Hartanah

Analisis Pelaburan Hartanah Sewa

Image by Roshan Bhagat from Pixabay

Pelaburan hartanah merupakan pelaburan berisiko tinggi. Namun begitu, ramai yang mampu dan berjaya mendapat pulangan yang lumayan melalui pelaburan hartanah.

Ada beberapa sebab yang menjadikan pelaburan hartanah mampu memberi pulangan yang lumayan. Pelaburan hartanah menggunakan modal pembelian rumah dengan pembiayaan bank. Selain daripada itu, bayaran ansuran bulanan boleh dibayar menggunakan duit sewa bulanan dari penyewa.

Pelaburan hartanah merupakan pelaburan jangka masa panjang untuk mendapat hasil yang memuaskan. Urusan jualbeli rumah sahaja memakan masa 3-6 bulan setelah perjanjian jualbeli selesai.

Nilai hartanah pula memerlukan jangka masa panjang untuk naik manakala baki hutang pembiayaan akan turun dengan perlahan pada awal pembiayaan.

Pendapatan melalui pelaburan hartanah boleh dijana melalui dua cara iaitu aliran tunai positif dan keuntungan daripada jualan hartanah.

1. Aliran Tunai Positif

Aliran tunai yang positif sangat penting dalam pelaburan hartanah untuk memastikan bayaran ansuran pembiayaan bank dapat dibuat tepat pada masanya. Sekiranya terdapat kelewatan dalam pembayaran ansuran bank, ini dapat menjejaskan profil kewangan pelabur dan sukar mendapat pembiayaan untuk pembelian rumah seterusnya.

Aliran tunai yang positif bermaksud pendapatan sewa melebihi kos perbelanjaan yang diperlukan untuk memiliki, menguruskan dan menyelenggara rumah pelaburan. Setiap perbelanjaan perlu diambil kira untuk mengelakkan sebarang pelaburan yang tidak menguntungkan.

Ramai pelabur hartanah yang baru bermula tersilap langkah dalam membuat pengiraan awal anggaran aliran tunai sebelum membeli sesebuah rumah pelaburan. Mereka menyangka aliran tunai positif bermaksud kadar sewa bulanan lebih tinggi dari bayaran ansuran pembiayaan bank.

Ada beberapa kos perbelanjaan lain yang perlu diambil kira untuk mendapatkan aliran tunai positif. Yuran penyelenggaraan dan kos utiliti perlu diambil kira dalam pengiraan aliran tunai.

Kebiasaannya, yuran penyelenggaraan akan ditanggung oleh tuan rumah. Kos utiliti pula bergantung kepada perjanjian sewaan samada ditanggung oleh tuan rumah atau penyewa.

Perbelanjaan yang diperlukan untuk mencari dan mendapatkan penyewa juga perlu diteliti. Pelabur baru mungkin perlukan khidmat ejen hartanah untuk mencari penyewa.

Komisen ejen hartanah perlu diambil kira dalam memastikan pelabur mendapat aliran tunai positif. Perlu diingat juga, kos yang perlu ditanggung ketika rumah kosong tanpa penyewa juga perlu diberikan perhatian.

2. Keuntungan Jualan Hartanah

Untung jualan hartanah berkait rapat dengan harga beli hartanah dan nilai semasa hartanah sekiranya rumah tersebut dijual. Pelabur hartanah perlu mencari rumah dengan harga beli yang rendah dan skil menjual rumah dengan harga yang tinggi.

Selain harga beli dan harga jual, pelabur perlu mengambil kira kos-kos lain dalam urusan jual beli rumah. Ini termasuklah yuran guaman perjanjian jualbeli dan perjanjian pembiayaan bank, yuran penilaian, komisen ejen hartanah dan cukai keuntungan harta tanah.

Nilai semasa hartanah akan naik apabila ada pembangunan baru atau booster seperti kemudahan pengangkutan awam, pusat membeli-belah, hospital dan jalanraya. Selain daripada itu, keadaan ekonomi semasa juga perlu diberi perhatian.

Aliran Tunai Positif Ke Keuntungan Jualan Hartanah Lebih Penting?

Kedua-duanya sangat penting dalam jangka masa panjang pelaburan hartanah. Namun, ramai pakar pelaburan hartanah berpendapat aliran tunai positif lebih penting. Ini kerana kenaikan harga pasaran hartanah memerlukan masa yang panjang.

Selain daripada itu, baki hutang pembiayaan dengan bank juga akan berkurang pada kadar yang sangat rendah dalam beberapa tahun pertama pembiayaan. Ini disebabkan oleh kadar keuntungan atau interest pada awal tempoh pembiayaan adalah tinggi menyebabkan sebahagian besar ansuran bulanan bank digunakan untuk membayar kadar keuntungan berbanding mengurangkan baki hutang.

Aliran tunai yang positif memastikan pelabur mempunyai kemampuan untuk terus membayar segala kos perbelanjaan sementara menunggu nilai hartanah naik dan baki hutang pembiayaan turun. Pelabur perlu memegang aset pelaburan sekurang-kurangnya 5 tahun ke atas.

Sekiranya aliran tunai masih negatif, pelabur perlu menggunakan duit sendiri untuk menampung kos perbelanjaan selama beberapa tahun sehingga nilai hartanah naik.

Artikel ini ditulis oleh Mohd Arif Irfan, seorang juruaudit di salah sebuah firma audit di Malaysia. Beliau telah lulus kesemua kertas peperiksaan ACCA dan sedang mengutip pengalaman untuk menjadi akauntan bertauliah. Meminati bidang hartanah dan pelaburan serta rajin berkongsi ilmu di FB Arif Irfan.

This image has an empty alt attribute; its file name is beli-rumah-tanpa-modal-27-jan-700x393.jpg

Pada tahun 2020, waktu PKP pertama, Tuan Faizul Ridzuan telah membuat 6 ramalan yang satu persatu menjadi kenyataan.

1. PKP mustahil hanya 2 minggu, akan berakhir pada bulan Jun 2020

2. Kita berada dalam recession yang paling teruk dalam sejarah moden Malaysia – Disahkan selepas beberapa minggu oleh World Bank

3. Interest bakal jatuh banyak akibat recession. Hari ni interest rate kita adalah pada kadar terendah dalam masa 50 tahun.

4. Bull run bagi saham dalam jangka masa 12-24 bulan sehingga boleh buat pulangan lebih daripada 100%. 2 bulan lepas ramalan saya, volume bursa naik pecah rekod 

5. Transaksi hartanah tahun 2020 akan jadi tahun paling teruk sejak tahun 2000, dan kita akan sampai market bottom. Sila nantikan data NAPIC yang akan keluar lagi beberapa minggu.

6. Property bull run akan tiba dalam masa 5 tahun

Terlepas nak hadiri webinar percuma Tuan Faizul Ridzuan minggu lepas? Jom kita sertai webinar seterusnya yang akan diadakan pada hari Ahad, 7 Februari 2021, jam 830 malam.

Daftar sekarang di -> Webinar Faizul Ridzuan

Slot ke webinar adalah terhad. Sila pastikan anda daftar dan hadir awal pada tarikh dan masa yang ditetapkan.

Kita jumpa nanti Ahad ini.

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Dilema mahu membeli atau menyewa rumah

Memiliki rumah sejak sekian lama dianggap sebagai simbol kestabilan dan kejayaan hidup bagi rakyat Malaysia.

Tidak hairanlah ramai golongan muda merasakan mereka perlu membeli rumah secepat mungkin yang memaksa mereka menanggung komitmen pinjaman perumahan selama 30 hingga 40 tahun.

Namun, dalam cabaran kos sara hidup yang semakin meningkat, harga rumah yang terus berada di luar kemampuan sebahagian besar pembeli muda serta corak pekerjaan yang semakin dinamik, tiba masanya kita menilai semula maksud sebenar ‘seseorang itu ada rumah’.

Pada asasnya, rumah adalah tempat berteduh dan menyediakan keperluan asas untuk kediaman. Yang mustahak adalah ‘jaminan tempat kediaman dan kepentingan untuk mendiami’ yang lazimnya adalah melalui pemilikan tetapi boleh juga melalui penyewaan.

Bagi ramai golongan muda, terutamanya di peringkat awal kehidupan, menyewa boleh menjadi pilihan yang lebih praktikal dan fleksibel.

Ia membolehkan mereka mampu untuk menetap berhampiran tempat kerja, mengurus kewangan dengan lebih baik dan mengelakkan beban hutang jangka panjang sebelum benar-benar bersedia untuk membeli rumah sendiri.

Perubahan cara berfikir ini secara perlahan-lahan membuka ruang kepada perkembangan pasaran sewaan di Malaysia, termasuk kemunculan konsep ‘co-living’ atau kediaman bersama di dalam sebuah komuniti transit, serta juga konsep Rent-to-Own (RTO) atau Sewa-untuk-Beli.

Walaupun segmen ini masih kecil berbanding pasaran sewaan konvensional, ia semakin mendapat perhatian khususnya dalam kalangan generasi muda.

Konsep ‘co-living’ menawarkan bilik atau unit yang lengkap dengan perabot, tempoh sewaan yang lebih fleksibel serta kemudahan bersama yang diuruskan secara profesional.

Ia juga mengurangkan kos kemasukan (barrier of entry) kerana penyewa tidak perlu mengeluarkan perbelanjaan besar untuk membeli perabot atau menanggung pelbagai kos utiliti secara berasingan.

Bagi golongan belia dan profesional muda, pekerja kontrak serta mereka yang sering berpindah lokasi pekerjaan, ‘co-living’ menyediakan pilihan perumahan yang lebih mudah dan praktikal tanpa perlu membuat komitmen membeli rumah ketika pendapatan mereka, khususnya pendapatan boleh guna mereka masih sedang dibina dan deperkukuhi.

Namun begitu, terdapat beberapa cabaran yang perlu diatasi sekiranya pasaran sewaan ingin berkembang menjadi satu cabang penting dalam ekosistem perumahan negara.

Cabaran pertama ialah persepsi masyarakat. Budaya pemilikan rumah masih sangat kuat dan menyewa sering dianggap sebagai pilihan sementara atau petanda seseorang mencapai kestabilan kewangan.

Persepsi ini ada benarnya, tetapi ia juga mewujudkan tekanan sosial yang menyebabkan ramai membeli rumah lebih awal daripada kemampuan sebenar mereka ataupun menyebabkan kerakusan pasaran yang sehingga mengakibatkan tekanan mental dan emosi.

Hakikatnya, keperluan perumahan setiap individu berbeza mengikut peringkat kehidupan. Ada yang memerlukan fleksibiliti untuk berpindah mengikut kerjaya, manakala ada yang lebih selesa menangguhkan pembelian rumah sehingga kedudukan kewangan mereka lebih kukuh.

Oleh itu, menyewa tidak sepatutnya sewenang-wenangnya dilihat sebagai pilihan yang kurang baik sehingga dilihat sebagai stigma berbanding pemilikan rumah.

Cabaran kedua ialah pasaran sewaan negara yang masih belum matang dan terpasung. Sebahagian besar pasaran masih dikuasai oleh pemilik individu dengan standard pengurusan, syarat penyewaan dan kualiti penyelenggaraan yang berbeza-beza.

Keadaan ini menyebabkan pengalaman menyewa tidak seragam dan kadangkala menimbulkan ketidakpastian kepada penyewa dan juga pemilik rumah.

Cabaran ketiga pula ialah kekurangan rangka kerja perundangan yang menyeluruh untuk mengawal selia sektor sewaan kediaman.

Pelaksanaan dan penggubalan sebuah akta, seperti Akta Penyewaan Kediaman (RTA) yang satu ketika dahulu diusulkan tetapi tertangguh, perlu disegerakan bagi mewujudkan pasaran sewaan yang lebih teratur dan telus.

Sebuah akta yang khusus untuk regulasi pasaran penyewaan sektor kediaman ini berpotensi untuk menyediakan perlindungan yang lebih jelas kepada penyewa dan juga pemilik, memperkukuhkan mekanisme penyelesaian pertikaian serta meningkatkan keyakinan pelabur dan pengendali profesional dalam sektor perumahan sewaan.

Bagi akta sedemikian, keutamaan harus diberikan kepada pendekatan yang mesra penyewa, mesra pemilik dan mesra pelabur yang mengimbangi secara saksama kepentingan-kepentingan setiap pemegangtaruh untuk melahirkan satu persekitaran pasaran yang menang-menang.

Tumpuan juga harus diberikan untuk memperhalusi dan mengukuhkan konsep RTO atau Sewa-untuk-Beli sebagai salah satu langkah penyelesaian menang-menang.

Dalam jangka panjang, pembangunan pasaran sewaan yang lebih tersusun akan memberikan lebih banyak pilihan kepada rakyat.

Persediaan dan ketersediaan bakal pembeli rumah adalah berbeza-beza di dalam persekitaran yang mencabar dewasa ini di samping tekanan sosial berkenaan kemampuan dan pemilikan rumah idaman.

Walaupun apapun keadaannya, yang pasti adalah setiap individu dan isi rumah seharusnya mempunyai akses dan jaminan tempat kediaman yang selesa, mempunyai akses kepada kemudahan, selamat dan mampu dibayar mengikut keperluan serta kedudukan kewangan masing-masing.

Dalam hal ini, memperkukuhkan pasaran sewaan melalui konsep seperti RTO dan ‘co-living’ serta pemerkasaan rangka kerja perundangan berpotensi untuk melengkapkan ekosistem perumahan negara dengan menyediakan pilihan yang lebih pelbagai dan inklusif untuk rakyat Malaysia.

Penulis ialah Pengarah Kanan, Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons

— Berita Harian