Dividen ASB, TH dan Melayu Muslim yang Larut Dalam Pelaburan Tanpa Risiko

Tahun ini seolah-olah tahun kekecewaan kepada rakyat Malaysia, apabila dividen ASB diumumkan pada 6.75%, terendah dalam sejarah berbanding 7.25% tahun sebelumnya. Dan kini dividen Tabung Haji pula jatuh kepada 4.25% (berbanding 5.00% pada tahun 2015 dan 6.25% untuk tahun 2014). Ramai yang kecewa, tak kurang juga yang mula memikirkan adakah masih wajar untuk terus menyimpan duit di dalam instrumen-instrumen ini.

Kepada sesiapa sahaja yang belajar finance, pasti sangat familiar dengan return-risk tradeoff theory. Senang ceritanya, semakin tinggi potential return pelaburan tersebut, semakin tinggi risiko untuk pelaburan tersebut. Jika ada peluang pelaburan yang melanggar hukum ni, biasanya peluang pelaburan tersebut adalah terhad.

Sebagai contoh, pelaburan di dalam stock market memang mampu memberikan potential return setinggi 300% setahun, tapi pada masa sama untuk anda hilang sebanyak 90% daripada duit pelaburan pun ada potensi. Simpanan di dalam bank mungkin hanya memberikan 2% setahun, tapi insyaAllah risiko untuk kehilangan duit itu sangat tipis malahan pulangan itu boleh dikatakan dijamin.

Berapakah kadar pulangan yang ‘zero-risk’ itu sangat bergantung kepada kadar interest rate yang ditetapkan oleh BNM, dan juga kadar interest rate untuk Government Bond (fixed income). Bermakna kalau negara kita mempunyai kadar interest rate yang tinggi seperti Turkey pada 8-10%, maka kalau kita bukak fixed/time deposit dekat Turkey pun, kita boleh dijamin mendapat return setinggi 9.9%!

Riba vs Pelaburan

Golongan melayu muslim kena sentiasa ingat satu benda. Di dalam Islam, hanya ‘pelaburan’ riba yang menjanjikan keuntungan. Secara asasnya, pelaburan di dalam Islam tidak boleh sesekali menjanjikan keuntungan. Sebab itulah akaun EPF syariah tidak menjanjikan pulangan minima. Ini tidak. Konon nak pelaburan syariah, tapi melenting cakap akaun syariah EPF tak ada pulangan minima, lebih merugikan. Lepas tu biar viral dan orang-orang yang sama-sama tak tau pun tak bukak sebab ingat ni agenda kerajaan nak ambik duit rakyat. Deyy, itu namanya kau dah larut di dalam dunia riba.

Yup, larut di dalam dunia riba – atau lebih tepat larut di dalam dunia pelaburan tanpa risiko yang menjanjikan keuntungan. Disebabkan kegagalan memahami perkara inilah betapa ramainya kalangan kita yang tertipu dengan skim cepat kaya. Masuk RM10,000, dapat 7% sebulan, setahun 84%. Bila orang kata tak logik, mulalah keluar 1001 hujah. Lebih best letak topeng agama, tunjuk ada derma kat anak yatim, hantar orang pergi umrah. pffftt.

Kita (golongan melayu muslim a.k.a bumiputra) sudah terlalu lali dengan pelaburan tanpa risiko. Kita sebenarnya lebih mencintai riba daripada golongan non-muslim. Kenapa? Kerana kita mempunyai banyak ruang-ruang untuk melabur tanpa risiko dan dijanjikan pulangan, sedangkan non-muslim tidak. Tabung Haji, ASB, dsb. Walaupun pada asasnya, semua itu tidak menjanjikan pulangan. Malahan sepatutnya kita bersedia dan menerima pun kalau diorang cakap tahun ni 0% dividen atau hibah. Tapi disebabkan sudah terlalu biasa mendapat pulangan yang melebihi pulangan market dengan semua itu, maka kita take it as granted. Seperti wajib untuk mereka memberikan pulangan yang tinggi. Sedangkan kewajiban itu tidak ada, sebab Tabung Haji adalah wadiah (simpanan) manakala ASB adalah pelaburan (yang tertakluk pada risiko untung/rugi).

Sekadar TH, ASB dan akaun syariah EPF dijamin duit asal oleh kerajaan (bukan dijamin oleh mereka sendiri). Maka secara konsep ianya mengikut syariah (walaupun ASB dan EPF ada melabur di dalam non-syariah investment), kerana mereka tidak menjanjikan pulangan.

Memahami Struktur Pelaburan ASB, TH dan EPF

Asset allocation untuk ASB, TH dan EPF adalah seperti berikut

Asset TypeASBTHEPF
Equity95%43%44%
Fixed Income~5%23%51%
Cash and

Others

~5%34%

(11% property)

5%

Kalau dilihat dari sini, maka memang sepatutnya ‘potential return’ ASB yang paling tinggi (yang menjelaskan kenapa dividen ASB sentiasa lebih tinggi daripada yang lain). TH yang kedua (walaupun equity sikit, tapi 11% di dalam property), manakala EPF yang paling rendah.

Tapi sekali lagi diingatkan, semua ini hanyalah ‘potential return’ tidak ada jaminan pun pelaburan mereka akan sentiasa berjaya. Apatah lagi di saat financial market itu sendiri tidak memberikan peluang untuk mendapatkan return yang tinggi.

Keadaan Financial Market

 

Yang warna merah tu stock market market Malaysia, KLCI manakala yang warna kelabu tu 10-year government bond yield, atau bahasa mudahnya interest rate untuk 10-year government bond.

Nampak tak apa jadi dengan line merah? Yup, dia tengah downtrend semenjak tahun 2015. Bermaksud secara umumnya, kebanyakan pelabur tengah mengalami kerugian. Pada tahun lepas, kesemua TH, ASB dan EPF masih boleh memberikan dividen yang agak tinggi. Kenapa? Sebab Ringgit jatuh pada tahun 2015. Maka ini menjadikan pelaburan mereka di luar negara memberikan pulangan yang agak besar. Jadi mereka menjual aset-aset di luar negara tersebut, dan dijadikan pulangan dividen untuk sesi 2015.

Tapi tahun lepas? Ringgit ada sedikit mengukuh kemudian jatuh kembali, tapi pada paras yang lebih kurang sama dengan hujung 2015. Malahan kebanyakan aset luar negara yang ingin dilepaskan sudah dilepaskan. Stock market tempatan pula secara keseluruhan stagnant, hanya turun naik sedikit dengan secara keseluruhannya lebih banyak turun berbanding naik.

Jadi persolannya, dari mana ingin mereka berikan dividen setinggi 7-8% seperti pada zaman kegemilangan mereka?

Tak ada. Susah. Lebih susah lagi apabila sebahagian mereka tersekat dengan pelaburan yang sekarang ini sedang mengalam huge paper loss. Duit untuk melabur pun tersekat.

Strictly speaking peluang itu ada, apabila government bond mencecah harga yang sangat tinggi sebelum Trump menang, ketika itu kalau mereka menjual aset fixed income mereka, maka mereka boleh mendapat keuntungan yang agak besar. Malangnya tidak ada sesiapa yang menjangkakan harga bond akan jatuh menjunam selepas Trump menang, disebabkan fund outflow yang sangat besar, menjadikan kerugian paper loss yang dialami double daripada potential profit yang boleh diperolehi sebelum tu. Sangat banyak financial institution yang ternganga je lah tengok peluang yang terlepas.

Take Home Message

Maka take home message adalah, hakikatnya TH dan ASB melanggar hukum pelaburan. Mereka memberikan pulangan yang tinggi untuk pelaburan yang tiada risiko. Bersyukurlah selagi mana pulangan itu sudah lebih tinggi daripada fixed deposit di bank, sebab hakikatnya non-bumiputra kalau boleh dapat pulangan 4.25% tu, terkejar-kejar mereka akan meletakkan duit di dalamnya.

Dan satu lagi, sentiasalah beringat yang di dalam Islam, keuntungan yang dijamin itu sebenarnya tidak dibenarkan. Hanya riba yang menjanjikan keuntungan. Sebab tu sentiasalah berwaspada dengan sesiapa sahaja yang menjanjikan pulangan pelaburan yang lebih tinggi daripada ASB, tetapi dikatakan ianya tanpa risiko.

Kalau nak posisikan ASB dan TH di dalam risk-return graph tu, maka di situlah ASB dan TH. Terang-terang lari daripada hukum pelaburan. Tapi ianya boleh melanggar hukum pelaburan kerana ianya dijamin kerajaan, bukan kerana pelaburan mereka sendiri satu pelaburan yang ajaib.

Cuma ada satu yang merah kat atas tu. Yang menjanjikan keuntungan yang sangat besar tanpa sebarang risiko. Apa nama dia?

Nama dia Skim Cepat Miskin.

Jadi ingat, kalau jumpa je orang yang tawarkan pelaburan menjanjikan pulangan yang tinggi tanpa sebarang risiko. Maka ingat bahawa itu adalah skim cepat miskin. Ianya tidak logik. Dan ingat juga pelaburan yang menjaminkan keuntungan di dalam Islam hanyalah riba.

Ada terjumpa orang komen nak belajar melabur sendiri selepas melihat hibah Tabung Haji yang rendah. Ini sesungguhnya sesuatu yang sangat bagus. Sebab bumiputra terlalu ramai yang buta pelaburan, dah semua orang bergantung kepada ASB dan TH. Sudah tiba masanya untuk kita keluar dari kepompong keselesaan dan mula mendalami ilmu pelaburan yang sebenar (bukan skim cepat kaya bertopengkan emas pimp whatever lah, forex, bitcoin, hotel dsb).

Ah ye. Kepada yang mengambil ASB loan dengan fixed rate 5%+. Sekadar peringatan mesra. Sesungguhnya langsung tak mustahil satu hari nanti dividen ASB juga turut mencecah 4%+

Rasulullah bersabda:

“Sesiapa yang sentiasa beristighfar maka Allah akan menjadikan baginya setiap kesusahan itu ada jalan keluar dan pada setiap kesempitan itu ada cara mengatasinya serta memberikan rezeki kepadanya daripada sumber yang tidak disangka-sangka”

-Riwayat Abu Daud-

 

Sumber asal : Izzuddin Yussof, pakar ekonomi

10 Saham Syarikat Patuh Syariah Paling Untung Suku Kedua 2017

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

55 Juta Unit IOIPG REIT Dikhaskan Untuk Bumiputera

Selama ni kita datang IOI City Mall untuk shopping, makan, tengok wayang atau sekadar jalan-jalan cukupkan 10,000 langkah.

Kali ni ada berita baik.

IOI Properties Group Bhd (IOIPG) telah mendapat kelulusan daripada Suruhanjaya Sekuriti Malaysia (SC) untuk menubuhkan dan menyenaraikan IOIPG REIT di Bursa Malaysia. REIT ini akan mempunyai portfolio aset bernilai kira-kira RM7.58 bilion.

Dan antara perkara paling menarik untuk pelabur runcit ialah sebanyak 715.6 juta unit diperuntukkan untuk tawaran runcit.

Daripada jumlah tersebut, 55 juta unit dikhaskan untuk pelabur Bumiputera yang diluluskan MITI.

Jadi, apa sebenarnya yang bakal kita dapat melalui REIT ini?

Apa yang ada dalam IOIPG REIT?

Portfolio IOIPG REIT bukan sekadar satu bangunan.

Antara aset yang akan dimasukkan ialah:

  • IOI City Mall Phase 1 & 2
  • IOI City Towers
  • PFCC Towers
  • Putrajaya Marriott
  • Le Méridien Putrajaya
  • Moxy Putrajaya
  • Four Points by Sheraton Puchong
  • W Kuala Lumpur
  • Courtyard by Marriott Penang

Dan sudah tentu, nama yang paling mudah dikenali ialah IOI City Mall.

Mall yang kita kenal sebagai tempat shopping dan makan itu sebenarnya merupakan salah satu aset utama dalam portfolio REIT ini.

Jadi macam mana kita boleh “jadi landlord”?

Konsep REIT sebenarnya agak mudah.

Bayangkan satu hartanah bernilai berbilion ringgit.

Tak ramai individu mampu membeli hartanah tersebut secara terus.

Jadi, aset itu dimasukkan ke dalam satu struktur REIT dan dibahagikan kepada unit.

Pelabur pula membeli unit tersebut.

Secara tidak langsung, pelabur memiliki kepentingan dalam portfolio hartanah berkenaan.

Sebab itu orang selalu gambarkan REIT sebagai cara untuk memiliki sebahagian daripada hartanah yang besar tanpa perlu membeli keseluruhan bangunan.

Dalam kes IOIPG REIT, saiz awalnya ialah 5.5 bilion unit, dengan harga jangkaan 90 sen seunit.

Pelabur runcit dapat 715.6 juta unit

Ini antara bahagian yang paling menarik.

Daripada keseluruhan struktur tawaran, 715.6 juta unit akan diperuntukkan melalui tawaran runcit.

Dan 55 juta unit daripada tawaran tersebut dikhaskan untuk pelabur Bumiputera.

Kenapa ada allocation khas untuk Bumiputera?

Peraturan SC menetapkan penyenaraian tertentu, termasuk REIT, perlu memenuhi keperluan penyertaan ekuiti Bumiputera. Bagi penyenaraian yang tertakluk kepada syarat tersebut, 12.5% daripada jumlah unit selepas penyenaraian perlu diperuntukkan kepada pelabur Bumiputera yang diluluskan/diiktiraf.

Pada masa yang sama, sehingga 1.48 bilion unit pula akan ditawarkan kepada pelabur institusi, termasuk institusi Bumiputera yang diluluskan dan pelabur institusi lain.

Bukan sekadar tengok harga 90 sen

Harga indikatif yang disebut ialah 90 sen seunit.

Tapi pelabur jangan berhenti setakat:

“90 sen je? Murah ni.”

Dalam REIT, perkara yang lebih penting ialah aset yang berada di belakang unit tersebut dan kemampuan aset itu menjana pendapatan.

Contohnya:

Berapa banyak hasil sewaan?
Bagaimana kadar penghunian?
Berapa tinggi hutang?

Dan akhirnya, berapa banyak pendapatan yang boleh diagihkan kepada pemegang unit?

Sebab kita bukan sekadar membeli “nama IOI”.

Kita membeli unit dalam satu portfolio aset yang sepatutnya menghasilkan pendapatan.

Kenapa IOI Properties buat REIT?

Bagi IOI Properties, penyenaraian REIT ini juga merupakan sebahagian daripada usaha untuk membuka nilai daripada aset matang yang dimiliki kumpulan.

Cadangan asal yang diumumkan pada April 2026 menyaksikan aset bernilai RM7.58 bilion dipindahkan ke REIT, dengan struktur transaksi melibatkan penerbitan 5.5 bilion unit pada harga indikatif 90 sen serta RM2.65 bilion dalam bentuk tunai melalui pembiayaan.

Struktur sebegini membolehkan IOI Properties mendapatkan semula modal daripada aset sedia ada dan pada masa sama mengekalkan pendedahan kepada portfolio hartanah melalui REIT.

Bila IOIPG REIT akan disenaraikan?

IOIPG REIT disasarkan untuk disenaraikan di Pasaran Utama Bursa Malaysia pada suku keempat 2026, tertakluk kepada syarat dan proses yang ditetapkan.

Jadi buat masa ini, perkara yang paling menarik untuk ditunggu ialah prospektus rasmi dan butiran akhir tawaran.

Satu perkara yang masih belum boleh dipastikan buat masa ini ialah status Syariah IOIPG REIT. Ini kerana i-REIT mempunyai keperluan Syariah tersendiri, termasuk berkaitan sumber pendapatan sewaan dan aktiviti penyewa. Bursa Malaysia sendiri membezakan REIT konvensional dengan i-REIT, iaitu REIT yang mematuhi prinsip Syariah.

Sebab dekat situlah pelabur boleh tengok dengan lebih jelas tentang harga tawaran akhir, struktur agihan, hasil sewaan, kewangan REIT dan potensi agihan pendapatan.

Kesimpulan

Penyenaraian IOIPG REIT di Bursa Malaysia menandakan satu lagi perkembangan menarik dalam pasaran modal tempatan. Bagi orang ramai, ia membuka ruang untuk menukar peranan daripada sekadar penyumbang pendapatan perniagaan di mall tersebut, kepada penerima sebahagian daripada hasil sewaannya menerusi agihan dividen kelak.

Laporan asal The Star mengenai kelulusan IOIPG REIT

Maklumat rasmi IOI Properties mengenai cadangan IOIPG REIT

Syarat Asas: Wajib Ada Akaun CDS

Bagi yang baru pertama kali mendengar tentang peluang pelaburan seperti ini, penting untuk diingat bahawa pembelian unit REIT di Bursa Malaysia tidak boleh dibuat secara terus di kaunter pusat beli-belah.

  • Anda perlu memohon unit IPO tersebut menerusi e-IPO di dalam perbankan dalam talian seperti: Maybank2u atau aplikasi broker seperti CGSI.
  • Di sini syaratnya anda wajib ada Akaun CDS yang terikat dengan akaun bank anda supaya unit yang anda mohon itu ada “bekas” untuk disimpan.

Proses pembukaan akaun CDS kini boleh dilakukan secara dalam talian (online) dengan caj minima dan ia merupakan langkah pertama yang perlu disiapkan awal sekiranya anda berhasrat untuk terlibat dalam pasaran saham tempatan.

Berminat nak buka akaun saham CDS dengan CGSI (sebelum ini dikenali sebagai CGS-CIMB)? Sekarang dah mudah, boleh buka secara atas talian (online) sahaja. Kelulusan pun segera jika tiada apa-apa isu.

Rujuk tutorial mudah ini > Tutorial Buka Akaun CDS Online Dengan CGSI (CGS-CIMB), Beli Saham Bursa Malaysia & Global

Masukkan kod SP1M538 pada ruang Remisier Reference.

Penafian :
Kandungan ini tidak disemak atau diluluskan oleh Suruhanjaya Sekuriti Malaysia (SC). Maklumat yang terkandung di dalam artikel ini adalah untuk tujuan maklumat sahaja dan tidak boleh dianggap sebagai nasihat pelaburan. Semua keputusan pelaburan adalah tanggungjawab individu dan anda harus mendapatkan nasihat daripada penasihat kewangan berlesen sebelum membuat sebarang keputusan pelaburan. Pelaburan dalam saham melibatkan risiko dan keuntungan sendiri. Prestasi masa lalu juga tidak menjamin prestasi masa hadapan.