Pelaburan, Saham

REITS: Keputusan 1Q26 Menepati Jangkaan

Saranan WAJARAN TINGGI dikekalkan; Saham Pilihan Utama: Axis REIT dan Pavilion REIT

Indeks REIT Bursa Malaysia (KLREI) mencatatkan prestasi lebih lemah berbanding pasaran saham secara keseluruhan apabila menurun 0.3% YTD. Kami terus mengekalkan perwajaran sektor kami kerana perbezaan kadar hasilnya berubah menjadi menarik apabila memaparkan prestasi melebihi paras purata. Pada masa yang sama, Jabatan Ekonomi RHB menjangkakan Kadar Dasar Semalaman (OPR) akan terus berada pada 2.75% yang menggalakkan kegiatan pembiayaan untuk dijalankan. Sektor ini tetap menjadi tarikan buat para pelabur yang mencari saham yang menawarkan kadar pulangan kerana saham M-REIT mempunyai prospek perolehan dan dividen yang stabil, di samping penilaian yang murah (Rajah 4).

Perbezaan kadar hasil antara KLREI dengan Sekuriti Kerajaan Malaysia (MGS) 10 tahun

Sekarang mencecah paras sekitar 200 mata asas (bps), iaitu +0.5SD melebihi paras purata jangka panjangnya.

Keputusan 1Q26 menepati jangkaan

Kesemua lapan saham REIT di bawah liputan kajian kami melaporkan keputusan kewangan yang memenuhi jangkaan. IGB REIT menyaksikan lonjakan besar dalam perolehan suku tahun (untung bersih: +52% YoY) yang sebahagian besarnya berpunca daripada sumbangan Mid Valley Southkey (suntikan aset selesai pada Nov 2025). Untuk segmen REIT pejabat, IGB Commercial REIT kelihatan menonjol apabila ia merekodkan untung bersih yang melambung naik sebanyak 28% YoY yang dipacu oleh kadar penghunian yang bertambah baik sebanyak 93% (daripada 89%) dan kadar sewaan purata yang lebih tinggi bagi setiap kadar ruang kaki persegi (kps) sebanyak MYR6.64 (daripada MYR6.42).

Dalam ruang REIT perindustrian, pertumbuhan perolehan sebanyak 13.0% YoY berjaya diraih oleh AME REIT menerusi sumbangan enam hartanah perindustrian baharu (yang proses pemerolehan selesai sepanjang tempoh 12 bulan lalu), selain kadar penghunian penuh dan kadar turun naik harga sewa yang positif untuk aset-aset miliknya.

Prospek

Asas-asas sektor terus kukuh menerusi paras penghunian yang tinggi dan kadar turun naik harga sewa yang terkawal. Menurut jangkaan Jabatan Ekonomi RHB, Bank Negara Malaysia akan meneruskan pendirian dasar yang terkawal secara amnya dengan unjuran OPR tetap pada paras 2.75% pada tahun 2026. Perkara ini sepatutnya dapat membendung tekanan kos pinjaman dan menggalakkan kegiatan pemerolehan aset.

Dari aspek permintaan pula, berdasarkan data jualan runcit terbitan Jabatan Perangkaan Malaysia, perbelanjaan pengguna dilihat bertahan dengan kenaikan 6.3% YoY pada Apr 2026 (Apr 2025: 4.7%). Walau bagaimanapun, sentimen pengguna mungkin melemah pada bulan-bulan seterusnya, manakala trend kunjungan pelancong juga mungkin turut tidak menentu. Biarpun begitu, kami percaya pusat-pusat beli belah utama yang mempunyai jumlah bilangan pengunjung kukuh, tahap penghunian tinggi dan penyewa-penyewa berkualiti sepatutnya lebih bersedia untuk melindungi perolehan.

Apa-apa ketegangan Asia Barat yang mereda juga dapat menyokong sektor pelancongan untuk pulih dengan lebih kukuh. Berkenaan segmen pejabat pula, sentimen terus lemah namun kadar pulangan sekitar 8-9% menawarkan sedikit kelegaan buat pelabur. Dalam sesebuah pasaran yang kekurangan faktor-faktor pemacu permintaan untuk ruang pejabat, kami mendapati aset-aset yang bersambung dengan hab pengangkutan utama beroperasi dengan lebih berdaya tahan.

Sementara itu, syarikat REIT perindustrian sepatutnya terus menerima manfaat daripada faktor-faktor pemacu permintaan struktur, yang dibantu oleh inisiatif-inisiatif dasar, WALE yang lama dan tahap penghunian yang tinggi, yang menjaminkan penjanaan pendapatan untuk jangka panjang

Saham Pilihan Utama

Kami menyukai:

i) Axis REIT kerana statusnya sebagai syarikat REIT perindustrian terbesar di Malaysia, kelompok pelanggan bermutu, perancangan pengambilalihan aset yang jelas, dan profil kecairan yang lebih baik

ii) Pavilion REIT akibat pendedahannya kepada aset-aset runcit utama, sumbagan semakin baik daripada Pavilion Bukit Jalil, dan kenaikan perolehan daripada asetaset hotelnya.

Risiko-risiko negatif utama ialah perbezaan kadar hasil yang semakin mengecil, lambakan bekalan yang berpanjangan, dan kejutan makroekonomi.

Penganalisis
Loong Kok Wen, CFA +603 2302 8116 ([email protected])

Penafian :
Laporan penyelidikan ini disediakan oleh pasukan Penyelidikan RHB (RHB Research Team) dari RHB Investment Bank Bhd.

Previous ArticleNext Article

Press Metal: Usah Bimbang, Asas-Asas Masih Kukuh

Saranan BELI kekal dengan harga sasar (TP) baharu MYR9.80 daripada MYR10.50, potensi kenaikan harga saham 25%

Pada pendapat kami, penjualan saham Press Metal baru-baru ini menawarkan peluang untuk mengumpul saham tersebut kerana hujah pelaburan kami tetap bertahan, iaitu kekurangan bekalan aluminium jangka panjang yang diperkukuh lagi oleh kedudukan perlindungan PMAH yang menguntungkan. Selepas perolehan disemak, penilaian saham ini masih menarik apabila diniagakan pada P/E 22x, iaitu bawah purata lima tahunnya.

Kekurangan bekalan jangka panjang masih menjadi hujah utama

Kami anggarkan yang Selat Hormuz akan mengambil masa beberapa bulan untuk pulih secara beransur-ansur, dan kesesakan pelabuhan mungkin akan berlaku kelak. Yang lebih penting lagi, kami berpendapat bahawa kilang pelebur-pelebur serantau yang mengalami kerosakan akan memakan masa sehingga setahun untuk beransur-ansur mula beroperasi semula, dan hal ini akan menjadi faktor pemacu utama dalam jangka sederhana buat kekurangan bekalan jangka panjang.

Jika diimbas kembali: Emirates Global Aluminium – syarikat pelebur terbesar di rantau itu – dilaporkan mengalami kerosakan pada kira-kira 50% kapasitinya, sekali gus mengurangkan kapasiti peleburan serantau sebanyak 44% kepada 3.45j tan. Kami menjangka pasaran aluminium akan kekal kekurangan bekalan untuk jangka panjang, lantas mengembangkan anggaran kekurangan bekalan kepada 2-3j tan pada 2026 dan 1j tan pada 2027 berbanding kira-kira 600 ribu tan sebelum konflik bermula.

Oleh itu, sekiranya senario “kedamaian berpanjangan” diandaikan, kami masih menjangka harga aluminium akan kekal melepasi paras USD3,000/tan dalam jangka dekat hingga sederhana. Harga semerta kini berlegar antara USD3,100 dan USD3,200, lalu membawa harga purata YTD kepada USD3,333/tan. Jika harga kekal pada paras ini pada 2H26, kami menjangka harga purata 2026 akan mencecah antara USD3,100 dan USD3,200/tan, rata-ratanya setara dengan anggaran kami iaitu USD3,250/tan.

Namun begitu, pada 2027, melihat pada pemulihan beransuransur dalam kalangan syarikat pelebur di Asia Barat, di samping kapasiti baru yang berpotensi tiba dari Indonesia, harga aluminium mungkin mengalami tekanan penurunan tambahan, dengan mencapai purata USD3,000-3,100/tan. Oleh itu, kami memilih untuk mengambil pendirian konservatif dan menurunkan andaian harga kami untuk 2027 daripada USD3,150 kepada USD3,050/tan.

Potensi risiko positif FX

Walaupun Jabatan Ekonomi RHB meramalkan tiada potongan kadar akan dibuat pada 2026, plot bintik sekarang menunjukkan kemungkinan satu kenaikan kadar tahun ini, yang akan membawa nilai USD/MYR
kepada USD4.08 (+4% dalam tempoh empat minggu). Hal ini merupakan perkara positif buat PMAH, kerana >90% daripada produk keluarannya dieksport. Berdasarkan anggaran kami, kenaikan nilai USD setiap 2% akan meningkatkan perolehannya sebanyak sekitar 5%, jika tiada langkah perlindungan harga diambil.

Keseluruhannya, kami memotong perolehan FY26F-27F sebanyak 3% dan 5% sambil mengekalkan anggaran FY28 lebih kurang sama selepas merendahkan andaian harga aluminium kami dan mengambil kira kos karbon anod yang lebih tinggi sedikit.

TP kami diperoleh berdasarkanP/E FY27F25x (+1SD daripada purata lima tahunnya), iaitu nilai premium yang kami fikirkan berpatutan kerana harga aluminium masih menarik, dan seterusnya membawa kepada nisbah kos alumina berbanding aluminium yang lebih rendah daripada purata, sekali gus menyebabkan margin lebih baik secara keseluruhan. Risiko negatif utama: Pemulihan bekalan aluminium yang lebih cepat daripada disangka dan harga aluminium menjunam.

Faktor pemacu utama

i. Model berkos rendah PMAH terbukti berkesan apabila ia membantu kilang-kilangnya beroperasi pada kadar kos pengeluaran antara yang terendah di dunia.
ii. Harga aluminium yang kembali pulih dan nilai mata wang MYR yang lemah sepatutnya membantu menaikkan pendapatan bersih syarikat.

Risiko utama

i. Pertumbuhan bekalan yang lebih cepat daripada jangkaan
ii. Harga aluminium jatuh menjunam.
iii. Permintaan daripada ruang tenaga boleh dibaharui yang lebih rendah daripada yang dijangka.

Profil Syarikat

Press Metal merupakan sebuah syarikat aluminium berpangkalan di Malaysia yang mempunyai cawangan
yang meluas di serata dunia. Kumpulan ini menjalankan operasi penyempritan secara hiliran yang disepadukan dengan kilang peleburan aluminium greenfield di Mukah dan Samalaju di Sarawak yang mempunyai kapasiti gabungan tahunan mencecah 1,080,000 tan. Ia juga mengendalikan kilang penyemperitan aluminium di Malaysia dan China.

Masih Lagi Saham Pilihan Utama Kami

Kami masih memandang positif terhadap aluminium, didorong oleh:
i. Had yang dikenakan oleh China untuk keluaran aluminium
ii. Cabaran di Indonesia
iii. Premium Pelabuhan Utama Jepun (MJP) masih pada paras tinggi

Carta Saranan

Penganalisis
Iftaar Hakim Rusli +603 2302 8114 ([email protected])

Penafian :
Laporan penyelidikan ini disediakan oleh pasukan Penyelidikan RHB (RHB Research Team) dari RHB Investment Bank Bhd.