Bagi pemilik geran tanah yang berada dalam zon perumahan, amat penting untuk melakukan pecah tanah bagi mendapatkan lot geran individu. Tambahan pula bagi lot tanah yang mempunyai beberapa penama.
Untuk menentukan nilai tanah dan membahagikan kepada setiap penama, cara pecah tanah lot geran individu akan menyelesaikan masalah anda. Jom kita ketahui cara-caranya.
1. Pastikan Lokasi Tanah Tersebut Terletak Dalam Kawasan Perumahan
Bagi membuat pecah tanah lot geran secara individu, pastikan tanah yang dimiliki terletak dalam kawasan perumahan. Jadi, anda boleh menghubungi majlis perbandaran untuk memastikan tanah tersebut termasuk dalam zon perumahan ataupun tidak.
Ia penting bagi memastikan agar tanah tersebut dapat dibahagikan dan boleh ditukar menjadi lot geran.
2. Lantik Peguam Hartanah Yang Berpengalaman
Sebaik sahaja anda memastikan bahawa tanah anda berada dalam kawasan perumahan, maka bolehlah melantik peguam hartanah yang berpengalaman untuk meneruskan proses pecah tanah lot.
Tugas peguam hartanah adalah melindungi hak dan kepentingan semua pihak yang terlibat dalam proses pecah tanah lot.
3. Melakukan Proses Pindah Milik Pecah Tanah Lot Geran
Peguam yang dilantik akan membantu dalam proses pindah milik pecah tanah lot geran secara individu. Jadi, semasa proses pindah milik pecah tanah lot inilah pentingnya tugasan peguam tadi.
Di sini anda juga boleh melantik projek manager berpengalaman untuk menguruskan urusan pecah lot tersebut.
4. Lantik Juru Ukur Tanah
Setelah pemindahan tanah selesai, maka anda boleh melantik juru ukur berdaftar untuk menguruskan urusan pembahagian pecah tanah lot geran tersebut. Selepas proses ukur tanah selesai, maka anda sudah boleh mendapatkan geran lot anda di pejabat tanah.
Kesimpulannya, proses pecah tanah lot sangatlah mahal sekiranya dilakukan secara individu. Namun, bagi anda yang membeli tanah secara berkumpulan dan ingin memecahkan kepada bahagian, kosnya sedikit rendah.
Maka, bolehlah anda berkongsi kos pecah tanah lot tersebut. Nampak macam rumit, tapi ianya boleh dilakukan.
Saranan BELI dan harga sasar (TP) MYR2.42 dikekalkan, potensi kenaikan harga saham sekitar 20%, dengan kadar hasil dividen 5.2% untuk FY26F
Axis REIT telah mengumumkan pengambilalihan keduanya untuk tahun 2026, iaitu sebuah perjanjian jualan dan pajakan semula bernilai MYR128j dengan City-Link Express (M) untuk sebuah pusat pengedaran di Bandar Saujana Putra, Selangor. Kami memandang agak positif akan perkara ini kerana ia masih menepati strategi REIT ini untuk memperoleh aset-aset perindustrian yang memberikan kenaikan hasil sambil menyokong sasaran pengambilalihan pihak pengurusan sebanyak kira-kira MYR350j sepanjang FY26-27.
Butiran mengenai pengambilalihan
Axis REIT mengambil alih hartanah ini dengan bayaran tunai sebanyak MYR128j (kira-kira 2% daripada jumlah aset), yang dibiayai menerusi pembiayaan bank sedia ada. Hartanah ini sekarang dihuni 100% oleh pemilik dan akan dipajak semula kepada City-Link Express untuk tempoh tetap selama 15 tahun, dengan kenaikan sewaan yang dipersetujui semasa tempoh pajakan. Pengambilalihan ini menawarkan pendapatan berulang yang stabil, dengan sokongan daripada struktur pajakan semula yang panjang dan kadar hasil kasar awal yang baik sebanyak 6.2%.
Pengambilalihan ini dijangka selesai pada 4Q26. Selepas perjanjian selesai dimeterai, paras hutang Axis REIT dijangka meningkat kepada kira-kira 35.1%, dengan ruang untuk mengambil pinjaman sekitar MYR840j lagi (berdasarkan penyata kewangan 1Q26 yang terkini).
Butiran mengenai hartanah
Aset ini terdiri daripada dua tanah komersial bersambung dengan status pegangan pajakan selama 99 tahun (baki tempoh pajakan lebih kurang 68 tahun), di samping bangunan-bangunan pusat pengedaran, blok pejabat dan fasiliti sokongan. Hartanah ini mempunyai jumlah kawasan boleh disewakan sebanyak kira-kira 355 ribu kps (sekitar 2% daripada jumlah NLA) dan terletak di Bandar Saujana Putra dengan akses kepada Rangkaian Pusat Lebuh Raya Utara Selatan E6 atau ELITE, Lebuh Raya Lembah Klang Selatan (SKVE), Lebuh Raya Pesisir Barat (WCE), dan Lebuh Raya Shah Alam atau KESAS. Hal ini menyokong kegunaannya sebagai hab logistik dan pengedaran.
Pandangan kami
Kami memandang agak positif akan perjanjian ini, dan setelah ia selesai, kami menjangka ia akan memberikan sumbangan positif mulai FY27, dengan pendapatan sewaan tahunan sekitar MYR7.9j (kira-kira 2% daripada hasil FY27). Perkara ini diterjemahkan kepada kadar hasil kasar sebanyak 6.2% sebelum mengambil kira kos pembiayaan yang berkaitan dengan pinjaman baru. Kami menjangka pengambilalihan ini secara bersihnya akan menaikkan kadar hasil semasa Axis REIT untuk FY27F sebanyak 5.3%.
Sementara itu, tempoh pajakan semula selama 15 tahun kepada pengendali sedia ada, di samping kenaikan sewaan yang termasuk dalam perjanjian, menawarkan prospek jelas untuk pendapatan dalam jangka sederhana. Walaupun ia dibiayai sepenuhnya menggunakan hutang, paras hutang Axis REIT selepas memeterai perjanjian ini masih dalam keadaan terkawal, dengan adanya kapasiti kunci kira-kira yang mencukupi untuk langkah pengambilalihan lain.
Ramalan dan penilaian
Sementara menunggu selesainya pengambilalihan ini dan bayangan lanjut daripada pihak pengurusan, kami kekalkan ramalan perolehan dan TP MYR2.42 yang diperoleh melalui kaedah DDM (dengan kiraan premium ESG 2% kerana markah REIT ini ialah 3.1), iaitu kadar dividen kira-kira 5% untuk FY26F mengikut TP. Risiko negatif: Tiada pembaharuan bagi pajakan-pajakan REIT yang tamat tempoh, kadar turun naik harga sewa yang lebih rendah daripada jangkaan, dan cadangan pengambilalihan aset terbatal.
Asas Penilaian
Model diskaun dividen (DDM)
Faktor Pemacu Utama
Permintaan lebih tinggi untuk hartanah perindustrian yang disokong oleh penembusan pasaran e-dagang yang berterusan, penstrukturan semula rantai bekalan dan kemasukan pelaburan asing langsung yang kukuh dalam segmen pembuatan.
Risiko Utama
i. Pajakan yang tamat tempoh tidak diperbaharui ii. Kadar turun naik harga sewa yang lebih rendah berbanding jangkaan iii. Cadangan pengambilalihan aset dibatalkan
Profil Syarikat
Axis REIT sebuah REIT yang mempunyai portfolio perniagaan pelbagai, dan berpengkhususan dalam hartanah komersial dan perindustrian.
