Mentari Court Bandar Sunway, Apartmen Paling Hot Di Selangor?

Pernah dengar tentang Mentari Court? Jika tidak, jom kita dengar perkongsian review projek dari Hartanah Marhaen ini.

Bagi para pelabur hartanah, apartmen berstatus Pajakan (“Leasehold”) ini memang tidak asing lagi untuk dijadikan sebagai salah satu hartanah yang mungkin boleh diletakkan dalam profil pelaburan masing-masing.

Apartmen yang terletak di Bandar Sunway, Petaling Jaya ini, diapit oleh bandar-bandar yang telah matang seperti Glenmarie, Kelana Jaya dan Subang Jaya.

Mentari Court ini mempunyai dua fasa yang keduanya bagi saya adalah pembangunan berketumpatan tinggi (“high density development”), iaitu fasa pertama siap pada 2006 dan fasa kedua yang siap pada tahun 2009.

Benarkah Mentari Court, Bandar Sunway ini diminati para pelabur hartanah? Jom kita kupas data semasa Mentari Court ini.

1. Jangkauan Penyewa (“Tenant Catchment”)

Pada asalnya Mentari Court dibina bagi pekerja kelas bawahan (lower classes) atau kelas pertengahan bawahan (lower-middle classes), mengikut portal The Edge.

Hari ini, kebanyakan penduduk Mentari Court adalah pelajar tempatan dan juga antarabangsa kerana terdapat banyak Universiti Swasta yang dihubungkan oleh BRT yang hanya dalam lingkungan jarak berjalan. (“walking distance”)

Selain BRT, penyewa Mentari Court boleh menikmati kehidupan ala-ala Transit Oriented Development kerana KTM Setia Jaya juga berada dalam lingkungan jarak berjalan.

Bukan itu sahaja, Mentari Court juga sering dilabel sebagai kawasan yang “prime” kerana kewujudan Sunway Pyramid dalam jangkauan 2KM.

2. Jumlah Transaksi

Bukti paling kukuh menunjukkan Mentari Court ini sangat laku dalam kalangan pelabur ialah jumlah transaksinya yang sangat tinggi iaitu sebanyak 159 unit dalam masa dua tahun secara purata 13 transaksi dalam masa sebulan.

Banyak ke banyak? Ini adalah data yang telah dipuratakan dari Okt 2018 – Ogos 2020. Ya, termasuk waktu Perintah Kawalan Pergerakan (PKP).

3. Harga Pasaran Semasa

Sumber: Edgeprop

Berdasarkan apa yang ejen hartanah iklankan di EdgeProp, data EdgeProp menunjukkan data yang berikut. Secara purata ejen mengiklankan Mentari Court pada harga 250k tetapi…

4. Nilai Transaksi

Sumber: Brickz

Mengikut data yang didapati daripada laman web Brickz.my menunjukkan sebaliknya. Median harga hartanah di Mentari Court ialah pada harga RM350,000.

5. Kadar Sewaan

Kebanyakan pelabur yang melabur di Mentari Court membuat sewaan per kepala atau per bilik. Kadar sewaan pula seperti berikut:

Kadar sewa satu rumah : RM 700 – RM 1,200
Kadar sewa sebilik pula : RM 200 – RM 600.”

Kadar sewa berbeza mengikut renovasi dan barang yang disediakan Tuan rumah.

Jika saya andaikan RM900 sebagai purata kadar sewa, maka pulangan sewa ialah

RM900x12 / RM250,000 = 4.3% sahaja.

6. Tohmahan atau Sangkaan?

Jadi sebenarnya adakah pembeli Menteri Court ini membeli apartmen disebabkan lokasi Mentari Court yang strategik atau disebabkan pembeli tahu yang mereka boleh “cash-out” daripada hartanah ini?

Kita andaikan seorang pembeli ingin membeli apartmen di Mentari Court. Median Brickz.my dan Median di EdgeProp dijadikan sebagai asas kiraan.

RM350,000 x 90% = RM 315,000 jumlah pinjaman yang diluluskan.
RM350,000 x 5% = RM 17,500 sebagai jumlah bayaran guaman.”

Jumlah yang ada di tangan selepas tolak yuran guaman dan bayar kepada pemilik rumah=

RM 315,000 – RM 17,500 – RM 250,000 = RM 47,500

Takkan kos renovasi unit mencecah sehingga RM47,500?

Pendapat Peribadi Penulis

Mentari Court mempunyai lebih daripada 1000 unit, ianya menepati ciri-ciri pembangunan berketumpatan tinggi.

Dengan bertambahnya pelabur, semakin tinggi persaingan sewa di Mentari Court, di masa hadapan akan semakin turun kadar sewa atau akan ada Tuan Rumah yang tidak menapis penyewa dengan membiarkan unit mereka didiami oleh warga asing. (sekarang pun dah ada)

Ini sudah tentu akan menyebabkan ketidakselesaan bagi penduduk asal Mentari Court.

Selain daripada itu, akan wujudnya masalah sosial seperti kecurian yang akan berlaku apabila penyewa tidak ditapis sepenuhnya oleh pemilik rumah.

Walaubagaimanapun, Mentari Court boleh dijadikan medan belajar bagi pelabur-pelabur baru.

Sumber Rujukan:

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

JCorp Dan Tiong Nam Meterai Perjanjian Kerjasama Untuk Bangunkan Taman Logistik Teknologi Tinggi Seluas 300 Ekar Di Lembah Teknologi Sedenak, Johor

Johor Bahru, 14 Ogos 2022 –Johor Corporation (JCorp), cabang pelaburan negeri Johor, menerusi anak syarikat milik penuhnya JLand Group Sdn Bhd (JLG), telah menandatangani perjanjian kerjasama awal dengan Tiong Nam Logistics Holdings Berhad (Tiong Nam), penyedia perkhidmatan logistik serba lengkap dan pemaju hartanah industri, untuk bersama-sama membina dan memajukan taman logistik berasaskan teknologi yang terkini di Lembah Teknologi Sedenak (“Sedenak Technology Valley”). Majlis tandatangan tersebut, yang diadakan di Menara KOMTAR, telah disaksikan oleh Yang Berhormat Datuk Dr Badrul Hisham Kassim, Ketua Eksekutif Pihak Berkuasa Wilayah Pembangunan Iskandar (IRDA).

Dengan nilai pembangunan kasar (NPK) dianggarkan berjumlah RM2.39 bilion, usaha sama ini akan menguruskan perancangan induk, pembangunan dan promosi pusat logistik dan penggudangan binaan khas ini. Projek tersebut akan dibangunkan secara berfasa dalam tempoh lima tahun, dengan anggaran 4,000 pekerjaan diwujudkan daripada proses pembangunan, pembinaan dan pengendalian kemudahan.

YBhg Datuk Syed Mohamed Syed Ibrahim, Presiden dan Ketua Eksekutif JCorp berkata, “Pembangunan bersama antara JCorp dan Tiong Nam ini telah dikenal pasti sebagai projek logistik induk di Lembah Teknologi Sedenak. Menerusi usaha sama ini, kami berhasrat untuk menjayakan projek perintis ini yang boleh dijadikan contoh bagi Industri Logistik sebagai sebahagian daripada tumpuan pembangunan teras Lembah Teknologi Sedenak dalam industri strategik.”

“Dengan pendekatan ‘Asia untuk Asia’ yang semakin berleluasa di peringkat serantau, JCorp berusaha memanfaatkan kekuatan pertumbuhan rantaian bekalan di rantau ini dengan membangunkan platform logistik bersepadu bagi industri dan perniagaan bertumpukan eksport. Dengan kepentingan yang semakin ketara bagi perdagangan antara rantau di benua Asia, JCorp akan terus memanfaatkan rangkaian rakan industrinya untuk menggalakkan keterhubungan lebih kukuh bagi koridor perdagangan sedia ada,” tambah Datuk Syed.

YBhg Datuk Sr Akmal Ahmad, Pengarah Bahagian Hartanah dan Infrastruktur JCorp dan Pengarah Urusan Kumpulan JLG berkata, “Sejajar dengan komitmen kami untuk mengukuhkan kedudukan Johor sebagai koridor logistik terkemuka bagi rantau ini, sebahagian penting daripada strategi JLG ialah menyediakan penyelesaian logistik dan perindustrian yang cekap untuk pelanggan merapatkan jurang pasaran yang sedia ada. Kami sukacita untuk berganding bahu dengan Tiong Nam dan memanfaatkan kepakaran pasukan kami dalam pembangunan perindustrian untuk menawarkan kemudahan logistik bersepadu dan bertaraf dunia yang dilengkapi dengan ciri-ciri hijau yang lestari.”

“Taman logistik di Lembah Teknologi Sedenak akan menjadi sebahagian daripada ekosistem bersepadu lebih besar bagi industri serba maju yang bersasar. Berlandaskan kejayaan industri Pusat Data (DC), dengan Fasa 1 hab DC telah menarik pelaburan mencecah RM12.5 bilion, kerjasama degan Tiong Nam dalam pusat tumpuan logistik ini akan terus menggiatkan pertumbuhan Lembah Teknologi Sedenak. Ini merupakan batu loncatan untuk kami terus meningkatkan permintaan pengguna dan menarik minat pelabur. Dalam pada itu, kami berharap untuk berganding bahu dengan peserta industri dan penyedia perkhidmatan yang terkemuka,” tambah Datuk Akmal.

Encik Ong Yoong Nyock, Pengarah Urusan Tiong Nam Logistics Holdings Berhad berkata, “Kami teruja untuk memulakan kerjasama ini, untuk melabur dalam pembangunan dan pemodenan hab logistik dan penggudangan yang terletak di tengah-tengah Johor. Taman logistik di Lembah Teknologi Sedenak dijangka menghimpunkan peserta industri antarabangsa dan merintis penyelesaian logistik menggunakan pelbagai kaedah pengangkutan, dengan matlamat untuk mempertingkatkan rantaian bekalan dan pengangkutan di Johor dan peringkat serantau.”

Beliau menambah, “Pengalaman kami menyediakan penyelesaian logistik bersepadu yang lestari, serta hartanah perindustrian dengan pensijilan bangunan hijau akan dimanfaatkan di hab perindustrian yang bakal dibina ini. Melalui penyepaduan automasi logistik gudang dan teknologi pembinaan terkini, kami yakin bahawa projek ini akan meningkatkan tahap kecekapan dan produktiviti bagi menyokong aktiviti perdagangan antarabangsa dan tempatan, aktiviti pengeluaran dan penggunaan.”

Dalam langkah yang membabitkan kerjasama rentas industri untuk memacu pertumbuhan serantau bagi sektor logistik, JLG dan Tiong Nam akan bersama-sama merangsang pembangunan dan pelaburan ke dalam taman logistik di Lembah Teknologi Sedenak. Bidang-bidang tumpuan projek termasuk pengurusan sewa dan kemudahan, penyepaduan sistem logistik 4.0, dan juga perkhidmatan pengangkutan dan penghantaran peringkat terakhir. Pembangunan lestari berskala besar ini turut menyediakan penyelesaian lestari sedia terbina seperti gudang dan kilang yang dibina mengikut spesifikasi, untuk memudahkan penyewa mengembangkan perniagaan masing-masing.

Dibina untuk para peserta e-dagang, penyedia logistik pihak ketiga (3PL), penyedia perkhidmatan fret, peruncit dan syarikat perindustrian ringan-sederhana, pembangunan ini menyediakan kemudahan pintar, termasuk robotik dan sistem automasi dan juga infrastruktur berpandukan tenaga untuk menggalakkan operasi berlandaskan kelestarian. Kemudahan yang disediakan termasuk, tetapi tidak terhad kepada, infrastruktur utiliti asas, pengasingan lalu lintas kenderaan, ciri-ciri cekap guna tenaga seperti penjanaan tenaga solar dan lampu LED, ciri keselamatan berbilang peringkat 24 jam dan Internet berkelajuan tinggi.