Image by Roshan Bhagat from Pixabay
Sub Topik
Pelaburan hartanah merupakan pelaburan berisiko tinggi. Namun begitu, ramai yang mampu dan berjaya mendapat pulangan yang lumayan melalui pelaburan hartanah.
Ada beberapa sebab yang menjadikan pelaburan hartanah mampu memberi pulangan yang lumayan. Pelaburan hartanah menggunakan modal pembelian rumah dengan pembiayaan bank. Selain daripada itu, bayaran ansuran bulanan boleh dibayar menggunakan duit sewa bulanan dari penyewa.
Pelaburan hartanah merupakan pelaburan jangka masa panjang untuk mendapat hasil yang memuaskan. Urusan jualbeli rumah sahaja memakan masa 3-6 bulan setelah perjanjian jualbeli selesai.
Nilai hartanah pula memerlukan jangka masa panjang untuk naik manakala baki hutang pembiayaan akan turun dengan perlahan pada awal pembiayaan.
Pendapatan melalui pelaburan hartanah boleh dijana melalui dua cara iaitu aliran tunai positif dan keuntungan daripada jualan hartanah.
1. Aliran Tunai Positif
Aliran tunai yang positif sangat penting dalam pelaburan hartanah untuk memastikan bayaran ansuran pembiayaan bank dapat dibuat tepat pada masanya. Sekiranya terdapat kelewatan dalam pembayaran ansuran bank, ini dapat menjejaskan profil kewangan pelabur dan sukar mendapat pembiayaan untuk pembelian rumah seterusnya.
Aliran tunai yang positif bermaksud pendapatan sewa melebihi kos perbelanjaan yang diperlukan untuk memiliki, menguruskan dan menyelenggara rumah pelaburan. Setiap perbelanjaan perlu diambil kira untuk mengelakkan sebarang pelaburan yang tidak menguntungkan.
Ramai pelabur hartanah yang baru bermula tersilap langkah dalam membuat pengiraan awal anggaran aliran tunai sebelum membeli sesebuah rumah pelaburan. Mereka menyangka aliran tunai positif bermaksud kadar sewa bulanan lebih tinggi dari bayaran ansuran pembiayaan bank.
Ada beberapa kos perbelanjaan lain yang perlu diambil kira untuk mendapatkan aliran tunai positif. Yuran penyelenggaraan dan kos utiliti perlu diambil kira dalam pengiraan aliran tunai.
Kebiasaannya, yuran penyelenggaraan akan ditanggung oleh tuan rumah. Kos utiliti pula bergantung kepada perjanjian sewaan samada ditanggung oleh tuan rumah atau penyewa.
Perbelanjaan yang diperlukan untuk mencari dan mendapatkan penyewa juga perlu diteliti. Pelabur baru mungkin perlukan khidmat ejen hartanah untuk mencari penyewa.
Komisen ejen hartanah perlu diambil kira dalam memastikan pelabur mendapat aliran tunai positif. Perlu diingat juga, kos yang perlu ditanggung ketika rumah kosong tanpa penyewa juga perlu diberikan perhatian.
2. Keuntungan Jualan Hartanah
Untung jualan hartanah berkait rapat dengan harga beli hartanah dan nilai semasa hartanah sekiranya rumah tersebut dijual. Pelabur hartanah perlu mencari rumah dengan harga beli yang rendah dan skil menjual rumah dengan harga yang tinggi.
Selain harga beli dan harga jual, pelabur perlu mengambil kira kos-kos lain dalam urusan jual beli rumah. Ini termasuklah yuran guaman perjanjian jualbeli dan perjanjian pembiayaan bank, yuran penilaian, komisen ejen hartanah dan cukai keuntungan harta tanah.
Nilai semasa hartanah akan naik apabila ada pembangunan baru atau booster seperti kemudahan pengangkutan awam, pusat membeli-belah, hospital dan jalanraya. Selain daripada itu, keadaan ekonomi semasa juga perlu diberi perhatian.
Aliran Tunai Positif Ke Keuntungan Jualan Hartanah Lebih Penting?
Kedua-duanya sangat penting dalam jangka masa panjang pelaburan hartanah. Namun, ramai pakar pelaburan hartanah berpendapat aliran tunai positif lebih penting. Ini kerana kenaikan harga pasaran hartanah memerlukan masa yang panjang.
Selain daripada itu, baki hutang pembiayaan dengan bank juga akan berkurang pada kadar yang sangat rendah dalam beberapa tahun pertama pembiayaan. Ini disebabkan oleh kadar keuntungan atau interest pada awal tempoh pembiayaan adalah tinggi menyebabkan sebahagian besar ansuran bulanan bank digunakan untuk membayar kadar keuntungan berbanding mengurangkan baki hutang.
Aliran tunai yang positif memastikan pelabur mempunyai kemampuan untuk terus membayar segala kos perbelanjaan sementara menunggu nilai hartanah naik dan baki hutang pembiayaan turun. Pelabur perlu memegang aset pelaburan sekurang-kurangnya 5 tahun ke atas.
Sekiranya aliran tunai masih negatif, pelabur perlu menggunakan duit sendiri untuk menampung kos perbelanjaan selama beberapa tahun sehingga nilai hartanah naik.
Artikel ini ditulis oleh Mohd Arif Irfan, seorang juruaudit di salah sebuah firma audit di Malaysia. Beliau telah lulus kesemua kertas peperiksaan ACCA dan sedang mengutip pengalaman untuk menjadi akauntan bertauliah. Meminati bidang hartanah dan pelaburan serta rajin berkongsi ilmu di FB Arif Irfan.
Pada tahun 2020, waktu PKP pertama, Tuan Faizul Ridzuan telah membuat 6 ramalan yang satu persatu menjadi kenyataan.
1. PKP mustahil hanya 2 minggu, akan berakhir pada bulan Jun 2020
2. Kita berada dalam recession yang paling teruk dalam sejarah moden Malaysia – Disahkan selepas beberapa minggu oleh World Bank
3. Interest bakal jatuh banyak akibat recession. Hari ni interest rate kita adalah pada kadar terendah dalam masa 50 tahun.
4. Bull run bagi saham dalam jangka masa 12-24 bulan sehingga boleh buat pulangan lebih daripada 100%. 2 bulan lepas ramalan saya, volume bursa naik pecah rekod
5. Transaksi hartanah tahun 2020 akan jadi tahun paling teruk sejak tahun 2000, dan kita akan sampai market bottom. Sila nantikan data NAPIC yang akan keluar lagi beberapa minggu.
6. Property bull run akan tiba dalam masa 5 tahun
Terlepas nak hadiri webinar percuma Tuan Faizul Ridzuan minggu lepas? Jom kita sertai webinar seterusnya yang akan diadakan pada hari Ahad, 7 Februari 2021, jam 830 malam.
Daftar sekarang di -> Webinar Faizul Ridzuan
Slot ke webinar adalah terhad. Sila pastikan anda daftar dan hadir awal pada tarikh dan masa yang ditetapkan.
Kita jumpa nanti Ahad ini.
