Miliki Hartanah Secara Tidak Langsung Dengan Melabur Ke Dalam REIT

Usah jadikan modal kecil sebagai penghalang daripada kita memiliki hartanah, sebab itulah pentingnya kita mempunyai ilmu.

Jom kita dengarkan perkongsian Tuan Azmi Mohd Amin, seorang remisier dengan Maybank Investment Bank mengenai peluang untuk memiliki hartanah secara tidak langsung dengan pelaburan REIT.

Berkenalan Dengan Real Estate Investment Trust (REIT)

Real Estate Investment Trust (REIT) atau Amanah Pelaburan Hartanah adalah satu dana yang memiliki dan menguruskan hartanah komersial yang menjana pendapatan seperti kompleks membeli-belah, hospital, peladangan, hotel, pejabat dan kilang.

Pihak pengurusan syarikat untuk REIT dibenarkan menolak dividen yang dibayar kepada pemegang saham daripada pendapatan korporat yang dikenakan cukai. Untuk menikmati status bebas cukai ini, aset dan pendapatan REIT mesti datang daripada aset hartanah dan mengagihkan sekurang-kurangnya 90% daripada jumlah pendapatan kepada pemegang saham setiap tahun.

Apa pula kelebihan membeli REIT? Di antaranya:

  1. MAMPU MILIK – kos pelaburan cuma sebahagian kecil daripada kos memiliki aset hartanah itu secara langsung. Kita boleh memiliki hartanah dengan kos pelaburan minimum.
  2. SENANG BELI & JUAL – lebih mudah dibeli dan dijual berbanding hartanah fizikal. Saham REIT sentiasa sedia ditunaikan kerana ianya didagangkan di pasaran saham.
  3. ALIRAN PENDAPATAN STABIL – memberi dividen yang stabil kerana ia merupakan hasil daripada sewa yang dibayar oleh penyewa hartanah mereka.
  4. PENDEDAHAN KEPADA ASET BERSKALA BESAR – berpeluang memiliki hartanah yang lebih besar seperti Sunway REIT.
  5. PENGURUSAN PROFESIONAL – tak perlu pening nak jaga penyewa, hartanah diuruskan oleh para profesional yang akan menambah nilai hasil untuk pelabur di masa hadapan.

Namun, kita harus ingat bahawa melabur REIT juga ada risikonya tersendiri. Di antara risiko yang pelabur perlu tahu adalah:

  1. Pulangan tidak dijamin – bergantung kepada prestasi pasaran hartanah.
  2. Hilang kawalan pelaburan – keputusan jual beli hartanah dibuat oleh pihak pengurusan.
  3. Faktor pasaran – bergantung kepada permintaan dan bekalan, prestasi ekonomi dan kadar faedah negara.

Biasanya, pelabur REIT akan menikmati pulangan dalam bentuk dividen seperti yang termaktub di dalam dasar REIT serta kenaikan harga saham REIT.

Bagi pelabur yang lebih arif dalam REIT, mereka akan mengambil kira jenis hartanah, lokasi, potensi pertumbuhan, sponsor, struktur kewangan, rekod pengurusan dan tadbir urus REIT. Mereka juga mengambil tahu tentang prestasi REIT dengan mengambil kira:

  1. HASIL DIVIDEN: Jumlah dividen yang diberi dibahagikan dengan harga REIT yang dibeli
  2. NILAI ASET BERSIH: Jumlah aset ditolakkan dengan jumlah liabiliti
  3. RIZAB PERBELANJAAN PENGURUSAN: Peratusan perbelanjaan operasi pada Nilai Aset Bersih
  4. JUMLAH PULANGAN: Perubahan harga REIT ditambah dengan dividen yang diterima

Apa pula perbezaan REIT dengan syarikat hartanah?

  REIT SYARIKAT HARTANAH
PENDAPATAN Hasil sewa hartanah Penjualan harta, keuntungan pembangunan, hasil sewa dan pelaburan hartanah
STRUKTUR MODAL & ALIRAN TUNAI Pendapatan yang lebih rendah, hutang lebih kurang dan aliran tunai yang kuat Selalunya hutang yang tinggi, aliran tunai negatif dan pengagihan dividen rendah
DASAR DIVIDEN 90% – 100% daripada pendapatan sebelum cukai Tiada kepastian mengenai dasar dividen
RISIKO Risiko rendah, pelaburan pasif dari aliran tunai hasil sewaan dari perjanjian pajakan dengan penyewa Risiko pembangunan dan kewangan yang tinggi
TADBIR URUS KORPORAT Melibatkan pemegang saham, pengurus, pemegang amanah dan pihak berkuasa Didominasi oleh pemegang saham terbesar

Sekiranya anda berminat untuk belajar lebih lanjut mengenai saham, boleh sertai Kelas Radar Saham yang dijalankan setiap bulan. Boleh hubungi saya, Azmi Mohd Amin Stockbroker di 016-4469288 untuk maklumat lanjut.

Iklan
Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Ramai Orang Beli Rumah Subsale Tapi Gagal Lakukan 7 Perkara Ini

Nak beli rumah kena viewing terlebih dahulu? Apa sebenarnya yang kita perlu buat semasa viewing tersebut?

Ya, sama seperti proses kita nak beli sebuah kereta. Kita akan pergi ke galeri kereta, melihat, menyentuh, dan membuka pintu kereta sebelum mengambil bau ‘kereta baru’ tersebut.

Untuk rumah pula, prosesnya adalah lebih rumit dan kompleks kerana kita bukan sahaja perlu menilai keadaan dalaman rumah, bahkan keadaan luar rumah, persekitaran dan infrastruktur yang terdapat berdekatan rumah tersebut.

Aktiviti viewing rumah lebih kritikal apabila kita membuat keputusan untuk ‘hidup dan mati’ di kawasan tersebut dan menanti cucu datang pada hujung minggu atau pada cuti sekolah.

Perkara asas yang perlu dilakukan apabila viewing rumah selain daripada melihat keadaan rumah adalah melihat keadaan rumah, persekitaran rumah dan kemudahan rumah.

Baca : “Booster” Yang Meningkatkan Nilai Hartanah

Kredit Gambar: Twitter

Ramai bakal pembeli rumah sekadar melihat keadaan rumah dan merenung jauh kawasan luar rumah.

Kita sebenarnya perlu buat lebih dari itu! Proses viewing rumah adalah berbeza mengikut objektif. Viewing untuk rumah pelaburan tidak sama dengan viewing untuk rumah yang ingin diduduki.

Artikel ini akan menunjukkan perbezaan aktiviti yang perlu kita buat apabila viewing rumah dengan fokus untuk pelaburan dan untuk didiami sendiri.

Berikan perhatian kepada empat perkara ini sekiranya rumah tersebut adalah bertujuan untuk pelaburan dan disewakan.

1. Rental Yield

Perkara pertama yang kita perlu semak sebenarnya adalah berapa kadar sewa di kawasan tersebut untuk menentukan dapatan sewa kasar yang bakal diterima kelak.

Baca : Apa Itu Rental Yield Dalam Pelaburan Hartanah?

Ini penting supaya poket kita tidak berdarah di kemudian hari. Ramai orang tersilap dalam membeli rumah untuk pelaburan kerana bayaran ansuran bulanan pinjaman bank adalah jauh lebih tinggi berbanding dapatan sewa.

Contoh:

Rumah: Kondominium 2 Bilik di Kajang

Harga: RM300,000

Ansuran Bulanan Bank: RM1,500

Kadar Sewa Semasa: RM850

Kerugian: RM650.

2. Permintaan Semasa

Apabila pergi viewing, lihatlah permintaan semasa sewaan di projek atau kawasan tersebut. Caranya dengan melihat sekiranya wujud pusat komersial, pusat pengajian tinggi dan pusat perindustrian.

Baca : 6 Tanggapan Yang Salah Tentang Pelaburan Hartanah

Logiknya adalah, tempat yang mempunyai peluang pekerjaan yang tinggi mempunyai permintaan sewaan yang tinggi. Jangan hanya fokus kepada pelajar universiti semata-mata.

Kita sebenarnya boleh sewakan rumah anda kepada pekerja kilang secara harian atau mingguan. Dan rental yield yang boleh diterima adalah jauh lebih lumayan!

3. Permintaan Mendatang

Lihat adakah terdapat sebarang projek pembangunan universiti, kawasan perindustrian, pengangkutan awam dan pusat komersial di kawasan tersebut.

Ini penting kerana kita perlu pastikan rumah yang dibeli akan berjaya disewa untuk sekurang-kurangnya tempoh 30 tahun ke 40 tahun lagi sebelum kita jual dan merasa capital appreciation tersebut.

4. Booster Hartanah

Semak adakah terdapat hospital kerajaan, hospital swasta, sekolah, taska, restoran makanan segera, kedai serbaneka, pasaraya dan pusat membeli-belah di kawasan itu.

Ini semua merupakan indikator bahawa kawasan tersebut sesuai didiami golongan profesional dan berkeluarga.

Sebaliknya jika rumah tersebut adalah bertujuan untuk kita duduk sendiri, maka berikan tumpuan kepada 3 perkara ini pula.

1. Ruang Rumah

Memandangkan kita bakal membina keluarga bahagia anda di rumah tersebut, pastikan rumah dalaman rumah tersebut sesuai.

Pastikan terdapat sekurang-kurangnya 2 bilik air dan jumlah bilik adalah mencukupi untuk keperluan kita sekeluarga.

Baca : Adakah Kewangan Anda Dah Bersedia Untuk Beli Rumah?

Kredit Gambar: @kualalumpurcity

Dapur yang luas adalah bonus kerana golongan wanita cenderung menggunakan dapur sebagai ruang sosial mereka.

Sekiranya kita bakal membeli rumah teres, pastikan ada lebihan ruang untuk aktiviti menjemur baju, aktiviti berkeluarga seperti bersukan, BBQ dan ruang parkir yang selesa dengan jumlah kenderaan yang ada.

2. Lokasi Bilik

Bilik tidak sepatutnya menghadap tandas dan bilik juga tidak sesuai menghadap pintu utama rumah.

Ini penting supaya ahli keluarga mempunyai privasi apabila orang datang ke rumah daripada pintu utama rumah.

Lihat juga lebihan ruang di kiri & kanan, belakang rumah dan loteng rumah sekiranya anda berhasrat untuk menambah jumlah bilik seiring pertambahan ahli keluarga anda kelak.

3. Faktor Persekitaran

Lihat keadaan semasa kawasan kejiranan sekurang-kurangnya 3 kali pada waktu yang berbeza.

Yang pertama pada waktu puncak ketika orang sibuk keluar ke pejabat dan menghantar anak. Kedua, pada hujung minggu untuk melihat keadaan trafik semasa dan ketiga pada waktu malam.

Pada waktu malam kita dapat lihat senario sebenar kawasan kejiranan tersebut samada jiran sebelah sering parkir kereta di depan rumah orang lain, kutu rayau dan pelbagai lagi.

Membaca melalui forum dan bertanya orang yang tinggal di kawasan itu sebenarnya tidak mencukupi.

Kita perlu merasai sendiri pengalamannya. Bagaimana perasaannya apabila ingin keluar ke pejabat pada sebelah pagi dan melihat gambaran anak-anak membesar di kawasan kejiranan tersebut.

Kesimpulannya di sini, bukanlah satu dosa sekiranya kita ingin viewing rumah tersebut berulang kali. Biarlah ejen hartanah yang menguruskan rumah tersebut bosan sekalipun dengan kita hatta kita viewing 18 kali.

Baca : Ini Cara Untuk Elak Duit Booking Fee Rumah Daripada ‘Burn’

Hal ini kerana, di hujung hari duit kita juga yang akan dikeluarkan dan masa depan kita sebagai bakal pemilik rumah bergantung kepada proses viewing ini.

Selepas puas viewing, jangan lupa untuk pastikan rekod CCRIS dan CTOS berada dalam keadaan baik untuk memohon pinjaman pembiayaan hartanah dari bank.

Sumber Rujukan:

Pada tahun 2020, waktu PKP pertama, Tuan Faizul Ridzuan telah membuat 6 ramalan yang satu persatu menjadi kenyataan.

1. PKP mustahil hanya 2 minggu, akan berakhir pada bulan Jun 2020

2. Kita berada dalam recession yang paling teruk dalam sejarah moden Malaysia – Disahkan selepas beberapa minggu oleh World Bank

3. Interest bakal jatuh banyak akibat recession. Hari ni interest rate kita adalah pada kadar terendah dalam masa 50 tahun.

4. Bull run bagi saham dalam jangka masa 12-24 bulan sehingga boleh buat pulangan lebih daripada 100%. 2 bulan lepas ramalan saya, volume bursa naik pecah rekod 

5.Transaksi hartanah tahun 2020 akan jadi tahun paling teruk sejak tahun 2000, dan kita akan sampai market bottom. Sila nantikan data NAPIC yang akan keluar lagi beberapa minggu.

6. Property bull run akan tiba dalam masa 5 tahun

Nak tahu apa pandangan Tuan Faizul Ridzuan tentang masa terbaik untuk beli rumah?

Sertai webinar percuma pada hari Ahad, 24 Januari 2021 jam 830 malam. Daftar sekarang di -> Webinar Faizul Ridzuan

Slot ke webinar adalah terhad. Sila pastikan anda daftar dan hadir awal pada tarikh dan masa yang ditetapkan.

Kita jumpa nanti Ahad ini.

Iklan

Do NOT follow this link or you will be banned from the site!