Hartanah

5 Nasihat Untuk Anda Yang Nak Beli Rumah Waktu Market Tengah Down

Berita gembira buat rakyat Malaysia apabila Bank Negara Malaysia sekali lagi menurunkan Kadar Dasar Semalaman (OPR) sebanyak 50 mata asas menjadikan kadar OPR adalah pada angka 2.0% dengan kadar siling dan lantai baharu 2.25% dan 1.75% bermula 5 Mei 2020 yang lalu.

Menerusi portal Bank Negara Malaysia, punca penurunan OPR adalah gara-gara keadaan ekonomi domestik yang lemah ekoran pandemik yang memberi kesan besar kepada aktiviti ekonomi harian.

Antara yang paling teruk terkesan adalah bahagian pengeluaran dan perbelanjaan semasa rakyat Malaysia.

Dari sudut moratorium pula, Menteri Kewangan YB Tengku Dato’ Sri Zafrul Tengku Abdul Aziz pada 6 Mei 2020 yang lalu telah mengeluarkan kenyataan terbaru bahawa tiada caj tambahan atas bayaran ansuran perjanjian sewa beli.

Kenyataan ini terpakai kepada kedua-dua sistem pinjaman konvensional dan shariah. Ini mungkin kerana insiden Bank Negara Malaysia terlepas pandang berkenaan syarat moratorium sebelum ini yang mengundang kemarahan sebahagian besar rakyat Malaysia.

Buat pengetahuan anda, kebanyakan harga rumah pasaran undercon di beberapa kawasan di Malaysia khususnya di Lembah Klang, Perak, Melaka dan Johor telah mula mengalami penurunan sekurang-kurangnya 5% – 10% semenjak pandemik COVID-19 melanda negara.

Penurunan harga rumah di pasaran subsale telah menurun lebih awal dari itu apabila terdapat pemilik rumah yang terdesak dan menjual rumah tersebut 20%-30% di bawah harga pasaran.

Manakala pasaran lelong dilihat lebih dahsyat dari kedua-dua pasaran hartanah. Pemerhati hartanah menjangkakan pasaran lelong akan ‘hot’ selepas tempoh moratorium selesai.

Nampaknya, jangkaan pemerhati hartanah meleset sama sekali apabila Selangor Auction Property menerusi akaun Facebook mereka baru-baru ini mengiklankan beberapa unit hartanah dari projek ternama di seluruh Lembah Klang.

Ya, belum sempat tempoh PKP 4 ini selesai pada 12 Mei 2020, dah banyak rumah kena lelong gara-gara compress multiple submission loan.

Baca: Sisi Gelap Pelabur Hartanah Menggunakan Teknik ‘Multiple Submission’

Ok. Cukup sekadar itu.

Jadi, adalah keadaan semasa hari ini bakal menyebelahi anda yang ingin beli rumah saat pasaran sedang meleset?

Dan, benarkah pasaran sedang berada dalam fasa kemelesetan paling teruk?

Penulis berpendapat, pasaran belum benar – benar meleset atau ‘down’ lagi. Oktober 2020 bakal menjadi waktu bagi kita semua menyaksikan dengan mata kepala sendiri adakah pasaran benar-benar meleset atau menaik ekoran injeksi stimulasi ekonomi domestik oleh kerajaan.

Walau apapun, untuk anda yang tetap nak beli rumah waktu market sedang down kelak, fahamkan dulu 4 puncanya terlebih dahulu.

1. Harga Rumah Turun

Senario ini berlaku apabila wujud lambakan hartanah dan kurang pembeli. Kesannya, pemaju hartanah atau pemilik hartanah cenderung untuk menjual projek atau unit hartanah di bawah harga pasaran.

Trend harga rumah turun ini jika kita rujuk data dari Brickz.my, berlaku peningkatan dan penurunan yang dinamik.

  • Januari 2016 : RM493/kaki persegi
  • Januari 2017 : RM439/kaki persegi
  • Januari 2018 : RM447/kaki persegi
  • Januari 2020 : RM442/kaki persegi

2. Tawaran Harga

Semenjak tahun 2015, trend tawaran jualan harga rumah di bawah harga pasaran semakin meningkat naik. Dari sudut penjual, teknik ini memudahkan mereka menjual unit hartanah mereka lebih cepat kepada pembeli yang berminat lebih – lebih lagi untuk hartanah jenis high rise yang kita sedia maklum persaingannya sengit.

Dari sudut pembeli pula, mereka mempunyai peluang dan ruang untuk memiliki rumah sendiri sungguhpun dari pasaran subsale pada harga yang kadang kala rugi kalau ditolak!

Kesannya, harga rumah menurun ekoran tawaran harga oleh pemilik hartanah.

3. Pasaran Lelong

Sungguhpun 1/3 Bumiputera di Malaysia masih belum ‘masak’ dengan pasaran lelong, trend pembelian hartanah dari pasaran lelong kian meningkat naik semenjak tahun 2015 lagi dan benar-benar ‘masak’ pada tahun 2018!

Kenapa ini berlaku?

Kerana berlaku peningkatan kes Non-Performing Loan (NPL) ekoran tindakan segelintir pelabur hartanah yang menggunakan kaedah pemampatan pinjaman.

Kaedah ini adalah apabila seseorang memohon beberapa pinjaman rumah di berbagai bank, secara serentak.

Bila tak boleh bayar kerana tidak jelas dengan strategi pelaburan hartanah, maka dilelonglah rumah tersebut oleh pihak bank.

4. Rental Yield Menurun

Punca kenapa rental yield menurun adalah kerana berlaku persaingan yang sengit dalam kategori hartanah yang sama.

Contohnya, apabila anda memiliki hartanah kondominium di Mont Kiara, belum tentu anda boleh sewakan unit anda pada harga RM4,000. Ini kerana, terdapat pemilik hartanah yang sanggup menyewakan unit mereka pada harga RM2,000 asalkan 70% dari pinjaman dilindungi oleh penyewa.

Lain orang, lain permainannya.

Memandangkan anda kini sudah mula mendapat gambaran akan punca harga rumah turun, maka poin seterusnya yang akan dikongsikan adalah tips untuk anda yang beli rumah sewaktu pasaran sedang meleset.

Jom kita tengok 5 nasihat untuk anda yang nak beli rumah waktu market tengah down.

1. Kaji Selidik

Adalah sangat penting untuk anda melakukan kajian selidik sebelum ‘terbeli’ hartanah yang salah.

Antara kajian selidik yang anda perlu lakukan adalah analisis kawasan yang merangkumi demografik, kualitatif, kuantitatif dan booster hartanah.

Selepas itu, lakukan analisis persaingan yang melibatkan tawaran sedia ada, tawaran mendatang dan kategori hartanah.

Akhir sekali adalah analisis pembangunan dengan menyenaraikan kelebihan dan kekurangan lokasi, kelebihan projek dan risiko projek tersebut.

2. Semak Kewangan & Tawaran Pinjaman

Tak kisah samada anda membuat semakan online atau secara walk -in ke bank untuk melihat tawaran pinjaman dari 18 bank, anda wajib mempunyai profil kewangan yang sedap mata memandang dan tidak corot di mata pihak bank.

Baca: Rakyat Malaysia Kini Boleh Dapatkan Laporan Kelayakan Pinjaman Perumahan Melalui Loancare

Semak kestabilan kewangan anda dengan menyemak rekod CCRIS, CTOS anda.

Baca: eCCRIS – Laporan Kredit di Hujung Jari

3. Pencarian Hartanah Ideal

Bahagian ini bermula dengan pasaran hartanah yang anda inginkan. Satu benda yang anda perlu tahu adalah entry cost untuk pasaran undercon adalah lebih rendah dan mudah berbanding pasaran subsale dan lelong.

Manakala pasaran lelong memerlukan anda mempunyai tahap kesabaran yang tinggi dan tunai yang banyak. Akan tetapi, pasaran lelong adalah tempat di mana anda mampu untung di atas kertas berpuluh ribu sebelum menjualnya semula.

4. Rundingan Diplomatik

Jika anda berminat untuk mendapatkan hartanah dari pasaran subsale, anda wajib mempunyai skill rundingan yang baik. Hal ini kerana, rumah yang telah didiami untuk tempoh masa yang lama tidak mudah untuk dijual begitu sahaja.

Anda boleh berunding supaya pemilik hartanah tidak merasa rugi melepaskan rumah tersebut kepada anda.

Rundingan juga perlu sekiranya anda ingin membayar 10% deposit daripada harga rumah kepada pemilik hartanah secara ansuran dan sebagainya.

5. Kaveat

Bahagian ini ramai yang terlepas pandang. Dek terburu-buru untuk menjadi kaya dengan pelaburan hartanah, sampai terlupa untuk semak sebarang kaveat yang ada pada geran hartanah tersebut.

Sungguhpun kaveat boleh dialih mengikut beberapa prosedur, prosesnya memakan masa yang lama dan memerlukan anda mengeluarkan kos.

Jadi, semak dengan baik sekiranya terdapat kaveat pada geran hartanah tersebut. Jika ada, jangan terus batal rumah tersebut. Sebaliknya semak dahulu tarikh kaveat tersebut terbatal.

Buat anda yang memang telah menanti lama keadaan pasaran hartanah berada pada paras yang rendah, gunakan kelebihan ini sebaik mungkin kerana tempoh ini tidak datang selalu dan hanya berlaku setiap 20 tahun sekali sahaja.

Tips untuk anda yang tidak tahu nak beli hartanah jenis apa, anda boleh mulakan dengan kediaman jenis high-rise kerana ianya lebih mudah untuk dibeli.

Duit sahaja tidak mencukupi, pastikan anda penuhkan ilmu dan lakukan kajian. Rajin-rajin bertanya kepada orang yang lebih berpengalaman agar anda tidak tersilap!

Sumber Rujukan:

Nak Tahu Rahsia Beli Rumah Lelong?

Kita selalu dengar beli rumah lelong ni best sebab dapat beli pada harga jauh lebih murah daripada harga pasaran, tapi bagaimana caranya? Apa langkah-langkahnya? Bagaimana nak bermula?

Jom belajar daripada Tuan Shafie Bustan yang juga dikenali sebagai Pie2020. Beliau beli rumah lelong pertama sejak tahun 2007 lagi.

Beliau akan kongsikan:

  • Macam mana nak pilih RUMAH LELONG TERBAIK dan MENGUNTUNGKAN?
  • Kat mana nak tengok senarai beribu-ribu LISTING RUMAH LELONG lelong supaya senang nak pilih?
  • Macamana cara STEP BY STEP untuk buat BIDAAN rumah lelong?
  • Macamana cara nak ELAKKAN KESILAPAN dan RISIKO semasa membeli rumah lelong?
  • Macamana cara nak BELI DAN BIDA RUMAH LELONG secara online – E-BIDDING je?….. dan banyak lagi.

Bukan itu saja, beliau kongsikan juga mengenai real case study dan step-by-step mudahnya beli rumah lelong.

Dapatkan 3-in-1 Kombo eBook Rumah Lelong hari ini!

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Dilema mahu membeli atau menyewa rumah

Memiliki rumah sejak sekian lama dianggap sebagai simbol kestabilan dan kejayaan hidup bagi rakyat Malaysia.

Tidak hairanlah ramai golongan muda merasakan mereka perlu membeli rumah secepat mungkin yang memaksa mereka menanggung komitmen pinjaman perumahan selama 30 hingga 40 tahun.

Namun, dalam cabaran kos sara hidup yang semakin meningkat, harga rumah yang terus berada di luar kemampuan sebahagian besar pembeli muda serta corak pekerjaan yang semakin dinamik, tiba masanya kita menilai semula maksud sebenar ‘seseorang itu ada rumah’.

Pada asasnya, rumah adalah tempat berteduh dan menyediakan keperluan asas untuk kediaman. Yang mustahak adalah ‘jaminan tempat kediaman dan kepentingan untuk mendiami’ yang lazimnya adalah melalui pemilikan tetapi boleh juga melalui penyewaan.

Bagi ramai golongan muda, terutamanya di peringkat awal kehidupan, menyewa boleh menjadi pilihan yang lebih praktikal dan fleksibel.

Ia membolehkan mereka mampu untuk menetap berhampiran tempat kerja, mengurus kewangan dengan lebih baik dan mengelakkan beban hutang jangka panjang sebelum benar-benar bersedia untuk membeli rumah sendiri.

Perubahan cara berfikir ini secara perlahan-lahan membuka ruang kepada perkembangan pasaran sewaan di Malaysia, termasuk kemunculan konsep ‘co-living’ atau kediaman bersama di dalam sebuah komuniti transit, serta juga konsep Rent-to-Own (RTO) atau Sewa-untuk-Beli.

Walaupun segmen ini masih kecil berbanding pasaran sewaan konvensional, ia semakin mendapat perhatian khususnya dalam kalangan generasi muda.

Konsep ‘co-living’ menawarkan bilik atau unit yang lengkap dengan perabot, tempoh sewaan yang lebih fleksibel serta kemudahan bersama yang diuruskan secara profesional.

Ia juga mengurangkan kos kemasukan (barrier of entry) kerana penyewa tidak perlu mengeluarkan perbelanjaan besar untuk membeli perabot atau menanggung pelbagai kos utiliti secara berasingan.

Bagi golongan belia dan profesional muda, pekerja kontrak serta mereka yang sering berpindah lokasi pekerjaan, ‘co-living’ menyediakan pilihan perumahan yang lebih mudah dan praktikal tanpa perlu membuat komitmen membeli rumah ketika pendapatan mereka, khususnya pendapatan boleh guna mereka masih sedang dibina dan deperkukuhi.

Namun begitu, terdapat beberapa cabaran yang perlu diatasi sekiranya pasaran sewaan ingin berkembang menjadi satu cabang penting dalam ekosistem perumahan negara.

Cabaran pertama ialah persepsi masyarakat. Budaya pemilikan rumah masih sangat kuat dan menyewa sering dianggap sebagai pilihan sementara atau petanda seseorang mencapai kestabilan kewangan.

Persepsi ini ada benarnya, tetapi ia juga mewujudkan tekanan sosial yang menyebabkan ramai membeli rumah lebih awal daripada kemampuan sebenar mereka ataupun menyebabkan kerakusan pasaran yang sehingga mengakibatkan tekanan mental dan emosi.

Hakikatnya, keperluan perumahan setiap individu berbeza mengikut peringkat kehidupan. Ada yang memerlukan fleksibiliti untuk berpindah mengikut kerjaya, manakala ada yang lebih selesa menangguhkan pembelian rumah sehingga kedudukan kewangan mereka lebih kukuh.

Oleh itu, menyewa tidak sepatutnya sewenang-wenangnya dilihat sebagai pilihan yang kurang baik sehingga dilihat sebagai stigma berbanding pemilikan rumah.

Cabaran kedua ialah pasaran sewaan negara yang masih belum matang dan terpasung. Sebahagian besar pasaran masih dikuasai oleh pemilik individu dengan standard pengurusan, syarat penyewaan dan kualiti penyelenggaraan yang berbeza-beza.

Keadaan ini menyebabkan pengalaman menyewa tidak seragam dan kadangkala menimbulkan ketidakpastian kepada penyewa dan juga pemilik rumah.

Cabaran ketiga pula ialah kekurangan rangka kerja perundangan yang menyeluruh untuk mengawal selia sektor sewaan kediaman.

Pelaksanaan dan penggubalan sebuah akta, seperti Akta Penyewaan Kediaman (RTA) yang satu ketika dahulu diusulkan tetapi tertangguh, perlu disegerakan bagi mewujudkan pasaran sewaan yang lebih teratur dan telus.

Sebuah akta yang khusus untuk regulasi pasaran penyewaan sektor kediaman ini berpotensi untuk menyediakan perlindungan yang lebih jelas kepada penyewa dan juga pemilik, memperkukuhkan mekanisme penyelesaian pertikaian serta meningkatkan keyakinan pelabur dan pengendali profesional dalam sektor perumahan sewaan.

Bagi akta sedemikian, keutamaan harus diberikan kepada pendekatan yang mesra penyewa, mesra pemilik dan mesra pelabur yang mengimbangi secara saksama kepentingan-kepentingan setiap pemegangtaruh untuk melahirkan satu persekitaran pasaran yang menang-menang.

Tumpuan juga harus diberikan untuk memperhalusi dan mengukuhkan konsep RTO atau Sewa-untuk-Beli sebagai salah satu langkah penyelesaian menang-menang.

Dalam jangka panjang, pembangunan pasaran sewaan yang lebih tersusun akan memberikan lebih banyak pilihan kepada rakyat.

Persediaan dan ketersediaan bakal pembeli rumah adalah berbeza-beza di dalam persekitaran yang mencabar dewasa ini di samping tekanan sosial berkenaan kemampuan dan pemilikan rumah idaman.

Walaupun apapun keadaannya, yang pasti adalah setiap individu dan isi rumah seharusnya mempunyai akses dan jaminan tempat kediaman yang selesa, mempunyai akses kepada kemudahan, selamat dan mampu dibayar mengikut keperluan serta kedudukan kewangan masing-masing.

Dalam hal ini, memperkukuhkan pasaran sewaan melalui konsep seperti RTO dan ‘co-living’ serta pemerkasaan rangka kerja perundangan berpotensi untuk melengkapkan ekosistem perumahan negara dengan menyediakan pilihan yang lebih pelbagai dan inklusif untuk rakyat Malaysia.

Penulis ialah Pengarah Kanan, Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons

— Berita Harian