Axis REIT: Pengambilalihan Kedua Tahun Ini

Sub Topik

Saranan BELI dan harga sasar (TP) MYR2.42 dikekalkan, potensi kenaikan harga saham sekitar 20%, dengan kadar hasil dividen 5.2% untuk FY26F

Axis REIT telah mengumumkan pengambilalihan keduanya untuk tahun 2026, iaitu sebuah perjanjian jualan dan pajakan semula bernilai MYR128j dengan City-Link Express (M) untuk sebuah pusat pengedaran di Bandar Saujana Putra, Selangor. Kami memandang agak positif akan perkara ini kerana ia masih menepati strategi REIT ini untuk memperoleh aset-aset perindustrian yang memberikan kenaikan hasil sambil menyokong sasaran pengambilalihan pihak pengurusan sebanyak kira-kira MYR350j sepanjang FY26-27.

Butiran mengenai pengambilalihan

Axis REIT mengambil alih hartanah ini dengan bayaran tunai sebanyak MYR128j (kira-kira 2% daripada jumlah aset), yang dibiayai menerusi pembiayaan bank sedia ada. Hartanah ini sekarang dihuni 100% oleh pemilik dan akan dipajak semula kepada City-Link Express untuk tempoh tetap selama 15 tahun, dengan kenaikan sewaan yang dipersetujui semasa tempoh pajakan. Pengambilalihan ini menawarkan pendapatan berulang yang stabil, dengan sokongan daripada struktur pajakan semula yang panjang dan kadar hasil kasar awal yang baik sebanyak 6.2%.

Pengambilalihan ini dijangka selesai pada 4Q26. Selepas perjanjian selesai dimeterai, paras hutang Axis REIT dijangka meningkat kepada kira-kira 35.1%, dengan ruang untuk mengambil pinjaman sekitar MYR840j lagi (berdasarkan penyata kewangan 1Q26 yang terkini).

Butiran mengenai hartanah

Aset ini terdiri daripada dua tanah komersial bersambung dengan status pegangan pajakan selama 99 tahun (baki tempoh pajakan lebih kurang 68 tahun), di samping bangunan-bangunan pusat pengedaran, blok pejabat dan fasiliti sokongan. Hartanah ini mempunyai jumlah kawasan boleh disewakan sebanyak kira-kira 355 ribu kps (sekitar 2% daripada jumlah NLA) dan terletak di Bandar Saujana Putra dengan akses kepada Rangkaian Pusat Lebuh Raya Utara Selatan E6 atau ELITE, Lebuh Raya Lembah Klang Selatan (SKVE), Lebuh Raya Pesisir Barat (WCE), dan Lebuh Raya Shah Alam atau KESAS. Hal ini menyokong kegunaannya sebagai hab logistik dan pengedaran.

Pandangan kami

Kami memandang agak positif akan perjanjian ini, dan setelah ia selesai, kami menjangka ia akan memberikan sumbangan positif mulai FY27, dengan pendapatan sewaan tahunan sekitar MYR7.9j (kira-kira 2% daripada hasil FY27). Perkara ini diterjemahkan kepada kadar hasil kasar sebanyak 6.2% sebelum mengambil kira kos pembiayaan yang berkaitan dengan pinjaman baru. Kami menjangka pengambilalihan ini secara bersihnya akan menaikkan kadar hasil semasa Axis REIT untuk FY27F sebanyak 5.3%.

Sementara itu, tempoh pajakan semula selama 15 tahun kepada pengendali sedia ada, di samping kenaikan sewaan yang termasuk dalam perjanjian, menawarkan prospek jelas untuk pendapatan dalam jangka sederhana. Walaupun ia dibiayai sepenuhnya menggunakan hutang, paras hutang Axis REIT selepas memeterai perjanjian ini masih dalam keadaan terkawal, dengan adanya kapasiti kunci kira-kira yang mencukupi untuk langkah pengambilalihan lain.

Ramalan dan penilaian

Sementara menunggu selesainya pengambilalihan ini dan bayangan lanjut daripada pihak pengurusan, kami kekalkan ramalan perolehan dan TP MYR2.42 yang diperoleh melalui kaedah DDM (dengan kiraan premium ESG 2% kerana markah REIT ini ialah 3.1), iaitu kadar dividen kira-kira 5% untuk FY26F mengikut TP. Risiko negatif: Tiada pembaharuan bagi pajakan-pajakan REIT yang tamat tempoh, kadar turun naik harga sewa yang lebih rendah daripada jangkaan, dan cadangan pengambilalihan aset terbatal.

Asas Penilaian

Model diskaun dividen (DDM)

Faktor Pemacu Utama

Permintaan lebih tinggi untuk hartanah perindustrian yang disokong oleh penembusan pasaran e-dagang yang berterusan, penstrukturan semula rantai bekalan dan kemasukan pelaburan asing langsung yang kukuh dalam segmen pembuatan.

Risiko Utama

i. Pajakan yang tamat tempoh tidak diperbaharui
ii. Kadar turun naik harga sewa yang lebih rendah berbanding jangkaan
iii. Cadangan pengambilalihan aset dibatalkan

Profil Syarikat

Axis REIT sebuah REIT yang mempunyai portfolio perniagaan pelbagai, dan berpengkhususan dalam hartanah komersial dan perindustrian.

Carta Saranan

Penganalisis
Loong Kok Wen CFA +603 2302 8116 ([email protected])

Penafian :
Laporan penyelidikan ini disediakan oleh pasukan Penyelidikan RHB (RHB Research Team) dari RHB Investment Bank Bhd.

Saranan WAJARAN TINGGI kekal; Saham Pilihan Utama: KPJ Healthcare (KPJ), LAC Med (LACMED), dan Duopharma Biotech (DBB)

Suku tahun pelaporan untuk bulan Mac rata-ratanya menepati jangkaan, dengan trend-trend berstruktur terus kukuh walaupun prestasi lazimnya menurun. Saranan WAJARAN TINGGI kami untuk sektor ini terus dikuatkan oleh permintaan klinikal yang bersifat tidak elastik, yang terus menawarkan pelaburan yang selamat daripada tekanan inflasi domestik yang mungkin berlaku dan ketidaktentuan geopolitik yang lebih meluas. Unjuran pihak pengurusan untuk tahun 2026 masih dikekalkan, dan kami menjangka momentum pertumbuhan perolehan akan semakin rancak pada suku-suku tahun berikutnya.

Permulaan lebih lemah secara lazimnya (satu mengatasi jangkaan; tiga menepati ramalan)

DBB berjaya mencatatkan keputusan melangkaui jangkaan, manakala IHH Healthcare (IHH), KPJ dan LACMED melaporkan keputusan yang memenuhi ramalan. Selepas keputusan diumumkan, semakan perolehan yang kecil dan pengemaskinian kewangan dibuat, tanpa sebarang perubahan dikenakan pada saranan-saranan saham kami. Lebih penting, kami merendahkan TP DBB kepada MYR1.56 sambil mengekalkan saranan BELI setelah mempertimbangkan premium risiko yang lebih tinggi susulan ketidaktentuan membabitkan penangguhan tender Senarai Pembelian Produk yang Diluluskan (APPL) yang akan datang.

Syarikat penyedia perkhidmatan penjagaan kesihatan

Seperti yang diramalkan, kelemahan yang berturutan pada 1Q26 secara amnya bersifat bermusim, diburukkan oleh ketibaan dua musim perayaan, dengan Tahun Baharu China dan Aidil Fitri jatuh pada suku tahun tersebut, yang menyebabkan kadar penggunaan katil lebih rendah. Berdasarkan penjejak penjagaan kesihatan tempatan kami (yang merangkumi IHH, KPJ dan Sunway Healthcare (SUNMED MK, TIADA SARANAN)), hasil bagi sektor 1Q26 (operasi tempatan sahaja) berkembang 11% YoY (-7% QoQ), yang diperkukuh oleh kadar kemasukan pesakit wad yang lebih tinggi (+2% YoY) dan intensiti hasil yang lebih kukuh (+6–12% YoY).

Sementara itu, margin EBITDA agregat kembali normal kepada 23.3% (daripada paras puncak pada 4Q25: 27.4%), sambil masih meningkat sebanyak 0.8ppt YoY, sekali gus mencerminkan langkah pengawalan kos yang sedang dijalankan dan kekukuhan hasil berstruktur.

Strategi

Keadaan makroekonomi secara lebih meluasnya semakin dibayangi oleh risiko-risiko inflasi, ketidaktentuan geopolitik, dan kemungkinan pilihan raya umum yang akan tiba. Walau bagaimanapun, kami percaya kemampuan sektor ini untuk memastikan pengendali-pengendali hospital mengalihkan kenaikan opex dengan kurangnya kesan pada permintaan, layak diberikan pengiktirafan yang sewajarnya. Dengan itu, kami mengekalkan saranan WAJARAN TINGGI terhadap sektor (selaras dengan pendirian pelaburan bertahan teras untuk Malaysia (MY) dan melihat penurunan harga bagi saham-saham bawah liputan kajian kami daripada paras puncak sebagai peluang menarik untuk pelabur membuat pembelian.

Kami terus menggemari KPJ kerana rekod prestasi pelaksanaannya yang mantap, penggunaan model hub-and-spoke yang boleh skala, dan potensi pertumbuhan perolehan dalam jangka panjang yang dipacu oleh langkah pengoptimuman operasi dan pengembangan kapasiti. Pada pandangan kami, KPJ mempunyai tahap fleksibiliti operasi yang paling tinggi dalam sektor ini untuk ia menyesuaikan diri dengan reformasi-reformasi penjagaan kesihatan yang berstruktur pada masa depan.

Risiko-risiko negatif utama pada saranan sektor kami

Kos-kos operasi yang lebih tinggi daripada jangkaan, kunjungan pesakit/pertumbuhan intensiti hasil yang lebih rendah daripada yang diramalkan, dan perubahan kawal selia yang merugikan. Sekiranya nilai mata wang USD melemah dengan ketaranya, IHH mungkin berhadapan dengan kesan-kesan penukaran FX yang buruk yang menjejaskan perolehan luar negara sementara DBB mungkin menerima manfaat daripada penurunan kos untuk ramuan farmaseutikal aktif (API) yang diimport.