Berdasarkan data yang dikeluarkan oleh Bank Negara Malaysia baru-baru ini, kadar pinjaman hartanah tidak berbayar atau lebih dikenali sebagai Non Performing Loan (NPL) menunjukkan peningkatan yang dinamik.

Hartanah tidak berbayar atau NPL ini merupakan jumlah wang yang dipinjam di mana penghutang tidak membuat pembayaran berjadual untuk tempoh tertentu.

Walaupun unsur-unsur yang tepat dari status tidak berformat berbeza-beza, bergantung pada syarat pinjaman spesifik, “tidak ada pembayaran” biasanya ditakrifkan sebagai pembayaran sifar sama ada pokok atau bunga.

Tempoh yang ditentukan juga berbeza dan bergantung kepada industri dan jenis pinjaman. Walau bagaimanapun, pada amnya tempoh tersebut adalah 90 hari atau 180 hari.

Baca : 5 Jenis Rumah Yang Rugi Jika Dibeli Tahun 2019

Pada tahun 2011, purata pinjaman hartanah tidak berbayar di Malaysia adalah pada kadar RM6.87 bilion. Angka ini menurun kepada RM5.95 bilion pada 2012 dan menurun lagi kepada RM5.43 bilion pada tahun 2013.

Menjelang tahun 2014, angka NPL adalah pada angka RM5.08 bilion dan menurun kepada RM5.07 bilion pada 2015 dan meningkat kepada RM5.22 bilion pada tahun 2016.

Angka ini terus meningkat kepada RM5.57 bilion pada tahun 2017, RM5.99 bilion pada tahun 2018 dan akhirnya mencatatkan angka tertinggi pada suku ketiga 2019 dengan angka RM6.52 bilion. 

Baca : Jauhi Cashback Hartanah Sebelum Terjerat

Sungguhpun nilai NPL di Malaysia semakin meningkat, portfolio hartanah pada tahun 2011 adalah pada angka RM240 bilion. Manakala pada tahun 2019, angkanya meningkat kepada RM600 bilion

2 Punca Non Performing Loan Di Malaysia

Terdapat pelbagai faktor makro dan mikro yang menjadi punca kepada NPL di Malaysia. Dalam industri hartanah, terdapat sekurang-kurangnya dua punca kepada isu ini.

1. Dasar Pengembangan Monetari

Dasar pengembangan monetari adalah apabila bank pusat menggunakan pendekatan merangsang ekonomi.

Kesannya, bekalan wang akan bertambah, kadar faedah akan menurun dan meningkatkan permintaan pinjaman.

2. Pinjaman Perumahan Yang Mudah

Seiring dengan kempen Kerajaan yang menggalakkan peningkatan pemilikan hartanah di kalangan rakyat Malaysia, akses pinjaman perumahan dari bank juga telah dilonggarkan.

Kesannya, akan terdapat penghutang yang gagal membayar semula pinjaman mengikut tempoh dan sekaligus meningkatkan kadar pinjaman NPL.

4 Penentu Non Performing Loan Di Malaysia

1. Keluaran Dalam Negara Kasar

Kadar peningkatan tahap pertumbuhan KDNK sangat mempengaruhi kadar NPL. Dalam situasi pembiayaan hartanah, kapasiti pembayaran balik peminjam akan meningkat apabila kadar pertumbuhan KDNK meningkat.

Baca : Apa Itu Keluaran Dalam Negeri Kasar (KDNK)

Dan apabila berlaku kejatuhan ekonomi yang mengurangkan menyebabkan pertumbuhan negatif KDNK, penghutang tidak mampu membayar hutang mengikut tempoh waktu yang ditetapkan.

2. Inflasi

Kajian telah menunjukkan terdapat hubungan yang positif di antara kadar NPL dan tahap inflasi sebuah negara.

Tahap inflasi sebenarnya mempengaruhi peratus kadar faedah pinjaman hartanah. Apabila sebuah negara menghadapi tahap inflasi yang tinggi, peminjam berdepan kesukaran untuk membuat bayaran balik pinjaman haranah kerana peningkatan kos modal dalam pembiayaan mereka.

Akan tetapi, apabila inflasi mencapai satu tahap tertentu, nilai hutang dan kuantiti pinjaman hartanah akan berkurang menyebabkan akses pinjaman menjadi lebih mudah.

3. Kadar Pinjaman

Antara sebab lain kadar pinjaman hartanah tidak berbayar (NPL) meningkat adalah apabila kadar pinjaman dinaikkan.

Baca : Pembiayaan Perumahan Dilanjutkan Sehingga 40 Tahun. Bagus Ke Tak?

Apabila institusi kewangan meningkatkan kadar pinjaman, mereka secara tidak langsung telah meningkatkan komitmen peminjam dan mengurangkan keupayaan peminjam untuk membuat pembayaran balik pinjaman.

Begitu juga sebaliknya apabila kadar pinjaman bank dikurangkan.

4. Pendapatan Isi Rumah

Kesan daripada penurunan pertumbuhan ekonomi dan pendapatan isi rumah menyebabkan kualiti pinjaman dan pinjaman tidak mampu dibayar mengikut tempoh waktu yang ditetapkan.

Apabila pendapatan isi rumah mencapai satu jumlah pendapatan yang sesuai, maka kemampuan peminjam untuk membuat pembayaran balik pinjaman adalah lebih tinggi.

Baca : Harga Dan Transaksi Hartanah Malaysia 2008-2018

Kadar Non Performing Loan harus dikekalkan ke paras yang lebih stabil bagi mengelakkan pelbagai isu ekonomi di Malaysia.

Untuk itu, institusi kewangan perlu mengambil langkah proaktif dengan mengelakkan dasar pengembangan monetari dan akses pinjaman yang lebih mudah.

Buat masa ini, tidak dapat dipastikan adakah kadar NPL mampu turun dalam masa terdekat. Apa yang pasti, keadaan ekonomi yang perlahan ini berkemungkinan besar akan berlanjutan untuk beberapa tahun lagi.