Sub Topik
Mula disenaraikan pada tahun 2005, Axis REIT adalah sebuah Islamic Industrial and Business Park REIT yang pertama dan terbesar di Malaysia. Buat masa kini, Axis REIT mempunyai 45 hartanah dengan nilai sejumlah RM2.84 bilion. Di sini, saya ingin memberikan update mengenai keputusan kewangan terkini bagi Axis REIT dan menilai sahamnya secara objektif.
Jom kita tengok 11 perkara yang kita perlu tahu tentang Axis REIT sebelum kita melabur ke dalam sahamnya.
1. Nilai Hartanah Portfolio
Axis REIT telah berjaya mengembangkan nilai hartanah portfolio secara konsisten pada kadar CAGR sebanyak 13.5%. Portfolio-nya berkembang daripada 21 hartanah bernilai RM907 juta pada tahun 2009 kepada 45 hartanah bernilai RM2.84 bilion pada tahun 2018.
2. Keputusan Kewangan Terkini
Axis REIT telah mencapai CAGR sebanyak 12.7% daripada segi perolehannya. Ia meningkat daripada RM71.6 juta pada tahun 2009 kepada RM210.6 juta pada tahun 2018. Ia telah menyumbang kepada peningkatan CAGR sebanyak 10.7% daripada segi distributable income.
Ia telah naik daripada RM43.2 juta pada tahun 2009 kepada RM107.8 juta pada tahun 2018.
3. Kedudukan Kewangan Terkini
Pada 31 Disember 2018, Axis REIT telah merekodkan sebanyak RM1.06 bilion dalam total financing dan RM2.84 bilion dalam aset. Maka, buat masa sekarang, gearing ratio bagi Axis REIT ialah 37.3%. Effective Profit Rate bagi Axis REIT adalah 4.32% setahun. 31% daripada total financing bagi Axis REIT dikenakan profit rate tetap (fixed rate) dan 69% yang lain adalah dikenakan profit rate terapung (floating rate).
Ini bermaksud, ia berisiko dikenakan kos Islamic Financing yang lebih tinggi jika BFR yang ditetapkan oleh Bank Negara Malaysia (BNM) naik pada masa depan.
Muat Turun: BFR Terkini daripada Bank Negara Malaysia
4. Kadar Penghunian Portfolio
Pada 31 Disember 2018, Axis REIT berjaya mencapai kadar penghunian portfolio sebanyak 94%. Ini adalah peningkatan daripada 91.1% yang dicatat pada tahun 2017. Buat masa sekarang, sebanyak 34 hartanah Axis REIT daripada 45 mencapai kadar penghunian 100%, 5 hartanah telah rekod kadar penghunian dalam kurungan 70% – 80% dan 6 hartanah yang lain telah catat kadar penghunian kurang daripada 70%.
Senarai Hartanah Yang Kadar Penghuniannya Kurang Daripada 70%
| No. | Hartanah | Kadar Penghunian |
| 1 | Axis Business Campus | 69% |
| 2 | Axis Business Park | 68% |
| 3 | Menara Axis | 68% |
| 4 | The Annex | 60% |
| 5 | Quattro West | 50% |
| 6 | Axis Technology Centre | 48% |
Sumber: Laporan Tahunan 2018 Axis REIT
5. Penyewa Terkini
Pada 31 Disember 2018, Axis REIT telah menjana pendapatan daripada 152 penyewa. Daripada mereka, 10 penyewa yang utama bagi Axis REIT telah menyumbangkan 34.3% jumlah perolehan pada tahun 2018, lebih rendah daripada 52.0% pada tahun 2017.
Ia disebabkan oleh perolehan baru yang dijanakan daripada hartanah baru yang dibeli Axis REIT pada tahun 2018 seperti:
– Nestle DC @ Axis Mega Distribution Centre
– Axis Shah Alam Distribution Centre 4 – Seksyen 28, Shah Alam
– Beyonics i-Park Campus Block E & Indahpura Facility 1, Kulaijaya Johor
– Senawang Industrial Facility.
Senarai 10 Penyewa Utama bagi Axis REIT
| No. | Penyewa Utama |
| 1 | Nestle Products Sdn Bhd |
| 2 | LF Logistics Services (M) Sdn Bhd |
| 3 | Yongnam Engineering Sdn Bhd |
| 4 | Wasco Coating Malaysia Sdn Bhd |
| 5 | Upeca Aerotech Sdn Bhd |
| 6 | Tesco Stores (Malaysia) Sdn Bhd |
| 7 | POS Logistics Bhd |
| 8 | Schenker Logistics (Malaysia) Sdn Bhd |
| 9 | Teraju Sinar Sdn Bhd |
| 10 | Tenaga Nasional Bhd |
Sumber: Pembentangan Keputusan Q4 2018 Axis REIT
6. Pelan Pertumbuhan 1: Manufacturing Facility di Bayan Lepas
Axis REIT telah menandatangani Letter of Offer untuk membeli sebuah 2.07-acres manufacturing facility di Bayan Lepas, Pulau Pinang dengan harga sebanyak RM20.5 juta. Ia merupakan hartanah milik sementara (leasehold) dan pembelian ini dijangkakan tamat pada 1H 2019.
7. Pelan Pertumbuhan 2: Axis Aerotech Centre @ Subang
Pada November 2017, Axis REIT telah mula mengusahakan pembinaan sebuah aerospace industrial manufacturing facility bagi penyewa, iaitu Upeca Aerotech Sdn Bhd (Upeca). Kos pembinaan ini adalah RM 74.16 juta termasuk kos tanah. Pada 13 Februari 2019, projek ini telah tamat dan facility ini telah diserahkan kepada Upeca.Upeca berjanji untuk menyewa Axis Aerotech Centre @ Subang selama 20 tahun sebanyak RM 465,344.36 sebulan.
Kenaikan sewa dijangkakan pada kadar 10% bagi setiap 3 tahun. Setelah 20 tahun pertama tercapai pada tahun 2038, Upeca boleh memilih untuk meneruskan penyewaan di Axis Aerotech Centre @ Subang sebanyak 2 tempoh, 1 tempoh ialah untuk 6 tahun.
8. Pelan Pertumbuhan 3: Bajet Pelaburan Hartanah bagi Tahun 2019
Axis REIT menyasarkan pelaburan hartanah sebanyak RM 200 juta pada tahun 2019. Ia berminat untuk melabur hartanah-hartanah seperti:
– Grade A Logistics and Manufacturing Facilities
– Retail Warehousing yang sesuai untuk Last-Mile Distributions
– Pejabat, Business Parks dan Hartanah Perindustrian
9. Pemilik Utama Axis REIT
Pada 31 Januari 2019, 5 pemilik utama Axis REIT dan pemegangan unit mereka adalah seperti berikut:
| No. | Pemilik Utama | Pemegangan Unit |
| 1 | Employees Provident Fund Board | 11.61% |
| 2 | Amanah Saham Bumiputera | 8.89% |
| 3 | Kumpulan Wang Persaraan (Diperbadankan) | 7.89% |
| 4 | Lembaga Tabung Haji | 4.85% |
| 5 | Tew Peng Hwee @ Teoh Peng Hwee | 4.57% |
Sumber: Laporan Tahunan 2018 Axis REIT
Stephen Tew (Pemilik Utama #5) adalah pengarah bukan eksekutif bagi Axis REIT.
Alex Lee Lao (Pemilik Utama #6) ialah seorang pengarah bagi Axis REIT. Anaknya, Jancis Anne Que Lao dan anak saudaranya, Alvin Dim Lao juga dilantik sebagai pengarah bagi Axis REIT.
Leong Kit May dilantik sebagai pengarah dan CEO bagi Axis REIT. Beliau telah bekerja dan merupakan seorang yang telah menyumbang kepada kejayaan Axis REIT sejak masa permulaannya pada 2006.
10. P/B Ratio
Pada 31 Disember 2018, Axis REIT mencatat nilai aset bersih sebanyak RM1.32. Kini, harga unit Axis REIT ialah RM1.73. Maka, P/B Ratio bagi Axis REIT yang terkini ialah 1.31. Ia sedikit lebih tinggi daripada purata P/B Ratio 10 tahun sebanyak 1.27.
11. Kadar Dividen
Pada tahun 2018, Axis REIT telah membayar dividen sebanyak 8.74 sen. Maka, kadar dividen terkini ialah 5.05% setahun (sebelum withholding tax sebanyak 10%). Ini merupakan lebih rendah daripada purata kadar dividen 10 tahun sebanyak 6.06%.
Sudut Pandangan
Axis REIT telah menyumbangkan pertumbuhan perolehan, distribution income, distribution per unit (DPU) kepada pemegang-pemegang unitnya pada masa 10 tahun lepas. Oleh itu, market capitalization-nya telah meningkat dengan konsisten daripada RM594 juta pada tahun 2009 kepada RM1.93 bilion pada tahun 2018.
Buat masa sekarang, nilai unit bagi Axis REIT adalah seperti berikut:
– P/B Ratio terkini ialah 1.31 (lebih tinggi daripada puratanya)
– Kadar Dividen terkini ialah 5.05% (kurang daripada puratanya)
Jadi, wajarkah kamu melabur ke dalam unit Axis REIT?
Yang itu, kamu jawablah sendiri.
Biodata Penulis
Ian Tai merupakan Pengasas portal saham Bursaking.com.my dan Editor di KCLau.com. Beliau juga merupakan Penyumbang Artikel kepada The Fifth Person, Value Invest Asia dan Small Cap Asia, laman-laman web saham terkemuka di Singapura. Artikel ini pada asalnya telah diterbitkan di dalam Bahasa Inggeris di The Fifth Person.
