Pelaburan

Pengurusan Portfolio Aset Wakaf Di Malaysia

Konsep wakaf yang berteraskan unsur simpanan dan pelaburan melalui pengumpulan dan pertumbuhan modal dalam ekonomi untuk meningkatkan pengeluaran perkhidmatan dan pendapatan adalah selaras dengan matlamat memelihara aset wakaf.

Sistem wakaf mampu memberikan pulangan agihan yang lebih baik kerana keunikannya yang bercirikan kelestarian. Al-Qurahdaghi (2004) telah memberi penekanan kepada pembangunan aset wakaf melalui pelaburan kerana ia merupakan mekanisme yang dibentuk untuk menjana pulangan daripada modal yang dilaburkan dan kemudiannya dijadikan sebagai sumber pendapatan untuk menyumbang kepada projek wakaf yang lain untuk kepentingan ummah.

Tambahan pula, Islam menolak perbuatan meletakkan harta wakaf dalam keadaan terbiar, statik dan stagnasi tanpa sebarang perkembangan. Oleh itu, terdapat keperluan untuk melaburkan harta wakaf mengikut garis panduan dan ketetapan Syariah yang ditetapkan oleh Allah SWT.

Dalam konteks ini, persediaan pengurus wakaf amatlah penting untuk memastikan pelaburan modal dikekalkan dan pulangan dihasilkan bagi memenuhi keperluan masyarakat. Marzuki et al (2012) menegaskan bahawa dana wakaf tunai perlu dilaburkan melalui portfolio kewangan dengan pelbagai kaedah dan mesti berdasarkan pendekatan pulangan tinggi dengan risiko minimum.

Hal ini kerana menurut Puad et al (2014), Majlis Agama Islam Selangor mempunyai kekurangan dana kerana aset wakaf tidak digunakan sepenuhnya dan dibangunkan dengan baik untuk menjana pendapatan bagi tujuan pembangunan masa hadapan terutamanya dana wakaf tunai. Oleh itu, bagi meningkatkan taraf pengurusan aset wakaf di Malaysia, penyelarasan semua harta wakaf dan peningkatan taraf wakaf kepada taraf korporat boleh dilakukan melalui pelaburan.

Namun begitu, pelaburan aset wakaf ini perlulah mempunyai pengurusan portfolio aset wakaf yang strategik bagi mengelakkan risiko atau kerugian pada masa akan datang.   

Pembangunan Portfolio Aktif

Strategi pelaburan boleh dilaksanakan dalam institusi wakaf seperti pembangunan portfolio aktif dan pengurusan dinamik, pengimbangan semula portfolio, kepelbagaian portfolio, klasifikasi aset, dan jaminan.  Secara umumnya, amalan pembangunan dana wakaf melalui instrumen simpanan tetap terdedah kepada risiko inflasi yang boleh menjejaskan nilai dana dalam tempoh jangka panjang.

Keadaan ini memerlukan strategi keseimbangan portfolio dan pengurusan portfolio yang aktif bagi memastikan kelestarian modal wakaf. Tujuan portfolio aktif ini adalah untuk meningkatkan pencapaian aset wakaf dan ianya boleh digunakan melalui kedua-dua pendekatan kualitatif atau kuantitatif.

Penyumbang utama kepada portfolio ini adalah melibatkan sikap pelabur dalam menguruskan dana berdasarkan gabungan ilmu pengetahuan, pengalaman dan kajian pasaran yang mendalam serta kepakaran pengurus portfolio.

Sebagai contoh, pengurus portfolio boleh menggunakan alternatif strategi ini dengan meletakkan kelas aset dalam berbilang bakul bagi mengurangkan risiko kerugian seperti pepatah inggeris mengatakan ‘don’t put all your eggs in one basket’. Hal ini dapat memastikan pembangunan portfolio aktif berjaya di samping menyokong pengurusan portfolio aset wakaf di Malaysia.

Seterusnya, pengimbangan semula portfolio merujuk kepada proses menyelaraskan kembali pemberat bagi setiap aset portfolio dengan menjalankan jual beli secara berkala bagi mengekalkan peruntukan aset dan risiko. Strategi ini akan bertindak melindungi pelaburan yang berlebihan dan pendedahan risiko yang tidak dinginkan.

Pengimbangan portfolio juga akan dapat membantu memberikan jaminan bagi aktiviti yang turut melibatkan pengambilan risiko untuk memenuhi keperluan dalam pelaburan. Untuk mempunyai portfolio seimbang yang baik, Perry dan Warson (2014) telah menekankan beberapa prinsip penting dalam proses ini iaitu menstrukturkan pengagihan pelbagai aset, merasionalkan bilangan pengurus dalam portfolio dan mempertimbangkan pelaksanaan pengurusan aktif dan pasif.

Kepelbagaian portfolio pula ialah proses melabur wang anda dalam kelas aset dan sekuriti yang berbeza untuk meminimumkan risiko keseluruhan portfolio. Kepelbagaian ialah strategi pengurusan risiko yang mencampurkan pelbagai jenis pelaburan dalam portfolio.

Rasional di sebalik teknik ini ialah portfolio yang dibina daripada pelbagai jenis aset secara puratanya akan menghasilkan pulangan jangka panjang yang lebih tinggi dan mengurangkan risiko mana-mana pemegang dan menjamin keselamatan individu. Walau bagaimanapun, pematuhan terhadap prinsip Syariah masih lagi asas dalam strategi kepelbagaian portfolio ini.

Parameter pelaburan utama ialah larangan pelaburan dalam sektor haram (terlarang) untuk mengelakkan pulangan yang haram (Kamali, 2007).

Klasifkasi aset merupakan strategi seterusnya dalam portfolio. Pelabur menetapkan peruntukan sasaran untuk pelbagai kelas aset dan mengimbangi semula portfolio secara berkala. Ia merujuk kepada aktiviti pemuliharaan aset dalam pelbagai portfolio seperti stok, bon, tunai, dan juga pelaburan alternatif seperti komoditi dan derivatif.

Aerial view of buildings of a residential complex in Jakarta. Indonesia

Walau bagaimanapun, amalan semasa dalam institusi wakaf lebih menumpukan kepada aset hartanah berbanding kelas aset alih seperti ekuiti (Othman, 2013). Institusi wakaf seperti Harvard dan Yale secara aktif mempelbagaikan kelas aset mereka.

Strategi ini boleh dimantapkan dengan membentuk rangka kerja berasaskan pengalaman yang kukuh. Kekurangan pengalaman dalam institusi wakaf mengenai pelaburan boleh diatasi dengan mempertimbangkan model pelaburan yang dicadangkan yang telah dilakukan oleh institusi wakaf  Harvard dan Yale.

Akhir sekali, kehilangan modal dalam pembangunan aset wakaf hendaklah diganti (Mahamood et al. 2007).  Oleh itu, jaminan modal dan perlindungan aset wakaf  daripada pihak ketiga mestilah dilaksanakan untuk mengatasi perkara ini. Struktur asasnya ialah pengurus dana wakaf tidak dibenarkan mengagihkan modal selain pulangan pelaburan.

Peruntukan dalam pelaburan wakaf hanyalah dibenarkan mengikut garis panduan iaitu hanya bagi peruntukan untuk urusan Islam, pelaburan professional, peluang pelaburan, dasar pengurusan pelaburan dan audit pelaburan wakaf. Berdasarkan garis panduan dan strategi yang dicadangkan di atas, terdapat beberapa model pelaburan wakaf tunai berdaya maju yang sepatutnya diketengahkan dan dibawa ke hadapan.

Model pelaburan yang sesuai untuk pengurusan risiko dan memelihara modal wakaf yang boleh dipertimbangkan pula adalah unit model tabung amanah, ekuiti dan modal teroka. Ciri-ciri model ini sesuai dengan ketetapan garis panduan pelaburan wakaf selain dapat memulihkan kedudukan wakaf kepada kegemilangannya seperti dahulu.

Fokus Kepada Pembangunan Aset Wakaf

Sebagai penutup, sememangnya terdapat peningkatan dalam dana kutipan aset wakaf. Namun, perhatian dan fokus kepada pembangunan aset wakaf itu sendiri yang semakin berkurangan. Justeru, kajian ini telah memberi tumpuan khusus kepada pembangunan aset wakaf yang dipercayai menjadi tunggak utama dalam pencapaian aset wakaf di Malaysia.

Isu utama yang perlu diberi perhatian dalam perkara ini ialah pentadbiran dan pengurusan yang lemah, serta kecekapan yang kurang bagi sesetengah pengurus wakaf. Dalam menangani isu pengurusan wakaf yang lemah ini, satu set garis panduan berdasarkan pendapat dan pandangan fuqaha dan pakar pelaburan telah disusun dan disediakan.

Garis panduan tersebut yang diberikan juga adalah terdiri daripada strategi wakaf pembangunan aset dalam konteks semasa.  Oleh itu, diharapkan informasi ini akan dapat membuka mata masyarakat mengenai isu wakaf dan mengembalikan kegemilangan wakaf di samping memastikan pemeliharaan dan kelestarian wakaf untuk masyarakat global.

Penulis boleh dihubungi di:

Asmaa’ Binti Mohd Azhar ([email protected])
Nur Humaira Binti Haniffa ([email protected])
Prof. Madya Dr. Nuradli Ridzwan Shah Bin Mohd Dali ([email protected])
Fakulti Ekonomi Dan Muamalat
Universiti Sains Islam Malaysia (USIM)

Previous ArticleNext Article

55 Juta Unit IOIPG REIT Dikhaskan Untuk Bumiputera

Selama ni kita datang IOI City Mall untuk shopping, makan, tengok wayang atau sekadar jalan-jalan cukupkan 10,000 langkah.

Kali ni ada berita baik.

IOI Properties Group Bhd (IOIPG) telah mendapat kelulusan daripada Suruhanjaya Sekuriti Malaysia (SC) untuk menubuhkan dan menyenaraikan IOIPG REIT di Bursa Malaysia. REIT ini akan mempunyai portfolio aset bernilai kira-kira RM7.58 bilion.

Dan antara perkara paling menarik untuk pelabur runcit ialah sebanyak 715.6 juta unit diperuntukkan untuk tawaran runcit.

Daripada jumlah tersebut, 55 juta unit dikhaskan untuk pelabur Bumiputera yang diluluskan MITI.

Jadi, apa sebenarnya yang bakal kita dapat melalui REIT ini?

Apa yang ada dalam IOIPG REIT?

Portfolio IOIPG REIT bukan sekadar satu bangunan.

Antara aset yang akan dimasukkan ialah:

  • IOI City Mall Phase 1 & 2
  • IOI City Towers
  • PFCC Towers
  • Putrajaya Marriott
  • Le Méridien Putrajaya
  • Moxy Putrajaya
  • Four Points by Sheraton Puchong
  • W Kuala Lumpur
  • Courtyard by Marriott Penang

Dan sudah tentu, nama yang paling mudah dikenali ialah IOI City Mall.

Mall yang kita kenal sebagai tempat shopping dan makan itu sebenarnya merupakan salah satu aset utama dalam portfolio REIT ini.

Jadi macam mana kita boleh “jadi landlord”?

Konsep REIT sebenarnya agak mudah.

Bayangkan satu hartanah bernilai berbilion ringgit.

Tak ramai individu mampu membeli hartanah tersebut secara terus.

Jadi, aset itu dimasukkan ke dalam satu struktur REIT dan dibahagikan kepada unit.

Pelabur pula membeli unit tersebut.

Secara tidak langsung, pelabur memiliki kepentingan dalam portfolio hartanah berkenaan.

Sebab itu orang selalu gambarkan REIT sebagai cara untuk memiliki sebahagian daripada hartanah yang besar tanpa perlu membeli keseluruhan bangunan.

Dalam kes IOIPG REIT, saiz awalnya ialah 5.5 bilion unit, dengan harga jangkaan 90 sen seunit.

Pelabur runcit dapat 715.6 juta unit

Ini antara bahagian yang paling menarik.

Daripada keseluruhan struktur tawaran, 715.6 juta unit akan diperuntukkan melalui tawaran runcit.

Dan 55 juta unit daripada tawaran tersebut dikhaskan untuk pelabur Bumiputera.

Kenapa ada allocation khas untuk Bumiputera?

Peraturan SC menetapkan penyenaraian tertentu, termasuk REIT, perlu memenuhi keperluan penyertaan ekuiti Bumiputera. Bagi penyenaraian yang tertakluk kepada syarat tersebut, 12.5% daripada jumlah unit selepas penyenaraian perlu diperuntukkan kepada pelabur Bumiputera yang diluluskan/diiktiraf.

Pada masa yang sama, sehingga 1.48 bilion unit pula akan ditawarkan kepada pelabur institusi, termasuk institusi Bumiputera yang diluluskan dan pelabur institusi lain.

Bukan sekadar tengok harga 90 sen

Harga indikatif yang disebut ialah 90 sen seunit.

Tapi pelabur jangan berhenti setakat:

“90 sen je? Murah ni.”

Dalam REIT, perkara yang lebih penting ialah aset yang berada di belakang unit tersebut dan kemampuan aset itu menjana pendapatan.

Contohnya:

Berapa banyak hasil sewaan?
Bagaimana kadar penghunian?
Berapa tinggi hutang?

Dan akhirnya, berapa banyak pendapatan yang boleh diagihkan kepada pemegang unit?

Sebab kita bukan sekadar membeli “nama IOI”.

Kita membeli unit dalam satu portfolio aset yang sepatutnya menghasilkan pendapatan.

Kenapa IOI Properties buat REIT?

Bagi IOI Properties, penyenaraian REIT ini juga merupakan sebahagian daripada usaha untuk membuka nilai daripada aset matang yang dimiliki kumpulan.

Cadangan asal yang diumumkan pada April 2026 menyaksikan aset bernilai RM7.58 bilion dipindahkan ke REIT, dengan struktur transaksi melibatkan penerbitan 5.5 bilion unit pada harga indikatif 90 sen serta RM2.65 bilion dalam bentuk tunai melalui pembiayaan.

Struktur sebegini membolehkan IOI Properties mendapatkan semula modal daripada aset sedia ada dan pada masa sama mengekalkan pendedahan kepada portfolio hartanah melalui REIT.

Bila IOIPG REIT akan disenaraikan?

IOIPG REIT disasarkan untuk disenaraikan di Pasaran Utama Bursa Malaysia pada suku keempat 2026, tertakluk kepada syarat dan proses yang ditetapkan.

Jadi buat masa ini, perkara yang paling menarik untuk ditunggu ialah prospektus rasmi dan butiran akhir tawaran.

Satu perkara yang masih belum boleh dipastikan buat masa ini ialah status Syariah IOIPG REIT. Ini kerana i-REIT mempunyai keperluan Syariah tersendiri, termasuk berkaitan sumber pendapatan sewaan dan aktiviti penyewa. Bursa Malaysia sendiri membezakan REIT konvensional dengan i-REIT, iaitu REIT yang mematuhi prinsip Syariah.

Sebab dekat situlah pelabur boleh tengok dengan lebih jelas tentang harga tawaran akhir, struktur agihan, hasil sewaan, kewangan REIT dan potensi agihan pendapatan.

Kesimpulan

Penyenaraian IOIPG REIT di Bursa Malaysia menandakan satu lagi perkembangan menarik dalam pasaran modal tempatan. Bagi orang ramai, ia membuka ruang untuk menukar peranan daripada sekadar penyumbang pendapatan perniagaan di mall tersebut, kepada penerima sebahagian daripada hasil sewaannya menerusi agihan dividen kelak.

Laporan asal The Star mengenai kelulusan IOIPG REIT

Maklumat rasmi IOI Properties mengenai cadangan IOIPG REIT

Syarat Asas: Wajib Ada Akaun CDS

Bagi yang baru pertama kali mendengar tentang peluang pelaburan seperti ini, penting untuk diingat bahawa pembelian unit REIT di Bursa Malaysia tidak boleh dibuat secara terus di kaunter pusat beli-belah.

  • Anda perlu memohon unit IPO tersebut menerusi e-IPO di dalam perbankan dalam talian seperti: Maybank2u atau aplikasi broker seperti CGSI.
  • Di sini syaratnya anda wajib ada Akaun CDS yang terikat dengan akaun bank anda supaya unit yang anda mohon itu ada “bekas” untuk disimpan.

Proses pembukaan akaun CDS kini boleh dilakukan secara dalam talian (online) dengan caj minima dan ia merupakan langkah pertama yang perlu disiapkan awal sekiranya anda berhasrat untuk terlibat dalam pasaran saham tempatan.

Berminat nak buka akaun saham CDS dengan CGSI (sebelum ini dikenali sebagai CGS-CIMB)? Sekarang dah mudah, boleh buka secara atas talian (online) sahaja. Kelulusan pun segera jika tiada apa-apa isu.

Rujuk tutorial mudah ini > Tutorial Buka Akaun CDS Online Dengan CGSI (CGS-CIMB), Beli Saham Bursa Malaysia & Global

Masukkan kod SP1M538 pada ruang Remisier Reference.

Penafian :
Kandungan ini tidak disemak atau diluluskan oleh Suruhanjaya Sekuriti Malaysia (SC). Maklumat yang terkandung di dalam artikel ini adalah untuk tujuan maklumat sahaja dan tidak boleh dianggap sebagai nasihat pelaburan. Semua keputusan pelaburan adalah tanggungjawab individu dan anda harus mendapatkan nasihat daripada penasihat kewangan berlesen sebelum membuat sebarang keputusan pelaburan. Pelaburan dalam saham melibatkan risiko dan keuntungan sendiri. Prestasi masa lalu juga tidak menjamin prestasi masa hadapan.