Analisis Pelaburan Hartanah Sewa

Sub Topik

Pelaburan hartanah merupakan pelaburan berisiko tinggi. Namun begitu, ramai yang mampu dan berjaya mendapat pulangan yang lumayan melalui pelaburan hartanah.

Ada beberapa sebab yang menjadikan pelaburan hartanah mampu memberi pulangan yang lumayan. Pelaburan hartanah menggunakan modal pembelian rumah dengan pembiayaan bank. Selain daripada itu, bayaran ansuran bulanan boleh dibayar menggunakan duit sewa bulanan dari penyewa.

Pelaburan hartanah merupakan pelaburan jangka masa panjang untuk mendapat hasil yang memuaskan. Urusan jualbeli rumah sahaja memakan masa 3-6 bulan setelah perjanjian jualbeli selesai.

Nilai hartanah pula memerlukan jangka masa panjang untuk naik manakala baki hutang pembiayaan akan turun dengan perlahan pada awal pembiayaan.

Pendapatan melalui pelaburan hartanah boleh dijana melalui dua cara iaitu aliran tunai positif dan keuntungan daripada jualan hartanah.

1. Aliran Tunai Positif

Aliran tunai yang positif sangat penting dalam pelaburan hartanah untuk memastikan bayaran ansuran pembiayaan bank dapat dibuat tepat pada masanya. Sekiranya terdapat kelewatan dalam pembayaran ansuran bank, ini dapat menjejaskan profil kewangan pelabur dan sukar mendapat pembiayaan untuk pembelian rumah seterusnya.

Aliran tunai yang positif bermaksud pendapatan sewa melebihi kos perbelanjaan yang diperlukan untuk memiliki, menguruskan dan menyelenggara rumah pelaburan. Setiap perbelanjaan perlu diambil kira untuk mengelakkan sebarang pelaburan yang tidak menguntungkan.

Ramai pelabur hartanah yang baru bermula tersilap langkah dalam membuat pengiraan awal anggaran aliran tunai sebelum membeli sesebuah rumah pelaburan. Mereka menyangka aliran tunai positif bermaksud kadar sewa bulanan lebih tinggi dari bayaran ansuran pembiayaan bank.

Ada beberapa kos perbelanjaan lain yang perlu diambil kira untuk mendapatkan aliran tunai positif. Yuran penyelenggaraan dan kos utiliti perlu diambil kira dalam pengiraan aliran tunai.

Kebiasaannya, yuran penyelenggaraan akan ditanggung oleh tuan rumah. Kos utiliti pula bergantung kepada perjanjian sewaan samada ditanggung oleh tuan rumah atau penyewa.

Perbelanjaan yang diperlukan untuk mencari dan mendapatkan penyewa juga perlu diteliti. Pelabur baru mungkin perlukan khidmat ejen hartanah untuk mencari penyewa.

Komisen ejen hartanah perlu diambil kira dalam memastikan pelabur mendapat aliran tunai positif. Perlu diingat juga, kos yang perlu ditanggung ketika rumah kosong tanpa penyewa juga perlu diberikan perhatian.

2. Keuntungan Jualan Hartanah

Untung jualan hartanah berkait rapat dengan harga beli hartanah dan nilai semasa hartanah sekiranya rumah tersebut dijual. Pelabur hartanah perlu mencari rumah dengan harga beli yang rendah dan skil menjual rumah dengan harga yang tinggi.

Selain harga beli dan harga jual, pelabur perlu mengambil kira kos-kos lain dalam urusan jual beli rumah. Ini termasuklah yuran guaman perjanjian jualbeli dan perjanjian pembiayaan bank, yuran penilaian, komisen ejen hartanah dan cukai keuntungan harta tanah.

Nilai semasa hartanah akan naik apabila ada pembangunan baru atau booster seperti kemudahan pengangkutan awam, pusat membeli-belah, hospital dan jalanraya. Selain daripada itu, keadaan ekonomi semasa juga perlu diberi perhatian.

Aliran Tunai Positif Ke Keuntungan Jualan Hartanah Lebih Penting?

Kedua-duanya sangat penting dalam jangka masa panjang pelaburan hartanah. Namun, ramai pakar pelaburan hartanah berpendapat aliran tunai positif lebih penting. Ini kerana kenaikan harga pasaran hartanah memerlukan masa yang panjang.

Selain daripada itu, baki hutang pembiayaan dengan bank juga akan berkurang pada kadar yang sangat rendah dalam beberapa tahun pertama pembiayaan. Ini disebabkan oleh kadar keuntungan atau interest pada awal tempoh pembiayaan adalah tinggi menyebabkan sebahagian besar ansuran bulanan bank digunakan untuk membayar kadar keuntungan berbanding mengurangkan baki hutang.

Aliran tunai yang positif memastikan pelabur mempunyai kemampuan untuk terus membayar segala kos perbelanjaan sementara menunggu nilai hartanah naik dan baki hutang pembiayaan turun. Pelabur perlu memegang aset pelaburan sekurang-kurangnya 5 tahun ke atas.

Sekiranya aliran tunai masih negatif, pelabur perlu menggunakan duit sendiri untuk menampung kos perbelanjaan selama beberapa tahun sehingga nilai hartanah naik.

Artikel ini ditulis oleh Mohd Arif Irfan, seorang juruaudit di salah sebuah firma audit di Malaysia. Beliau telah lulus kesemua kertas peperiksaan ACCA dan sedang mengutip pengalaman untuk menjadi akauntan bertauliah. Meminati bidang hartanah dan pelaburan serta rajin berkongsi ilmu di FB Arif Irfan.

This image has an empty alt attribute; its file name is beli-rumah-tanpa-modal-27-jan-700x393.jpg

Pada tahun 2020, waktu PKP pertama, Tuan Faizul Ridzuan telah membuat 6 ramalan yang satu persatu menjadi kenyataan.

1. PKP mustahil hanya 2 minggu, akan berakhir pada bulan Jun 2020

2. Kita berada dalam recession yang paling teruk dalam sejarah moden Malaysia – Disahkan selepas beberapa minggu oleh World Bank

3. Interest bakal jatuh banyak akibat recession. Hari ni interest rate kita adalah pada kadar terendah dalam masa 50 tahun.

4. Bull run bagi saham dalam jangka masa 12-24 bulan sehingga boleh buat pulangan lebih daripada 100%. 2 bulan lepas ramalan saya, volume bursa naik pecah rekod

5. Transaksi hartanah tahun 2020 akan jadi tahun paling teruk sejak tahun 2000, dan kita akan sampai market bottom. Sila nantikan data NAPIC yang akan keluar lagi beberapa minggu.

6. Property bull run akan tiba dalam masa 5 tahun

Terlepas nak hadiri webinar percuma Tuan Faizul Ridzuan minggu lepas? Jom kita sertai webinar seterusnya yang akan diadakan pada hari Ahad, 7 Februari 2021, jam 830 malam.

Daftar sekarang di -> Webinar Faizul Ridzuan

Slot ke webinar adalah terhad. Sila pastikan anda daftar dan hadir awal pada tarikh dan masa yang ditetapkan.

Kita jumpa nanti Ahad ini.

KUALA LUMPUR, 12 April 2025 (Malay Mail) — Hampir 80% unit rumah Bumiputera siap dibina yang masih belum terjual berada dalam julat harga RM300,001 hingga RM500,000, menurut laporan terbaru Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan Malaysia (Rehda).

Masalah ini dikatakan berpunca daripada ketidaksepadanan antara bekalan dan permintaan, yang semakin ketara sejak beberapa tahun kebelakangan ini.

Presiden Rehda, Datuk Ho Hon Sang, berkata sebanyak 72% unit Bumiputera yang tidak terjual telah berada di pasaran lebih daripada tiga tahun, menunjukkan ia bukan sekadar isu sementara.

Ringkasan Statistik Rehda & Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC):

23,149 unit rumah tidak terjual setakat 2024, bernilai sekitar RM13.95 bilion.
RM300K–RM500K kekal sebagai julat harga paling tinggi dengan unit tidak terjual.
Rumah pangsa bertingkat tinggi (high-rise) paling banyak tidak terjual: 61.2% (13,455 unit).
Rumah teres: 5,187 unit (23.6%).
Rumah berusia 5–10 tahun paling banyak tidak laku: 10,774 unit.

Trend Jualan Menurun

Laporan separuh kedua 2024 menunjukkan hanya 3,802 unit rumah terjual, dengan kadar ambilan hanya 28%, jauh merosot daripada 47% pada separuh pertama tahun.

Pecahan Unit Bumiputera Tidak Terjual Mengikut Harga:

77%: RM300,001 – RM500,000
8%: RM1 juta ke atas
7%: RM700,001 – RM1 juta
5%: Bawah RM300,000
3%: RM500,001 – RM700,000

Apa Maksudnya?

Pasaran perumahan Malaysia kini menunjukkan terlalu banyak rumah dibina dalam julat harga yang tidak sepadan dengan kemampuan sebenar pembeli, terutamanya Bumiputera. Rumah terjual perlahan, bekalan semakin meningkat — tapi permintaan tak berubah.

Cadangan & Tindakan: Masa untuk Solusi Realistik

Pakar mencadangkan agar dasar kuota dan harga rumah Bumiputera dinilai semula bagi memastikan ia benar-benar selari dengan keadaan semasa dan kuasa beli rakyat. Pemaju pula digesa membina rumah yang lebih sepadan dengan kemampuan kewangan majoriti pembeli, bukannya berdasarkan andaian pasaran semata-mata.

Selain itu, kerajaan disaran memperkenalkan lebih banyak insentif kepada pembeli rumah pertama atau melaksanakan skim pemilikan kreatif seperti sewa beli dan perkongsian pemilikan untuk membuka lebih peluang kepada rakyat memiliki rumah sendiri.

Persoalannya, siapa yang lebih terdesak sekarang – pembeli yang mencari rumah, atau pemaju yang pening kepala dengan unit tidak terjual? Apa pun keadaannya, jelas sekali ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan ini perlu ditangani segera, sebelum lambakan rumah kosong menjadi beban besar kepada ekonomi negara.

Rujukan dan sumber asal: MalayMail & NAPIC

Alhamdulillah, terkini kami telah terbitkan buku ‘Malaysia Melabur Saham’.

BUKU INI WAJAR DIMILIKI OLEH MEREKA YANG BERANI BERIMPIAN !

Pastinya anda selalu terdengar atau terbaca tentang peluang menggandakan pendapatan dalam pasaran saham patuh syariah di Bursa Malaysia. Ramai yang masih berkira-kira sebab belum berani dan tak pasti.

Jika anda benar-benar berminat untuk terlibat tetapi masih belum memulakan langkah pertama, buku ini teramat sesuai.

Ianya ringkas, padat dan sarat dengan contoh-contoh berbentuk grafik.

Kenapa Kena Miliki Buku Ini?

Tak semua orang boleh belajar menerusi video, jadi boleh baca buku ini di masa lapang. Nak Google semua artikel pun memakan masa.

Anda nak mula melabur saham, tapi nak tahu dulu asasnya?

Tak dapat nak belajar secara face-to-face, jom mulakan dengan membaca buku ini.

Senang faham sebab buku ini penuh dengan gambar dan contoh-contoh.

Ditulis oleh mereka yang berpengalaman, kita sama-sama belajar sampai faham.

Miliki Buku Ini Sekarang!!

Tak semua orang boleh belajar menerusi video, jadi boleh baca buku ini di masa lapang. Nak Google semua artikel pun memakan masa. Sebab itu buku ini telah terjual lebih daripada 2,000 naskah!

Kami faham ramai nak mula melabur saham, tapi nak tahu dulu asasnya?

Tak sempat nak belajar secara face-to-face, jom mulakan dengan membaca buku ini.