Tengok Dulu 11 Perkara Ini Sebelum Nak Melabur Saham Axis REIT

Mula disenaraikan pada tahun 2005, Axis REIT adalah sebuah Islamic Industrial and Business Park REIT yang pertama dan terbesar di Malaysia. Buat masa kini, Axis REIT mempunyai 45 hartanah dengan nilai sejumlah RM2.84 bilion. Di sini, saya ingin memberikan update mengenai keputusan kewangan terkini bagi Axis REIT dan menilai sahamnya secara objektif.

Jom kita tengok 11 perkara yang kita perlu tahu tentang Axis REIT sebelum kita melabur ke dalam sahamnya.

1. Nilai Hartanah Portfolio

Sumber: Laporan Tahunan Axis REIT

Axis REIT telah berjaya mengembangkan nilai hartanah portfolio secara konsisten pada kadar CAGR sebanyak 13.5%. Portfolio-nya berkembang daripada 21 hartanah bernilai RM907 juta pada tahun 2009 kepada 45 hartanah bernilai RM2.84 bilion pada tahun 2018.

2. Keputusan Kewangan Terkini

Axis REIT telah mencapai CAGR sebanyak 12.7% daripada segi perolehannya. Ia meningkat daripada RM71.6 juta pada tahun 2009 kepada RM210.6 juta pada tahun 2018. Ia telah menyumbang kepada peningkatan CAGR sebanyak 10.7% daripada segi distributable income.

Ia telah naik daripada RM43.2 juta pada tahun 2009 kepada RM107.8 juta pada tahun 2018.

Sumber: Laporan Tahunan Axis REIT
Sumber: Laporan Tahunan Axis REIT

3. Kedudukan Kewangan Terkini

Pada 31 Disember 2018, Axis REIT telah merekodkan sebanyak RM1.06 bilion dalam total financing dan RM2.84 bilion dalam aset. Maka, buat masa sekarang, gearing ratio bagi Axis REIT ialah 37.3%. Effective Profit Rate bagi Axis REIT adalah 4.32% setahun. 31% daripada total financing bagi Axis REIT dikenakan profit rate tetap (fixed rate) dan 69% yang lain adalah dikenakan profit rate terapung (floating rate).

Ini bermaksud, ia berisiko dikenakan kos Islamic Financing yang lebih tinggi jika BFR yang ditetapkan oleh Bank Negara Malaysia (BNM) naik pada masa depan.

Muat Turun: BFR Terkini daripada Bank Negara Malaysia

4. Kadar Penghunian Portfolio

Pada 31 Disember 2018, Axis REIT berjaya mencapai kadar penghunian portfolio sebanyak 94%. Ini adalah peningkatan daripada 91.1% yang dicatat pada tahun 2017. Buat masa sekarang, sebanyak 34 hartanah Axis REIT daripada 45 mencapai kadar penghunian 100%, 5 hartanah telah rekod kadar penghunian dalam kurungan 70% – 80% dan 6 hartanah yang lain telah catat kadar penghunian kurang daripada 70%.

Senarai Hartanah Yang Kadar Penghuniannya Kurang Daripada 70%

No.HartanahKadar Penghunian
1Axis Business Campus69%
2Axis Business Park68%
3Menara Axis68%
4The Annex60%
5Quattro West50%
6Axis Technology Centre48%

Sumber: Laporan Tahunan 2018 Axis REIT

5. Penyewa Terkini

Pada 31 Disember 2018, Axis REIT telah menjana pendapatan daripada 152 penyewa. Daripada mereka, 10 penyewa yang utama bagi Axis REIT telah menyumbangkan 34.3% jumlah perolehan pada tahun 2018, lebih rendah daripada 52.0% pada tahun 2017.

Ia disebabkan oleh perolehan baru yang dijanakan daripada hartanah baru yang dibeli Axis REIT pada tahun 2018 seperti:

– Nestle DC @ Axis Mega Distribution Centre
– Axis Shah Alam Distribution Centre 4 – Seksyen 28, Shah Alam
– Beyonics i-Park Campus Block E & Indahpura Facility 1, Kulaijaya Johor
– Senawang Industrial Facility.

Senarai 10 Penyewa Utama bagi Axis REIT

No.Penyewa Utama
1Nestle Products Sdn Bhd
2LF Logistics Services (M) Sdn Bhd
3Yongnam Engineering Sdn Bhd
4Wasco Coating Malaysia Sdn Bhd
5Upeca Aerotech Sdn Bhd
6Tesco Stores (Malaysia) Sdn Bhd
7POS Logistics Bhd
8Schenker Logistics (Malaysia) Sdn Bhd
9Teraju Sinar Sdn Bhd
10Tenaga Nasional Bhd

Sumber: Pembentangan Keputusan Q4 2018 Axis REIT

6. Pelan Pertumbuhan 1: Manufacturing Facility di Bayan Lepas

Axis REIT telah menandatangani Letter of Offer untuk membeli sebuah 2.07-acres manufacturing facility di Bayan Lepas, Pulau Pinang dengan harga sebanyak RM20.5 juta. Ia merupakan hartanah milik sementara (leasehold) dan pembelian ini dijangkakan tamat pada 1H 2019.

7. Pelan Pertumbuhan 2: Axis Aerotech Centre @ Subang

Pada November 2017, Axis REIT telah mula mengusahakan pembinaan sebuah aerospace industrial manufacturing facility bagi penyewa, iaitu Upeca Aerotech Sdn Bhd (Upeca). Kos pembinaan ini adalah RM 74.16 juta termasuk kos tanah. Pada 13 Februari 2019, projek ini telah tamat dan facility ini telah diserahkan kepada Upeca.Upeca berjanji untuk menyewa Axis Aerotech Centre @ Subang selama 20 tahun sebanyak RM 465,344.36 sebulan.

Kenaikan sewa dijangkakan pada kadar 10% bagi setiap 3 tahun. Setelah 20 tahun pertama tercapai pada tahun 2038, Upeca boleh memilih untuk meneruskan penyewaan di Axis Aerotech Centre @ Subang sebanyak 2 tempoh, 1 tempoh ialah untuk 6 tahun.

8. Pelan Pertumbuhan 3: Bajet Pelaburan Hartanah bagi Tahun 2019

Axis REIT menyasarkan pelaburan hartanah sebanyak RM 200 juta pada tahun 2019. Ia berminat untuk melabur hartanah-hartanah seperti:

Grade A Logistics and Manufacturing Facilities
Retail Warehousing yang sesuai untuk Last-Mile Distributions
– Pejabat, Business Parks dan Hartanah Perindustrian

9. Pemilik Utama Axis REIT

Pada 31 Januari 2019, 5 pemilik utama Axis REIT dan pemegangan unit mereka adalah seperti berikut:

No.Pemilik UtamaPemegangan Unit
1Employees Provident Fund Board11.61%
2Amanah Saham Bumiputera8.89%
3Kumpulan Wang Persaraan (Diperbadankan)7.89%
4Lembaga Tabung Haji4.85%
5Tew Peng Hwee @ Teoh Peng Hwee4.57%

Sumber: Laporan Tahunan 2018 Axis REIT

Stephen Tew (Pemilik Utama #5) adalah pengarah bukan eksekutif bagi Axis REIT.

Alex Lee Lao (Pemilik Utama #6) ialah seorang pengarah bagi Axis REIT. Anaknya, Jancis Anne Que Lao dan anak saudaranya, Alvin Dim Lao juga dilantik sebagai pengarah bagi Axis REIT.

Leong Kit May dilantik sebagai pengarah dan CEO bagi Axis REIT. Beliau telah bekerja dan merupakan seorang yang telah menyumbang kepada kejayaan Axis REIT sejak masa permulaannya pada 2006.

10. P/B Ratio

Pada 31 Disember 2018, Axis REIT mencatat nilai aset bersih sebanyak RM1.32. Kini, harga unit Axis REIT ialah RM1.73. Maka, P/B Ratio bagi Axis REIT yang terkini ialah 1.31. Ia sedikit lebih tinggi daripada purata P/B Ratio 10 tahun sebanyak 1.27.

11. Kadar Dividen

Pada tahun 2018, Axis REIT telah membayar dividen sebanyak 8.74 sen. Maka, kadar dividen terkini ialah 5.05% setahun (sebelum withholding tax sebanyak 10%). Ini merupakan lebih rendah daripada purata kadar dividen 10 tahun sebanyak 6.06%.

Sudut Pandangan

Axis REIT telah menyumbangkan pertumbuhan perolehan, distribution income, distribution per unit (DPU) kepada pemegang-pemegang unitnya pada masa 10 tahun lepas. Oleh itu, market capitalization-nya telah meningkat dengan konsisten daripada RM594 juta pada tahun 2009 kepada RM1.93 bilion pada tahun 2018.

Buat masa sekarang, nilai unit bagi Axis REIT adalah seperti berikut:

– P/B Ratio terkini ialah 1.31 (lebih tinggi daripada puratanya)
– Kadar Dividen terkini ialah 5.05% (kurang daripada puratanya)

Jadi, wajarkah kamu melabur ke dalam unit Axis REIT?

Yang itu, kamu jawablah sendiri.

Biodata Penulis

Ian Tai merupakan Pengasas portal saham Bursaking.com.my dan Editor di KCLau.com. Beliau juga merupakan Penyumbang Artikel kepada The Fifth Person, Value Invest Asia dan Small Cap Asia, laman-laman web saham terkemuka di Singapura.

Artikel ini pada asalnya telah diterbitkan di dalam Bahasa Inggeris di The Fifth Person.
Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Sejarah Bakal Berulang? Pasaran Saham 1998 VS 2025.

Sejarah bakal berulang ke nanti? 

Pasaran saham Amerika Syarikat sedang mengalami kejatuhan yang agak ketara. Indeks S&P 500, yang menjadi penanda aras utama prestasi saham di Wall Street, kini berada pada paras sekitar 5,214 – 5,287 mata, jatuh lebih 11% sejak awal tahun 2025.

Untuk pelabur baru, angka ini mungkin cukup menakutkan. Tapi bagi yang dah biasa tengok turun naik pasaran, situasi ini sebenarnya tak begitu mengejutkan. Malah, kalau kita selak balik sejarah, corak kejatuhan ini ada persamaan yang menarik dengan apa yang berlaku pada tahun 1998.

Apa Yang Berlaku Pada Tahun 1998?

Tahun 1998 dikenang sebagai tahun krisis kewangan yang bermula dari Asia Tenggara, merebak ke Rusia dan memberi kesan besar kepada pasaran global. Di Amerika Syarikat, S&P 500 jatuh dengan agak mendadak sebelum melantun semula dengan kuat hanya dalam tempoh beberapa bulan.

Apa yang menarik, tahun 2025 ini memperlihatkan corak carta yang hampir sama. Ken Fisher, seorang tokoh pelaburan terkemuka, kongsikan carta perbandingan antara kejatuhan tahun 1998 dan prestasi S&P 500 tahun ini. Bila diletakkan sebelah menyebelah, memang jelas kelihatan trajektori yang hampir seiras — naik, jatuh, cuba pulih, dan jatuh semula.

Adakah Ini Petanda ‘Double Bottom’?

Dalam analisis teknikal, ada satu corak (pattern) yang dipanggil double bottom. Ia kelihatan seperti huruf “W” pada carta harga. Corak ini terbentuk apabila pasaran jatuh ke paras tertentu, cuba untuk naik, gagal tembus paras rintangan, jatuh sekali lagi (tapi tidak lebih rendah), kemudian mula naik semula.

Corak ini biasanya dilihat sebagai petunjuk positif bahawa kejatuhan mungkin sudah sampai ke penghujung, dan pasaran bakal pulih dalam tempoh terdekat.

Bila kita perhatikan carta S&P 500 setakat ini, ada bayangan yang sangat serupa, dua kali kejatuhan besar dalam tempoh singkat, dengan paras sokongan yang hampir sama. Ini yang menguatkan andaian bahawa pasaran sedang membentuk double bottom, sama seperti yang berlaku pada tahun 1998.

Patut Tak Kita Risau?

Kalau ikutkan sejarah, kejatuhan tahun 1998 hanya bersifat sementara. Selepas jatuh teruk, pasaran bukan sahaja pulih, malah melonjak lebih tinggi daripada sebelumnya.

Tapi, penting untuk diingatkan bahawa walaupun carta nampak serupa, situasi makro ekonomi pada tahun 2025 tak semestinya sama. Hari ini, kita ada cabaran berbeza: ketegangan perdagangan AS-China, kadar faedah tinggi, serta ketidaktentuan geopolitik di beberapa rantau dunia.

Namun begitu, persamaan corak carta tetap memberi sedikit harapan bahawa ini bukanlah krisis jangka panjang, sebaliknya mungkin sekadar fasa pembetulan (correction) sebelum pemulihan berlaku.

Kesimpulan

Pasaran saham bukan tempat untuk mereka yang cepat panik. Kadang-kadang, masa terbaik untuk melabur adalah ketika ramai yang takut. Sejarah mungkin tak berulang dengan cara yang sama, tapi ia sering berima. Dan setakat ini, 2025 sedang mengikut jejak langkah 1998 dengan sangat rapat.

Soalnya sekarang , adakah kita sedang melihat peluang yang sedang terbentang luas, atau hanya satu ilusi dalam ribut pasaran?

Berminat Nak Teroka Pasaran Saham Wall Street?

Kami menerima banyak pertanyaan tentang bagaimana nak terlibat dengan pasaran saham global. Malah banyak artikel percuma yang telah kami kongsikan antaranya:

Eh, banyak lagi lah.

Kami dulu juga hanya fokus melabur di pasaran saham Bursa Malaysia. Tetapi selepas mengambil kira risiko dan faktor-faktor lain, kami mengambil keputusan untuk tidak meletakkan 100% duit lebihan yang ada di pasaran saham Malaysia.

Selalu tengok harga saham Apple, Tesla, Google, NVIDIA duk naik dan ingin menjadi salah seorang daripada pemegang saham syarikat-syarikat terkemuka dunia ini?

Dah tak perlu risau dan susah-susah lagi! Kami akan kongsikan step by step cara untuk melabur saham di Wall Street.

Jangan lepaskan peluang ini! Mulakan langkah pertama anda untuk melabur dalam pasaran saham Wall Street!

Maklumat yang terkandung di dalam artikel ini adalah untuk tujuan maklumat sahaja dan tidak boleh dianggap sebagai nasihat pelaburan. Semua keputusan pelaburan adalah tanggungjawab individu dan anda harus mendapatkan nasihat daripada penasihat kewangan berlesen sebelum membuat sebarang keputusan pelaburan. Pelaburan dalam saham melibatkan risiko dan keuntungan sendiri. Prestasi masa lalu juga tidak menjamin prestasi masa hadapan. Trade at your own risk.