Hartanah

Sektor Hartanah Pulih Namun Diasak Tekanan Harga Bahan Binaan

KUALA LUMPUR, 5 Dis (Bernama) — Tempoh 2022 mencatat perkembangan memberangsangkan bagi sektor hartanah apabila kembali pulih dari segi transaksi dan nilai berbanding 2021, didorong oleh aktiviti ekonomi yang rancak selain pembukaan semula sempadan antarabangsa negara.

Malah, maklumat Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC) yang juga agensi di bawah Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH), menunjukkan terdapat lebih daripada 188,000 transaksi bernilai RM84.40 bilion direkodkan bagi separuh pertama 2022 — peningkatan melebihi 30 peratus dari segi bilangan serta nilai berbanding tempoh sama sebelum ini.

Sektor hartanah kediaman misalnya merekodkan sejumlah 116,178 transaksi bernilai RM45.62 bilion dalam tempoh tersebut iaitu peningkatan masing-masing 26.3 peratus bilangan serta 32.2 peratus nilainya bagi tahun ke tahun.

Penyumbang utama sektor terbabit adalah Pulau Pinang, Kuala Lumpur, Johor serta Selangor yang mewakili 47 peratus daripada keseluruhan jumlah kediaman negara.

Segmen hartanah komersial mencatatkan sebanyak 15,169 transaksi bernilai RM14.02 bilion, melonjak  45.4 peratus dari segi bilangan serta 28.3 peratus nilai berbanding tempoh sama pada 2021.

Selangor muncul penyumbang tertinggi bilangan dan nilai bagi bahagian pasaran negara iaitu masing-masing bilangan sebanyak 26.5 peratus (4,025 transaksi) dan nilai 33.5 peratus (RM4.70 bilion). 

Bagi tempoh separuh pertama 2022, lebih daripada 10,000 unit baharu telah dilancarkan namun berkurangan sebanyak 66.7 peratus berbanding 31,687 unit pada separuh pertama 2021.

NAPIC berkata 20.3 peratus daripada unit baharu itu berjaya dijual, susut sedikit daripada 20.6 peratus yang dicatat pada separuh pertama 2021 serta 8.1 peratus dalam separuh kedua 2021. 

Cabaran  

Namun, di sebalik deretan angka serta pencapaiannya, tidak bermakna sektor hartanah ini tidak terkecuali daripada cabaran, khususnya dari segi operasi.

Sepertimana diakui oleh Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan Malaysia (REHDA), industri tersebut masih bergelut dengan cabaran seperti kenaikan harga bahan binaan dan kekurangan tenaga kerja yang jelas menjejaskan produktiviti sektor hartanah dan pembinaan.

Dapatan Kaji Selidik Industri Hartanah REHDA bagi separuh pertama 2022 dan Prospek Pasaran bagi separuh kedua 2022 dan separuh pertama 2023 menunjukkan tidak banyak unit kediaman dilancarkan pada separuh pertama tahun ini iaitu susut 26 peratus berbanding separuh kedua 2021.

Bukan setakat itu, prestasi jualan juga susut lima mata peratusan daripada 50 peratus dalam separuh kedua 2021 kepada 45 peratus dalam tempoh di bawah kajian itu, sebagaimana dicatatkan kaji selidik yang membabitkan 150 pemaju.

“REHDA telah memaklumkan kepada kerajaan untuk menangani isu-isu terbabit kerana keadaan semasa ini boleh memberi kesan buruk di pelbagai peringkat, termasuk pembeli.

“Sekiranya ini dapat ditangani, kami percaya separuh kedua 2023 bakal menyaksikan keadaan lebih baik untuk industri serta negara ini secara keseluruhannya,” kata REHDA kepada Bernama.

Menurut persatuan itu, pasaran hartanah, terutama perumahan sepatutnya lebih positif pada tahun depan berikutan perkembangan pemulihan ekonomi global dan tempatan selain pembukaan ekonomi yang lebih pantas pada pasca-pandemik.

Pada masa sama, REHDA akan terus melakukan libat urus dengan kerajaan Persekutuan dan negeri bagi membincangkan isu perumahan yang akan memberi manfaat kepada rakyat dan sejajar dengan komitmennya bagi pembangunan negara.

Pendigitalan, faktor luaran

Kumpulan teknologi hartanah Juwai IQI pula menyifatkan aspek teknologi dan pendigitalan telah membolehkannya untuk mampu menjangkau lebih ramai pelanggan.

Pengasas Bersama merangkap Ketua Pegawai Eksekutif Kumpulan Kashif Ansari berkata jualan baharu kumpulan itu meningkat 60-70 peratus berbanding 2021 dengan kalangan pembeli berminat mendapatkan hartanah lebih besar yang disifatkan beliau sebagai aliran baharu.

“Sebuah rumah itu tidak lagi dilihat sebagai tempat berlindung semata-mata tetapi turut berperanan sebagai tempat gimnasium dan pejabat. Oleh itu, terdapat permintaan untuk kediaman dengan ruang lebih banyak sebagai persiapan menghadapi sebarang kemungkinan di masa depan,” katanya.

Malah, sebahagian besar golongan generasi Y dan Z juga mahu memiliki kediaman sendiri berbanding tinggal berkongsi unit kerana lebih mahukan privasi, kata Kashif.

Mengulas faktor luaran yang boleh menjejaskan sektor itu, beliau berkata : “Walaupun kenaikan kadar faedah Amerika Syarikat (AS) telah perlahan, kita sebaliknya tidak melihat keadaan sama di seluruh dunia. Di AS misalnya, biar pun kadar kadar faedah meningkat (pada kadar lebih perlahan), sektor hartanah hanya melihat pembetulan harga dalam julat 5-10 peratus yang masih boleh diurus.

“Ini berikutan institusi kewangan dan individu telah peka dan belajar daripada krisis gadai janji subprima, menyebabkan mereka lebih berhati-hati dalam memberi pinjaman dan pembiayaan,” kata Kashif.

Krisis tersebut berpunca daripada langkah pengembangan kredit gadai janji yang lebih awal, termasuk kepada peminjam yang sebelum ini mengalami kesukaran mendapatkan kemudahan itu.

Pemberian kredit yang mudah dan secara meluas itu menjadi punca kepada peningkatan ketara harga rumah di Amerika Syarikat.

Dalam pada itu, faktor pendorong sektor hartanah adalah peralihan dalam mata wang digital dan pasaran ekuiti yang mana selepas kitaran empat hingga lima tahun akan menyaksikan kehadiran semula pelabur yang melihat sektor berkenaan sebagai pilihan pelaburan lebih selamat.

Beliau berkata, ini berikutan hartanah merupakan aset sebenar serta lebih terjamin.

— BERNAMA

Artikel asal: https://thekapital.my/sektor-hartanah-pulih-namun-diasak-tekanan-harga-bahan-binaan/

Previous ArticleNext Article

Aktiviti Jual Beli Hartanah Berkurangan Pada Awal Tahun, Harga Rumah Stabil

Pasaran hartanah Malaysia memulakan tahun 2026 dengan momentum yang lebih sederhana apabila aktiviti transaksi menyusut susulan persekitaran ekonomi global yang lebih perlahan dan sentimen pasaran yang lebih berhati-hati.

Namun begitu, sektor kediaman terus menunjukkan daya tahan disokong oleh pertumbuhan harga rumah yang stabil, permintaan pemilik kediaman yang berterusan serta pelbagai insentif perumahan kerajaan.

Menurut Laporan Pasaran Harta Suku Tahun Pertama 2026 yang dikeluarkan oleh Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH), jumlah transaksi hartanah keseluruhan menurun 8.0 peratus tahun ke tahun kepada 89,966 transaksi pada suku pertama 2026.

Nilai transaksi turut mencatat penyusutan marginal sebanyak 0.6 peratus kepada RM51.09 bilion. Walaupun prestasi ini lebih perlahan berbanding tempoh sama tahun lalu, aktiviti pasaran masih dilihat stabil dan trend yang dilihat sekarang merupakan suatu yang selaras dengan jangkaan dalam suasana ekonomi yang lebih mencabar.

Segmen kediaman kekal menjadi tunjang utama pasaran, dengan harga rumah terus meningkat meskipun momentum transaksi lebih perlahan.

Indeks Harga Rumah Malaysia (IHRM) meningkat 1.7 peratus tahun ke tahun kepada 235.2 mata, menjadikan harga purata rumah di Malaysia sekitar RM507,533 seunit.

Pertumbuhan ini mencerminkan permintaan asas terhadap perumahan yang masih kukuh, khususnya di pusat bandar utama dan kawasan pinggir bandar yang berkembang pesat.

Kebanyakan negeri mencatat pertumbuhan harga rumah positif antara 0.3 peratus hingga 7.2 peratus, menandakan keyakinan pasaran yang masih baik walaupun berdepan ketidaktentuan ekonomi.

Dari segi jumlah transaksi kediaman, Malaysia merekodkan penurunan sebanyak 10.7 peratus dengan 52,936 transaksi bernilai RM22.60 bilion.

Walaupun kebanyakan negeri mencatat penyusutan aktiviti transaksi, empat negeri masih merekodkan pertumbuhan positif iaitu Kuala Lumpur sebanyak 0.2 peratus, Pahang (4.3 peratus), Terengganu (3.1 peratus) dan Sabah (2.4 peratus).

Mengikut jenis kediaman, rumah bertanah terus menjadi pilihan utama pembeli. Rumah teres dan rumah berkembar mendahului pertumbuhan harga dengan peningkatan masing-masing sebanyak 2.2 peratus, mencerminkan permintaan yang berterusan terhadap produk kediaman bertanah.

Unit kediaman bertingkat tinggi turut mencatat pertumbuhan sederhana sebanyak 1.3 peratus, didorong oleh permintaan di lokasi bandar dan pembangunan berorientasikan transit (TOD).

Namun begitu, segmen pembangunan kediaman mula menunjukkan tanda-tanda penyederhanaan dari segi bekalan. Pelancaran baharu kediaman menurun kepada 9,112 unit berbanding 12,498 unit pada tempoh sama tahun lalu, iaitu penyusutan sebanyak 27.1 peratus.

Pemaju dilihat lebih berhati-hati dalam memperkenalkan bekalan baharu susulan kos pembinaan yang meningkat dan pembeli yang semakin selektif.

Pada masa sama, isu lambakan unit siap dibina tidak terjual terus menjadi cabaran utama pasaran. Jumlah kediaman siap dibina tidak terjual mencecah 32,801 unit dengan nilai RM16.37 bilion.

Apabila mengambil kira hartanah kediaman berstatus komersil seperti pangsapuri perkhidmatan dan SOHO, jumlah tersebut meningkat kepada 54,795 unit bernilai RM32.12 bilion pada suku pertama 2026.

Secara tahunan, jumlah lambakan meningkat 25.9 peratus dari segi bilangan dan 11.1 peratus dari segi nilai berbanding 43,510 unit bernilai RM30.71 bilion pada suku pertama 2025.

Mengikut julat harga, sebanyak 38.6 peratus unit tidak terjual terdiri daripada kediaman berharga antara RM200,001 hingga RM500,000 yang lazimnya dianggap dalam kategori mampu milik.

Sebanyak 23.4 peratus pula berada dalam julat RM500,001 hingga RM800,000, manakala hanya 13.2 peratus unit tidak terjual berharga melebihi RM1 juta.

Ini menunjukkan isu lambakan bukan semata-mata disebabkan faktor harga, tetapi turut dipengaruhi faktor lokasi, jenis produk dan padanan permintaan pasaran.

Subsektor pangsapuri perkhidmatan terus berdepan tekanan bekalan apabila unit siap dibina tidak terjual meningkat kepada 19,263 unit bernilai RM16.52 bilion berbanding 18,246 unit bernilai RM14.61 bilion pada tempoh sama tahun lalu.

Lambakan pangsapuri perkhidmatan meningkat 5.6 peratus, mencerminkan cabaran berterusan dalam menyerap pembangunan bercampur dan berorientasikan pelaburan, khususnya di kawasan dengan bekalan yang tinggi seperti Lembah Klang, Johor dan Pulau Pinang.

Melihat ke hadapan, prospek pasaran hartanah Malaysia dijangka kekal berhati-hati tetapi stabil. Walaupun ketidaktentuan geopolitik dan ekonomi global boleh mempengaruhi sentimen pelabur, pelbagai inisiatif kerajaan dijangka terus menyokong sektor perumahan.

Antaranya termasuk lanjutan pengecualian penuh duti setem bagi pembeli rumah pertama untuk rumah berharga sehingga RM500,000 sehingga akhir 2027.

Disokong oleh pembangunan infrastruktur dan inisiatif pembangunan berorientasikan transit di bawah kerangka Ekonomi MADANI dan Rancangan Malaysia Ke-13 (RMK13), pasaran kediaman negara dijangka terus berdaya tahan meskipun pertumbuhannya semakin sederhana dan akan bergerak seiring dengan paras kemampumilikan pembeli.

Penulis ialah Pengarah Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons

— Berita Harian