Hartanah, Hebahan

iProperty.com.my: Harga Transaksi Median Dan Nilai KPS Untuk Hartanah Kediaman Sekunder Semakin Pulih Daripada Kesan COVID-19

KUALA LUMPUR, 27 JULAI 2022 – iProperty.com.my hari ini mendedahkan harga transaksi median dan nilai harga median kaki persegi (kps) hartanah kediaman sekunder pada 2021 berada pada aliran menaik berbanding angka yang dicatat semasa tempoh pra-pandemik 2018.

Harga transaksi median bagi hartanah kediaman sekunder meningkat sebanyak 11.1% dari RM315,000 (2018) kepada RM350,000 (2021) manakala nilai median kps meningkat sebanyak 6.3% dari RM215.41 (2018) kepada RM228.91 (2021). Namun begitu, jumlah transaksi pada 2021 (124,996) masih di bawah angka dicatat pada 2018 (137,128). Ini menunjukkan bahawa harga transaksi median dan nilai median kps yang lebih tinggi tidak semestinya bersamaan dengan peningkatan jumlah transaksi.

Data transaksi hartanah kediaman sekunder yang dikumpul pada 2018 dan 2021* mempamerkan angka harga untuk rumah bertanah (rumah teres, banglo dan rumah berkembar) dan hartanah bertingkat tinggi (flat, kondominium/apartmen dan apartmen servis) merentas empat negeri utama; Kuala Lumpur, Selangor, Pulau Pinang dan Johor.

Sheldon Fernandez, Pengurus Negara, PropertyGuru Malaysia (PropertyGuru.com.my dan iProperty.com.my), berkata, “Harga transaksi median dan nilai median kps bagi hartanah kediaman sekunder bukan sahaja pulih daripada tahap pra-pandemik tetapi meningkat pada 2021 berbanding 2018. Pergerakan harga yang menaik pada 2021 boleh dikaitkan dengan sentimen pengguna yang bertambah baik selepas kejayaan program vaksinasi Malaysia dan pelonggaran sekatan pergerakan secara beransur-ansur. Kami kini melihat keyakinan yang lebih tinggi mengalir ke dalam pasaran hartanah dengan penambahbaikan dalam poket tertentu pasaran kediaman sekunder, menghidupkan semula rancangan pemilikan rumah untuk sesetengah orang.”

“Harga median yang terus meningkat pada 2021 manakala jumlah transaksi menurun boleh menunjukkan bahawa pembeli hartanah kediaman sekunder mempunyai kedudukan kewangan kukuh dan kehendak untuk membeli hartanah yang berharga bernilai. Gabungan kadar faedah rendah, harga hartanah rendah, dan pengecualian duti setem ke atas memorandum dokumen pemindahan (MOT) dan perjanjian pinjaman untuk pembeli rumah pertama** memberikan keadaan yang sesuai untuk pembeli untuk memasuki pasaran hartanah.”

Pembeli rumah lebih cenderung untuk membeli rumah bertanah

Pada tahun 2021, hartanah kediaman sekunder bertanah telah mengatasi prestasi hartanah kediaman sekunder bertingkat tinggi dari segi harga transaksi median dan jumlah transaksi. Hartanah kediaman sekunder bertanah mencatatkan harga transaksi median RM367,200 pada 2021, peningkatan 10.0% berbanding RM333,760 pada 2018 manakala hartanah kediaman sekunder bertingkat tinggi mengalami pertumbuhan sebanyak 7.4% dari RM270,000 kepada RM290,000. Manakala, jumlah transaksi hartanah kediaman sekunder bertanah mengalami pertumbuhan 23.5% berbanding 13.9% yang dicatatkan bagi hartanah kediaman sekunder bertingkat tinggi. Namun begitu, hartanah kediaman sekunder bertingkat tinggi merekodkan nilai median kps yang lebih tinggi disebabkan rakaman persegi yang secara amnya lebih kecil berbanding hartanah kediaman sekunder bertanah.

Secara keseluruhannya, peningkatan dalam sentimen pemilikan rumah boleh dikaitkan dengan beberapa faktor. Menurut Bank Negara Malaysia, nilai permohonan pinjaman perumahan meningkat sebanyak 86%, daripada RM96.4 bilion pada separuh pertama 2020 kepada RM179.4 bilion pada separuh pertama 2021. Peningkatan tersebut berlaku ketika rekod terendah Kadar Dasar Semalaman (OPR) pada 1.75%. Rumah teres adalah pilihan rumah bertanah utama dalam kalangan peminjam hartanah, dengan peningkatan 29% dalam jenis permohonan pinjaman. Permintaan untuk kondominium dan apartmen juga meningkat masing-masing sebanyak 5.2% dan 11.7%.

Pembeli rumah memberi tumpuan kepada kediaman bertingkat tinggi di Kuala Lumpur

Berbeza dengan gambaran keseluruhan negara, kediaman bertingkat tinggi menerima permintaan yang lebih tinggi berbanding kediaman bertanah di Kuala Lumpur, mencerminkan bilangan kediaman strata yang tinggi di ibu kota. Pada 2018, median kps kondominium/apartmen adalah lebih tinggi pada RM460.48 berbanding RM444.46 pada 2021. Nilai median kps kondominium/apartmen yang lebih rendah terbukti menarik di kalangan pembeli rumah kerana terdapat 17,275 transaksi untuk kategori hartanah ini berbanding dengan 6,442 transaksi direkodkan oleh apartmen servis. Daripada perspektif pelabur, pemulihan beransur-ansur median kps kondominium/apartmen boleh menjadi pemangkin untuk hartanah ini menjadi terus popular di Kuala Lumpur.

Rumah teres yang luas ialah pilihan utama di Selangor

Di Selangor, rumah teres mencatatkan jumlah transaksi tertinggi pada 2021 berbanding jenis hartanah lain (18,139). COVID-19 telah mengubah pilihan kehidupan warga bandar yang kini memilih untuk mengimbangi keperluan kerja dan gaya hidup. Hasilnya, rumah teres menjadi pilihan utama pembeli rumah di Selangor, khususnya rumah teres mampu milik dan luas yang terletak di kawasan pinggir bandar. Pada tahun yang sama, nilai median kps rumah teres mencecah RM357.32, meningkat 5.4% dari angka 2018 sebanyak RM339.06. Populariti rumah teres dan keuntungan nilai kps bagi kebanyakan kediaman bertanah di Selangor mencadangkan bahawa pembeli dan pelabur rumah boleh menumpukan perhatian mereka di negeri ini pada tahun 2022.

Permintaan rendah untuk apartmen servis di Pulau Pinang; flat menerima permintaan lebih baik

Apartmen servis di Pulau Pinang menyaksikan pertumbuhan nilai kps median tertinggi pada 2021 (RM526.82), menandakan peningkatan 22.5% pada 2018 (RM430.04). Walau bagaimanapun, hartanah ini mencatatkan jumlah transaksi terendah sebelum dan selepas pandemik (224). Salah satu sebabnya mungkin selera pelaburan yang rendah di kalangan pembeli rumah kerana apartmen servis secara amnya menarik minat pelabur yang mencari pendapatan sewa jangka panjang. Flat terbukti sebagai jenis perumahan paling popular di Pulau Pinang, dengan jumlah transaksi sebanyak 2,939 pada 2021. Ini mungkin didorong oleh kekurangan rumah mampu milik di Pulau Pinang sebelum ini. Dari segi median kps, flat mencatat pertumbuhan 4.7% (RM274.49) pada 2021 berbanding 2018 (RM262.12).

Rumah bertanah di Johor kekal popular walaupun terdapat bilangan rumah bertingkat tinggi yang banyak

Di Johor, pembeli rumah memilih kediaman bertanah dan kurang minat terhadap kediaman bertingkat tinggi yang baru dilancarkan. Pada 2021, rumah teres mencatatkan nilai median kps RM255.03, meningkat 11.6% dari RM 228.51 pada 2018. Bertentangan dengan tumpuan kepada kondominium/apartmen oleh pembeli rumah di Kuala Lumpur, pembeli rumah Johor selesa dengan kediaman bertanah sebagai tempat tinggal yang paling ideal. Memandangkan rumah teres mewakili pilihan hartanah yang agak berpatutan di negeri ini, pembeli rumah berkemungkinan akan terus tertarik dengan rumah teres yang menyediakan lebih banyak ruang dan keselesaan sementara harga berada pada kos yang boleh dicapai.

Tinjauan pasaran hartanah H2 2022 “Pada 2021, kami melihat dua keutamaan umum dalam kalangan pembeli dan pelabur rumah di empat negeri utama Malaysia – kelapangan dan harga mampu milik sesebuah kediaman. Pembeli di Selangor dan Johor menggemari rumah bertanah yang luas. Sebaliknya, pembeli di Kuala Lumpur dan Pulau Pinang lebih suka rumah bertingkat tinggi yang lebih mampu milik. Melangkah ke hadapan, kami menjangka trend pengguna ini akan berterusan. Walau bagaimanapun, aktiviti belian dan pelaburan mungkin terjejas oleh kenaikan terkini Kadar Dasar Semalaman (OPR) kepada 2.25% dan ketidaktentuan makroekonomi yang menjejaskan pasaran global. Tambahan lagi, mungkin terdapat satu lagi kenaikan OPR sebelum penghujung 2022 dan ini boleh menjejaskan lagi sentimen belian dan pelaburan,” tambah, Sheldon Fernandez, Pengurus Negara, PropertyGuru Malaysia (PropertyGuru.com.my dan iProperty.com.my)

Nota kaki

*Data mentah diperoleh daripada Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) dan kemudian dianalisis oleh PropertyGuru DataSense, cabang data, analitik dan penyelesaian Kumpulan PropertyGuru. Kami juga telah mengambil langkah untuk memastikan bahawa sebarang outlier telah dialih keluar untuk mengurangkan herotan data. Data transaksi dalam keluaran mewakili rekod rasmi transaksi hartanah sebaik sahaja duti setem untuk Perjanjian Jual Beli (SPA) telah dibayar pada tahun 2018 dan 2021, masing-masing.

**Diumumkan di bawah Bajet 2021, pengecualian duti setem untuk memorandum dokumen pindah milik (MOT) dan perjanjian pinjaman adalah untuk pembeli rumah kali pertama yang membeli hartanah kediaman dari 1 Januari 2021 hingga 31 Disember 2025. Pengecualian tersebut terpakai kepada harga rumah yang lebih tinggi. kepada RM500,000 dan SPA hendaklah dilaksanakan dan ditandatangani dalam tempoh yang ditetapkan.

Previous ArticleNext Article

Dilema mahu membeli atau menyewa rumah

Memiliki rumah sejak sekian lama dianggap sebagai simbol kestabilan dan kejayaan hidup bagi rakyat Malaysia.

Tidak hairanlah ramai golongan muda merasakan mereka perlu membeli rumah secepat mungkin yang memaksa mereka menanggung komitmen pinjaman perumahan selama 30 hingga 40 tahun.

Namun, dalam cabaran kos sara hidup yang semakin meningkat, harga rumah yang terus berada di luar kemampuan sebahagian besar pembeli muda serta corak pekerjaan yang semakin dinamik, tiba masanya kita menilai semula maksud sebenar ‘seseorang itu ada rumah’.

Pada asasnya, rumah adalah tempat berteduh dan menyediakan keperluan asas untuk kediaman. Yang mustahak adalah ‘jaminan tempat kediaman dan kepentingan untuk mendiami’ yang lazimnya adalah melalui pemilikan tetapi boleh juga melalui penyewaan.

Bagi ramai golongan muda, terutamanya di peringkat awal kehidupan, menyewa boleh menjadi pilihan yang lebih praktikal dan fleksibel.

Ia membolehkan mereka mampu untuk menetap berhampiran tempat kerja, mengurus kewangan dengan lebih baik dan mengelakkan beban hutang jangka panjang sebelum benar-benar bersedia untuk membeli rumah sendiri.

Perubahan cara berfikir ini secara perlahan-lahan membuka ruang kepada perkembangan pasaran sewaan di Malaysia, termasuk kemunculan konsep ‘co-living’ atau kediaman bersama di dalam sebuah komuniti transit, serta juga konsep Rent-to-Own (RTO) atau Sewa-untuk-Beli.

Walaupun segmen ini masih kecil berbanding pasaran sewaan konvensional, ia semakin mendapat perhatian khususnya dalam kalangan generasi muda.

Konsep ‘co-living’ menawarkan bilik atau unit yang lengkap dengan perabot, tempoh sewaan yang lebih fleksibel serta kemudahan bersama yang diuruskan secara profesional.

Ia juga mengurangkan kos kemasukan (barrier of entry) kerana penyewa tidak perlu mengeluarkan perbelanjaan besar untuk membeli perabot atau menanggung pelbagai kos utiliti secara berasingan.

Bagi golongan belia dan profesional muda, pekerja kontrak serta mereka yang sering berpindah lokasi pekerjaan, ‘co-living’ menyediakan pilihan perumahan yang lebih mudah dan praktikal tanpa perlu membuat komitmen membeli rumah ketika pendapatan mereka, khususnya pendapatan boleh guna mereka masih sedang dibina dan deperkukuhi.

Namun begitu, terdapat beberapa cabaran yang perlu diatasi sekiranya pasaran sewaan ingin berkembang menjadi satu cabang penting dalam ekosistem perumahan negara.

Cabaran pertama ialah persepsi masyarakat. Budaya pemilikan rumah masih sangat kuat dan menyewa sering dianggap sebagai pilihan sementara atau petanda seseorang mencapai kestabilan kewangan.

Persepsi ini ada benarnya, tetapi ia juga mewujudkan tekanan sosial yang menyebabkan ramai membeli rumah lebih awal daripada kemampuan sebenar mereka ataupun menyebabkan kerakusan pasaran yang sehingga mengakibatkan tekanan mental dan emosi.

Hakikatnya, keperluan perumahan setiap individu berbeza mengikut peringkat kehidupan. Ada yang memerlukan fleksibiliti untuk berpindah mengikut kerjaya, manakala ada yang lebih selesa menangguhkan pembelian rumah sehingga kedudukan kewangan mereka lebih kukuh.

Oleh itu, menyewa tidak sepatutnya sewenang-wenangnya dilihat sebagai pilihan yang kurang baik sehingga dilihat sebagai stigma berbanding pemilikan rumah.

Cabaran kedua ialah pasaran sewaan negara yang masih belum matang dan terpasung. Sebahagian besar pasaran masih dikuasai oleh pemilik individu dengan standard pengurusan, syarat penyewaan dan kualiti penyelenggaraan yang berbeza-beza.

Keadaan ini menyebabkan pengalaman menyewa tidak seragam dan kadangkala menimbulkan ketidakpastian kepada penyewa dan juga pemilik rumah.

Cabaran ketiga pula ialah kekurangan rangka kerja perundangan yang menyeluruh untuk mengawal selia sektor sewaan kediaman.

Pelaksanaan dan penggubalan sebuah akta, seperti Akta Penyewaan Kediaman (RTA) yang satu ketika dahulu diusulkan tetapi tertangguh, perlu disegerakan bagi mewujudkan pasaran sewaan yang lebih teratur dan telus.

Sebuah akta yang khusus untuk regulasi pasaran penyewaan sektor kediaman ini berpotensi untuk menyediakan perlindungan yang lebih jelas kepada penyewa dan juga pemilik, memperkukuhkan mekanisme penyelesaian pertikaian serta meningkatkan keyakinan pelabur dan pengendali profesional dalam sektor perumahan sewaan.

Bagi akta sedemikian, keutamaan harus diberikan kepada pendekatan yang mesra penyewa, mesra pemilik dan mesra pelabur yang mengimbangi secara saksama kepentingan-kepentingan setiap pemegangtaruh untuk melahirkan satu persekitaran pasaran yang menang-menang.

Tumpuan juga harus diberikan untuk memperhalusi dan mengukuhkan konsep RTO atau Sewa-untuk-Beli sebagai salah satu langkah penyelesaian menang-menang.

Dalam jangka panjang, pembangunan pasaran sewaan yang lebih tersusun akan memberikan lebih banyak pilihan kepada rakyat.

Persediaan dan ketersediaan bakal pembeli rumah adalah berbeza-beza di dalam persekitaran yang mencabar dewasa ini di samping tekanan sosial berkenaan kemampuan dan pemilikan rumah idaman.

Walaupun apapun keadaannya, yang pasti adalah setiap individu dan isi rumah seharusnya mempunyai akses dan jaminan tempat kediaman yang selesa, mempunyai akses kepada kemudahan, selamat dan mampu dibayar mengikut keperluan serta kedudukan kewangan masing-masing.

Dalam hal ini, memperkukuhkan pasaran sewaan melalui konsep seperti RTO dan ‘co-living’ serta pemerkasaan rangka kerja perundangan berpotensi untuk melengkapkan ekosistem perumahan negara dengan menyediakan pilihan yang lebih pelbagai dan inklusif untuk rakyat Malaysia.

Penulis ialah Pengarah Kanan, Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons

— Berita Harian