Analisis Pelaburan Hartanah Sewa

Pelaburan hartanah merupakan pelaburan berisiko tinggi. Namun begitu, ramai yang mampu dan berjaya mendapat pulangan yang lumayan melalui pelaburan hartanah.

Ada beberapa sebab yang menjadikan pelaburan hartanah mampu memberi pulangan yang lumayan. Pelaburan hartanah menggunakan modal pembelian rumah dengan pembiayaan bank. Selain daripada itu, bayaran ansuran bulanan boleh dibayar menggunakan duit sewa bulanan dari penyewa.

Pelaburan hartanah merupakan pelaburan jangka masa panjang untuk mendapat hasil yang memuaskan. Urusan jualbeli rumah sahaja memakan masa 3-6 bulan setelah perjanjian jualbeli selesai.

Nilai hartanah pula memerlukan jangka masa panjang untuk naik manakala baki hutang pembiayaan akan turun dengan perlahan pada awal pembiayaan.

Pendapatan melalui pelaburan hartanah boleh dijana melalui dua cara iaitu aliran tunai positif dan keuntungan daripada jualan hartanah.

1. Aliran Tunai Positif

Aliran tunai yang positif sangat penting dalam pelaburan hartanah untuk memastikan bayaran ansuran pembiayaan bank dapat dibuat tepat pada masanya. Sekiranya terdapat kelewatan dalam pembayaran ansuran bank, ini dapat menjejaskan profil kewangan pelabur dan sukar mendapat pembiayaan untuk pembelian rumah seterusnya.

Aliran tunai yang positif bermaksud pendapatan sewa melebihi kos perbelanjaan yang diperlukan untuk memiliki, menguruskan dan menyelenggara rumah pelaburan. Setiap perbelanjaan perlu diambil kira untuk mengelakkan sebarang pelaburan yang tidak menguntungkan.

Ramai pelabur hartanah yang baru bermula tersilap langkah dalam membuat pengiraan awal anggaran aliran tunai sebelum membeli sesebuah rumah pelaburan. Mereka menyangka aliran tunai positif bermaksud kadar sewa bulanan lebih tinggi dari bayaran ansuran pembiayaan bank.

Ada beberapa kos perbelanjaan lain yang perlu diambil kira untuk mendapatkan aliran tunai positif. Yuran penyelenggaraan dan kos utiliti perlu diambil kira dalam pengiraan aliran tunai.

Kebiasaannya, yuran penyelenggaraan akan ditanggung oleh tuan rumah. Kos utiliti pula bergantung kepada perjanjian sewaan samada ditanggung oleh tuan rumah atau penyewa.

Perbelanjaan yang diperlukan untuk mencari dan mendapatkan penyewa juga perlu diteliti. Pelabur baru mungkin perlukan khidmat ejen hartanah untuk mencari penyewa.

Komisen ejen hartanah perlu diambil kira dalam memastikan pelabur mendapat aliran tunai positif. Perlu diingat juga, kos yang perlu ditanggung ketika rumah kosong tanpa penyewa juga perlu diberikan perhatian.

2. Keuntungan Jualan Hartanah

Untung jualan hartanah berkait rapat dengan harga beli hartanah dan nilai semasa hartanah sekiranya rumah tersebut dijual. Pelabur hartanah perlu mencari rumah dengan harga beli yang rendah dan skil menjual rumah dengan harga yang tinggi.

Selain harga beli dan harga jual, pelabur perlu mengambil kira kos-kos lain dalam urusan jual beli rumah. Ini termasuklah yuran guaman perjanjian jualbeli dan perjanjian pembiayaan bank, yuran penilaian, komisen ejen hartanah dan cukai keuntungan harta tanah.

Nilai semasa hartanah akan naik apabila ada pembangunan baru atau booster seperti kemudahan pengangkutan awam, pusat membeli-belah, hospital dan jalanraya. Selain daripada itu, keadaan ekonomi semasa juga perlu diberi perhatian.

Aliran Tunai Positif Ke Keuntungan Jualan Hartanah Lebih Penting?

Kedua-duanya sangat penting dalam jangka masa panjang pelaburan hartanah. Namun, ramai pakar pelaburan hartanah berpendapat aliran tunai positif lebih penting. Ini kerana kenaikan harga pasaran hartanah memerlukan masa yang panjang.

Selain daripada itu, baki hutang pembiayaan dengan bank juga akan berkurang pada kadar yang sangat rendah dalam beberapa tahun pertama pembiayaan. Ini disebabkan oleh kadar keuntungan atau interest pada awal tempoh pembiayaan adalah tinggi menyebabkan sebahagian besar ansuran bulanan bank digunakan untuk membayar kadar keuntungan berbanding mengurangkan baki hutang.

Aliran tunai yang positif memastikan pelabur mempunyai kemampuan untuk terus membayar segala kos perbelanjaan sementara menunggu nilai hartanah naik dan baki hutang pembiayaan turun. Pelabur perlu memegang aset pelaburan sekurang-kurangnya 5 tahun ke atas.

Sekiranya aliran tunai masih negatif, pelabur perlu menggunakan duit sendiri untuk menampung kos perbelanjaan selama beberapa tahun sehingga nilai hartanah naik.

Artikel ini ditulis oleh Mohd Arif Irfan, seorang juruaudit di salah sebuah firma audit di Malaysia. Beliau telah lulus kesemua kertas peperiksaan ACCA dan sedang mengutip pengalaman untuk menjadi akauntan bertauliah. Meminati bidang hartanah dan pelaburan serta rajin berkongsi ilmu di FB Arif Irfan.

This image has an empty alt attribute; its file name is beli-rumah-tanpa-modal-27-jan-700x393.jpg

Pada tahun 2020, waktu PKP pertama, Tuan Faizul Ridzuan telah membuat 6 ramalan yang satu persatu menjadi kenyataan.

1. PKP mustahil hanya 2 minggu, akan berakhir pada bulan Jun 2020

2. Kita berada dalam recession yang paling teruk dalam sejarah moden Malaysia – Disahkan selepas beberapa minggu oleh World Bank

3. Interest bakal jatuh banyak akibat recession. Hari ni interest rate kita adalah pada kadar terendah dalam masa 50 tahun.

4. Bull run bagi saham dalam jangka masa 12-24 bulan sehingga boleh buat pulangan lebih daripada 100%. 2 bulan lepas ramalan saya, volume bursa naik pecah rekod 

5. Transaksi hartanah tahun 2020 akan jadi tahun paling teruk sejak tahun 2000, dan kita akan sampai market bottom. Sila nantikan data NAPIC yang akan keluar lagi beberapa minggu.

6. Property bull run akan tiba dalam masa 5 tahun

Terlepas nak hadiri webinar percuma Tuan Faizul Ridzuan minggu lepas? Jom kita sertai webinar seterusnya yang akan diadakan pada hari Ahad, 7 Februari 2021, jam 830 malam.

Daftar sekarang di -> Webinar Faizul Ridzuan

Slot ke webinar adalah terhad. Sila pastikan anda daftar dan hadir awal pada tarikh dan masa yang ditetapkan.

Kita jumpa nanti Ahad ini.

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Cara Jual Rumah Kos Rendah (Terkini 2022)

Apa itu rumah kos rendah? Secara praktikal, rumah kos rendah atau rumah mampu biaya merupakan unit kediaman dengan keluasan di antara 700 kaki persegi atau kurang dan lazimnya adalah rumah flat.

Harga jualan setakat artikel ini ditulis adalah RM42,000 ke bawah dan ada syarat-syarat yang ketat untuk memiliki rumah tersebut.

Wujud juga kaveat dalam penjualan rumah kos rendah ini dengan syarat pendudukan minimum 5 tahun dan lebih pada pemilik rumah.

Kenapa Ada Rumah Kos Rendah?

Semenjak tahun 1960-an lagi, kerajaan menerusi Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) secara agresif telah membina rumah kos rendah di kawasan populasi tinggi seperti Georgetown, Pulau Pinang dan Kuala Lumpur untuk memenuhi permintaan semasa pemilikan hartanah di Malaysia.

Baca : Sejarah Polisi Rumah Mampu Milik Di Malaysia

Rumah kos rendah bukan sahaja dibina di Malaysia, bahkan turut dibina di negara-negara membangun dan negara sedang membangun untuk menampung keperluan pemilikan hartanah di kalangan rakyat mereka yang berpendapatan rendah.

Rumah kediaman yang selesa dan mampu milik adalah kemewahan terbesar yang kerajaan boleh sediakan selepas peluang pekerjaan dengan kadar gaji yang bermaruah.

Perlu anda tahu, rumah kos rendah adalah inisiatif kerajaan dan urusan pembinaan lazimnya diserahkan pada pemaju hartanah awam dan swasta yang dilantik secara sah.

Dengan metode ini, lebih banyak rumah kos rendah dapat dibina Kerajaan Persekutuan dan Kerajaan Negeri meliputi segenap golongan berpendapatan rendah tanpa mengira latar belakang, agama, kaum dan fahaman politik.

Baca : Projek Perumahan Awam Terbaik Di Dunia (Edisi 2022)

Perlu diingat yang flat kos rendah yang dibina di seluruh negeri, bertujuan untuk membasmi dan menempatkan setinggan di unit kediaman dan kejiranan yang lebih selesa dan sistematik di bawah Program Setinggan Sifar.

Bercakap tentang rumah kos rendah, yang paling popular sudah tentunya flat PKNS di Seksyen 7, Shah Alam dan Bangi yang dibina pada era awal 1980-an dengan harga jualan RM25,000 – RM35,000 untuk keluasan sekitar 667 kaki persegi.

Sumber: The KL Chronicle

Terkini, yang paling ikonik di Selangor dan menjadi tumpuan rakyat Selangor dan pemastautin tetap yang bekerja di Selangor adalah Rumah SelangorKu.

Berapa Harga Rumah Kos Rendah?

Harga rumah kos rendah di setiap negeri adalah berbeza mengikut lokasi dan bergantung kepada jenis rumah. Ada rumah kos rendah yang ditawarkan adalah flat dan ada juga teres.

Seperti di Selangor di bawah projek Rumah SelangorKu, unit kediaman yang ditawarkan adalah flat dengan keluasan 700 kaki persegi pada harga bermula RM42,000.

Di Johor pula, Projek Rumah Mampu Biaya menawarkan unit teres dua tingkat dengan keluasan 756 kaki persegi dan turut dijual pada harga RM42,000.

Baca : Pro & Cons Beli Rumah Mampu Milik Di Malaysia

Manakala di Pulau Pinang, sama seperti di Selangor. Rumah kos rendah ditawarkan adalah flat dengan keluasan bermula 700 kaki persegi dan dijual  dengan tanda harga RM42,000.

Syarat Jual Rumah Kos Rendah di Selangor.

Jika anda ingin jual rumah kos rendah di Selangor, syaratnya adalah :-

  1. Pemilikan hartanah mencukupi atau melebihi 5 tahun
  2. Wajib membayar fi sebanyak RM100 untuk permohonan baru, rayuan pertama & seterusnya
  3. Tertakluk kepada kelulusan PBT yakni Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS)

Cara Jual Rumah Kos Rendah (Terkini 2022)

  1. Langkah pertama adalah, cari ejen hartanah berdaftar yang sah dan ada pengalaman untuk urusan jual beli hartanah kos rendah kerana prosesnya berbeza dengan jual beli hartanah subsales biasa.
  2. Iklankan unit kediaman anda samada secara offline atau online dengan menjelaskan secara terperinci jenis rumah ini (kos rendah) dan berikan info penting seperti syarat-syarat untuk menjadi pemilik kediaman kos rendah ini.
  3. Jika pembeli berminat, mereka perlu bayar booking fee sebanyak 3.18% daripada harga rumah dan tandatangan dokumen Offer to Purchase.
  4. Kemudian, pembeli akan memohon untuk dapatkan pinjaman bank dan proses ini lazimnya agak sukar kerana tidak banyak bank yang menawarkan pinjaman untuk hartanah di bawah RM150,000RM200,000.
  5. Jika permohonan pinjaman hartanah pembeli berjaya, mereka akan tandatangan Sales & Purchase Agreement.
  6. Anda dan pembeli perlu buat permohonan pindah milik rumah kos rendah pada PBT. Kalau di Selangor adalah LPHS, kalau di Pulau Pinang adalah LPNPP dan kalau di Johor adalah LPHJ.
  7. PBT akan berikan jawapan balik akan permohonan pindah milik rumah kos rendah anda dalam masa 30 hari – 60 hari dari tarikh permohonan dibuat.

Kesimpulannya, cara jual rumah kos rendah tidaklah sesukar yang disangkakan, asalkan pembeli menepati syarat-syarat yang ditetapkan PBT. Syarat terbesar adalah pendapatan pembeli rumah itu sendiri.

Jangan sesekali cuba untuk menipu pendapatan anda kerana anda boleh disenarai hitam oleh PBT.

Baca : Jangan Tipu Kelayakan Pinjaman Hartanah Anda. Ini Sebabnya

Hal ini kerana, PBT ada kuasa untuk tidak meluluskan permohonan jika pendapatan tidak selari dengan jenis rumah kos rendah yang ingin dibeli dan dokumen yang tidak lengkap.

Banyak perkara yang perlu anda ambil tahu sebelum memiliki rumah. 


InshaAllah, kami berhasrat untuk berkongsi ilmu yang kami ada mengenai hartanah kepada pembaca setia Majalah Labur.

Kunci pertama sebelum beli rumah adalah ilmu, ilmu dan ilmu. 

Lebih awal belajar, lebih cepat dapat menilai sesebuah rumah.

Jika berminat boleh isi borang ini.

PRA-TEMPAH ILMU PREMIUM HARTANAHSEKARANG!