Tengok Dulu 11 Perkara Ini Sebelum Nak Melabur Saham Axis REIT

Mula disenaraikan pada tahun 2005, Axis REIT adalah sebuah Islamic Industrial and Business Park REIT yang pertama dan terbesar di Malaysia. Buat masa kini, Axis REIT mempunyai 45 hartanah dengan nilai sejumlah RM2.84 bilion. Di sini, saya ingin memberikan update mengenai keputusan kewangan terkini bagi Axis REIT dan menilai sahamnya secara objektif.

Jom kita tengok 11 perkara yang kita perlu tahu tentang Axis REIT sebelum kita melabur ke dalam sahamnya.

1. Nilai Hartanah Portfolio

Sumber: Laporan Tahunan Axis REIT

Axis REIT telah berjaya mengembangkan nilai hartanah portfolio secara konsisten pada kadar CAGR sebanyak 13.5%. Portfolio-nya berkembang daripada 21 hartanah bernilai RM907 juta pada tahun 2009 kepada 45 hartanah bernilai RM2.84 bilion pada tahun 2018.

2. Keputusan Kewangan Terkini

Axis REIT telah mencapai CAGR sebanyak 12.7% daripada segi perolehannya. Ia meningkat daripada RM71.6 juta pada tahun 2009 kepada RM210.6 juta pada tahun 2018. Ia telah menyumbang kepada peningkatan CAGR sebanyak 10.7% daripada segi distributable income.

Ia telah naik daripada RM43.2 juta pada tahun 2009 kepada RM107.8 juta pada tahun 2018.

Sumber: Laporan Tahunan Axis REIT
Sumber: Laporan Tahunan Axis REIT

3. Kedudukan Kewangan Terkini

Pada 31 Disember 2018, Axis REIT telah merekodkan sebanyak RM1.06 bilion dalam total financing dan RM2.84 bilion dalam aset. Maka, buat masa sekarang, gearing ratio bagi Axis REIT ialah 37.3%. Effective Profit Rate bagi Axis REIT adalah 4.32% setahun. 31% daripada total financing bagi Axis REIT dikenakan profit rate tetap (fixed rate) dan 69% yang lain adalah dikenakan profit rate terapung (floating rate).

Ini bermaksud, ia berisiko dikenakan kos Islamic Financing yang lebih tinggi jika BFR yang ditetapkan oleh Bank Negara Malaysia (BNM) naik pada masa depan.

Muat Turun: BFR Terkini daripada Bank Negara Malaysia

4. Kadar Penghunian Portfolio

Pada 31 Disember 2018, Axis REIT berjaya mencapai kadar penghunian portfolio sebanyak 94%. Ini adalah peningkatan daripada 91.1% yang dicatat pada tahun 2017. Buat masa sekarang, sebanyak 34 hartanah Axis REIT daripada 45 mencapai kadar penghunian 100%, 5 hartanah telah rekod kadar penghunian dalam kurungan 70% – 80% dan 6 hartanah yang lain telah catat kadar penghunian kurang daripada 70%.

Senarai Hartanah Yang Kadar Penghuniannya Kurang Daripada 70%

No.HartanahKadar Penghunian
1Axis Business Campus69%
2Axis Business Park68%
3Menara Axis68%
4The Annex60%
5Quattro West50%
6Axis Technology Centre48%

Sumber: Laporan Tahunan 2018 Axis REIT

5. Penyewa Terkini

Pada 31 Disember 2018, Axis REIT telah menjana pendapatan daripada 152 penyewa. Daripada mereka, 10 penyewa yang utama bagi Axis REIT telah menyumbangkan 34.3% jumlah perolehan pada tahun 2018, lebih rendah daripada 52.0% pada tahun 2017.

Ia disebabkan oleh perolehan baru yang dijanakan daripada hartanah baru yang dibeli Axis REIT pada tahun 2018 seperti:

– Nestle DC @ Axis Mega Distribution Centre
– Axis Shah Alam Distribution Centre 4 – Seksyen 28, Shah Alam
– Beyonics i-Park Campus Block E & Indahpura Facility 1, Kulaijaya Johor
– Senawang Industrial Facility.

Senarai 10 Penyewa Utama bagi Axis REIT

No.Penyewa Utama
1Nestle Products Sdn Bhd
2LF Logistics Services (M) Sdn Bhd
3Yongnam Engineering Sdn Bhd
4Wasco Coating Malaysia Sdn Bhd
5Upeca Aerotech Sdn Bhd
6Tesco Stores (Malaysia) Sdn Bhd
7POS Logistics Bhd
8Schenker Logistics (Malaysia) Sdn Bhd
9Teraju Sinar Sdn Bhd
10Tenaga Nasional Bhd

Sumber: Pembentangan Keputusan Q4 2018 Axis REIT

6. Pelan Pertumbuhan 1: Manufacturing Facility di Bayan Lepas

Axis REIT telah menandatangani Letter of Offer untuk membeli sebuah 2.07-acres manufacturing facility di Bayan Lepas, Pulau Pinang dengan harga sebanyak RM20.5 juta. Ia merupakan hartanah milik sementara (leasehold) dan pembelian ini dijangkakan tamat pada 1H 2019.

7. Pelan Pertumbuhan 2: Axis Aerotech Centre @ Subang

Pada November 2017, Axis REIT telah mula mengusahakan pembinaan sebuah aerospace industrial manufacturing facility bagi penyewa, iaitu Upeca Aerotech Sdn Bhd (Upeca). Kos pembinaan ini adalah RM 74.16 juta termasuk kos tanah. Pada 13 Februari 2019, projek ini telah tamat dan facility ini telah diserahkan kepada Upeca.Upeca berjanji untuk menyewa Axis Aerotech Centre @ Subang selama 20 tahun sebanyak RM 465,344.36 sebulan.

Kenaikan sewa dijangkakan pada kadar 10% bagi setiap 3 tahun. Setelah 20 tahun pertama tercapai pada tahun 2038, Upeca boleh memilih untuk meneruskan penyewaan di Axis Aerotech Centre @ Subang sebanyak 2 tempoh, 1 tempoh ialah untuk 6 tahun.

8. Pelan Pertumbuhan 3: Bajet Pelaburan Hartanah bagi Tahun 2019

Axis REIT menyasarkan pelaburan hartanah sebanyak RM 200 juta pada tahun 2019. Ia berminat untuk melabur hartanah-hartanah seperti:

Grade A Logistics and Manufacturing Facilities
Retail Warehousing yang sesuai untuk Last-Mile Distributions
– Pejabat, Business Parks dan Hartanah Perindustrian

9. Pemilik Utama Axis REIT

Pada 31 Januari 2019, 5 pemilik utama Axis REIT dan pemegangan unit mereka adalah seperti berikut:

No.Pemilik UtamaPemegangan Unit
1Employees Provident Fund Board11.61%
2Amanah Saham Bumiputera8.89%
3Kumpulan Wang Persaraan (Diperbadankan)7.89%
4Lembaga Tabung Haji4.85%
5Tew Peng Hwee @ Teoh Peng Hwee4.57%

Sumber: Laporan Tahunan 2018 Axis REIT

Stephen Tew (Pemilik Utama #5) adalah pengarah bukan eksekutif bagi Axis REIT.

Alex Lee Lao (Pemilik Utama #6) ialah seorang pengarah bagi Axis REIT. Anaknya, Jancis Anne Que Lao dan anak saudaranya, Alvin Dim Lao juga dilantik sebagai pengarah bagi Axis REIT.

Leong Kit May dilantik sebagai pengarah dan CEO bagi Axis REIT. Beliau telah bekerja dan merupakan seorang yang telah menyumbang kepada kejayaan Axis REIT sejak masa permulaannya pada 2006.

10. P/B Ratio

Pada 31 Disember 2018, Axis REIT mencatat nilai aset bersih sebanyak RM1.32. Kini, harga unit Axis REIT ialah RM1.73. Maka, P/B Ratio bagi Axis REIT yang terkini ialah 1.31. Ia sedikit lebih tinggi daripada purata P/B Ratio 10 tahun sebanyak 1.27.

11. Kadar Dividen

Pada tahun 2018, Axis REIT telah membayar dividen sebanyak 8.74 sen. Maka, kadar dividen terkini ialah 5.05% setahun (sebelum withholding tax sebanyak 10%). Ini merupakan lebih rendah daripada purata kadar dividen 10 tahun sebanyak 6.06%.

Sudut Pandangan

Axis REIT telah menyumbangkan pertumbuhan perolehan, distribution income, distribution per unit (DPU) kepada pemegang-pemegang unitnya pada masa 10 tahun lepas. Oleh itu, market capitalization-nya telah meningkat dengan konsisten daripada RM594 juta pada tahun 2009 kepada RM1.93 bilion pada tahun 2018.

Buat masa sekarang, nilai unit bagi Axis REIT adalah seperti berikut:

– P/B Ratio terkini ialah 1.31 (lebih tinggi daripada puratanya)
– Kadar Dividen terkini ialah 5.05% (kurang daripada puratanya)

Jadi, wajarkah kamu melabur ke dalam unit Axis REIT?

Yang itu, kamu jawablah sendiri.

Biodata Penulis

Ian Tai merupakan Pengasas portal saham Bursaking.com.my dan Editor di KCLau.com. Beliau juga merupakan Penyumbang Artikel kepada The Fifth Person, Value Invest Asia dan Small Cap Asia, laman-laman web saham terkemuka di Singapura.

Artikel ini pada asalnya telah diterbitkan di dalam Bahasa Inggeris di The Fifth Person.
Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kontroversi Yang Melanda Syarikat Nestle

Sebut sahaja Maggi, Milo atau susu Nespray, pasti kita akan dapat menggambarkan produk kerana kita membesar dengan jenama tersebut. Tapi tahukah anda bahawa semua makanan tersebut dimiliki oleh syarikat gergasi paling popular di dunia iaitu Nestlé. Di Malaysia, saham Nestlé boleh diibaratkan sebagai saham Berkshire Hathaway berkelas A iaitu saham paling mahal. Dari tahun ke tahun kenaikan harga saham syarikat tersebut positif kerana perniagaan yang dijalankan mempunyai fundamental yang sangat kukuh.

Nestle bukan sahaja terkenal di Malaysia malah tidak keberatan jika kita menyatakan bahawa syarikat ini merupakan syarikat paling besar di dunia dalam penghasilan makanan kepada penduduk bumi. Syarikat ini merupakan sebuah syarikat yang berasal dari Switzerland dan diasaskan oleh Henri Nestlé yang juga merupakan seorang rakyat Jerman.

Walaupun mengecapi pelbagai kejayaan yang luar biasa dalam dunia perniagaan, syarikat ini tidak terlepas dari kontroversi yang terpalit denganya. Kontroversi tersebut sedikit sebanyak turut mencemarkan nama Nestlé secara amnya di Malaysia walaupun ia tidak berlaku di Malaysia.

Sumber: CNBC

Kontroversi Iklan Di Benua Afrika

Sumber: Business Insider

Antara kontroversi paling popular yang telah mencemarkan nama Nestlé dalam industri makanan adalah dalam penjualan susu formula untuk bayi di negara Afrika. Nestlé merupakan salah sebuah syarikat pengeluar susu yang paling besar di dunia. Susu formula untuk bayi merupakan salah satu produk yang menjadi tunjang jualan kepada syarikat tersbut. Kontoversi yang menimpa Nestlé dalam penglibatan penjualan susu formula bayi adalah berlaku pada era 1970-an.

Kontroversi ini tercetus pada negara dunia ketiga iaitu negara yang berada di benua Afrika. Seperti yang sedia maklum, negara yang berada di benua tersebut merupakan negara yang sangat miskin. Kebanyakan negara yang berada di sana bertahan disebabkan bantuan luar yang disalur daripada badan dunia. Disebabkan perkara tersebut, Afrika hanya bergantung hidup dengan bantuan luar sahaja dan paras kemiskinan di negara mereka merupakan yang tertinggi di dunia.

Apa yang dilakukan oleh Nestlé di sana adalah mereka melakukan iklan tentang penjualan susu formula bagi mempengaruhi rakyat negara Afrika supaya membeli susu yang dipasarkan oleh mereka sedangkan dengan kekuatan kewangan yang mereka miliki, mereka tidak mampu untuk membeli susu formula bayi untuk anak mereka.

Nestlé tanpa segan dan silu melakukan kempen komersial tentang kebaikan susu formula mereka kepada bayi sedangkan mengikut kajian pemakanan dunia, susu ibu merupakan makan yang paling bagus untuk bayi. Kempen iklan yang dijalankan itu telah berjaya menyakinkan para ibu yang berada di Afrika bahawa susu formula adalah makanaan yang terbaik untuk anak mereka. Disebabkan perkara tersebut, ada antara ibu di Afrika yang mempercayai dan memberi susu formula kepada anak mereka tanpa mengetahui bahawa susu ibu adalah yang terbaik.

Dengan pendapatan di bawah paras kemiskinan, susu formula di Afrika boleh dikategorikan sebagai susu yang sangat mahal. mereka yang terpengaruh turut membeli untuk anak mereka sedangkan mereka sendiri tidak mempunyai wang untuk makan. Nestlé tanpa berselindung melakukan iklan yang luar biasa terhadap pasaran di sana dan dikritik hebat oleh pemerhati hak asasi manusia kerana hanya memikirkan keuntungan tanpa melihat keadaan sekeliling mereka.

Selain harga susu yang mahal, air untuk membancuh susu juga di Afrika sangat kotor dan tidak sesuai diminum oleh manusia terutama bayi. Jadi tidak ada gunanya susu yang bekhasiat tetapi dibancuh dengan air yang kotor kerana ia memberi kesan negatif kepada penggunanya. Terdapat kisah dmana seorang ibu negara Afrika yang memberi anak mereka susu formula dengan sukatan yang tidak betul kerana ingin berjimat telah menjadi isu yang sangat besar pada dekad 1980-an.

Sumber: Griid

Selain isu susu formula, Nestlé juga dilihat membuat perniagaan air yang mana mencetuskan kontroversi di Amerika Syarikat. Nestlé yang dikatakan mengambil air dari bandar Michigan dengan kadar yang sangat murah dan menjualnya kembali dengan harga yang mahal. Ini mencetuskan kemarahan penduduk di sekitar Michigan tetapi Nestlé yang bijak mengambil peluang mengembangkan perniagaan mereka dengan memberi peluang pekerjaan kepada penduduk sekitar.

Dengan memberi pekerjaaan dan membayar cukai yang tinggi kepada penduduk serta datuk bandar, syarikat ini mampu beroperasi tanpa sebarang masalah. Disebabkan model perniagaan yang begitu unik dan besar, Nestlé dilihat semakin berkembang setiap tahun dan tidak berdepan dengan mana-mana masalah walaupun pandemik Covid-19.

Kini Nestlé dilihat sebagai salah satu syarikat pengeluar makanan yang terbesar di dunia yang menerajui hampir segenap jenis makanan segera di muka bumi ini.

Baca juga: