Axis REIT: Pengambilalihan Kedua Tahun Ini

Saranan BELI dan harga sasar (TP) MYR2.42 dikekalkan, potensi kenaikan harga saham sekitar 20%, dengan kadar hasil dividen 5.2% untuk FY26F

Axis REIT telah mengumumkan pengambilalihan keduanya untuk tahun 2026, iaitu sebuah perjanjian jualan dan pajakan semula bernilai MYR128j dengan City-Link Express (M) untuk sebuah pusat pengedaran di Bandar Saujana Putra, Selangor. Kami memandang agak positif akan perkara ini kerana ia masih menepati strategi REIT ini untuk memperoleh aset-aset perindustrian yang memberikan kenaikan hasil sambil menyokong sasaran pengambilalihan pihak pengurusan sebanyak kira-kira MYR350j sepanjang FY26-27.

Butiran mengenai pengambilalihan

Axis REIT mengambil alih hartanah ini dengan bayaran tunai sebanyak MYR128j (kira-kira 2% daripada jumlah aset), yang dibiayai menerusi pembiayaan bank sedia ada. Hartanah ini sekarang dihuni 100% oleh pemilik dan akan dipajak semula kepada City-Link Express untuk tempoh tetap selama 15 tahun, dengan kenaikan sewaan yang dipersetujui semasa tempoh pajakan. Pengambilalihan ini menawarkan pendapatan berulang yang stabil, dengan sokongan daripada struktur pajakan semula yang panjang dan kadar hasil kasar awal yang baik sebanyak 6.2%.

Pengambilalihan ini dijangka selesai pada 4Q26. Selepas perjanjian selesai dimeterai, paras hutang Axis REIT dijangka meningkat kepada kira-kira 35.1%, dengan ruang untuk mengambil pinjaman sekitar MYR840j lagi (berdasarkan penyata kewangan 1Q26 yang terkini).

Butiran mengenai hartanah

Aset ini terdiri daripada dua tanah komersial bersambung dengan status pegangan pajakan selama 99 tahun (baki tempoh pajakan lebih kurang 68 tahun), di samping bangunan-bangunan pusat pengedaran, blok pejabat dan fasiliti sokongan. Hartanah ini mempunyai jumlah kawasan boleh disewakan sebanyak kira-kira 355 ribu kps (sekitar 2% daripada jumlah NLA) dan terletak di Bandar Saujana Putra dengan akses kepada Rangkaian Pusat Lebuh Raya Utara Selatan E6 atau ELITE, Lebuh Raya Lembah Klang Selatan (SKVE), Lebuh Raya Pesisir Barat (WCE), dan Lebuh Raya Shah Alam atau KESAS. Hal ini menyokong kegunaannya sebagai hab logistik dan pengedaran.

Pandangan kami

Kami memandang agak positif akan perjanjian ini, dan setelah ia selesai, kami menjangka ia akan memberikan sumbangan positif mulai FY27, dengan pendapatan sewaan tahunan sekitar MYR7.9j (kira-kira 2% daripada hasil FY27). Perkara ini diterjemahkan kepada kadar hasil kasar sebanyak 6.2% sebelum mengambil kira kos pembiayaan yang berkaitan dengan pinjaman baru. Kami menjangka pengambilalihan ini secara bersihnya akan menaikkan kadar hasil semasa Axis REIT untuk FY27F sebanyak 5.3%.

Sementara itu, tempoh pajakan semula selama 15 tahun kepada pengendali sedia ada, di samping kenaikan sewaan yang termasuk dalam perjanjian, menawarkan prospek jelas untuk pendapatan dalam jangka sederhana. Walaupun ia dibiayai sepenuhnya menggunakan hutang, paras hutang Axis REIT selepas memeterai perjanjian ini masih dalam keadaan terkawal, dengan adanya kapasiti kunci kira-kira yang mencukupi untuk langkah pengambilalihan lain.

Ramalan dan penilaian

Sementara menunggu selesainya pengambilalihan ini dan bayangan lanjut daripada pihak pengurusan, kami kekalkan ramalan perolehan dan TP MYR2.42 yang diperoleh melalui kaedah DDM (dengan kiraan premium ESG 2% kerana markah REIT ini ialah 3.1), iaitu kadar dividen kira-kira 5% untuk FY26F mengikut TP. Risiko negatif: Tiada pembaharuan bagi pajakan-pajakan REIT yang tamat tempoh, kadar turun naik harga sewa yang lebih rendah daripada jangkaan, dan cadangan pengambilalihan aset terbatal.

Asas Penilaian

Model diskaun dividen (DDM)

Faktor Pemacu Utama

Permintaan lebih tinggi untuk hartanah perindustrian yang disokong oleh penembusan pasaran e-dagang yang berterusan, penstrukturan semula rantai bekalan dan kemasukan pelaburan asing langsung yang kukuh dalam segmen pembuatan.

Risiko Utama

i. Pajakan yang tamat tempoh tidak diperbaharui
ii. Kadar turun naik harga sewa yang lebih rendah berbanding jangkaan
iii. Cadangan pengambilalihan aset dibatalkan

Profil Syarikat

Axis REIT sebuah REIT yang mempunyai portfolio perniagaan pelbagai, dan berpengkhususan dalam hartanah komersial dan perindustrian.

Carta Saranan

Penganalisis
Loong Kok Wen CFA +603 2302 8116 ([email protected])

Penafian :
Laporan penyelidikan ini disediakan oleh pasukan Penyelidikan RHB (RHB Research Team) dari RHB Investment Bank Bhd.

Previous ArticleNext Article

5 Rutin Harian Yang Membantu Pelabur Membuat Keputusan Lebih Bijak

Ramai orang melihat hasil yang diperoleh oleh pelabur atau pedagang saham yang berjaya, tetapi tidak ramai yang melihat apa yang mereka lakukan setiap hari.

Ada yang menganggap kejayaan mereka datang kerana pandai memilih saham atau mempunyai “orang dalam” yang berkongsi maklumat. Hakikatnya, kebanyakan pelabur yang konsisten memperoleh keuntungan mempunyai satu persamaan, iaitu mereka mengamalkan rutin harian yang tersusun.

Mereka tidak membuat keputusan secara terburu-buru atau membeli saham hanya kerana melihat harga sedang meningkat. Sebaliknya, setiap keputusan dibuat selepas menilai keadaan pasaran, membaca laporan syarikat dan mengikuti perkembangan semasa.

Rutin ini mungkin kelihatan ringkas, tetapi apabila diamalkan secara konsisten, ia membantu pelabur membuat keputusan yang lebih rasional dan mengurangkan risiko membuat kesilapan akibat emosi.

Mengapa Rutin Harian Penting?

Pasaran saham berubah setiap hari. Harga saham dipengaruhi oleh pelbagai faktor seperti keputusan kewangan syarikat, berita korporat, keadaan ekonomi, kadar faedah, harga komoditi dan sentimen global.

Jika pelabur hanya membuka aplikasi dagangan untuk melihat harga saham tanpa memahami apa yang berlaku di sebaliknya, mereka mudah membuat keputusan berdasarkan panik atau FOMO.

Rutin harian membantu pelabur untuk:

  • memahami keadaan pasaran sebelum berdagang,
  • mengenal pasti peluang lebih awal,
  • mengurus risiko dengan lebih baik,
  • dan mengelakkan keputusan yang dibuat secara tergesa-gesa.

1. Semak Laporan Kewangan Syarikat

Selepas Bursa Malaysia ditutup, antara perkara pertama yang dilakukan oleh ramai pelabur ialah menyemak laporan kewangan syarikat yang baru diumumkan.

Semua syarikat tersenarai diwajibkan mengeluarkan laporan kewangan setiap suku tahun. Daripada laporan ini, pelabur boleh melihat sama ada prestasi syarikat semakin baik atau sebaliknya.

Antara perkara yang perlu diberi perhatian ialah:

  • pertumbuhan hasil (revenue),
  • keuntungan bersih,
  • margin keuntungan,
  • aliran tunai,
  • dan kedudukan hutang syarikat.

Contoh Situasi

Sebuah syarikat teknologi mencatatkan peningkatan keuntungan sebanyak 35% berbanding suku tahun sebelumnya.

Keputusan ini mungkin menarik perhatian pelabur institusi dan seterusnya meningkatkan minat terhadap saham syarikat tersebut.

Namun, pelabur yang membaca laporan lebih awal mempunyai masa untuk membuat penilaian sebelum pasaran dibuka pada keesokan harinya.

2. Pantau Pengumuman Dividen

Selain prestasi kewangan, ramai pelabur turut memberi perhatian kepada pengumuman dividen. Dividen merupakan sebahagian daripada keuntungan syarikat yang diagihkan kepada pemegang saham.

Dalam pengumuman dividen, terdapat beberapa tarikh penting seperti:

  • Ex-Date – tarikh terakhir untuk membeli saham bagi melayakkan diri menerima dividen.
  • Entitlement Date – tarikh syarikat menentukan senarai pemegang saham yang layak menerima dividen.

Contoh

Jika sebuah syarikat mengumumkan dividen sebanyak 5 sen sesaham, pelabur yang memiliki 10,000 unit saham berpotensi menerima dividen sebanyak:

10,000 × RM0.05 = RM500

Walaupun dividen bukan satu-satunya sebab membeli saham, ia boleh menjadi petunjuk bahawa syarikat mempunyai kedudukan kewangan yang baik.

3. Ikuti Pengumuman Bonus Issue dan Rights Issue

Selain dividen, syarikat juga kadangkala mengumumkan:

  • Bonus Issue
  • Rights Issue

Bonus Issue bermaksud syarikat memberikan saham tambahan kepada pemegang saham tanpa bayaran berdasarkan nisbah tertentu. Sebagai contoh, bonus 1:2 bermaksud bagi setiap dua saham yang dimiliki, pelabur akan menerima satu saham tambahan.

Rights Issue pula memberi peluang kepada pemegang saham sedia ada membeli saham baharu pada harga yang telah ditetapkan. Walaupun kedua-dua tindakan korporat ini tidak semestinya menjadikan saham lebih menarik, ia tetap penting untuk difahami kerana boleh memberi kesan kepada jumlah pegangan dan strategi pelaburan.

4. Ikuti Berita Korporat dan Pasaran

Pelabur yang berpengalaman tidak hanya melihat nombor. Mereka juga membaca berita. Berita korporat boleh memberi gambaran awal tentang perkara yang mungkin mempengaruhi harga saham.

Antaranya ialah:

  • kontrak baharu,
  • pengambilalihan syarikat,
  • perubahan pengurusan,
  • projek kerajaan,
  • perubahan dasar,
  • dan perkembangan ekonomi global.

Sebagai contoh, jika sebuah syarikat memperoleh kontrak bernilai ratusan juta ringgit, berita tersebut boleh meningkatkan keyakinan pelabur terhadap prospek syarikat.

Namun begitu, pelabur juga perlu berhati-hati kerana tidak semua berita akan memberi kesan jangka panjang terhadap harga saham.

5. Fahami Sentimen Pasaran Global

Bursa Malaysia tidak bergerak secara bersendirian. Prestasi pasaran luar negara turut mempengaruhi sentimen pelabur tempatan.

Sebab itu ramai pelabur akan melihat:

  • prestasi indeks utama Amerika Syarikat,
  • pergerakan pasaran Asia,
  • harga minyak mentah,
  • harga emas,
  • dan perkembangan geopolitik.

Jika kebanyakan pasaran global ditutup rendah akibat kebimbangan ekonomi, sentimen negatif tersebut mungkin turut memberi kesan kepada Bursa Malaysia pada keesokan harinya.

Namun begitu, ini bukan bermaksud semua saham akan jatuh. Ada kalanya saham yang mempunyai asas perniagaan kukuh masih mampu bertahan walaupun pasaran keseluruhan lemah.

Jangan Terlalu Taksub Mengejar Saham Yang Sedang Melonjak

Antara kesilapan yang sering dilakukan oleh pelabur baharu ialah membeli saham hanya kerana melihat kenaikan harga yang mendadak. Mereka takut terlepas peluang atau lebih dikenali sebagai Fear of Missing Out (FOMO).

Hakikatnya, saham yang naik terlalu cepat juga berpotensi mengalami pembetulan harga yang pantas. Sebab itu pelabur yang berpengalaman lebih mengutamakan pengurusan risiko. Mereka tidak terlalu tamak dan sentiasa mempunyai pelan untuk mengambil keuntungan apabila sasaran telah dicapai.

Seperti kata pelabur terkenal Warren Buffett:

“Be fearful when others are greedy, and be greedy when others are fearful.”

Prinsip ini mengingatkan kita supaya tidak mudah dipengaruhi emosi pasaran.

Contoh Rutin Harian Seorang Pelabur

Bayangkan Hafiz bekerja sepenuh masa sebagai jurutera. Beliau tidak mempunyai masa untuk melihat harga saham sepanjang hari.

Namun setiap malam selepas pulang bekerja, beliau memperuntukkan kira-kira 30 minit untuk:

  • membaca laporan kewangan yang baru diumumkan,
  • menyemak pengumuman dividen atau bonus,
  • membaca berita korporat,
  • melihat prestasi pasaran global,
  • dan mengemas kini senarai saham yang sedang dipantau.

Apabila pasaran dibuka keesokan harinya, beliau sudah mempunyai pelan tindakan. Ini jauh lebih baik daripada membeli saham secara spontan hanya kerana melihat harga sedang meningkat.

Rutin Yang Konsisten Lebih Penting Daripada Ramalan Yang Tepat

Ramai orang menghabiskan masa mencari “saham yang pasti naik”. Sedangkan pelabur yang berjaya lebih banyak menghabiskan masa membina disiplin.

Mereka memahami bahawa tiada siapa mampu meramal pasaran dengan tepat setiap masa. Apa yang boleh dikawal ialah proses membuat keputusan.

Semakin konsisten rutin yang diamalkan, semakin banyak maklumat yang dimiliki dan semakin baik keputusan yang boleh dibuat.

Kesimpulan

Kejayaan dalam pelaburan saham bukan hanya bergantung kepada kebolehan memilih saham yang berpotensi memberikan pulangan tinggi. Sebaliknya, ia bermula dengan disiplin membina rutin harian yang membantu pelabur memahami keadaan pasaran sebelum membuat sebarang keputusan.

Menyemak laporan kewangan, mengikuti pengumuman dividen dan tindakan korporat, membaca berita pasaran serta memantau sentimen global mungkin kelihatan seperti rutin yang kecil. Namun apabila dilakukan secara konsisten, semua ini membantu pelabur membuat keputusan yang lebih berasaskan fakta dan bukannya emosi.

Akhir sekali, ingatlah bahawa pelaburan bukan tentang siapa yang paling pantas membeli saham, tetapi siapa yang paling bersedia apabila peluang muncul. Dengan rutin yang betul, anda bukan sahaja dapat meningkatkan keyakinan dalam membuat keputusan, malah berpeluang menjadi pelabur yang lebih berdisiplin dan konsisten dalam jangka panjang.