Adakah Projek Rumah Mampu Milik BMF Sesuai Untuk B40?

Sub Topik

Baru – baru ini, industri hartanah tempatan gempar dengan satu pengumuman pelancaran perumahan mampu milik untuk B40 oleh Better Malaysia Foundation (BMF).

Buat pengetahuan pembaca sekalian, BMF merupakan sebuah yayasan yang telah dijenamakan daripada Vincent Tan Foundation yang dimiliki oleh Tan Sri Vincent Tan Chee Yioun.

Baca : 2 Cadangan BMF Untuk Membolehkan Golongan B40 Beli Rumah

Dilahirkan pada tahun 1952, ahli perniagaan dan pelabur yang berasal dari Batu Pahat, Johor ini mempunyai kekayaan dianggarkan bernilai RM3.1 bilion dan tersenarai sebagai orang ke-23 paling kaya di Malaysia pada tahun 2020.

Baca : Kenali 4 Keluarga Malaysia Yang Berjaya Membina Legasi Kekayaan

Beliau memiliki pelbagai jenis perniagaan merangkumi telekomunikasi, kedai runcit, hartanah dan juga kelab bola sepak Eropah!

Dalam masa 24 jam daripada pengumumuman CEO Berjaya Corporation Berhad, Jalil Rasheed, timbul pelbagai reaksi positif dan negatif di kalangan rakyat Malaysia yang prihatin dengan atmosfera terkini industri hartanah.

Isu ini menarik perhatian ramai kerana isu penawaran rumah mampu milik untuk rakyat Malaysia sebenarnya tidak pernah cukup semenjak tahun 1960-an lagi!

Baca : Sejarah Polisi Rumah Mampu Milik Di Malaysia

Terlalu banyak inisiatif dan projek pembangunan yang dilancarkan Kerajaan dengan kerjasama pemaju hartanah swasta, tetapi isu rumah mampu milik masih tidak mencukupi.

Soalnya, adalah projek perumahan mampu milik untuk B40 oleh Better Malaysia Foundation (BMF) ini benar – benar fokus untuk meningkatkan pemilikan hartanah di kalangan B40?

Jom kita kaji 6 poin utama daripada projek ini.

Lokasi
Kos Utiliti
Pelaburan
Pembiayaan
Sifat Hartanah
Akses Pengangkutan Awam

Jom kita tengok enam poin ini untuk menjawab soalan adakah projek rumah mampu milik BMF sesuai untuk golongan B40.

1. Lokasi

Sebenarnya, agak sukar untuk pemaju hartanah membina rumah mampu milik di lokasi tumpuan atau primer gara – gara tanah di Lembah Klang sejak sekian lama mempunyai isu ‘scarcity’.

Untuk membina kediaman mampu milik di lokasi komersial utama seperti Cyberjaya, Damansara dan Bangsar South juga sebenarnya satu tindakan yang merugikan.

Ini kerana harga tanah di kawasan bandar lebih – lebih dari status pegangan bebas (freehold) adalah jauh lebih mahal berbanding pegangan pajakan (leasehold).

Baca : Antara Freehold & Leasehold (Pegangan Bebas vs Pegangan Pajakan)

Solusinya?

Berkemungkinan besar projek rumah mampu milik dengan harga RM120,000 – RM300,000 ini akan dibina di lokasi pinggir bandar dengan jenis pegangan pajakan (leasehold) kerana harga tanah yang lebih murah.

2. Kos Penyelenggaraan

Bercakap soal kos penyelenggaraan di projek perumahan mampu milik golongan B40 sebenarnya agak menyedihkan.

Hal ini kerana, sebahagian besar penduduk tidak membayar kos penyelenggaraan tepat pada masanya dan ada juga yang langsung tidak membayar.

Ini menyebabkan kebanyakan PPR bukan sahaja di Lembah Klang, bahkan di negeri – negeri lain di Malaysia menghadapi masalah sistem perpaipan, saliran dan lif yang kerap tidak berfungsi.

Masalah ini diselesaikan dengan begitu baik dalam projek perumahan mampu milik BMF apabila kos penyelenggaraan telah dimasukkan sekali selama 10 tahun.

3. Pelaburan

Mungkin agak janggal buat golongan B40 untuk bercakap soal pelaburan hartanah lebih – lebih lagi pada hartanah yang mereka duduki.

Akan tetapi, memandangkan projek ini bukanlah projek subsidi Kerajaan dan merupakan inisiatif swasta, golongan B40 boleh mengambil langkah proaktif dengan membuat pelaburan hartanah.

Strategi ini dibincangkan oleh Radzi Tajuddin, selaku CEO Hi Home yang menyarankan konsep ‘dual-key’ sebagai solusinya.

Baca : Pelaburan Menarik Dengan Rumah Dual-Key?

Konsep dual-key membolehkan pemilik kediaman menghuni kediaman tersebut sambil menyewa separuh dari kediaman tersebut dengan memberikan kunci kepada penyewa.

Sedikit kos renovasi perlu dikeluarkan oleh pemilik kediaman untuk menjadikan konsep dual key ini berjaya.

4. Pembiayaan

Untuk membayar RM899 selama 60 tahun atau 720 bulan untuk sebuah rumah yang pada asalnya hadir dengan tanda harga RM300,000 sebenarnya bukanlah tindakan yang bijak.

Kerana ‘paying principal’ rumah itu secara kumulatif adalah RM347,280 dan bayaran balik rumah berharga RM300,000 itu sebenarnya adalah RM647,280!

Baca : Bagaimana Sistem Pembiayaan Hartanah Berfungsi?

Tempoh pembiayaan adalah terlalu lama dengan kadar faedah yang tinggi boleh menyebabkan 3 generasi anda terikat dengan hutang kerana tiada deposit yang diperlukan untuk membeli unit kediaman ini.

5. Sifat Hartanah

Keluasan kediaman yang ditawarkan adalah :-

450 kps dengan harga RM120,000
600 kps dengan harga RM160,000
750 kps dengan harga RM200,000
900 kps dengan harga RM240,000
900 kps (Kuala Lumpur) dengan harga RM300,000

Baca : Dengan Modal RM300,000, Berapa Luas Rumah Anda Boleh Dapat Di Malaysia?

Apa yang menarik adalah, setiap kediaman didatangkan dengan konsep fully furnished bertujuan mengoptimumkan ruang dalaman kediaman agar sesuai dan selesai didiami.

6. Pengangkutan Awam

Setakat artikel ini ditulis, tiada data berkenaan jejaran pengangkutan awam seperti KTM, LRT dan MRT yang bakal melalui projek rumah mampu milik ini dalam radius 1KM.

Pengangkutan awam merupakan salah satu elemen penting dalam pembangunan hartanah dan merupakan faktor yang mempengaruhi nilai hartanah itu.

Golongan B40 dilihat merupakan golongan yang paling memerlukan akses pengangkutan awam untuk bergerak dari satu tempat ke tempat lain.

Baca : 36 Lokasi Dijangka Alami Kenaikan Harga Hartanah Bermula Julai 2021

Bukan semua individu yang lahir dari golongan B40 mampu memiliki kenderaan peribadi dan dengan adanya pengangkutan awam dalam radius 1KM dari projek ini, mampu mengurangkan bebanan perbelanjaan pengangkutan mereka.

Projek perumahan mampu milik dari BMF ini belum menemui natijahnya dan terlalu banyak fakta yang perlu disalurkan kepada umum.

Seperkara lagi adalah, BMF sebenarnya harus menyemak semula tawaran harga rumah mampu milik mereka kerana saranan Bank Negara Malaysia meletakkan, harga rumah mampu milik di Malaysia untuk golongan M40 adalah RM282,000.

Jika harga maksimum ‘rumah mampu milik’ untuk golongan B40 yang ditawarkan BMF adalah RM240,000 – RM300,000, itu sudah dikira rumah untuk M40.

Sumber Rujukan:

Pada tahun 2020, waktu PKP pertama, Tuan Faizul Ridzuan telah membuat 6 ramalan yang satu persatu menjadi kenyataan.

1. PKP mustahil hanya 2 minggu, akan berakhir pada bulan Jun 2020

2. Kita berada dalam recession yang paling teruk dalam sejarah moden Malaysia – Disahkan selepas beberapa minggu oleh World Bank

3. Interest bakal jatuh banyak akibat recession. Hari ni interest rate kita adalah pada kadar terendah dalam masa 50 tahun.

4. Bull run bagi saham dalam jangka masa 12-24 bulan sehingga boleh buat pulangan lebih daripada 100%. 2 bulan lepas ramalan saya, volume bursa naik pecah rekod

5. Transaksi hartanah tahun 2020 akan jadi tahun paling teruk sejak tahun 2000, dan kita akan sampai market bottom. Sila nantikan data NAPIC yang akan keluar lagi beberapa minggu.

6. Property bull run akan tiba dalam masa 5 tahun

Terlepas nak hadiri webinar percuma Tuan Faizul Ridzuan minggu-minggu yang lalu? Jom kita sertai webinar seterusnya yang akan diadakan pada hari Ahad, 9 Mei 2021, jam 930 malam.

Daftar sekarang di -> Webinar Faizul Ridzuan

Slot ke webinar adalah terhad. Sila pastikan anda daftar dan hadir awal pada tarikh dan masa yang ditetapkan.

Kita jumpa nanti Ahad ini.

Memiliki rumah sejak sekian lama dianggap sebagai simbol kestabilan dan kejayaan hidup bagi rakyat Malaysia.

Tidak hairanlah ramai golongan muda merasakan mereka perlu membeli rumah secepat mungkin yang memaksa mereka menanggung komitmen pinjaman perumahan selama 30 hingga 40 tahun.

Namun, dalam cabaran kos sara hidup yang semakin meningkat, harga rumah yang terus berada di luar kemampuan sebahagian besar pembeli muda serta corak pekerjaan yang semakin dinamik, tiba masanya kita menilai semula maksud sebenar ‘seseorang itu ada rumah’.

Pada asasnya, rumah adalah tempat berteduh dan menyediakan keperluan asas untuk kediaman. Yang mustahak adalah ‘jaminan tempat kediaman dan kepentingan untuk mendiami’ yang lazimnya adalah melalui pemilikan tetapi boleh juga melalui penyewaan.

Bagi ramai golongan muda, terutamanya di peringkat awal kehidupan, menyewa boleh menjadi pilihan yang lebih praktikal dan fleksibel.

Ia membolehkan mereka mampu untuk menetap berhampiran tempat kerja, mengurus kewangan dengan lebih baik dan mengelakkan beban hutang jangka panjang sebelum benar-benar bersedia untuk membeli rumah sendiri.

Perubahan cara berfikir ini secara perlahan-lahan membuka ruang kepada perkembangan pasaran sewaan di Malaysia, termasuk kemunculan konsep ‘co-living’ atau kediaman bersama di dalam sebuah komuniti transit, serta juga konsep Rent-to-Own (RTO) atau Sewa-untuk-Beli.

Walaupun segmen ini masih kecil berbanding pasaran sewaan konvensional, ia semakin mendapat perhatian khususnya dalam kalangan generasi muda.

Konsep ‘co-living’ menawarkan bilik atau unit yang lengkap dengan perabot, tempoh sewaan yang lebih fleksibel serta kemudahan bersama yang diuruskan secara profesional.

Ia juga mengurangkan kos kemasukan (barrier of entry) kerana penyewa tidak perlu mengeluarkan perbelanjaan besar untuk membeli perabot atau menanggung pelbagai kos utiliti secara berasingan.

Bagi golongan belia dan profesional muda, pekerja kontrak serta mereka yang sering berpindah lokasi pekerjaan, ‘co-living’ menyediakan pilihan perumahan yang lebih mudah dan praktikal tanpa perlu membuat komitmen membeli rumah ketika pendapatan mereka, khususnya pendapatan boleh guna mereka masih sedang dibina dan deperkukuhi.

Namun begitu, terdapat beberapa cabaran yang perlu diatasi sekiranya pasaran sewaan ingin berkembang menjadi satu cabang penting dalam ekosistem perumahan negara.

Cabaran pertama ialah persepsi masyarakat. Budaya pemilikan rumah masih sangat kuat dan menyewa sering dianggap sebagai pilihan sementara atau petanda seseorang mencapai kestabilan kewangan.

Persepsi ini ada benarnya, tetapi ia juga mewujudkan tekanan sosial yang menyebabkan ramai membeli rumah lebih awal daripada kemampuan sebenar mereka ataupun menyebabkan kerakusan pasaran yang sehingga mengakibatkan tekanan mental dan emosi.

Hakikatnya, keperluan perumahan setiap individu berbeza mengikut peringkat kehidupan. Ada yang memerlukan fleksibiliti untuk berpindah mengikut kerjaya, manakala ada yang lebih selesa menangguhkan pembelian rumah sehingga kedudukan kewangan mereka lebih kukuh.

Oleh itu, menyewa tidak sepatutnya sewenang-wenangnya dilihat sebagai pilihan yang kurang baik sehingga dilihat sebagai stigma berbanding pemilikan rumah.

Cabaran kedua ialah pasaran sewaan negara yang masih belum matang dan terpasung. Sebahagian besar pasaran masih dikuasai oleh pemilik individu dengan standard pengurusan, syarat penyewaan dan kualiti penyelenggaraan yang berbeza-beza.

Keadaan ini menyebabkan pengalaman menyewa tidak seragam dan kadangkala menimbulkan ketidakpastian kepada penyewa dan juga pemilik rumah.

Cabaran ketiga pula ialah kekurangan rangka kerja perundangan yang menyeluruh untuk mengawal selia sektor sewaan kediaman.

Pelaksanaan dan penggubalan sebuah akta, seperti Akta Penyewaan Kediaman (RTA) yang satu ketika dahulu diusulkan tetapi tertangguh, perlu disegerakan bagi mewujudkan pasaran sewaan yang lebih teratur dan telus.

Sebuah akta yang khusus untuk regulasi pasaran penyewaan sektor kediaman ini berpotensi untuk menyediakan perlindungan yang lebih jelas kepada penyewa dan juga pemilik, memperkukuhkan mekanisme penyelesaian pertikaian serta meningkatkan keyakinan pelabur dan pengendali profesional dalam sektor perumahan sewaan.

Bagi akta sedemikian, keutamaan harus diberikan kepada pendekatan yang mesra penyewa, mesra pemilik dan mesra pelabur yang mengimbangi secara saksama kepentingan-kepentingan setiap pemegangtaruh untuk melahirkan satu persekitaran pasaran yang menang-menang.

Tumpuan juga harus diberikan untuk memperhalusi dan mengukuhkan konsep RTO atau Sewa-untuk-Beli sebagai salah satu langkah penyelesaian menang-menang.

Dalam jangka panjang, pembangunan pasaran sewaan yang lebih tersusun akan memberikan lebih banyak pilihan kepada rakyat.

Persediaan dan ketersediaan bakal pembeli rumah adalah berbeza-beza di dalam persekitaran yang mencabar dewasa ini di samping tekanan sosial berkenaan kemampuan dan pemilikan rumah idaman.

Walaupun apapun keadaannya, yang pasti adalah setiap individu dan isi rumah seharusnya mempunyai akses dan jaminan tempat kediaman yang selesa, mempunyai akses kepada kemudahan, selamat dan mampu dibayar mengikut keperluan serta kedudukan kewangan masing-masing.

Dalam hal ini, memperkukuhkan pasaran sewaan melalui konsep seperti RTO dan ‘co-living’ serta pemerkasaan rangka kerja perundangan berpotensi untuk melengkapkan ekosistem perumahan negara dengan menyediakan pilihan yang lebih pelbagai dan inklusif untuk rakyat Malaysia.

Penulis ialah Pengarah Kanan, Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons

— Berita Harian

Artikel Terkini

Social Connect