiden Bank Negara Malaysia terlepas pandang berkenaan syarat moratorium sebelum ini yang mengundang kemarahan sebahagian besar rakyat Malaysia.

Buat pengetahuan anda, kebanyakan harga rumah pasaran undercon di beberapa kawasan di Malaysia khususnya di Lembah Klang, Perak, Melaka dan Johor telah mula mengalami penurunan sekurang-kurangnya 5% – 10% semenjak pandemik COVID-19 melanda negara.

Penurunan harga rumah di pasaran subsale telah menurun lebih awal dari itu apabila terdapat pemilik rumah yang terdesak dan menjual rumah tersebut 20%-30% di bawah harga pasaran.

Manakala pasaran lelong dilihat lebih dahsyat dari kedua-dua pasaran hartanah. Pemerhati hartanah menjangkakan pasaran lelong akan ‘hot’ selepas tempoh moratorium selesai.

Nampaknya, jangkaan pemerhati hartanah meleset sama sekali apabila Selangor Auction Property menerusi akaun Facebook mereka baru-baru ini mengiklankan beberapa unit hartanah dari projek ternama di seluruh Lembah Klang.

Ya, belum sempat tempoh PKP 4 ini selesai pada 12 Mei 2020, dah banyak rumah kena lelong gara-gara compress multiple submission loan.

Baca: Sisi Gelap Pelabur Hartanah Menggunakan Teknik ‘Multiple Submission’

Ok. Cukup sekadar itu.

Jadi, adalah keadaan semasa hari ini bakal menyebelahi anda yang ingin beli rumah saat pasaran sedang meleset?

Dan, benarkah pasaran sedang berada dalam fasa kemelesetan paling teruk?

Penulis berpendapat, pasaran belum benar – benar meleset atau ‘down’ lagi. Oktober 2020 bakal menjadi waktu bagi kita semua menyaksikan dengan mata kepala sendiri adakah pasaran benar-benar meleset atau menaik ekoran injeksi stimulasi ekonomi domestik oleh kerajaan.

Walau apapun, untuk anda yang tetap nak beli rumah waktu market sedang down kelak, fahamkan dulu 4 puncanya terlebih dahulu.

1. Harga Rumah Turun

Senario ini berlaku apabila wujud lambakan hartanah dan kurang pembeli. Kesannya, pemaju hartanah atau pemilik hartanah cenderung untuk menjual projek atau unit hartanah di bawah harga pasaran.

Trend harga rumah turun ini jika kita rujuk data dari Brickz.my, berlaku peningkatan dan penurunan yang dinamik.

  • Januari 2016 : RM493/kaki persegi
  • Januari 2017 : RM439/kaki persegi
  • Januari 2018 : RM447/kaki persegi
  • Januari 2020 : RM442/kaki persegi

2. Tawaran Harga

Semenjak tahun 2015, trend tawaran jualan harga rumah di bawah harga pasaran semakin meningkat naik. Dari sudut penjual, teknik ini memudahkan mereka menjual unit hartanah mereka lebih cepat kepada pembeli yang berminat lebih – lebih lagi untuk hartanah jenis high rise yang kita sedia maklum persaingannya sengit.

Dari sudut pembeli pula, mereka mempunyai peluang dan ruang untuk memiliki rumah sendiri sungguhpun dari pasaran subsale pada harga yang kadang kala rugi kalau ditolak!

Kesannya, harga rumah menurun ekoran tawaran harga oleh pemilik hartanah.

3. Pasaran Lelong

Sungguhpun 1/3 Bumiputera di Malaysia masih belum ‘masak’ dengan pasaran lelong, trend pembelian hartanah dari pasaran lelong kian meningkat naik semenjak tahun 2015 lagi dan benar-benar ‘masak’ pada tahun 2018!

Kenapa ini berlaku?

Kerana berlaku peningkatan kes Non-Performing Loan (NPL) ekoran tindakan segelintir pelabur hartanah yang menggunakan kaedah pemampatan pinjaman.

Kaedah ini adalah apabila seseorang memohon beberapa pinjaman rumah di berbagai bank, secara serentak.

Bila tak boleh bayar kerana tidak jelas dengan strategi pelaburan hartanah, maka dilelonglah rumah tersebut oleh pihak bank.

4. Rental Yield Menurun

Punca kenapa rental yield menurun adalah kerana berlaku persaingan yang sengit dalam kategori hartanah yang sama.

Contohnya, apabila anda memiliki hartanah kondominium di Mont Kiara, belum tentu anda boleh sewakan unit anda pada harga RM4,000. Ini kerana, terdapat pemilik hartanah yang sanggup menyewakan unit mereka pada harga RM2,000 asalkan 70% dari pinjaman dilindungi oleh penyewa.

Lain orang, lain permainannya.

Memandangkan anda kini sudah mula mendapat gambaran akan punca harga rumah turun, maka poin seterusnya yang akan dikongsikan adalah tips untuk anda yang beli rumah sewaktu pasaran sedang meleset.

Jom kita tengok 5 nasihat untuk anda yang nak beli rumah waktu market tengah down.

1. Kaji Selidik

Adalah sangat penting untuk anda melakukan kajian selidik sebelum ‘terbeli’ hartanah yang salah.

Antara kajian selidik yang anda perlu lakukan adalah analisis kawasan yang merangkumi demografik, kualitatif, kuantitatif dan booster hartanah.

Selepas itu, lakukan analisis persaingan yang melibatkan tawaran sedia ada, tawaran mendatang dan kategori hartanah.

Akhir sekali adalah analisis pembangunan dengan menyenaraikan kelebihan dan kekurangan lokasi, kelebihan projek dan risiko projek tersebut.

2. Semak Kewangan & Tawaran Pinjaman

Tak kisah samada anda membuat semakan online atau secara walk -in ke bank untuk melihat tawaran pinjaman dari 18 bank, anda wajib mempunyai profil kewangan yang sedap mata memandang dan tidak corot di mata pihak bank.

Baca: Rakyat Malaysia Kini Boleh Dapatkan Laporan Kelayakan Pinjaman Perumahan Melalui Loancare

Semak kestabilan kewangan anda dengan menyemak rekod CCRIS, CTOS anda.

Baca: eCCRIS – Laporan Kredit di Hujung Jari

3. Pencarian Hartanah Ideal

Bahagian ini bermula dengan pasaran hartanah yang anda inginkan. Satu benda yang anda perlu tahu adalah entry cost untuk pasaran undercon adalah lebih rendah dan mudah berbanding pasaran subsale dan lelong.

Manakala pasaran lelong memerlukan anda mempunyai tahap kesabaran yang tinggi dan tunai yang banyak. Akan tetapi, pasaran lelong adalah tempat di mana anda mampu untung di atas kertas berpuluh ribu sebelum menjualnya semula.

4. Rundingan Diplomatik

Jika anda berminat untuk mendapatkan hartanah dari pasaran subsale, anda wajib mempunyai skill rundingan yang baik. Hal ini kerana, rumah yang telah didiami untuk tempoh masa yang lama tidak mudah untuk dijual begitu sahaja.

Anda boleh berunding supaya pemilik hartanah tidak merasa rugi melepaskan rumah tersebut kepada anda.

Rundingan juga perlu sekiranya anda ingin membayar 10% deposit daripada harga rumah kepada pemilik hartanah secara ansuran dan sebagainya.

5. Kaveat

Bahagian ini ramai yang terlepas pandang. Dek terburu-buru untuk menjadi kaya dengan pelaburan hartanah, sampai terlupa untuk semak sebarang kaveat yang ada pada geran hartanah tersebut.

Sungguhpun kaveat boleh dialih mengikut beberapa prosedur, prosesnya memakan masa yang lama dan memerlukan anda mengeluarkan kos.

Jadi, semak dengan baik sekiranya terdapat kaveat pada geran hartanah tersebut. Jika ada, jangan terus batal rumah tersebut. Sebaliknya semak dahulu tarikh kaveat tersebut terbatal.

Buat anda yang memang telah menanti lama keadaan pasaran hartanah berada pada paras yang rendah, gunakan kelebihan ini sebaik mungkin kerana tempoh ini tidak datang selalu dan hanya berlaku setiap 20 tahun sekali sahaja.

Tips untuk anda yang tidak tahu nak beli hartanah jenis apa, anda boleh mulakan dengan kediaman jenis high-rise kerana ianya lebih mudah untuk dibeli.

Duit sahaja tidak mencukupi, pastikan anda penuhkan ilmu dan lakukan kajian. Rajin-rajin bertanya kepada orang yang lebih berpengalaman agar anda tidak tersilap!

Sumber Rujukan:

Nak Tahu Rahsia Beli Rumah Lelong?

Kita selalu dengar beli rumah lelong ni best sebab dapat beli pada harga jauh lebih murah daripada harga pasaran, tapi bagaimana caranya? Apa langkah-langkahnya? Bagaimana nak bermula?

Jom belajar daripada Tuan Shafie Bustan yang juga dikenali sebagai Pie2020. Beliau beli rumah lelong pertama sejak tahun 2007 lagi.

Beliau akan kongsikan:

  • Macam mana nak pilih RUMAH LELONG TERBAIK dan MENGUNTUNGKAN?
  • Kat mana nak tengok senarai beribu-ribu LISTING RUMAH LELONG lelong supaya senang nak pilih?
  • Macamana cara STEP BY STEP untuk buat BIDAAN rumah lelong?
  • Macamana cara nak ELAKKAN KESILAPAN dan RISIKO semasa membeli rumah lelong?
  • Macamana cara nak BELI DAN BIDA RUMAH LELONG secara online – E-BIDDING je?….. dan banyak lagi.

Bukan itu saja, beliau kongsikan juga mengenai real case study dan step-by-step mudahnya beli rumah lelong.

Dapatkan 3-in-1 Kombo eBook Rumah Lelong hari ini!

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Cara Jual Rumah Di Mana Pemiliknya Telah Meninggal Dunia

Proses jual rumah pemilik yang meninggal dunia biasanya akan menimbulkan masalah bagi individu yang tidak berpengalaman. Ini kerana prosedurnya agak rumit sekiranya kita tak cara yang betul.

Masalah ini bakal berlarutan sehingga akhirnya proses jual rumah tersebut tertangguh begitu sahaja. Dalam perkongsian kali ini, jom kita tengok cara untuk jual rumah apabila pemiliknya meninggal dunia.

Dapatkan Perintah Mahkamah Untuk Mentadbir Dan Menjual Rumah Tersebut

Sekiranya pemilik rumah telah meninggal dunia, kita kena dapatkan perintah mahkamah untuk mentadbir dan menjual hartanah tersebut.

Untuk harta tidak alih seperti tanah dan rumah, ia terbahagi kepada dua bahagian. Nilai kurang daripada RM2 juta dan nilai yang melebihi RM2 juta.

Harta Tidak Alih Yang Kurang Daripada RM2 Juta

Bagi nilai harta tak alih kurang daripada RM2 juta, pemindahan hak milik boleh dilakukan di Pejabat Tanah di bahagian Pusaka Kecil. Untuk pengetahuan anda, kosnya tidak begitu tinggi.

Untuk membuat semakan, anda boleh menghubungi pejabat tanah daerah atau negeri di mana terletaknya hartanah atau rumah tersebut.

Harta Tidak Alih Yang Melebihi Daripada RM2 Juta

Bagi nilai harta tidak alih yang melebihi RM2 juta, pentadbiran dan penjualan tersebut haruslah dilakukan di Mahkamah Tinggi. Kosnya boleh dikatakan agak tinggi namun bersesuaian dengan nilai hartanah tersebut.

Setelah mengenalpasti jenis harta tersebut, ambil tahu pula dokumen penting yang diperlukan dalam menguruskan proses jual rumah tersebut. Dengan info yang tepat, urusan ini pasti akan berjalan dengan mudah dan lancar.

Ada dua dokumen yang diperlukan dalam urusan mentadbir dan menjual rumah pemilik yang meninggal dunia iaitu:

1. Surat Dari Pentadbir dan Surat Wakil Kuasa

Dalam urusan penjualan rumah milik individu yang telah meninggal dunia, dokumen yang diperlukan adalah BORANG F yang merupakan Surat Dari Pentadbir.  Surat ini merupakan surat kuasa untuk menjual rumah atau harta tanah yang pemiliknya telah meninggal dunia.

Jadi, pastikan segala maklumat yang diisi adalah tepat agar tidak mengalami sebarang masalah yang tidak diingini. Jika tidak, anda terpaksa mengambil sedikit masa untuk memperbetulkannya, maka proses akan tertangguh.

Pastikan juga penama yang diberi kuasa dalam surat dari pentadbir tersebut bersetuju untuk menjual rumah tersebut, seterusnya Surat Wakil Kuasa akan diperolehi dalam masa1 hingga 2 tahun.

Tanpa surat ini, rumah tersebut belum layak untuk dijual.

2. Borang MOS dan Surat LOA

Borang MOS (Memorandum of Sales) atau ATP (Agreement to Purchase) perlu ditandatangani bersama dengan pembeli baru beserta dengan duit deposit.

Selepas itu, barulah ianya akan diproses bagi memenuhi syarat rumah tersebut boleh dijual kepada pembeli dengan memohon Surat LOA (Letter of Administration).

Namun perlu diketahui bahawa kes ini akan memakan masa lebih sedikit sekiranya ia melibatkan prosiding tuntutan insurans hartanah.

Kesimpulannya, proses penjualan rumah pemilik yang meninggal dunia boleh memakan masa sehingga bertahun-tahun lamanya jika mengalami sebarang masalah yang melibatkan waris yang lain.

Oleh itu, dalam melakukan proses penjualan rumah pemilik yang meninggal dunia ini, haruslah anda mendapat persetujuan sebulat suara daripada waris-waris arwah terlebih dahulu.

Sumber Rujukan:

This image has an empty alt attribute; its file name is faizu-ridzuan-webinar-6.6.2021-700x394.jpg

Pada tahun 2020, waktu PKP pertama, Tuan Faizul Ridzuan telah membuat 6 ramalan yang satu persatu menjadi kenyataan.

1. PKP mustahil hanya 2 minggu, akan berakhir pada bulan Jun 2020

2. Kita berada dalam recession yang paling teruk dalam sejarah moden Malaysia – Disahkan selepas beberapa minggu oleh World Bank

3. Interest bakal jatuh banyak akibat recession. Hari ni interest rate kita adalah pada kadar terendah dalam masa 50 tahun.

4. Bull run bagi saham dalam jangka masa 12-24 bulan sehingga boleh buat pulangan lebih daripada 100%. 2 bulan lepas ramalan saya, volume bursa naik pecah rekod 

5. Transaksi hartanah tahun 2020 akan jadi tahun paling teruk sejak tahun 2000, dan kita akan sampai market bottom. Sila nantikan data NAPIC yang akan keluar lagi beberapa minggu.

6. Property bull run akan tiba dalam masa 5 tahun

Terlepas nak hadiri webinar percuma Tuan Faizul Ridzuan minggu-minggu yang lalu? Jom kita sertai webinar seterusnya yang akan diadakan pada hari Ahad, 1 Ogos 2021, jam 9 malam.

Daftar sekarang di -> Webinar Faizul Ridzuan

Majalah Labur