Sub Topik
Ada seorang sahabat Facebook pagi ni tanya pendapat saya tentang artikel berita ni.
Tajuknya memang ada potensi jadi viral: “Harga Rumah Akan Jatuh? Yang sekarang berharga RM600k dijangka turun RM400k!” Bergegar spek mata saya baca tajuk macam ni! Huhu! Meh saya komen sikit.
1. Baca betul-betul
Bila baca artikel mana-mana media ni, please lah, baca sampai habis. Jangan baca headline je. Kenapa?
Headline ni tujuannya nak kasi sensasi, nak kasi hangit.
Cer tarik nafas dulu, lepas tu baca. Tak banyak pun ceritanya tentang pendapat dia tentang kenapa dan bagaimana harga rumah tu akan jatuh. Angle artikel ini ialah sebenarnya nak marah dekat pemaju yang degil tak nak turunkan harga. Yang ni saya pun nak kupas gak. Baca dulu yang lain.
2. Kita mudah sangat lupa
Tajuk macam ni bukan tahun 2017 je yang sensasi. Dah lupa tahun 2015 dulu ada juga professor yang suruh tunggu 2 tahun lagi untuk beli rumah. Eh? Bukan ke 2015 campur 2 tahun jadinya 2017.
So tahun ni la yang patut nak beli. Tapi dia suruh tunggu lagi.. Maaf la, saya bukan level professor nak buat kira-kira additional maths yang rumit ni! Ke professor yang sama yang cakap macam tu? Aduhs!
3. Ada orang memang suka macam ni
Memang ada dalam mana-mana industri dalam mana-mana segmen masyarakat, yang suka cerita macam ni. Tiap-tiap tahun dia kata, tahun depan akan crash, tahun depan akan jatuh. Kalau setiap tahun cakap macam ni, akan tiba satu tahun tu nanti, orang tu akan betul! Betul tak?! Hahaha! Time tu dia akan cakap, “Kan aku dah cakap!” Hahaha… Padahal, tiap-tiap tahun dia cakap macam tu.
4. Baguslah juga ada orang nak ingatkan
Tapi saya rasa macam ni. Mana-mana market pun kena ada orang macam ni. Orang macam Prof kita ni yang nak kasi balance balik pasaran hartanah. Kenapa? Ni sebabnya… Kalau takde orang nak balance kan balik, kita ni asyik dengar cerita orang yang menjual rumah. Kenapa pula?
Kerana orang yang jual rumah spend duit untuk marketing, untuk promosi. Bukan nak kata diorang ni gebang dan nak bohong pembeli. Tapi kita sebagai pembeli kena dengar dua2 cerita sebelum nak beli. Cerita yang manis. Cerita yang pahit. Barulah kita jadi oembeli yang bijak.
5. Kejatuhan harga akan sebabkan harga rumah jatuh
Seriously? Ni statement kelakar. Ofcourse la kalau kejatuhan harga berlaku, memang lah harga rumah akan jatuh. Kalau harga rumah jatuh, rumah yang RM600k takkan jadi RM800k kot. Mestilah turun harganya! Huhu! Kadang2 kita ni nak kena baca betul-betul artikel ni.. kelakar pun ada.. huhu
6. REHDA kata pasaran lembap
Bagi yang tak tahu, REHDA tu persatuan pemaju-pemaju perumahan. Diorang ni ada lebih 1000 ahli. Maksudnya ada lebih 1000 pemaju dekat Malaysia ni yang bina rumah. Laporan mengatakan pasaran lembap. Maksudnya, kalau bina rumah, slow la sikit nak jual. Prof ni kata bila slow nak jual, harga akan jatuh: “tegasnya”
Yang ni saya setuju. Bila market slow, pemaju akan berikan banyak free gifts la, rebat la, insentif la.. semua ni nak push sales. Benda ni pun bukanlah luarbiasa. Bila industri kereta sales slow, diorang pun buat macam-macam gimik. Rebat la, free service setahun la, tak payah bayar installment setahun la. Macam-macam. Kat shopping mall pun sama. Baju yang tak boleh jual, dilambak, buy 2 free 1 la.
Tapi rilek dulu. Kita tarik nafas sama-sama ye.
Betul ke pasaran lembap? Haa.. Sahabat-sahabat Facebook saya dah tahu dah, kalau Ahyat tanya soalan macam ni sebenarnya trick je ni! Pasaran hartanah produk-produk yang dah launching 1-2 tahun yang lepas yang masih tak terjual. Banyak pemaju dah adjust produk untuk adjust harga dah.
7. Projek yang tak boleh jual tu projek harga tak munasabah
Tak ramai yang tahu, baru-baru ni ada pemaju launch projek dekat Wangsa Maju habis jual 400+ unit dalam masa 3+jam. Kenapa hot sangat? Kerana harga dan saiz rumah tu berpatutan di lokasi strategik. Starting saiz 1000sf mula harga RM498k.
Yang projek-projek tak boleh jual tu semua projek-projek luxury yang launch tahun-tahun lepas. Produk-produk ni dah design nya begitu dan telah ditetapkan harganya begitu tinggi. Rumah-rumah ini dah diletakkan pada harga yang tak munasabah. Memang stuck, slow nak jual.
8. Banyak pemaju jual rumah berpatutan sekarang
Tak mungkinlah nak harap pemaju jual kondo pada harga RM200k-RM300k. Tapi apa yang saya lihat sekarang, banyak pemaju dah mula adjust harga rumah mereka. Ada yang dah boleh saing harga rumah skim-skim kerajaan macam PR1MA, PPA1M dan sebagainya. Tapi maybe product offering berbeza sedikit.
Pemaju ni satu entiti yang perlu jual rumah untuk cover kos dan dapat untung. Dia berniaga dengan cara jual produk, sama je macam kita yang jual tudung ke, jual stationery ke, jual produk kecantikan ke, mamak jual milo kosong dan roti canai ke.
Pemaju ni jual rumah. Semua ada kos. Dan semua nak untung. Kalau diorang ni degil sangat tak nak adjust harga, kita jangan beli. Senang je! Ni kuasa pembeli secara semulajadi akan paksa mereka lebih realistik. Dan ini sedang berlaku pun. Banyak pemaju dah adjust harga dah.
9. Tengok tajuk-tajuk utama pemaju sekarang
Tengoklah sekarang, point utama beberapa projek-projek baru ialah insentif jualan atau harga. Tajuk utama dia mesti harga. Bukan lagi macam dulu yang hanya fokus kepada produk itu sendiri. Sekarang pemaju kalau nak buat promo, mereka akan highlight promosi jualan mereka. Sama jugak orang jual kereta sekarang kadang promosi takde langsung cerita pasal kereta tu tapi cerita tentang promosinya dulu. Pemaju terbesar dekat Malaysia pun baru-baru ni keluar media offer rebat jualan! Jangan harap la 2 tahun lepas diorang nak buat.
10. Bila masa sesuai nak beli rumah?
Orang yang ada ilmu, bila-bila boleh beli hartanah. Orang yang takde ilmu, bila-bila pun bahaya untuk bahaya beli rumah!!!
Ini punchline untuk pagi Rabu yang budiman ini! Dalam kelas advance Pejuang Hartanah saya, malah semua kelas-kelas yang saya anjurkan, saya cerita risiko dulu. Saya sembang bahaya dulu.
Memang saya ni pelik sikit. Saya wujudkan komuniti pejuang hartanah untuk meningkatkan pemilikan hartanah dalam kalangan orang kita. TAPI tolong sikit ye, saya ni bukan nak semua orang kita main BELI BELI BELI je! Saya nak orang kita beli dengan bijak dan selamat! Kalau ada yang berminat nak belajar pasal hartanah boleh letakkan nama kat dan saya akan update anda kelas-kelas yang akan datang.
11. Jangan main labur je, nanti melebur
Serius bro.. sebelum nak labur dalam apa-apa, hartanah ke, saham ke, apa-apa je.. kena labur dalam ilmu. Kalau tak nanti melebur je! Orang kita makin sedar tentang hartanah, tapi saya bimbang kalau kita beli kerana ikut-ikut. Bahaya sangat macam tu.
Bagi saya tahun 2017 ni akan ada banyak peluang. Akan ada rumah jual rendah daripada harga market. Ada yang dengar boleh beli hartanah tanpa modal, betul ke? Ilmu ni power. Tapi kena ada ilmu dulu. Jangan ikut-ikut orang. Belajarlah dulu.
KESIMPULAN
Saya suka ada suara macam ni. Supaya property market kita seimbang. Jangan kita asyik nak dengar separuh cerita je. Hanya cerita-cerita manis pun tak boleh, cerita-cerita ngeri je pun tak boleh. Biar kita sentiasa seimbang dalam membuat keputusan pelaburan.
Apa kata, tahun ni kita tingkatkan ilmu hartanah kita. Kita rapat-rapat dgn ejen hartanah, rapat-rapat dgn pemaju, rapat-rapat dgn pelabur, rapat-rapat dengan komuniti hartanah. Kita dengar kisah-kisah pengalaman mereka. Kita belajar ilmu drpd mereka. Supaya kita sendiri cukup bekalan ilmu untuk buat keputusan untuk diri sendiri dan keluarga kita.
Pergerakan harga dalam jangka masa pendek ni pasti ada. Akan ada naik dan turun. Tapi InsyaAllah, jangka masa panjang akan naik. Ini berdasarkan data hampir 3 dekad di Malaysia. Nanti saya kupas lebih lanjut topik tu. Itu sebabnya, saya masih pilih hartanah sebagai aset yang memberikan pulangan yang hebat. InsyaAllah!
Bagi saya, game hartanah ni medium to long term. Memang timing tu penting. Tapi ilmu lebih penting krn dalam masa-masa berbeza, kita boleh gunakan strategi yang berbeza.
SELAMAT BERJUANG!
Sumber : Ahyat Ishak, Pejuang Hartanah
