Hartanah

‘Wish List’ Untuk Bajet 2020 Dalam Industri Hartanah

Bajet 2019 yang diumumkan oleh pihak kerajaan tahun lepas pada 2 November telah mengejutkan banyak pihak. Bajet 2020 pula akan diumumkan pada 11 Oktober ini.

CEO FAR Capital dan pakar pelaburan hartanah, Faizul Ridzuan, berkata bahawa Bajet 2020 yang akan datang perlukan beberapa perubahan. Beberapa ‘ wish list ’ atau isu yang akan dibincangkan ini telah pun dibangkitkan oleh ramai pihak yang berpengaruh dalam industri ini, tetapi tidak dibangkitkan oleh pihak Kerajaan.

Permintaan 1: Perlu Memberi Lebih Insentif Kepada Pihak Pemaju Untuk Membina Rumah Mampu-Milik

Insentif oleh pihak kerajaan penting bagi menggalakkan pemaju-pemaju hartanah untuk memberi kerjasama membina rumah mampu milik. Salah satu cadangan yang diberikan ialah untuk mengurangkan kos pematuhan dan kos modal (compliance and capital charges) kepada pihak pemaju, iaitu dalam 8% hingga 20% dari nilai pembangunan kasar (GDV) sesebuah projek. Ini diadakan supaya dapat mengurangkan kos yang dicaj kepada pemaju dan meningkatkan kemampuan untuk membeli rumah.

Jika pihak Kerajaan sudi untuk memberi lebih insentif kepada pemaju hartanah swasta, ini mungkin dapat menggalakkan pemaju membina lebih banyak rumah mampu milik, dan seterusnya meningkatkan kuantiti rumah mampu-milik di negara ini.

Permintaan 2: Memberi Insentif HOC Yang Sama Kepada Rumah Sekunder

Insentif pihak Kerajaan dalam Kempen Pemilikan Rumah 2019 (HOC) patut diberi kepada pembeli rumah pertama yang berhasrat membeli hartanah sekunder juga.

Antara insentif yang ditawarkan dalam HOC ialah pengecualian duti setem bagi hartanah bawah RM1 juta. Pembeli juga boleh mendapat minima diskaun 10% dari pemaju hartanah. Sekarang, kempen HOC ini dilihat sebagai cara mudah bagi pemaju hartanah untuk selesaikan masalah stok rumah tak terjual mereka sahaja.

Walaupun ini dilihat sebagai inisiatif pihak Kerajaan menolong pemaju-pemaju hartanah ini menjual stok rumah sedia ada, insentif ini hanya dikira sebagai adil jika ia boleh dilaksanakan oleh penjual rumah pasaran sekunder juga. Insentif ini tidak patut dihadkan kepada hartanah pemaju sahaja, kerana terdapat banyak lagi pilihan rumah dengan harga mampu-milik dalam pasaran hartanah sekunder.

Ini dijangka dapat meningkatkan tahap pemilikan rumah, dan secara tidak langsung menyokong matlamat kerajaan untuk meningkatkan tahap pemilikan rumah di negara ini.

Permintaan 3: Ke Arah Skim Sewa-untuk-Memiliki (Rent-to-Own scheme) Yang Melibatkan Hartanah Sekunder

Skim Sewa-Untuk-Memiliki ( Rent-to-Own Scheme ) ialah sebuah skim yang memberi pilihan kepada penyewa untuk membeli dan memiliki rumah tersebut selepas 5 tahun menyewa. Skim ini yang sedia ada di Malaysia dipercayai lebih ke arah memanfaatkan pemaju hartanah lebih dari pembeli rumah.

Kebanyakan pemaju hartanah terlibat dalam skim ini hendak menyelesaikan masalah stok rumah tak terjual mereka. Pemaju meletakkan unit mereka untuk disewa kerana mereka tak mampu nak menjual unit-unit rumah tersebut.

Faizul percayai bahawa skim ini akan menjadi lebih adil jika ia dibuka kepada pemilik hartanah sekunder (hartanah ‘ subsale’ ), supaya lebih mudah untuk pembeli rumah pertama membeli hartanah sekunder.

Tambahan pula, ini seiring dengan inisiatif kerajaan untuk memudahkan pemilikan rumah kepada golongan yang tidak mampu untuk membeli rumah sekarang dengan adanya skim sewa untuk memiliki ini.

Permintaan 4: Kelulusan bagi Projek Baru Di Masa Depan Perlu Lebih Ketat Dan Disokong Data Yang Kukuh

Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) perlu semak semula proses memberi kelulusan bagi projek baru supaya lebih ketat dan disokong data yang kukuh sebelum meluluskan pembinaan projek oleh pemaju.

Pihak kerajaan dan pemaju hartanah perlu bekerja seiring dengan permintaan pasaran untuk mengelakkan lebihan stok rumah di masa depan. Kebanyakan pemaju hartanah membina hartanah tanpa melakukan penyelidikan tentang permintaan dan bekalan hartanah di kawasan tersebut.

Ini menyebabkan kenaikan sebanyak 30.6% jumlah kuantiti rumah yang tak terjual di Malaysia tahun ini, menurut Jabatan Penilaian
dan Perkhidmatan Harta (JPPH).

Contoh terbaik ialah Cyberjaya. Sekarang, di Cyberjaya terdapat banyak hartanah siap dibina yang tak terjual. Ini disebabkan oleh kerana terlalu banyak stok hartanah di kawasan tersebut, tetapi tiada peluang pekerjaan di sana. Jadi, tiada motivasi untuk orang berpindah ke sana dan menyebabkan permintaan pasaran hartanah di sana sangat teruk.

Jika pihak kerajaan memainkan peranan dan mengetatkan proses kelulusan sesebuah projek di situ, masalah lebihan stok rumah ini tidak akan berlaku. Peranan kerajaan dan pemaju untuk menyelidik permintaan pasaran dan bekalan hartanah di sesebuah kawasan itu sangat penting.

Jika diabaikan, ia mungkin akan membawa kepada isu yang lebih besar seperti masalah lambakan stok rumah tak terjual, seperti yang berlaku sekarang.

Permintaan 5: Kenaikan RPGT dan Pelaksanaan Cukai Harta Pusaka

Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT) ialah cukai yang dikenakan atas keuntungan modal yang dibuat oleh pemilik rumah apabila melakukan transaksi untuk menjual rumah mereka. Jika kadar RPGT ini dinaikkan, pemilik hartanah sekunder (hartanah ‘ subsale’ ), tidak mahu menjual rumah mereka.

Ini akan menggalakkan pembeli rumah pertama untuk membeli hartanah yang tak terjual oleh pemaju, dari membeli dari pemilik hartanah sekunder.

Akhir sekali, jika pihak kerajaan sudi mengenakan cukai harta pusaka di negara ini, ia mungkin dapat membantu dalam isu rumah mampu milik. Cukai yang dikenakan dari RPGT dan cukai harta pusaka tersebut boleh digunakan untuk menambah dana bagi membina lebih rumah mampu milik di negara ini.

Secara tidak langsung, ini akan membantu pemaju dan meningkatkan stok rumah mampu milik kepada masyarakat.

Permintaan 6: Meningkatkan Kualiti Hidup Masyarakat Dengan Membina Lebih Banyak Laluan MRT

MRT 1 Sungai Buloh-Kajang (SBK) sudah siap, manakala MRT 2 Sungai
Buloh-Serdang-Putrajaya (SSP) sudah disahkan dan sedang dalam pembinaan. Walau bagaimanapun, MRT 3 Circle Line belum disahkan lagi.

Kami berharap pihak kerajaan akan mengumumkan berita baik semasa pengumuman Bajet 2020 seperti pembinaan MRT Line 3 disahkan.

Dengan adanya MRT 3, kami dapat meningkatkan peluang pekerjaan dan meningkatkan pembangunan berorientasikan transit (transit-oriented developments) di Lembah Klang kerana MRT 3 dijangka akan meliputi semua kawasan-kawasan yang penting seperti Bandar Malaysia, Ampang, Ecocity, Bukit Kiara, dan Sentul.

Pembeli rumah, pekerja professional, pelajar kolej dan penyewa akan memilih untuk duduk berdekatan dengan stesen MRT untuk jimat masa dalam perjalanan. Secara amnya, nilai hartanah di kawasan sekitar meningkat apabila MRT 1 telah siap dan ada potensi untuk meningkat lagi apabila MRT Line 2 siap dibina nanti.

Selain itu, ia akan memberi galakan kepada masyarakat untuk menggunakan pengangkutan awam dan mengelakkan golongan muda dari melibatkan diri dengan hutang yang dikira sebagai liabiliti seperti pinjaman bank untuk membayar kereta. Hal ini juga akan membantu beri
sokongan untuk mengurangkan pemanasan global dan mesra alam sekitar.

Jika MRT 3 disahkan oleh pihak kerajaan, maka ia akan meningkatkan kualiti hidup masyarakat dan membuka pelbagai peluang keemasan kepada sektor swasta, sektor awam dan juga masyarakat.

Faizul percaya bahawa terdapat pelbagai kebaikan yang boleh dibuat dalam industri hartanah bagi menolong golongan B40 dan M40 ini. Beliau sangat berharap bahawa Bajet 2020 yang akan datang akan mengandungi beberapa penambahbaikan yang boleh memudahkan cabaran-cabaran yang dihadapi dalam industri hartanah sekarang.

Jika anda ada idea yang lebih bernas dari idea yang telah diberi di atas ini, anda boleh berkongsi idea anda di laman facebook kami iaitu: facebook.com/faizul.ridzuan.official/

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Sunway REIT Isytihar DPU Tertinggi Dalam Sejarah FY2025 Sebanyak 14.48 Sen, NPI Setahun Penuh Meningkat 15.5%

Sunway City Kuala Lumpur – Sunway REIT Management Sdn. Bhd., selaku Pengurus kepada Sunway Real Estate Investment Trust (“Sunway REIT”), dengan sukacitanya mengumumkan keputusan kewangan bagi suku keempat berakhir 31 Disember 2025 (“S4 2025”).

Prestasi Kewangan Utama

Suku KeempatKumulatif Setahun
S4 2025S4 2024PerubahanYTD S4 2025YTD S4 2024Perubahan
RM jutaRM juta%RM jutaRM juta%
Hasil227.6220.93.1%894.3767.116.6%
Pendapatan bersih hartanah (NPI)165.0165.6(0.4%)658.0569.715.5%
Keuntungan sebelum cukai181.8206.5(11.9%)547.7527.73.8%
Keuntungan direalisasi bagi tempoh/tahun yang diagihkan kepada pemegang unit112.694.718.9%451.2343.831.2%
Agihan seunit (DPU)8.805.3464.8%14.4810.0044.8%

Sunway REIT mencatatkan peningkatan hasil sebanyak 3.1% pada S4 2025 kepada RM227.6 juta berbanding RM220.9 juta pada S4 2024. Walau bagaimanapun, pendapatan bersih hartanah (“NPI”) susut sedikit sebanyak 0.4% kepada RM165.0 juta berbanding RM165.6 juta dalam tempoh sama tahun sebelumnya. Bagi tahun kewangan berakhir 31 Disember 2025 (“FY2025”), Sunway REIT merekodkan hasil sebanyak RM894.3 juta dan NPI sebanyak RM658.0 juta. Prestasi kukuh setahun penuh ini didorong terutamanya oleh sumbangan penuh tahun daripada hartanah yang diperoleh pada tahun 2024, pemerolehan AEON Mall Seri Manjung sepanjang tahun, serta prestasi mantap segmen Runcit dan Industri & Lain-lain.

Prestasi Mengikut Segmen

Pada S4 2025, segmen Runcit mengekalkan momentum pertumbuhan kukuh dengan hasil meningkat 16.2% kepada RM173.1 juta berbanding RM149.0 juta pada S4 2024. Peningkatan ini didorong terutamanya oleh sumbangan hasil baharu daripada Sunway Kluang Mall dan AEON Mall Seri Manjung yang diperoleh masing-masing pada Disember 2024 dan Julai 2025. Prestasi segmen turut disokong oleh penyiapan kerja naik taraf berfasa sayap sedia ada Sunway Carnival Mall pada Mei 2025 serta kerja pengubahsuaian kawasan Oasis di Sunway Pyramid Mall pada November 2024. Sehubungan itu, NPI segmen ini meningkat 17.0% kepada RM121.2 juta berbanding RM103.5 juta dalam tempoh sama tahun lalu. Momentum positif segmen Runcit dijangka terus mengukuh pada suku-suku akan datang, disokong oleh pengumuman terkini Kerajaan mengenai pengurangan 2% cukai perkhidmatan bagi perkhidmatan sewaan dan pajakan daripada 8% kepada 6%, serta sumbangan penuh tahun daripada AEON Mall Seri Manjung.

Segmen Hotel merekodkan peningkatan hasil sebanyak 7.2% kepada RM29.9 juta pada S4 2025 berbanding RM27.9 juta pada S4 2024, dipacu oleh aktiviti pelancongan yang lebih kukuh terutamanya semasa musim perayaan dan cuti hujung tahun. Seiring itu, NPI meningkat 7.3% kepada RM28.7 juta berbanding RM26.8 juta setahun sebelumnya. Prestasi yang lebih baik ini disokong terutamanya oleh kadar penghunian yang lebih tinggi di Sunway Resort Hotel dan Sunway Hotel Seberang Jaya, hasil peningkatan perjalanan santai dalam suku tersebut.

Pada S4 2025, segmen Pejabat mencatatkan sedikit penurunan hasil sebanyak 3.0% kepada RM19.9 juta berbanding RM20.5 juta pada tempoh sama tahun lalu. NPI juga menurun 6.8% kepada RM11.5 juta daripada RM12.4 juta. Prestasi yang lebih lemah ini disebabkan terutamanya oleh kegagalan pembaharuan penyewa di Wisma Sunway pada Jun 2025 serta penurunan sementara kadar penghunian di Sunway Putra Tower sepanjang tahun. Walau bagaimanapun, segmen Pejabat dijangka kekal berdaya tahan pada tahun 2026, disokong oleh penyewaan yang telah dimuktamadkan di Sunway Putra Tower yang meningkatkan kadar penghunian daripada 68% pada S3 2025 kepada 82% setakat S4 2025.

Susulan pelupusan kampus Universiti & Kolej Sunway pada 30 September 2025, tiada pendapatan direkodkan bagi segmen Perkhidmatan pada S4 2025.

Pada S4 2025, segmen Industri & Lain-lain mencatatkan pertumbuhan kukuh dengan hasil dan NPI masing-masing meningkat 34.9% dan 20.1% kepada RM4.7 juta dan RM3.5 juta. Prestasi yang lebih baik ini dipacu oleh sumbangan sewaan daripada penyewa baharu di Sunway REIT Industrial – Petaling Jaya 1 serta sumbangan penuh suku daripada Sunway REIT Industrial – Prai. Segmen ini dijangka terus menunjukkan prestasi baik pada 2026, disokong oleh penyewaan yang telah dimuktamadkan di Sunway REIT Industrial – Petaling Jaya 1.

Agihan & Pulangan kepada Pemegang Unit

Pengurus mencadangkan agihan seunit (“DPU”) tertinggi dalam sejarah sebanyak 8.80 sen bagi separuh kedua FY2025, di mana 3.98 sen bagi S3 2025 telah dibayar pada 24 Disember 2025, manakala baki akan dibayar pada 27 Februari 2026. Ini menjadikan jumlah DPU bagi tahun kewangan penuh sebanyak 14.48 sen, melebihi pendapatan direalisasi seunit yang diagihkan kepada pemegang unit sebanyak 13.18 sen. Peningkatan ini adalah terutamanya disebabkan oleh pengiktirafan keuntungan nilai saksama belum direalisasi daripada tahun-tahun sebelumnya susulan pelupusan kampus Universiti & Kolej Sunway.

Sementara itu, harga unit Sunway REIT meningkat sebanyak 46 sen atau 24.9%, daripada RM1.85 pada akhir FY2024 kepada RM2.31 pada akhir FY2025. Berdasarkan harga penutup RM2.31, jumlah DPU 14.48 sen mewakili hasil agihan sebanyak 6.3% dan jumlah pulangan sebanyak 31.2% kepada pemegang unit bagi FY2025.

Ulasan Pengurusan

Ketua Pegawai Eksekutif Sunway REIT Management Sdn. Bhd., Derek Teh Wan Wei berkata, “Sunway REIT mencatatkan DPU tertinggi dalam sejarah sebanyak 14.48 sen bagi FY2025, disokong oleh peningkatan 15.5% dalam pendapatan bersih hartanah kepada RM658.0 juta hasil sumbangan daripada pemerolehan baharu dan kejayaan pelaksanaan inisiatif peningkatan aset di Sunway Carnival Mall. Selain itu, Sunway REIT menjana hasil agihan sebanyak 6.3% dan jumlah pulangan sebanyak 31.2% bagi tahun kewangan tersebut, manakala harga unitnya meningkat 24.9% tahun ke tahun kepada RM2.31 setakat 31 Disember 2025, mencerminkan pelaksanaan pengurusan portfolio yang konsisten serta keyakinan pelabur yang berterusan terhadap strategi Sunway REIT.”

Beliau menambah, “Dari segi pembangunan perniagaan, Sunway REIT telah menyiapkan pemerolehan AEON Mall Seri Manjung pada 25 Julai 2025, menjadikannya hartanah kedua kami di negeri Perak. Sebagai sebahagian daripada inisiatif kitar semula modal, pelupusan kampus Universiti & Kolej Sunway telah diselesaikan pada 30 September 2025 dengan nilai pertimbangan sebanyak RM613 juta, menghasilkan jumlah keuntungan sebanyak RM41 juta. Ini merangkumi RM20 juta keuntungan nilai saksama terkumpul yang diiktiraf dalam tahun-tahun sebelumnya serta keuntungan pelupusan sebanyak RM21 juta termasuk kos pelupusan sampingan. Selain itu, Sunway REIT turut mengumumkan cadangan pelupusan Sunway Hotel Seberang Jaya kepada Sunway Medical Penang Sdn. Bhd. bagi memudahkan pembangunan Sunway Hotel Seberang Jaya baharu yang bersepadu di atas Sunway Carnival Mall, yang dijangka meningkatkan kemudahan tetamu dan menarik trafik pengunjung yang lebih tinggi ke pusat beli-belah tersebut. Cadangan pelupusan ini dijangka diselesaikan pada suku keempat tahun 2027.”

Beliau turut berkata, “Dari segi pencapaian, Sunway REIT memperoleh skor FTSE4Good sebanyak 4.0, meletakkannya dalam kategori kedua tertinggi dalam penilaian FTSE4Good. Sepanjang tahun, enam bangunan hijau telah diperakui, dengan Sunway Putra Tower dan Sunway Pyramid Hotel memperoleh pensijilan GreenRE Platinum. Selain itu, Sunway REIT turut dianugerahkan Anugerah Emas pada Majlis Anugerah NACRA yang berlangsung pada 27 November 2025. Pencapaian ini menegaskan komitmen kukuh Sunway REIT terhadap kelestarian serta mengukuhkan kedudukannya sebagai antara REIT terkemuka dari segi prestasi kelestarian.”

Beliau mengakhiri kenyataannya dengan berkata, “Melangkah ke hadapan, kami kekal memberi tumpuan kepada pengurusan modal yang berdisiplin, pengoptimuman aset secara proaktif dan pemerolehan terpilih bagi mengekalkan daya tahan pendapatan serta pertumbuhan jangka panjang. Disokong oleh portfolio berkualiti tinggi yang pelbagai dan kunci kira-kira yang kukuh, Sunway REIT berada pada kedudukan yang baik untuk mengharungi ketidaktentuan pasaran sambil terus memberikan agihan yang stabil dan penciptaan nilai kepada pemegang unit.”

Penafian:
Sehingga artikel ini diterbitkan, Sunway REIT adalah berstatus tidak patuh syariah. Artikel ini diterbitkan untuk tujuan hebahan dan perkongsian maklumat sahaja. Ia bukan saranan untuk membeli atau menjual mana-mana sekuriti. Segala keputusan pelaburan adalah tanggungjawab anda sendiri.