Kredit Gambar: Property Guru
Sub Topik
Pernah dengar tentang Mentari Court? Jika tidak, jom kita dengar perkongsian review projek dari Hartanah Marhaen ini.
Bagi para pelabur hartanah, apartmen berstatus Pajakan (“Leasehold”) ini memang tidak asing lagi untuk dijadikan sebagai salah satu hartanah yang mungkin boleh diletakkan dalam profil pelaburan masing-masing.
Apartmen yang terletak di Bandar Sunway, Petaling Jaya ini, diapit oleh bandar-bandar yang telah matang seperti Glenmarie, Kelana Jaya dan Subang Jaya.
Mentari Court ini mempunyai dua fasa yang keduanya bagi saya adalah pembangunan berketumpatan tinggi (“high density development”), iaitu fasa pertama siap pada 2006 dan fasa kedua yang siap pada tahun 2009.
Benarkah Mentari Court, Bandar Sunway ini diminati para pelabur hartanah? Jom kita kupas data semasa Mentari Court ini.
1. Jangkauan Penyewa (“Tenant Catchment”)
Pada asalnya Mentari Court dibina bagi pekerja kelas bawahan (lower classes) atau kelas pertengahan bawahan (lower-middle classes), mengikut portal The Edge.
Hari ini, kebanyakan penduduk Mentari Court adalah pelajar tempatan dan juga antarabangsa kerana terdapat banyak Universiti Swasta yang dihubungkan oleh BRT yang hanya dalam lingkungan jarak berjalan. (“walking distance”)
Selain BRT, penyewa Mentari Court boleh menikmati kehidupan ala-ala Transit Oriented Development kerana KTM Setia Jaya juga berada dalam lingkungan jarak berjalan.
Bukan itu sahaja, Mentari Court juga sering dilabel sebagai kawasan yang “prime” kerana kewujudan Sunway Pyramid dalam jangkauan 2KM.
2. Jumlah Transaksi
Bukti paling kukuh menunjukkan Mentari Court ini sangat laku dalam kalangan pelabur ialah jumlah transaksinya yang sangat tinggi iaitu sebanyak 159 unit dalam masa dua tahun secara purata 13 transaksi dalam masa sebulan.
Banyak ke banyak? Ini adalah data yang telah dipuratakan dari Okt 2018 – Ogos 2020. Ya, termasuk waktu Perintah Kawalan Pergerakan (PKP).
3. Harga Pasaran Semasa
Berdasarkan apa yang ejen hartanah iklankan di EdgeProp, data EdgeProp menunjukkan data yang berikut. Secara purata ejen mengiklankan Mentari Court pada harga 250k tetapi…
4. Nilai Transaksi
Mengikut data yang didapati daripada laman web Brickz.my menunjukkan sebaliknya. Median harga hartanah di Mentari Court ialah pada harga RM350,000.
5. Kadar Sewaan
Kebanyakan pelabur yang melabur di Mentari Court membuat sewaan per kepala atau per bilik. Kadar sewaan pula seperti berikut:
“Kadar sewa satu rumah : RM 700 – RM 1,200
Kadar sewa sebilik pula : RM 200 – RM 600.”
Kadar sewa berbeza mengikut renovasi dan barang yang disediakan Tuan rumah.
Jika saya andaikan RM900 sebagai purata kadar sewa, maka pulangan sewa ialah
RM900x12 / RM250,000 = 4.3% sahaja.
6. Tohmahan atau Sangkaan?
Jadi sebenarnya adakah pembeli Menteri Court ini membeli apartmen disebabkan lokasi Mentari Court yang strategik atau disebabkan pembeli tahu yang mereka boleh “cash-out” daripada hartanah ini?
Kita andaikan seorang pembeli ingin membeli apartmen di Mentari Court. Median Brickz.my dan Median di EdgeProp dijadikan sebagai asas kiraan.
“RM350,000 x 90% = RM 315,000 jumlah pinjaman yang diluluskan.
RM350,000 x 5% = RM 17,500 sebagai jumlah bayaran guaman.”
Jumlah yang ada di tangan selepas tolak yuran guaman dan bayar kepada pemilik rumah=
RM 315,000 – RM 17,500 – RM 250,000 = RM 47,500
Takkan kos renovasi unit mencecah sehingga RM47,500?
Pendapat Peribadi Penulis
Mentari Court mempunyai lebih daripada 1000 unit, ianya menepati ciri-ciri pembangunan berketumpatan tinggi.
Dengan bertambahnya pelabur, semakin tinggi persaingan sewa di Mentari Court, di masa hadapan akan semakin turun kadar sewa atau akan ada Tuan Rumah yang tidak menapis penyewa dengan membiarkan unit mereka didiami oleh warga asing. (sekarang pun dah ada)
Ini sudah tentu akan menyebabkan ketidakselesaan bagi penduduk asal Mentari Court.
Selain daripada itu, akan wujudnya masalah sosial seperti kecurian yang akan berlaku apabila penyewa tidak ditapis sepenuhnya oleh pemilik rumah.
Walaubagaimanapun, Mentari Court boleh dijadikan medan belajar bagi pelabur-pelabur baru.
Sumber Rujukan:
