Mentari Court Bandar Sunway, Apartmen Paling Hot Di Selangor?

Pernah dengar tentang Mentari Court? Jika tidak, jom kita dengar perkongsian review projek dari Hartanah Marhaen ini.

Bagi para pelabur hartanah, apartmen berstatus Pajakan (“Leasehold”) ini memang tidak asing lagi untuk dijadikan sebagai salah satu hartanah yang mungkin boleh diletakkan dalam profil pelaburan masing-masing.

Apartmen yang terletak di Bandar Sunway, Petaling Jaya ini, diapit oleh bandar-bandar yang telah matang seperti Glenmarie, Kelana Jaya dan Subang Jaya.

Mentari Court ini mempunyai dua fasa yang keduanya bagi saya adalah pembangunan berketumpatan tinggi (“high density development”), iaitu fasa pertama siap pada 2006 dan fasa kedua yang siap pada tahun 2009.

Benarkah Mentari Court, Bandar Sunway ini diminati para pelabur hartanah? Jom kita kupas data semasa Mentari Court ini.

1. Jangkauan Penyewa (“Tenant Catchment”)

Pada asalnya Mentari Court dibina bagi pekerja kelas bawahan (lower classes) atau kelas pertengahan bawahan (lower-middle classes), mengikut portal The Edge.

Hari ini, kebanyakan penduduk Mentari Court adalah pelajar tempatan dan juga antarabangsa kerana terdapat banyak Universiti Swasta yang dihubungkan oleh BRT yang hanya dalam lingkungan jarak berjalan. (“walking distance”)

Selain BRT, penyewa Mentari Court boleh menikmati kehidupan ala-ala Transit Oriented Development kerana KTM Setia Jaya juga berada dalam lingkungan jarak berjalan.

Bukan itu sahaja, Mentari Court juga sering dilabel sebagai kawasan yang “prime” kerana kewujudan Sunway Pyramid dalam jangkauan 2KM.

2. Jumlah Transaksi

Bukti paling kukuh menunjukkan Mentari Court ini sangat laku dalam kalangan pelabur ialah jumlah transaksinya yang sangat tinggi iaitu sebanyak 159 unit dalam masa dua tahun secara purata 13 transaksi dalam masa sebulan.

Banyak ke banyak? Ini adalah data yang telah dipuratakan dari Okt 2018 – Ogos 2020. Ya, termasuk waktu Perintah Kawalan Pergerakan (PKP).

3. Harga Pasaran Semasa

Sumber: Edgeprop

Berdasarkan apa yang ejen hartanah iklankan di EdgeProp, data EdgeProp menunjukkan data yang berikut. Secara purata ejen mengiklankan Mentari Court pada harga 250k tetapi…

4. Nilai Transaksi

Sumber: Brickz

Mengikut data yang didapati daripada laman web Brickz.my menunjukkan sebaliknya. Median harga hartanah di Mentari Court ialah pada harga RM350,000.

5. Kadar Sewaan

Kebanyakan pelabur yang melabur di Mentari Court membuat sewaan per kepala atau per bilik. Kadar sewaan pula seperti berikut:

Kadar sewa satu rumah : RM 700 – RM 1,200
Kadar sewa sebilik pula : RM 200 – RM 600.”

Kadar sewa berbeza mengikut renovasi dan barang yang disediakan Tuan rumah.

Jika saya andaikan RM900 sebagai purata kadar sewa, maka pulangan sewa ialah

RM900x12 / RM250,000 = 4.3% sahaja.

6. Tohmahan atau Sangkaan?

Jadi sebenarnya adakah pembeli Menteri Court ini membeli apartmen disebabkan lokasi Mentari Court yang strategik atau disebabkan pembeli tahu yang mereka boleh “cash-out” daripada hartanah ini?

Kita andaikan seorang pembeli ingin membeli apartmen di Mentari Court. Median Brickz.my dan Median di EdgeProp dijadikan sebagai asas kiraan.

RM350,000 x 90% = RM 315,000 jumlah pinjaman yang diluluskan.
RM350,000 x 5% = RM 17,500 sebagai jumlah bayaran guaman.”

Jumlah yang ada di tangan selepas tolak yuran guaman dan bayar kepada pemilik rumah=

RM 315,000 – RM 17,500 – RM 250,000 = RM 47,500

Takkan kos renovasi unit mencecah sehingga RM47,500?

Pendapat Peribadi Penulis

Mentari Court mempunyai lebih daripada 1000 unit, ianya menepati ciri-ciri pembangunan berketumpatan tinggi.

Dengan bertambahnya pelabur, semakin tinggi persaingan sewa di Mentari Court, di masa hadapan akan semakin turun kadar sewa atau akan ada Tuan Rumah yang tidak menapis penyewa dengan membiarkan unit mereka didiami oleh warga asing. (sekarang pun dah ada)

Ini sudah tentu akan menyebabkan ketidakselesaan bagi penduduk asal Mentari Court.

Selain daripada itu, akan wujudnya masalah sosial seperti kecurian yang akan berlaku apabila penyewa tidak ditapis sepenuhnya oleh pemilik rumah.

Walaubagaimanapun, Mentari Court boleh dijadikan medan belajar bagi pelabur-pelabur baru.

Sumber Rujukan:

Iklan

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

5 Persediaan Untuk Pembeli Rumah Pertama

Pandemik Covid-19 yang melanda telah menyebabkan seluruh dunia kucar-kacir. Ramai yang hilang pekerjaan, pendapatan berkurangan, malahan ada yang membunuh diri kerana terlampau stress. Di Malaysia, kita sedang melalui gelombang ketiga dan menyebabkan PKP 2.0 telah dilaksanakan di semua negeri kecuali Sarawak.

Pelaksanaan semula PKP ini walaupun dilonggarkan sedikit berbanding PKP 1.0, tetapi tetap memberi impak kepada sesetengah golongan seperti peniaga pakaian kerana tidak termasuk dalam kategori essential services, peniaga restoran kerana pelanggan tidak dibenarkan duduk dan makan hanya dibenarkan bungkus sahaja, dan juga grab driver kerana masyarakat diarahkan duduk di rumah sahaja maka perkhidmatan mereka kurang diperlukan.

Tetapi di sebalik kegelapan pasti ada sinar.

Penurunan kadar OPR menyebabkan kadar faedah / keuntungan pembiayaan bank menjadi rendah. Bagi yang tidak terkesan, mungkin ini peluang untuk memiliki sebuah rumah idaman dengan memanfaatkan kadar faedah/keuntungan yang rendah berbanding sebelum ini.

Walaubagaimanapun, pastikan kita betul-betul bersedia dan boleh ikuti langkah berikut sebagai panduan:

1. Kewangan

Bayaran bulanan tidak boleh melebihi 1/3 dari gaji bersih. Jika gaji RM3,000, kita hanya boleh memiliki sebuah rumah dengan bayaran bulanan maksimum RM1,000.

Pertimbangkan kos-kos lain seperti downpayment, yuran guaman, dan duti setem. Pastikan kita sudah bersedia supaya proses pembelian rumah berjalan lancar dan teratur.

2. Lokasi

Jika beli rumah untuk tempat tinggal, pertimbangkan lokasi yang berdekatan dengan tempat kerja. Tak guna beli rumah besar tetapi ulang-alik kerja sampai 2 jam.

Apa kata beli rumah yang kecil sedikit tetapi lokasi yang lebih strategik. Berdekatan tempat kerja dan kemudahan awam seperti hospital dan sekolah.

3. Kos Tambahan

Bagi yang ingin membeli rumah berstatus strata atau bertingkat, ada kos lain yang perlu dibayar setiap bulan iaitu yuran penyelenggaraan (maintenance fee). Biasanya maintenance fee ikut size rumah kita, semakin besar rumah semakin mahal kos maintenance fee.

Semak dengan pemaju atau ejen hartanah sebelum membuat keputusan membeli rumah tersebut. Takut nanti terkejut kerana terpaksa sediakan bajet tambahan di kemudian hari. Ada maintenance fee yang boleh mencecah RM300 sebulan!

4. Fahami Dokumen Perjanjian

Dalam proses jual beli rumah, ada dua perjanjian yang perlu ditandatangani iaitu perjanjian jual beli (SPA) dan perjanjian pinjaman (loan agreement). SPA adalah perjanjian antara pembeli dengan pemaju.

Di antara maklumat yang ada dalam SPA adalah keluasan unit, jenis hak milik sama ada freehold atau leasehold, dan tempoh jangkaan rumah akan siap. Manakala loan agreement adalah perjanjian antara peminjam iaitu pembeli rumah dengan pihak bank.

Beri perhatian kepada jumlah bayaran bulanan, tempoh pembiayaan sama ada 30 atau 35 tahun, dan juga lock-in period iaitu tempoh jika penyelesaian penuh dibuat akan dikenakan penalti.

5. Defect Liability Period (DLP)

Apabila rumah telah diserahkan kepada pemilik, perkara pertama yang perlu kita buat adalah memeriksa keadaan rumah jika ada sebarang kecacatan seperti tile kosong (selalu berlaku), leaking, atau cat yang tidak sempurna. Tempoh DLP adalah 24 bulan dari tarikh serahan rumah dari pemaju kepada pemilik.

Pastikan hak kita terjamin dengan melaporkan sebarang kecacatan kepada pemaju untuk diperbaiki. Sebarang pertikaian boleh dilaporkan kepada tribunal di bawah kendalian Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT).

Semoga panduan yang dikongsikan ini dapat memberi manfaat kepada kita dalam proses pembelian rumah idaman terutamanya bagi pembeli rumah pertama.

Ditulis Oleh Azharul Adha Bin Dzulkarnain
Boleh dihubungi melalui emel [email protected]
Pelabur Runcit di Bursa Malaysia, Perunding Hartanah dan Takaful

Iklan

Do NOT follow this link or you will be banned from the site!