AME Elite Consortium: Pilihan Pelaburan JS-SEZ Yang Kurang Diberi Perhatian

Sub Topik

Saranan BELI kekal dengan harga sasar (TP) baharu mencecah MYR2.30 daripada MYR2.20, potensi kenaikan harga 54% dan kadar dividen sekitar 5% untuk FY27F (Mac)

Kami menyambung liputan kajian terhadap AME Elite Consortium. Walaupun saiz modal pasarannya agak kecil, AME yang berpangkalan di Johor ialah pilihan pelaburan penting berkaitan Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura (JS-SEZ) kerana ia merupakan pemaju pakar untuk taman perindustrian dan kontraktor untuk projek-projek perindustrian.

Pendedahan barunya kepada Lembah Klang dan tanah besar Pulau Pinang juga menggarap permintaan yang kian berkembang untuk hartanah-hartanah perindustrian di Malaysia, yang dipacu oleh syarikat-syarikat multinasional (MNC) luar negara dan juga syarikat-syarikat pengilang tempatan.

Menambah bank tanah di Johor

Walaupun MoU dengan SD Guthrie (SDG MK, BELI, TP: MYR6.70) untuk memajukan tanah seluas 641 ekar sudahpun luput, AME sedang meneruskan usahanya untuk memperoleh tanah baharu. Baru-baru ini, AME membeli tanah seluas 31.8 ekar di Senai pada harga MYR73 kps untuk pembangunan khusus, serupa seperti i-Tech Hub seluas 37.5 ekar miliknya di Taman Teknologi.

Berdasarkan anggaran kami, tanah baru ini berpotensi mencatat GDV sebanyak MYR350j, memandangkan harga tanah dan produk mungkin sama dengan projek-projek i-Park miliknya yang terjual laris di Johor.

Menukar persaingan menjadi peluang

Dengan lebih ramai pemaju sedang menembusi ruang pembangunan perindustrian, persaingan untuk mendapatkan pembeli dan penyewa perindustrian tidak dinafikan semakin meruncing. Namun begitu, disebabkan oleh bahagian pembinaan strategik AME, pihak pengurusan sekarang sedang menghantar tender untuk lebih banyak kerja pembinaan.

Baru-baru ini, syarikat ini meraih kerja bernilai tinggi, iaitu kontrak pembinaan bernilai MYR214j daripada KLIA Aeropolis untuk membina fasiliti pengujian enjin kapal terbang khas, yang patut mendorong perolehan pembinaan pada FY27. Nilai buku tendernya sekarang mencecah MYR800j.

Pembangunan di Pulau Pinang dan Lembah Klang bakal pacu pertumbuhan perolehan

Jualan baru AME sepanjang 9MFY26 berjumlah MYR416j sudah melangkaui sasaran pihak pengurusan pada MYR400j. Jualan lima hartanah perindustrian kepada CapitaLand Malaysia Trust (CLMT MK, TIADA SARANAN) di i-TechValley bernilai MYR220.8j baru-baru ini meningkatkan jumlah jualan dengan ketara, dan sekarang tempahan bernilai MYR123.7j sudah diterima.

Kami percaya Northern TechValley dan i-Park @ Coalfield yang baru akan menyumbang kepada jualan pada FY27F-28F. Pada minggu lalu, AME baru membuka pejabat jualannya di Coalfield untuk memulakan kegiatan pemasaran.

Dividen lumayan untuk FY26F

Melihat pada kenaikan perolehan yang disebabkan oleh pelupusan tanah kepada pengendali-pengendali pusat data, AME mengumumkan dividen khas 2 sen di samping dividen sementara sebanyak 4 sen pada 2QFY26.

Dengan sokongan daripada kedudukan tunai bersih yang kukuh, kami juga menjangkakan bayaran dividen akhir yang lumayan pada 4QFY26, supaya lebih seiring dengan nisbah bayaran dividennya sebanyak 41% sepanjang dua tahun lalu. Ramalan DPS kami untuk FY26 berjumlah 12 sen. Hal ini bermakna kadar dividen mencecah 8%.

TP baharu.

TP baru kami diperoleh berdasarkan diskaun 30% pada RNAV, dengan kiraan premium ESG 2%.

Asas Penilaian

Diskaun 30% pada RNAV.

Pemacu Utama

i. Peraih manfaat daripada ketegangan perdagangan AS-China
ii. Pengembangan bank tanah dan taman perindustrian di kawasan luar Johor

Risiko Utama

i. Penurunan ekonomi yang tidak diduga
ii. Perubahan drastik dasar FDI yang merugikan

Profil Syarikat

AME Elite Consortium terbabit dalam pembinaan kilang pembuatan dan hartanah perindustrian besar, dengan kepakaran utama dalam mereka bentuk dan membina taman perindustrian.

Carta Saranan

Penganalisis
Loong Kok Wen CFA +603 2302 8116 ([email protected])

Penafian :
Laporan penyelidikan ini disediakan oleh pasukan Penyelidikan RHB (RHB Research Team) dari RHB Investment Bank Bhd.

Sub Topik

Saranan BELI dan harga sasar (TP) sebanyak MYR2.78 dikekalkan, potensi kenaikan harga 32% dengan kadar hasil dividen kira-kira 4% untuk FY26

Keputusan 2QFY26 (Okt) yang dicatatkan oleh Eco World dilihat menepati jangkaan. Hasil kembali normal selepas menerima sumbangan kukuh berkaitan dengan jualan tanah pusat data (DC) pada suku sebelumnya. ECW terus melaporkan jualan hartanah kukuh apabila jualan sepanjang tempoh tujuh bulan pertama pada FY26 (7MFY26) mencecah MYR3.28bn.

Jualan ini mencapai 82% daripada sasaran jualan MYR4bn-nya untuk tahun kewangan ini. Kami percaya ECW bakal melepasi sasaran ini menjelang akhir bulan Oktober, disebabkan oleh kadar ambilan yang tinggi seperti yang disaksikan pada pelancaran-pelancaran projeknya baru-baru ini.

Rumusan keputusan 2QFY26

Penurunan hasil dan perolehan secara QoQ rataratanya berpunca daripada sumbangan besar daripada selesainya penjualan:

i) tanah perindustrian seluas 138.5 ekar di Eco Business Park (EBP) I kepada Microsoft Payments

ii) tanah perindustrian berkeluasan 58.2 ekar di EBP V kepada Pearl Computing.

Penjualan-penjualan ini telah diiktiraf semasa suku tahun sebelum ini. Walau bagaimanapun, margin EBIT syarikat ini berkembang semasa suku tersebut berikutan penjimatan kos lebih tinggi yang direalisasi berkaitan dengan beberapa fasa pelancaran yang selesai dan jualan-jualan tanah perindustrian. DPS interim kedua sebanyak 2 sen diumumkan, lalu membawa DPS 1HFY26 kepada 4 sen. Paras hutang bersih menokok kepada 0.25x daripada 0.20x pada suku sebelumnya

Jualan terus kukuh

Jualan hartanah ECW sepanjang tempoh 7MFY26 mencecah MYR3.28bn. Wilayah selatan Semenanjung Malaysia terus menjadi penyumbang utama apabila mencatat jualan berjumlah MYR1.66bn (atau 51% jumlah jualan). Unit perindustrian (EBP danQuantum) pula menyumbang 35% daripada jumlah itu, diikuti oleh projek perbandaran (36%).

Eco Botanic 3 di Iskandar Malaysia yang dilancarkan pada Sep 2025, muncul sebagai penyumbang terbesar dalam segmen produk kediamannya dengan mengaut nilai jualan sebanyak MYR489j. Dalam bahagian perindustrian pula, EBP VII di Negeri Sembilan meraih jualan bernilai MYR796j pada 7MFY26. Projek ini dilancarkan pada Nov 2025, dan permintaan untuk kilang-kilang berkluster, jenis sebandung dan plot tanah perindustrian seluas 1 hingga 5 ekar kelihatan amat menggalakkan

Mungkin mengatasi sasaran jualan FY26-nya bernilai MYR4bn

Pelancaran Chateau II di Eco Botanic (GDV: MYR500j) baru-baru ini mendapat sambutan baik, dan semua lot rumah sebandung dan banglo bukan bumiputera habis terjual. Pihak pengurusan juga memberitahu bahawa sebaik sahaja ketegangan geopolitik di Asia Barat kembali terkawal, projek perbandarannya bernama Eco Radiance di Semenyih akan memasuki pasaran hartanah (kerana harga minyak menjejaskan kos awal pembinaan). ECW juga berhasrat untuk melancarkan projek kediamannya yang bertingkat tinggi bernama WKND di Larkin, Johor (JV dengan JLand, GDV: MYR1bn) menjelang akhir tahun ini.

Hasil masa hadapan cecah paras tertinggi.

Kami bertindak mengekalkan ramalan perolehan untuk FY26-28. Hasil masa hadapan berada pada paras tertinggi dalam sejarah iaitu sebanyak MYR5.38bn (berbanding MYR5.11 setakat akhir Feb 2026). Satu lagi jualan bernilai MYR400-500j untuk tanah DC akan diiktiraf secara berfasa sebelum akhir FY26 manakala jualan tanah berjumlah MYR280.8j baru-baru ini kepada KNBDC Malaysia Five akan diiktiraf menjelang 1HFY27. TP kami yang sama diperoleh berdasarkan diskaun 10% pada RNAV, dengan premium ESG 2%.

Asas Penilaian

Potongan 10% pada RNAV, dengan diskaun syarikat pegangan sebanyak 10%

Faktor Pemacu Utama

Permintaan hartanah semakin meningkat disebabkan oleh pertumbuhan ekonomi ebih kukuh dan faktor pemangkin daripada pembangunan prasarana

Risiko Utama

Pertumbuhan ekonomi memperlahan tanpa dijangka menjejaskan permintaan untuk hartanahnya.

Profil Syarikat

Eco World mempunyai jejak kehadiran di semua wilayah ekonomi utama iaitu Lembah Klang, Johor dan Pulau Pinang. Produk-produk tawarannya termasuklah pembangunan bertanah dan kediaman bertingkat tinggi, hartanah komersial dan perindustrian.