Hartanah

Adakah Projek Rumah Mampu Milik BMF Sesuai Untuk B40?

Image by LEEROY Agency from Pixabay

Baru – baru ini, industri hartanah tempatan gempar dengan satu pengumuman pelancaran perumahan mampu milik untuk B40 oleh Better Malaysia Foundation (BMF).

Buat pengetahuan pembaca sekalian, BMF merupakan sebuah yayasan yang telah dijenamakan daripada Vincent Tan Foundation yang dimiliki oleh Tan Sri Vincent Tan Chee Yioun.

Baca : 2 Cadangan BMF Untuk Membolehkan Golongan B40 Beli Rumah

Dilahirkan pada tahun 1952, ahli perniagaan dan pelabur yang berasal dari Batu Pahat, Johor ini mempunyai kekayaan dianggarkan bernilai RM3.1 bilion dan tersenarai sebagai orang ke-23 paling kaya di Malaysia pada tahun 2020.

Baca : Kenali 4 Keluarga Malaysia Yang Berjaya Membina Legasi Kekayaan

Beliau memiliki pelbagai jenis perniagaan merangkumi telekomunikasi, kedai runcit, hartanah dan juga kelab bola sepak Eropah!

Dalam masa 24 jam daripada pengumumuman CEO Berjaya Corporation Berhad, Jalil Rasheed, timbul pelbagai reaksi positif dan negatif di kalangan rakyat Malaysia yang prihatin dengan atmosfera terkini industri hartanah.

Isu ini menarik perhatian ramai kerana isu penawaran rumah mampu milik untuk rakyat Malaysia sebenarnya tidak pernah cukup semenjak tahun 1960-an lagi!

Baca : Sejarah Polisi Rumah Mampu Milik Di Malaysia

Terlalu banyak inisiatif dan projek pembangunan yang dilancarkan Kerajaan dengan kerjasama pemaju hartanah swasta, tetapi isu rumah mampu milik masih tidak mencukupi.

Soalnya, adalah projek perumahan mampu milik untuk B40 oleh Better Malaysia Foundation (BMF) ini benar – benar fokus untuk meningkatkan pemilikan hartanah di kalangan B40?

Jom kita kaji 6 poin utama daripada projek ini.

  • Lokasi
  • Kos Utiliti
  • Pelaburan
  • Pembiayaan
  • Sifat Hartanah
  • Akses Pengangkutan Awam

Jom kita tengok enam poin ini untuk menjawab soalan adakah projek rumah mampu milik BMF sesuai untuk golongan B40.

1. Lokasi

Sebenarnya, agak sukar untuk pemaju hartanah membina rumah mampu milik di lokasi tumpuan atau primer gara – gara tanah di Lembah Klang sejak sekian lama mempunyai isu ‘scarcity’.

Untuk membina kediaman mampu milik di lokasi komersial utama seperti Cyberjaya, Damansara dan Bangsar South juga sebenarnya satu tindakan yang merugikan.

Ini kerana harga tanah di kawasan bandar lebih – lebih dari status pegangan bebas (freehold) adalah jauh lebih mahal berbanding pegangan pajakan (leasehold).

Baca : Antara Freehold & Leasehold (Pegangan Bebas vs Pegangan Pajakan)

Solusinya?

Berkemungkinan besar projek rumah mampu milik dengan harga RM120,000 – RM300,000 ini akan dibina di lokasi pinggir bandar dengan jenis pegangan pajakan (leasehold) kerana harga tanah yang lebih murah.

2. Kos Penyelenggaraan

Bercakap soal kos penyelenggaraan di projek perumahan mampu milik golongan B40 sebenarnya agak menyedihkan.

Hal ini kerana, sebahagian besar penduduk tidak membayar kos penyelenggaraan tepat pada masanya dan ada juga yang langsung tidak membayar.

Ini menyebabkan kebanyakan PPR bukan sahaja di Lembah Klang, bahkan di negeri – negeri lain di Malaysia menghadapi masalah sistem perpaipan, saliran dan lif yang kerap tidak berfungsi.

Masalah ini diselesaikan dengan begitu baik dalam projek perumahan mampu milik BMF apabila kos penyelenggaraan telah dimasukkan sekali selama 10 tahun.

3. Pelaburan

Mungkin agak janggal buat golongan B40 untuk bercakap soal pelaburan hartanah lebih – lebih lagi pada hartanah yang mereka duduki.

Akan tetapi, memandangkan projek ini bukanlah projek subsidi Kerajaan dan merupakan inisiatif swasta, golongan B40 boleh mengambil langkah proaktif dengan membuat pelaburan hartanah.

Strategi ini dibincangkan oleh Radzi Tajuddin, selaku CEO Hi Home yang menyarankan konsep ‘dual-key’ sebagai solusinya.

Baca : Pelaburan Menarik Dengan Rumah Dual-Key?

Konsep dual-key membolehkan pemilik kediaman menghuni kediaman tersebut sambil menyewa separuh dari kediaman tersebut dengan memberikan kunci kepada penyewa.

Sedikit kos renovasi perlu dikeluarkan oleh pemilik kediaman untuk menjadikan konsep dual key ini berjaya.

4. Pembiayaan

Untuk membayar RM899 selama 60 tahun atau 720 bulan untuk sebuah rumah yang pada asalnya hadir dengan tanda harga RM300,000 sebenarnya bukanlah tindakan yang bijak.

Kerana ‘paying principal’ rumah itu secara kumulatif adalah RM347,280 dan bayaran balik rumah berharga RM300,000 itu sebenarnya adalah RM647,280!

Baca : Bagaimana Sistem Pembiayaan Hartanah Berfungsi?

Tempoh pembiayaan adalah terlalu lama dengan kadar faedah yang tinggi boleh menyebabkan 3 generasi anda terikat dengan hutang kerana tiada deposit yang diperlukan untuk membeli unit kediaman ini.

5. Sifat Hartanah

Keluasan kediaman yang ditawarkan adalah :-

  • 450 kps dengan harga RM120,000
  • 600 kps dengan harga RM160,000
  • 750 kps dengan harga RM200,000
  • 900 kps dengan harga RM240,000
  • 900 kps (Kuala Lumpur) dengan harga RM300,000

Baca : Dengan Modal RM300,000, Berapa Luas Rumah Anda Boleh Dapat Di Malaysia?

Apa yang menarik adalah, setiap kediaman didatangkan dengan konsep fully furnished bertujuan mengoptimumkan ruang dalaman kediaman agar sesuai dan selesai didiami.

6. Pengangkutan Awam

Setakat artikel ini ditulis, tiada data berkenaan jejaran pengangkutan awam seperti KTM, LRT dan MRT yang bakal melalui projek rumah mampu milik ini dalam radius 1KM.

Pengangkutan awam merupakan salah satu elemen penting dalam pembangunan hartanah dan merupakan faktor yang mempengaruhi nilai hartanah itu.

Golongan B40 dilihat merupakan golongan yang paling memerlukan akses pengangkutan awam untuk bergerak dari satu tempat ke tempat lain.

Baca : 36 Lokasi Dijangka Alami Kenaikan Harga Hartanah Bermula Julai 2021

Bukan semua individu yang lahir dari golongan B40 mampu memiliki kenderaan peribadi dan dengan adanya pengangkutan awam dalam radius 1KM dari projek ini, mampu mengurangkan bebanan perbelanjaan pengangkutan mereka.

Projek perumahan mampu milik dari BMF ini belum menemui natijahnya dan terlalu banyak fakta yang perlu disalurkan kepada umum.

Seperkara lagi adalah, BMF sebenarnya harus menyemak semula tawaran harga rumah mampu milik mereka kerana saranan Bank Negara Malaysia  meletakkan, harga rumah mampu milik di Malaysia untuk golongan M40 adalah RM282,000.

Jika harga maksimum ‘rumah mampu milik’ untuk golongan B40 yang ditawarkan BMF adalah RM240,000 – RM300,000, itu sudah dikira rumah untuk M40.

Sumber Rujukan:

Pada tahun 2020, waktu PKP pertama, Tuan Faizul Ridzuan telah membuat 6 ramalan yang satu persatu menjadi kenyataan.

1. PKP mustahil hanya 2 minggu, akan berakhir pada bulan Jun 2020

2. Kita berada dalam recession yang paling teruk dalam sejarah moden Malaysia – Disahkan selepas beberapa minggu oleh World Bank

3. Interest bakal jatuh banyak akibat recession. Hari ni interest rate kita adalah pada kadar terendah dalam masa 50 tahun.

4. Bull run bagi saham dalam jangka masa 12-24 bulan sehingga boleh buat pulangan lebih daripada 100%. 2 bulan lepas ramalan saya, volume bursa naik pecah rekod 

5. Transaksi hartanah tahun 2020 akan jadi tahun paling teruk sejak tahun 2000, dan kita akan sampai market bottom. Sila nantikan data NAPIC yang akan keluar lagi beberapa minggu.

6. Property bull run akan tiba dalam masa 5 tahun

Terlepas nak hadiri webinar percuma Tuan Faizul Ridzuan minggu-minggu yang lalu? Jom kita sertai webinar seterusnya yang akan diadakan pada hari Ahad, 9 Mei 2021, jam 930 malam.

Daftar sekarang di -> Webinar Faizul Ridzuan

Slot ke webinar adalah terhad. Sila pastikan anda daftar dan hadir awal pada tarikh dan masa yang ditetapkan.

Kita jumpa nanti Ahad ini.

Previous ArticleNext Article

Kenapa Sunway Menyerupai Berkshire Hathaway Versi Malaysia

Bila orang sebut Sunway, kebanyakannya akan terbayang Sunway Pyramid atau Sunway Lagoon.

Sunway bukan sekadar itu. Kalau tengok betul betul, ia sudah berkembang menjadi sesuatu yang jauh lebih besar. Ia lebih tepat digambarkan sebagai sebuah empayar yang mengawal pelbagai lapisan kehidupan moden daripada rumah, beli belah, pendidikan, kesihatan sehinggalah pelancongan dan infrastruktur.

Mereka sedang membina satu empayar aset dan cara ia berkembang semakin menyerupai model Berkshire Hathaway. Sunway memiliki dan mengendalikan pelbagai sektor yang menyentuh kehidupan seharian orang ramai.

Mereka membina rumah dan bandar.
Mereka memiliki pusat beli belah.
Mereka mengendalikan hotel dan taman tema.
Mereka mengurus universiti dan sekolah.
Mereka memiliki hospital.
Mereka juga membina lebuh raya dan pusat data.

Ini penting kerana setiap sektor ini menjana aliran tunai yang berbeza. Bila segmen hartanah perlahan, hospital masih ada pesakit. Bila pelancongan turun, universiti masih ada pelajar. Bila jualan rumah lembap, mall masih ada penyewa.

Model ini sama seperti Berkshire yang tidak bergantung kepada satu industri untuk hidup. Sebagai bukti betapa besarnya empayar ini, Sunway Berhad mencatatkan rekod hasil tertinggi pada tahun kewangan 2024, iaitu sekitar RM7.88 bilion, meningkat lebih 28% berbanding tahun sebelumnya dan menunjukkan pertumbuhan hasil di hampir semua segmen perniagaan kumpulan.

Warren Buffett pernah berkata bahawa kekayaan sebenar datang daripada memiliki perniagaan yang menjana aliran tunai berulang dan boleh bertahan berdekad lamanya. Itulah falsafah di sebalik Berkshire Hathaway. Ia bukan terkenal kerana satu industri, tetapi kerana memiliki banyak perniagaan yang orang guna setiap hari, dari insurans hingga elektrik dan pengangkutan.

Bandar dan pembangunan hartanah

Sunway bermula dengan Bandar Sunway dan kini mempunyai pembangunan berskala bandar di beberapa tempat lain seperti Sunway City Iskandar Puteri di Johor dan Sunway City Ipoh di Perak. Ini bukan projek kecil tetapi kawasan bersepadu yang merangkumi perumahan, komersial, pendidikan dan kemudahan awam.

Selain itu, Sunway juga telah membangunkan lebih daripada 100 projek kediaman dan hartanah merangkumi rumah teres, kondominium serta bangunan komersial di seluruh negara dan luar Malaysia. Ini memberi mereka aliran projek yang berterusan untuk jangka masa panjang.

Mesin trafik melalui pusat beli belah

Sunway memiliki rangkaian pusat beli belah yang besar dan ikonik seperti Sunway Pyramid, Sunway Putra Mall, Sunway Square Mall dan Sunway Carnival Mall (Pulau Pinang). Mall ini bukan sekadar tempat orang membeli belah tetapi berfungsi sebagai pusat aktiviti yang menggerakkan ekonomi kawasan sekeliling.

Kehadiran mall besar ini meningkatkan nilai hartanah, menarik penyewa berkualiti dan mencipta aliran tunai yang stabil kepada kumpulan Sunway.

Pelancongan dan hotel sebagai enjin ekonomi

Sunway Lagoon berperanan sebagai tarikan utama kepada Bandar Sunway dengan menarik jutaan pelawat setiap tahun. Pelawat ini kemudiannya mengisi hotel, restoran dan pusat beli belah di sekeliling, mewujudkan kitaran ekonomi yang berterusan.

Di bawah Sunway Hotels and Resorts, kumpulan ini mengendalikan sekitar 12 belas hotel dan resort di Malaysia, Kemboja dan Vietnam dengan hampir 4,000 ribu bilik, suite dan vila. Ini menjadikan pelancongan satu sumber pendapatan penting yang tidak bergantung kepada jualan hartanah semata mata.

Kilang bakat melalui pendidikan

Melalui Sunway Education Group, mereka mengurus 23 institusi pendidikan merangkumi universiti, kolej berbilang kampus, sekolah antarabangsa dan institut khusus. Semua ini berada di bawah Jeffrey Cheah Foundation yang juga menyediakan biasiswa dan menyokong aktiviti penyelidikan.

Kesihatan sebagai aset strategik

Sunway turut mengendalikan rangkaian hospital melalui jenama Sunway Medical Centre di lokasi utama seperti Penang, Kuala Lumpur, Damansara dan Ipoh. Hospital ini melayani pesakit tempatan dan juga pelancong perubatan, menjadikan sektor kesihatan satu lagi sumber pendapatan yang stabil.

Kehadiran hospital juga meningkatkan nilai kawasan dan menyokong pembangunan bandar bersepadu Sunway.

Sunway Healthcare Holdings Bhd (unit penjagaan kesihatan di bawah Sunway) telah membuat persiapan untuk penyenaraian awam (IPO) di Bursa Malaysia. Prospektus awal menunjukkan cadangan untuk menawarkan sehingga hampir 1.97 bilion saham dalam IPO ini, termasuk jualan saham sedia ada dan terbitan saham baharu.

Suruhanjaya Sekuriti Malaysia (SC) telah meluluskan cadangan penyenaraian Sunway Healthcare Holdings di pasaran utama Bursa Malaysia, termasuk langkah pecahan saham pra-IPO untuk memperluas asas saham syarikat tanpa mengubah nilai keseluruhannya.

Jika berjaya, IPO Sunway Healthcare berpotensi menjadi salah satu penyenaraian besar di Malaysia dalam beberapa tahun, dengan dana yang besar dan memperluas peluang pelaburan dalam sektor penjagaan kesihatan swasta.

Baca juga Panduan Asas Bagaimana Nak Beli Saham IPO di Bursa Malaysia

Keupayaan membina dari dalam

Sunway tidak bergantung sepenuhnya kepada kontraktor luar. Mereka mempunyai keupayaan pembinaan dan infrastruktur sendiri melalui anak syarikat yang terlibat dalam projek seperti Kajang SILK Highway, South Klang Valley Expressway, lebuh raya NH844 di India serta pembinaan pusat data bernilai lebih satu bilion ringgit.

Ini memberi mereka kawalan kos, kelajuan pelaksanaan dan keupayaan untuk mengambil projek berskala besar.

Tanah sebagai masa depan Sunway

Dengan rizab tanah sekitar 2,200 ratus ekar, Sunway memiliki cukup tanah untuk membina hampir tiga buah Bandar Sunway baharu. Ini memberikan mereka stok pembangunan jangka panjang yang boleh dibangunkan secara berperingkat selama bertahun tahun.

Akhirnya, semua ini menunjukkan Sunway bukan sekadar menjual rumah atau membina bangunan. Mereka membina, memiliki dan menggerakkan keseluruhan ekonomi sebuah bandar. Itulah sebabnya Sunway hari ini lebih tepat digambarkan sebagai sebuah empayar moden di Malaysia.

Pemegang saham utama Sunway Berhad. Sumber: Bursa Malaysia.

Prestasi harga saham Sunway Berhad

Penafian :
Kandungan ini tidak disemak atau diluluskan oleh Suruhanjaya Sekuriti Malaysia (SC). Maklumat yang terkandung di dalam artikel ini adalah untuk tujuan maklumat sahaja dan tidak boleh dianggap sebagai nasihat pelaburan. Semua keputusan pelaburan adalah tanggungjawab individu dan anda harus mendapatkan nasihat daripada penasihat kewangan berlesen sebelum membuat sebarang keputusan pelaburan. Pelaburan dalam saham melibatkan risiko dan keuntungan sendiri. Prestasi masa lalu juga tidak menjamin prestasi masa hadapan.