Sub Topik
Berita gembira buat rakyat Malaysia apabila Bank Negara Malaysia sekali lagi menurunkan Kadar Dasar Semalaman (OPR) sebanyak 50 mata asas menjadikan kadar OPR adalah pada angka 2.0% dengan kadar siling dan lantai baharu 2.25% dan 1.75% bermula 5 Mei 2020 yang lalu.
Menerusi portal Bank Negara Malaysia, punca penurunan OPR adalah gara-gara keadaan ekonomi domestik yang lemah ekoran pandemik yang memberi kesan besar kepada aktiviti ekonomi harian.
Antara yang paling teruk terkesan adalah bahagian pengeluaran dan perbelanjaan semasa rakyat Malaysia.
Dari sudut moratorium pula, Menteri Kewangan YB Tengku Dato’ Sri Zafrul Tengku Abdul Aziz pada 6 Mei 2020 yang lalu telah mengeluarkan kenyataan terbaru bahawa tiada caj tambahan atas bayaran ansuran perjanjian sewa beli.
Kenyataan ini terpakai kepada kedua-dua sistem pinjaman konvensional dan shariah. Ini mungkin kerana insiden Bank Negara Malaysia terlepas pandang berkenaan syarat moratorium sebelum ini yang mengundang kemarahan sebahagian besar rakyat Malaysia.
Buat pengetahuan anda, kebanyakan harga rumah pasaran undercon di beberapa kawasan di Malaysia khususnya di Lembah Klang, Perak, Melaka dan Johor telah mula mengalami penurunan sekurang-kurangnya 5% – 10% semenjak pandemik COVID-19 melanda negara.
Penurunan harga rumah di pasaran subsale telah menurun lebih awal dari itu apabila terdapat pemilik rumah yang terdesak dan menjual rumah tersebut 20%-30% di bawah harga pasaran.
Manakala pasaran lelong dilihat lebih dahsyat dari kedua-dua pasaran hartanah. Pemerhati hartanah menjangkakan pasaran lelong akan ‘hot’ selepas tempoh moratorium selesai.
Nampaknya, jangkaan pemerhati hartanah meleset sama sekali apabila Selangor Auction Property menerusi akaun Facebook mereka baru-baru ini mengiklankan beberapa unit hartanah dari projek ternama di seluruh Lembah Klang.
Ya, belum sempat tempoh PKP 4 ini selesai pada 12 Mei 2020, dah banyak rumah kena lelong gara-gara compress multiple submission loan.
Baca: Sisi Gelap Pelabur Hartanah Menggunakan Teknik ‘Multiple Submission’
Ok. Cukup sekadar itu.
Jadi, adalah keadaan semasa hari ini bakal menyebelahi anda yang ingin beli rumah saat pasaran sedang meleset?
Dan, benarkah pasaran sedang berada dalam fasa kemelesetan paling teruk?
Penulis berpendapat, pasaran belum benar – benar meleset atau ‘down’ lagi. Oktober 2020 bakal menjadi waktu bagi kita semua menyaksikan dengan mata kepala sendiri adakah pasaran benar-benar meleset atau menaik ekoran injeksi stimulasi ekonomi domestik oleh kerajaan.
Walau apapun, untuk anda yang tetap nak beli rumah waktu market sedang down kelak, fahamkan dulu 4 puncanya terlebih dahulu.
1. Harga Rumah Turun
Senario ini berlaku apabila wujud lambakan hartanah dan kurang pembeli. Kesannya, pemaju hartanah atau pemilik hartanah cenderung untuk menjual projek atau unit hartanah di bawah harga pasaran.
Trend harga rumah turun ini jika kita rujuk data dari Brickz.my, berlaku peningkatan dan penurunan yang dinamik.
- Januari 2016 : RM493/kaki persegi
- Januari 2017 : RM439/kaki persegi
- Januari 2018 : RM447/kaki persegi
- Januari 2020 : RM442/kaki persegi
2. Tawaran Harga
Semenjak tahun 2015, trend tawaran jualan harga rumah di bawah harga pasaran semakin meningkat naik. Dari sudut penjual, teknik ini memudahkan mereka menjual unit hartanah mereka lebih cepat kepada pembeli yang berminat lebih – lebih lagi untuk hartanah jenis high rise yang kita sedia maklum persaingannya sengit.
Dari sudut pembeli pula, mereka mempunyai peluang dan ruang untuk memiliki rumah sendiri sungguhpun dari pasaran subsale pada harga yang kadang kala rugi kalau ditolak!
Kesannya, harga rumah menurun ekoran tawaran harga oleh pemilik hartanah.
3. Pasaran Lelong
Sungguhpun 1/3 Bumiputera di Malaysia masih belum ‘masak’ dengan pasaran lelong, trend pembelian hartanah dari pasaran lelong kian meningkat naik semenjak tahun 2015 lagi dan benar-benar ‘masak’ pada tahun 2018!
Kenapa ini berlaku?
Kerana berlaku peningkatan kes Non-Performing Loan (NPL) ekoran tindakan segelintir pelabur hartanah yang menggunakan kaedah pemampatan pinjaman.
Kaedah ini adalah apabila seseorang memohon beberapa pinjaman rumah di berbagai bank, secara serentak.
Bila tak boleh bayar kerana tidak jelas dengan strategi pelaburan hartanah, maka dilelonglah rumah tersebut oleh pihak bank.
4. Rental Yield Menurun
Punca kenapa rental yield menurun adalah kerana berlaku persaingan yang sengit dalam kategori hartanah yang sama.
Contohnya, apabila anda memiliki hartanah kondominium di Mont Kiara, belum tentu anda boleh sewakan unit anda pada harga RM4,000. Ini kerana, terdapat pemilik hartanah yang sanggup menyewakan unit mereka pada harga RM2,000 asalkan 70% dari pinjaman dilindungi oleh penyewa.
Lain orang, lain permainannya.
Memandangkan anda kini sudah mula mendapat gambaran akan punca harga rumah turun, maka poin seterusnya yang akan dikongsikan adalah tips untuk anda yang beli rumah sewaktu pasaran sedang meleset.
Jom kita tengok 5 nasihat untuk anda yang nak beli rumah waktu market tengah down.
1. Kaji Selidik
Adalah sangat penting untuk anda melakukan kajian selidik sebelum ‘terbeli’ hartanah yang salah.
Antara kajian selidik yang anda perlu lakukan adalah analisis kawasan yang merangkumi demografik, kualitatif, kuantitatif dan booster hartanah.
Selepas itu, lakukan analisis persaingan yang melibatkan tawaran sedia ada, tawaran mendatang dan kategori hartanah.
Akhir sekali adalah analisis pembangunan dengan menyenaraikan kelebihan dan kekurangan lokasi, kelebihan projek dan risiko projek tersebut.
2. Semak Kewangan & Tawaran Pinjaman
Tak kisah samada anda membuat semakan online atau secara walk -in ke bank untuk melihat tawaran pinjaman dari 18 bank, anda wajib mempunyai profil kewangan yang sedap mata memandang dan tidak corot di mata pihak bank.
Baca: Rakyat Malaysia Kini Boleh Dapatkan Laporan Kelayakan Pinjaman Perumahan Melalui Loancare
Semak kestabilan kewangan anda dengan menyemak rekod CCRIS, CTOS anda.
Baca: eCCRIS – Laporan Kredit di Hujung Jari
3. Pencarian Hartanah Ideal
Bahagian ini bermula dengan pasaran hartanah yang anda inginkan. Satu benda yang anda perlu tahu adalah entry cost untuk pasaran undercon adalah lebih rendah dan mudah berbanding pasaran subsale dan lelong.
Manakala pasaran lelong memerlukan anda mempunyai tahap kesabaran yang tinggi dan tunai yang banyak. Akan tetapi, pasaran lelong adalah tempat di mana anda mampu untung di atas kertas berpuluh ribu sebelum menjualnya semula.
4. Rundingan Diplomatik
Jika anda berminat untuk mendapatkan hartanah dari pasaran subsale, anda wajib mempunyai skill rundingan yang baik. Hal ini kerana, rumah yang telah didiami untuk tempoh masa yang lama tidak mudah untuk dijual begitu sahaja.
Anda boleh berunding supaya pemilik hartanah tidak merasa rugi melepaskan rumah tersebut kepada anda.
Rundingan juga perlu sekiranya anda ingin membayar 10% deposit daripada harga rumah kepada pemilik hartanah secara ansuran dan sebagainya.
5. Kaveat
Bahagian ini ramai yang terlepas pandang. Dek terburu-buru untuk menjadi kaya dengan pelaburan hartanah, sampai terlupa untuk semak sebarang kaveat yang ada pada geran hartanah tersebut.
Sungguhpun kaveat boleh dialih mengikut beberapa prosedur, prosesnya memakan masa yang lama dan memerlukan anda mengeluarkan kos.
Jadi, semak dengan baik sekiranya terdapat kaveat pada geran hartanah tersebut. Jika ada, jangan terus batal rumah tersebut. Sebaliknya semak dahulu tarikh kaveat tersebut terbatal.
Buat anda yang memang telah menanti lama keadaan pasaran hartanah berada pada paras yang rendah, gunakan kelebihan ini sebaik mungkin kerana tempoh ini tidak datang selalu dan hanya berlaku setiap 20 tahun sekali sahaja.
Tips untuk anda yang tidak tahu nak beli hartanah jenis apa, anda boleh mulakan dengan kediaman jenis high-rise kerana ianya lebih mudah untuk dibeli.
Duit sahaja tidak mencukupi, pastikan anda penuhkan ilmu dan lakukan kajian. Rajin-rajin bertanya kepada orang yang lebih berpengalaman agar anda tidak tersilap!
Sumber Rujukan:
Nak Tahu Rahsia Beli Rumah Lelong?
Kita selalu dengar beli rumah lelong ni best sebab dapat beli pada harga jauh lebih murah daripada harga pasaran, tapi bagaimana caranya? Apa langkah-langkahnya? Bagaimana nak bermula?
Jom belajar daripada Tuan Shafie Bustan yang juga dikenali sebagai Pie2020. Beliau beli rumah lelong pertama sejak tahun 2007 lagi.
Beliau akan kongsikan:
- Macam mana nak pilih RUMAH LELONG TERBAIK dan MENGUNTUNGKAN?
- Kat mana nak tengok senarai beribu-ribu LISTING RUMAH LELONG lelong supaya senang nak pilih?
- Macamana cara STEP BY STEP untuk buat BIDAAN rumah lelong?
- Macamana cara nak ELAKKAN KESILAPAN dan RISIKO semasa membeli rumah lelong?
- Macamana cara nak BELI DAN BIDA RUMAH LELONG secara online – E-BIDDING je?….. dan banyak lagi.
Bukan itu saja, beliau kongsikan juga mengenai real case study dan step-by-step mudahnya beli rumah lelong.
Dapatkan 3-in-1 Kombo eBook Rumah Lelong hari ini!
