Beli Rumah Freehold Lagi Murah & Bagus? Ini Ulasannya

Sub Topik

Rupa-rupanya, masih wujud stigma di kalangan rakyat Malaysia yang rumah jenis hakmilik tanah freehold adalah terpaling bagus berbanding hakmilik tanah yang lain.

Jawapannya, ya dan tidak. Ini penjelasannya.

Sebagai pemula, anda tahu di Malaysia terdapat banyak jenis hakmilik tanah. Antaranya :-

Lot Bumiputera
Tanah Rizab Melayu
Pegangan Bebas (Freehold)
Pegangan Pajakan (Leasehold)

Apa Itu Tanah Freehold?

Tanah jenis pegangan bebas di mana, pemilik bagi tanah jenis ini akan jadi pemiliknya selama-lamanya (sampai kiamat).

Anda sebagai pemilik tanah tidak perlu memulangkan semula tanah itu kepada Kerajaan.

Tanah jenis ini boleh dipindah milik kepada sesiapa sahaja seperti anak-anak, keluarga atau pembeli baru yang membeli tanah itu daripada anda.

Dan anak-anak pula, mereka boleh wariskan tanah tersebut kepada anak-anak mereka dan proses ini boleh berlaku sampai bila-bila tanpa ada sebarang gangguan daripada Kerajaan.

Pegangan bebas yang juga dikenali sebagai Geran atau Geran Mukim ada beza di antara kedua-duanya.

Geran – Dikeluarkan oleh Pejabat Pendaftar Negeri.

Geran Mukim – Dikeluarkan dan ditadbir oleh Pejabat Tanah Daerah.

Sebagai pemilik tanah tersebut, anda perlu tahu siapa pengeluar dokumen hakmilik tanah untuk sebarang urusan pertukaran nama tanah dan sebagainya kelak.

Bagaimana pula dengan rumah jenis leasehold? Ada beza yang signifikankah dengan rumah jenis leasehold? Jom ikuti penerangannya di bawah.

Perbezaan Rumah Freehold & Rumah Leasehold

Untuk mudah memahami perbezaan antara rumah freehold dan leasehold, anda boleh merujuk kepada infographic yang telah disediakan.

Apa Kelebihan Rumah Freehold?

Jika anda membeli hartanah kediaman dengan hakmilik pegangan bebas (freehold), lot tanah pada kediaman itu menjadi milik anda.

Anda juga mempunyai kebebasan untuk menggunakan tanah tersebut dan perubahan struktur tanah dan binaan tetapi bersyarat.

Sebarang pengubahsuaian masih tertakluk kepada kawalan perancangan bandar dan alam sekitar atas kapasiti keselamatan.

Rumah jenis freehold lazimnya menjadi buruan pelabur hartanah kerana harga jualan semulanya yang lebih tinggi dan signifikan berbanding hartanah leasehold.

Di sisi lain pula, hartanah jenis leasehold akan mengalami penyusutan nilai tahun demi tahun selepas hartanah tersebut dibeli individu lain.

Dan yang terakhir, rumah freehold lebih mudah dan cepat untuk dijual kerana tiada had pemindahan tanah seperti yang dinyatakan dalam Sales & Purchase Agreement (SPA).

120 hari adalah tempoh normal untuk pemindahan milik hartanah jenis freehold di Malaysia.

Paling penting, anda tidak perlu risau akan kehilangan kediaman sekiranya Kerajaan Negeri atau Kerajaan Persekutuan membuat keputusan untuk mengambil semula tanah tersebut untuk pembangunan infrastruktur dan kemudahan.

Apa Kekurangan Rumah Freehold?

Setiap yang baik, akan ada kekurangannya juga.

Antara kelemahan yang paling besar berkaitan dengan rumah freehold adalah nilainya di pasaran adalah lebih tinggi.

Ini bermakna, anda perlu bayar lebih untuk rumah jenis freehold berbanding rumah jenis leasehold.

Anda juga perlu bertanggungjawab atas kerja pembaikan, pembentungan, pengubahsuaian dan penyelenggaraan rumah jenis freehold.

Selain itu, ramai pemilik rumah freehold beranggapan mereka ada hakmilik sepenuhnya.

Hakikatnya, Kerajaan sebenarnya berkuasa mengambil rumah anda walaupun freehold sekiranya terbukti mengganggu proses pembangunan infrastruktur, kemudahan, keselamatan dan pertumbuhan ekonomi dalam jangka masa panjang.

Anda mungkin diberi pampasan oleh Kerajaan mengikut harga pasaran menerusi penilai tanah yang dilantik oleh pihak Kerajaan.

Untuk kapasiti pelaburan hartanah, rental yield yang anda terima akan lebih rendah berbanding rumah leasehold kerana kos permulaan untuk mendapatkan rumah adalah tinggi berbanding rumah leasehold.

Untuk melihat jenis rumah freehold yang ada di pasaran, anda boleh layari mana-mana portal hartanah online dan buat semakan menerusi jenis hakmilik tanah.

Kemudian, buat perbandingan harga dan buat semakan jenis pajakan hartanah tersebut.

Jenis pajakan untuk rumah freehold adalah Geran dan Geran Mukim.

Berbalik kepada persoalan utama artikel ini, adakah rumah freehold lebih murah?

Jawapannya tidak.

Sungguhpun rumah freehold tiada caj premium untuk melanjutkan tempoh pajakan, kos permulaan untuk mendapatkan rumah freehold adalah lebih mahal.

Kedua, adakah rumah freehold bagus?

Jawapannya, ya.

Untuk jangka panjang, rumah tersebut boleh diwariskan kepada anak-anak dan keturunan tanpa ada campur tangan Kerajaan Persekutuan dan Kerajaan Negeri dengan syarat, rumah freehold itu tidak mengganggu pembangunan infrastruktur, kemudahan, keselamatan dan ekonomi.

Pendapat penulis, rumah freehold sesuai untuk anda yang malas fikir dan keluarkan kos premium tambahan tempoh pajakan dan senang untuk pihak bank luluskan permohonan pinjaman / pembiayaan rumah anda.

Nak Tahu Anda Layak Dapat Pinjaman / Pembiayaan Dengan Bank atau Tidak? Semak Laporan CTOS / CCRIS Terlebih Dahulu. Pastikan Cantik!

Memiliki rekod CCRIS yang bersih sangat penting untuk kita semua. Kalau rekod CCRIS kita tak cantik, maka susahlah untuk kita mendapatkan apa sahaja pinjaman / pembiayaan daripada bank. Namun rekod CCRIS hanya sebuah laporan skor kredit, bukan rekod blacklist yang sering jadi salah faham dalam kalangan rakyat Malaysia.

Berapa harga untuk laporan CTOS / CCRIS?

Anda boleh dapatkan di laporan MyCTOS serendah RM27.90 di CTOS score, ataupun muat turun secara online di MyCreditInfo daripada EXPERIAN serendah RM23.90.

Dengan EXPERIAN My Credit Info (nama lama dia RAMCI), mereka ada produk bernama Personal Credit Report Plus (PCRP) yang boleh digunakan untuk mendapatkan laporan lengkap mengenai status kewangan anda.

Laporan ini mengandungi maklumat seperti CCRIS;

Kemudahan kredit anda dengan bank / institusi kewangan di Central Credit Reference Information System (CCRIS), Bank Negara Malaysia.
Kemudahan kredit peribadi, secara bersama atau diperolehi oleh hak milik tunggal di mana anda adalah pemilik.
Nama bank atau institusi kewangan yang memberi kemudahan kredit/pinjaman, cawangan institusi kewangan di mana kemudahan kredit/pinjaman yang anda diperolehi.
Jumlah pinjaman/had kredit, baki tertunggak daripada kemudahan kredit anda dan tarikh terakhir untuk jumlah belum dijelaskan akan dilaporkan oleh bank / institusi kewangan.
Jenis cagaran atau jaminan yang dicagarkan untuk kemudahan kredit.
Pembayaran yang kerap untuk setiap kemudahan, seperti setiap bulan atau mingguan.
Permohonan kredit yang diluluskan selama 12 bulan terakhir dengan ahli CCRIS yang mengambil bahagian.
Pelbagai kemudahan kredit anda dipantau khas oleh bank atau institusi kewangan di bawah Akaun Perhatian Khas

Selain itu, ada juga maklumat SPGA (Skim Potongan Gaji ANGKASA – baki potongan & sejarah pembayaran), PTPTN, maklumat bukan berkaitan perbankan dan banyak lagi.

Maklumat yang TIDAK termasuk dalam laporan ini adalah:

Akaun Deposit atau Simpanan
Rekod pekerjaan
Status perkahwinan
Kesihatan
Rekod jenayah
Butiran gaji
Agama

Contoh Laporan Kredit:

Dapat gred 10 kira dah terbaik, bermaksud kurang risiko untuk pembiayaan tidak dibayar atau default. Agak-agak ada ke bank nak bagi pembiayaan kalau kita berisiko tinggi? Paling teruk sekali dapat skor 1 – 3 (WEAK), bank pasti akan terus tolak bulat-bulat je permohonan korang tu tanpa cakap banyak.

Maklumat yang digunakan bagi mengira skor kredit ini termasuk:

Pinjaman yang anda ada (kad kredit, pinjaman / pembiayaan perumahan, kereta, pinjaman peribadi, dan lain-lain.);
Sama ada anda membayar pinjaman / pembiayaan tepat pada masanya;
Jumlah hutang anda yang belum dijelaskan;
Sama ada anda telah secara aktif memohon kredit baru;
Sama ada anda mempunyai apa-apa tindakan undang-undang;
Usia akaun anda

Skrol bawah sikit akan ada bahagian Banking Credit Information. Dekat sini akan disenaraikan segala pinjaman / pembiayaan / kredit kad dan sejarah pembayaran.

Kena pastikan lebih banyak angka kosong **‘0’** bermakna kita buat bayaran *on-time* setiap bulan. Kalau dapat semua ‘0’, itu memang terpaling *flawless*, **bank tak akan tergamak nak *reject* dan dengan rela hati akan meluluskan permohonan pembiayaan korang**.

Menarik bukan? Cepat check dan DOWNLOAD sekarang.

Sub Topik

Saranan BELI dan harga sasar (TP) sebanyak MYR2.15 dikekalkan, harga saham berpotensi menaik 51% dengan kadar hasil dividen kira-kira 3% untuk FY26F

Kami memandang baik akan pelancaran New Economy Venture Fund (NEVF) oleh Sime Darby Property yang bernilai MYR1.25bn. Dengan adanya dana ini, SDPR akan mempunyai platform lebih besar untuk mempercepat usaha-usaha pembangunan pusat data (DC) dan aset-aset industri dan logistik yang lain tanpa membebankan kunci kira-kiranya. Dengan jangka hayat dana selama lima tahun, kami ramalkan SDPR akan mencapai pulangan lebih besar selepas penutupan dana tersebut, dan mungkin dengan menyuntik aset-aset yang dipegang dalam dana tersebut ke dalam aset REIT-nya yang akan datang.

Melonjakkan keyakinan

Dibangunkan dengan struktur patuh syariah secara menyeluruh, platform pelaburan bukan keperluan utama, NEVF mempunyai dana sehingga MYR1.25bn (dana utama: MYR1bn, dana sampingan: MYR250j). Dana ini menyaksikan pelibatan menggalakkan daripada Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP), Lembaga Tabung Angkatan Tentera (LTAT), dan Great Eastern Life Assurance (Malaysia) (GELM).

Makluman: GELM juga pernah terlibat dalam Dana Pembangunan Perindustrian (IDF) milik SDPR pada tahun 2022. SDPR selaku rakan kongsi dan penaja am kepada NEVF, telahpun mengesahkan pelaburan bernilai MYR500.1j sebagai pelabur bersama pada penutupan pertama. Komitmen modal lain masing-masing ialah MYR100j + MYR250j (dana sampingan) daripada KWSP, MYR200j daripada LTAT, dan MYR199.9j daripada GELM.

Tumpuan pada aset-aset DC dan industri

Penubuhan NEVF dirangkakan dengan penuh strategik dan ia akan membuat pelaburan dalam bangunan DC yang dibina mengikut kehendak pelanggan untuk tujuan pajakan, dan juga pembangunan industri dan logistik dalam projek-projek SDPR. Pada pandangan kami, dana ini merupakan satu pencapaian penting lebih-lebih lagi apabila Taman Perniagaan Elmina (EBP) semakin mendapat keuntungan sementara pihak pengurusan mengutamakan model pembinaan yang sesuai dengan kehendak penyewa untuk tujuan pajakan bagi pembangunan-pembangunan industri yang akan datang untuk mengembangkan portfolio pendapatan berulangnya.

SDPR juga giat membangunkan taman-taman perindustrian lain seperti Bandar Bukit Raja, Vision Business Park, Bandar Universiti Pagoh, maka ada banyak peluang untuk ia mengembangkan portfolio asetnya. Semakin banyak pemain dan syarikat multinasional dilihat membina fasiliti penyimpanan di taman-taman perindustrian milik SDPR. Selain DC2, kami fikir pusat pengedaran automatik milik Mydin yang bernilai MYR450j (kawasan binaan: 786,000kps) di EBP mungkin akan dimasukkan dalam NEVP ini.

Lebih banyak suntikan aset akan dilaksanakan

Walaupun NEVP bernilai MYR1.25bn ini akan membentuk bahagian “ekuiti” dalam pelaburan aset, berdasarkan nisbah hutang berbanding ekuiti sebanyak 70:30, NEVP mungkin akan membuat hutang berjumlah MYR2.9-3bn. Hal ini sekali gus menjadikan jumlah saiz dana selepas hutang (atau modal) mencecah sekitar MYR4.25bn. Dengan ini, ia akan berupaya menyerap lebih banyak aset industri (yang akan dibangunkan) kelak. IRR untuk dana ini adalah sekitar 10-15%.

Kesan minimum pada perolehan jangka dekat

Kami meramalkan SDPR akan mengiktiraf keuntungan penjualan aset sebaik sahaja aset-aset berkaitan disuntikkan ke dalam dana ini. Pendapatan berasaskan bayaran semasa jangka hayat NEVP sepatutnya agak rendah.

Asas Penilaian

Penilaian SOP kami melibatkan:
i. Diskaun 30% pada RNAV untuk segmen hartanah
ii. DCF untuk pelaburan pusat datanya.

Faktor Pemacu Utama

Pemilikan bank tanah yang besar

Risiko Utama

Keadaan pasaran lebih lemah daripada jangkaan

Profil Syarikat

Sime Darby Property ialah pemilik tanah tebesar antara semua pemaju yang tersenarai, dengan pelbagai perbandaran, dan juga pembangunan komersial dan bersepadu.