Antara Freehold & Leasehold (Pegangan Bebas vs Pegangan Pajakan)

Soalan-Soalan Cepu Emas Freehold vs Leasehold

1. Betul ke loan lebih senang lulus untuk hartanah freehold?

Kebanyakan bank kurang berminat untuk membiaya pembeli yang beli rumah berstatus leasehold, tambahan pula yang hampir tamat tempoh pajakan. Biasanya, bank hanya bagi pinjam dengan margin yang lebih rendah daripada 90 peratus.

2. Apa akan jadi kepada hartanah leasehold selepas tempoh pajakan tersebut tamat?

Tanah tersebut akan kembali menjadi hakmilik negeri. Walaubagaimanapun jangan risau, ini jarang berlaku kerana kebiasaannya pemilik tanah kediaman akan diberikan peluang untuk memperbaharui dan memanjangkan tempoh pajakan tersebut dengan membayar sejumlah premium mengikut kadaran nilai tanah semasa. Sebenarnya, kita tak perlu pun menunggu sehingga pajakan tersebut tamat tempoh untuk memohon tetapi boleh mula memohon apabila tempoh pajakan tersebut semakin pendek iaitu 30-50 tahun.

3. Hartanah freehold yang kita beli adalah hak selamanya, betul ke?

Semua hartanah freehold tertakluk kepada Akta Pengambilan Tanah 1960, di mana kerajaan kuasa untuk ambil semula hartanah tu kalau perlu. Tapi, jangan risau kita akan dapat pampasan mengikut harga pasaran semasa hartanah tu.

4. Adakah rumah freehold lebih bernilai berbanding leasehold?

Terdapat banyak aspek-aspek lain yang mempengaruhi nilai hartanah seperti jenis rumah, lokasi dan kawasan sedang membangun. Kebiasaanya situasi ini yang selalu berlaku, misalnya ada dua hartanah, satu berstatus leasehold dan satu lagi freehold dan kedua-dua mempunyai kriteria yang sama, jadi nilai yang leasehold tu akan lebih rendah berbanding freehold. Selain itu, harga hartanah juga bergantung kepada demand and supply, jika permintaan tinggi menyebabkan nilai hartanah freehold juga akan tinggi.

Yang mana lebih untung sebenarnya?

Jangan rungsing kedua-duanya pun menguntungkan. Ikutkan hati nak sangat beli hartanah freehold, tapi cuba fikir-fikirkan dalam tempoh 99 tahun tu, entahkan hayat sampai ke tidak. Yang tinggal anak cucu kita je. Kalau kita tiada sekalipun, anak cucu la untung dapat pampasan. Tak ada apa yang kekal kat dunia ni, kalau mampu tu beli je la, jangan tunggu lama-lama.

Sub Topik

Saranan BELI dan harga sasar (TP) sebanyak MYR2.15 dikekalkan, harga saham berpotensi menaik 51% dengan kadar hasil dividen kira-kira 3% untuk FY26F

Kami memandang baik akan pelancaran New Economy Venture Fund (NEVF) oleh Sime Darby Property yang bernilai MYR1.25bn. Dengan adanya dana ini, SDPR akan mempunyai platform lebih besar untuk mempercepat usaha-usaha pembangunan pusat data (DC) dan aset-aset industri dan logistik yang lain tanpa membebankan kunci kira-kiranya. Dengan jangka hayat dana selama lima tahun, kami ramalkan SDPR akan mencapai pulangan lebih besar selepas penutupan dana tersebut, dan mungkin dengan menyuntik aset-aset yang dipegang dalam dana tersebut ke dalam aset REIT-nya yang akan datang.

Melonjakkan keyakinan

Dibangunkan dengan struktur patuh syariah secara menyeluruh, platform pelaburan bukan keperluan utama, NEVF mempunyai dana sehingga MYR1.25bn (dana utama: MYR1bn, dana sampingan: MYR250j). Dana ini menyaksikan pelibatan menggalakkan daripada Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP), Lembaga Tabung Angkatan Tentera (LTAT), dan Great Eastern Life Assurance (Malaysia) (GELM).

Makluman: GELM juga pernah terlibat dalam Dana Pembangunan Perindustrian (IDF) milik SDPR pada tahun 2022. SDPR selaku rakan kongsi dan penaja am kepada NEVF, telahpun mengesahkan pelaburan bernilai MYR500.1j sebagai pelabur bersama pada penutupan pertama. Komitmen modal lain masing-masing ialah MYR100j + MYR250j (dana sampingan) daripada KWSP, MYR200j daripada LTAT, dan MYR199.9j daripada GELM.

Tumpuan pada aset-aset DC dan industri

Penubuhan NEVF dirangkakan dengan penuh strategik dan ia akan membuat pelaburan dalam bangunan DC yang dibina mengikut kehendak pelanggan untuk tujuan pajakan, dan juga pembangunan industri dan logistik dalam projek-projek SDPR. Pada pandangan kami, dana ini merupakan satu pencapaian penting lebih-lebih lagi apabila Taman Perniagaan Elmina (EBP) semakin mendapat keuntungan sementara pihak pengurusan mengutamakan model pembinaan yang sesuai dengan kehendak penyewa untuk tujuan pajakan bagi pembangunan-pembangunan industri yang akan datang untuk mengembangkan portfolio pendapatan berulangnya.

SDPR juga giat membangunkan taman-taman perindustrian lain seperti Bandar Bukit Raja, Vision Business Park, Bandar Universiti Pagoh, maka ada banyak peluang untuk ia mengembangkan portfolio asetnya. Semakin banyak pemain dan syarikat multinasional dilihat membina fasiliti penyimpanan di taman-taman perindustrian milik SDPR. Selain DC2, kami fikir pusat pengedaran automatik milik Mydin yang bernilai MYR450j (kawasan binaan: 786,000kps) di EBP mungkin akan dimasukkan dalam NEVP ini.

Lebih banyak suntikan aset akan dilaksanakan

Walaupun NEVP bernilai MYR1.25bn ini akan membentuk bahagian “ekuiti” dalam pelaburan aset, berdasarkan nisbah hutang berbanding ekuiti sebanyak 70:30, NEVP mungkin akan membuat hutang berjumlah MYR2.9-3bn. Hal ini sekali gus menjadikan jumlah saiz dana selepas hutang (atau modal) mencecah sekitar MYR4.25bn. Dengan ini, ia akan berupaya menyerap lebih banyak aset industri (yang akan dibangunkan) kelak. IRR untuk dana ini adalah sekitar 10-15%.

Kesan minimum pada perolehan jangka dekat

Kami meramalkan SDPR akan mengiktiraf keuntungan penjualan aset sebaik sahaja aset-aset berkaitan disuntikkan ke dalam dana ini. Pendapatan berasaskan bayaran semasa jangka hayat NEVP sepatutnya agak rendah.

Asas Penilaian

Penilaian SOP kami melibatkan:
i. Diskaun 30% pada RNAV untuk segmen hartanah
ii. DCF untuk pelaburan pusat datanya.

Faktor Pemacu Utama

Pemilikan bank tanah yang besar

Risiko Utama

Keadaan pasaran lebih lemah daripada jangkaan

Profil Syarikat

Sime Darby Property ialah pemilik tanah tebesar antara semua pemaju yang tersenarai, dengan pelbagai perbandaran, dan juga pembangunan komersial dan bersepadu.