Nak Melabur Unit Al-Salam REIT? Ambil Tahu 10 Perkara Ini Terlebih Dahulu

Tersenarai pada 29 September 2015, Al-Salam REIT menjana pendapatan daripada penyewaan pelbagai jenis hartanah yang terletak terutamanya di negeri Johor.

Kini, ia bernilai sebanyak RM533.6 juta di dalam Market Capitalisation.

Di sini, saya ingin berkongsi perkembangan terkini, prestasi kewangan, dan juga penilaian unit bagi Al-Salam REIT. Tanpa melengahkan masa, jom kita tengok 10 perkara ini sebelum nak melabur ke dalam unitnya.

1. Rumusan Portfolio Al-Salam

Pada mulanya, Al-Salam REIT mempunyai 31 buah hartanah. Kemudian, pada 21 September 2018, Al-Salam telah membeli Mydin Hypermarket Gong Badak dengan harga sejumlah RM155.0 juta.

Jadi, Al-Salam telah berjaya menambahkan nilai portfolio hartanah daripada RM911.5 juta pada tahun 2015 kepada RM1.09 bilion pada tahun 2018.

Di sini, saya akan memberi senarai hartanah yang dimiliki oleh Al-Salam dan penilaiannya:

  Hartanah-Hartanah Penilaian Dec 2015 (RM Juta) Penilaian Dec 2018 (RM Juta)
KOMTAR JBCC 462.0 465.0
@Mart Kempas 65.0 65.0
Mydin Hypermarket Gong Badak n/a 158.0
Menara KOMTAR 70.0 73.0
22 Kedai KFC dan Pizza Hut 155.3 165.7
5 Industrial Premises 130.9 136.0
Malaysian College of Hospitality & Management   28.2   30.0
Jumlah Portfolio Hartanah 911.5 1,092.7

Sumber: Laporan Tahunan 2015 dan 2018 Al-Salam REIT

2. Segmen 1: Retail

Ianya terdiri daripada tiga hartanah seperti KOMTAR JBCC, @Mart Kempas dan Mydin Hypermarket Gong Badak. @Mart Kempas berjaya merekod peningkatan daripada segi perolehan. Tetapi, perolehan KOMTAR JBCC telah menurun.

Secara keseluruhannya, ia menyebabkan perolehan bagi segmen ini menurun disebabkan oleh sumbangan perolehan daripada KOMTAR JBCC lebih besar jika dibandingkan dengan @Mart Kempas.

Pada Q4 2018, segmen ini telah mencapai penambahan perolehan disebabkan oleh sumbangan perolehan daripada Mydin Hypermarket Gong Badak.

Pada 31 Disember 2018, Metrojaya, iaitu penyewa besar KOMTAR JBCC; telah menamatkan kontrak penyewaan dan mengosongkan ruang niaga di KOMTAR JBCC. Pada tahun 2018, Metrojaya telah menyumbang setinggi 10 peratus perolehan KOMTAR JBCC. Sehingga kini, ruang tersebut masih dikosongkan dan belum disewakan kepada penyewa baru.

Sumber: Laporan Suku Tahunan Al-Salam REIT

3. Segmen 2: Bangunan Pejabat

Ia menjanakan pendapatan stabil daripada Menara Komtar, 25-tingkat bangunan pejabat di tepi KOMTAR JBCC. Kini, sejumlah 90% dari ruang pejabat yang sedia ada sedang disewakan kepada Johor Corporation (JCorp), TPM Technopark Sdn Bhd (TPM), dan Damansara Asset Sdn Bhd (DA).

TPM dan DA merupakan anak-anak syarikat bagi JCorp. Bagi setiap suku tahunan, Menara Komtar telah menyumbang RM2.3 juta perolehan kepada Al-Salam REIT.

Sumber: Laporan Suku Tahunan Al-Salam REIT

4. Segmen 3: 22 Kedai KFC dan Pizza Hut

Al-Salam REIT menyewa 22 kedai-kedai tersebut kepada QSR Group of Companies secara triple-net lease selama lima tempoh di mana setiap tempoh adalah untuk sepanjang tiga tahun. Ia bermula daripada tahun 2015.

Pada tahun 2018, Al-Salam telah memperbaharukan perjanjian sewa bagi 22 kedai-kedai seperti berikut:

Bilangan Kedai KFC / Pizza Hut Penyewaan Tempoh Kedua
11 6 Mei 2018 – 5 Mei 2021
10 29 September 2018 – 28 September 2018
1 Penyewaan Secara Bulanan

Sumber: Laporan Tahunan 2018 Al-Salam

Penjanaan perolehan mereka adalah stabil pada paras RM2.5-2.7 juta untuk setiap suku tahun.

Sumber: Laporan Suku Tahunan Al-Salam REIT

5. Segmen 4: Hartanah Lain-Lain

Ianya terdiri daripada enam buah hartanah. Lima daripada hartanah ialah bangunan perindustrian yang disewakan kepada QSR Group of Companies dengan perjanjian yang sama seperti 22 kedai-kedai KFC dan Pizza Hut yang disebutkan atas.

Ia telah memperbaharui perjanjian sewanya bagi lima hartanah berikut:

Bilangan Bangunan Industrial kepada QSR Group of Companies   Penyewaan Tempoh Kedua
2 6 Mei 2018 – 5 Mei 2021
3 29 September 2018 – 28 September 2018

Sumber: Laporan Tahunan 2018 Al-Salam

Malaysian College of Hospitality and Management ialah hartanah yang keenam untuk segmen ini. Ia disewakan kepada KPJ Education (M) Sdn Bhd dan KPJ Healthcare University Sdn Bhd selama sembilan tahun. Ianya akan tamat pada 31 Oktober 2019.

Sumber: Laporan Suku Tahunan Al-Salam REIT

Penjanaan perolehan mereka adalah stabil pada paras RM2.6-2.8 juta untuk setiap suku tahun.

6. Keputusan Kewangan Keseluruhan

Al-Salam REIT telah mencatatkan perolehan dan keuntungan bersihnya pada tahap RM20.0 juta dan RM7.0-8.0 juta bagi setiap suku tahun. Bagi tahunan, Al-Salam REIT telah merekod penurunan sedikit daripada segi untung bersih dari RM 36.0 juta pada 2016 ke RM 31.9 juta pada 2018.

Distribution Per Unit (DPU) bagi Al-Salam REIT telah menurun daripada 6.00 sen pada tahun 2016 kepada 5.35 sen pada tahun 2018.

Tahun 2016 2017 2018
Perolehan (RM ‘000) 76,135 80,033 82,151
Untung Bersih (RM ‘000) 36,037 35,542 31,867
DPU (Sen) 6.00 6.00 5.35

Sumber: Laporan Suku Tahunan Al-Salam REIT

7. Kedudukan Kewangan Terkini

Pada 31 Mac 2019, Al-Salam REIT mempunyai RM596.0 juta di dalam Islamic Financing Facilities. Maka, nisbah hutangnya ialah 48.2%, satu tahap yang menghampiri nisbah hutang maksima 50% buat masa kini.

Average Profit Rate bagi Islamic Financing Facilities bagi Al-Salam ialah 5.54% setahun. 100% Islamic Financing Facilities adalah berdasarkan kepada floating rate.

8. Pemegang Unit Utama

Pada 31 Disember 2018, pemegang-pemegang unit Al-Salam REIT yang terbesar adalah seperti berikut:

No. Pemegang Saham Pemegangan Saham (%)
1 Damansara Assets Sdn Bhd (DA) 48.02%
2 Tabung Amanah Warisan Negeri Johor 16.58%
3 Waqaf An-Nur Corporation Bhd (Waqaf) 10.00%
4 Johor Corporation 4.21%
5 Kulim (Malaysia) Bhd (Kulim) 4.11%

Sumber: Laporan Tahunan 2018 Al-Salam

Dengan itu, JCorp merupakan pemegang unit utama Al-Salam sebab ia mempunyai pemegangan saham utama di dalam DA, Waqaf An-Nur, Kulim, KPJ Healthcare Bhd, Johor Land Bhd, Kumpulan Bertam Plantations Bhd & Tenaga Utama (J) Bhd.

9. P/B Ratio

Al-Saham REIT berharga RM 0.92 seunit pada tarikh 28 Ogos 2019.

Pada Q1 2019, Al-Salam REIT mempunyai aset bersih sebanyak RM1.06 seunit. Jadi, P/B Ratio-nya ialah 0.87, rendah daripada 3-tahun purata.

Tahun 2016 2017 2018 27 Ogos 2019
P/B Ratio 1.05 0.97 0.77 0.92

10. Kadar Dividen Kasar

Al-Saham telah membayar 5.50 sen di dalam DPU bagi tempoh 12 bulan yang lalu. Maka, kadar dividen kasarnya adalah 5.98% setahun, rendah daripada 3-tahun purata.

Tahun 2016 2017 2018 27 Ogos 2019
Kadar Dividen Kasar 5.61% 6.00% 6.60% 5.98%

Nota:
Kadar dividen bersih perlu diambil kira penolakan sebanyak 10% dalam Withholding Tax bagi ‘Taxable Portion’ DPU untuk setiap REIT di Malaysia.

Sudut Pandangan

Pada tahun 2018, KOMTAR JBCC telah mencatatkan penurunan perolehan. Oleh itu, ia telah menjejaskan prestasi kewangan Al-Salam REIT secara keseluruhan.

Pada Q1 2019, KOMTAR JBCC telah mencatatkan ‘occupancy rate’ sebanyak 62%. Ia adalah satu penurunan daripada 95% pada Q4 2018 dan ia disumbangkan oleh peninggalan Metrojaya sebagai penyewa utama KOMTAR JBCC.

Buat masa sekarang, penilaian seunit Al-Salam REIT adalah seperti berikut:
– P/B Ratio: 0.87 (lebih tinggi daripada 3-tahun purata)
– Kadar Dividen: 5.98% (lebih rendah daripada 3-tahun purata)

Jadi, wajarkah kamu melabur ke dalam unit Al-Salam?

Yang itu, kamu jawablah sendiri.

Biodata Penulis
Ian Tai merupakan Pengasas portal saham Bursaking.com.my dan Editor di KCLau.com. Beliau juga merupakan Penyumbang Artikel kepada The Fifth Person, Value Invest Asia dan Small Cap Asia, laman-laman web saham terkemuka di Singapura.

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

CANSLIM: Apa Itu Leader & Laggard Dan Kenapa Saham Ini Boleh Gerak Dulu?

Untuk terlibat dengan pelaburan saham, kita tidak boleh lari daripada melakukan pembacaan dan analisa secara menyeluruh. Pelabur perlu melakukan analisa dengan cara yang betul supaya dapat membuat keputusan yang betul.

Terdapat pelbagai jenis dan cara analisa yang boleh pelabur gunakan antaranya adalah analisa gaya William J. O’Neil. Analisa yang dimaksudkan adalah menggunakan kaedah CANSLIM untuk mencari dan memilih saham yang mempunyai pertumbuhan yang baik.

Pemilihan saham menggunakan CANSLIM ini adalah cara terpantas untuk mencari saham berpotensi sebelum pelabur institusi melabur ke dalam saham tersebut.

Pada penulisan ini, saya akan kongsikan elemen ‘L’ iaitu leader and laggard.

Secara asasnya CANSLIM adalah singkatan akronim yang menggabungkan 7 kriteria dalam pemilihan saham.

Kriteria CANSLIM adalah seperti di bawah :

  1. ‘C’ – Current Quarter Earning
  2. ‘A’ – Annual Earning
  3. ‘N’ – New product/management/event
  4. ‘S’ – Supply and Demand
  5. ‘L’ – Leader/laggard
  6. ‘I’ – Institutional
  7. ‘M’ – Market direction

Apa Itu Leader dan Laggard?

Dalam kriteria Leader dan Laggard, kita ingin menentukan sama ada syarikat kajian kita berada dalam senarai pemain industri yang utama atau pemain industri yang kedua.

Hal ini kerana, syarikat yang menjadi pemain utama dalam industrinya akan bertindak balas lebih awal daripada yang lain dan diikuti oleh syarikat pemain kedua.

Syarikat yang menjadi pemain utama boleh dilihat berdasarkan kepada kekuatan kewangan syarikat dan saiz modal pasaran syarikat tersebut.

Pergerakan pasaran akan bermula dengan saham daripada syarikat pemain utama dalam setiap industri.

PMETAL vs LBALUM

Mari kita lihat contoh-contoh di bawah. Sektor di bawah adalah sektor pembuatan aluminium.

Sumber : iSaham

Gambar di atas menunjukkan syarikat PMETAL berada paling atas dengan modal pasaran sebanyak RM40.38 billion. Ini menjadikan PMETAL pemain industri utama dalam sektor pembuatan Aluminium.

Sumber : Trading View

Pergerakan saham PMETAL berada pada aliran menaik dalam jangka masa 2-3 tahun. Namun begitu, pada Disember 2020, harga PMETAL melakukan kenaikan yang besar daripada RM3.00 sehingga mencecah RM4.00.

Hal ini disebabkan kenaikan harga komoditi Aluminium yang ketara dan telah memberikan keuntungan berganda pada syarikat PMETAL.

Syarikat mencatatkan kenaikan pada margin keuntungan sejak suku tahun kedua 2020. Profit margin yang meningkat juga menyumbang pada kenaikan harga saham.

Sumber : MalaysiaStock.biz

Laggard dalam sektor aluminium pula boleh dilihat pada syarikat LBALUM dengan modal pasaran yang lebih kecil iaitu sebanyak RM228 juta.

Leader seperti saham PMETAL telah mulakan kenaikan pada Disember 2020 manakala, laggard seperti LBALUM hanya memulakan kenaikan pada penghujung Mac 2021 daripada RM0.75 sehingga RM1.30 dengan kenaikan hampir 100%.

Sumber : Trading View
Sumber : MalaysiaStock.biz

Syarikat LBALUM mengalami kerugian pada suku ke-4 tahun 2020 dan hanya berjaya mencatatkan keuntungan pada suku tahun seterusnya. Oleh itu, harga saham LBALUM harga bergerak selepas mencatatkan keuntungan yang meningkat.

Syarikat LBALUM mencatatkan profit margin yang lebih tinggi dari leader PMETAL. Hal ini memberikan peluang yang besar untuk LBALUM menjadi syarikat yang lebih berdaya saing di masa hadapan.

Inilah gaya pemilihan saham menggunakan CANSLIM. Kita perlu mengkaji sektor tersebut dan menentukan siapa leader dan siapa laggard.

Dengan hanya memfokuskan pada kriteria ‘L’ sahaja kita sudah mampu untuk menjana keuntungan yang berganda.

Ini kerana analisis menggunakan metod CANSLIM adalah satu teknik yang sangat berkesan untuk memilih saham yang betul.

Nota: Contoh PMETAL dan LBALUM yang digunakan ini adalah berdasarkan data dan situasi pasaran pada tempoh tersebut dan digunakan semata-mata untuk menerangkan konsep Leader & Laggard dalam strategi CANSLIM. Kedudukan sesuatu saham sebagai leader atau laggard boleh berubah mengikut pergerakan harga dan relative strength dari semasa ke semasa. Contoh ini bukan gambaran prestasi semasa kedua-dua saham dan tidak boleh dianggap sebagai cadangan untuk membeli, menjual atau memegang mana-mana saham.

AMD vs NVIDIA

Sebagai contoh lain, kita boleh lihat perbezaan antara Advanced Micro Devices (AMD) dan NVIDIA dalam industri cip AI. NVIDIA merupakan pemain yang jauh lebih besar dari segi revenue dan kedudukan pasaran, tetapi dalam analisis saham, saiz syarikat bukan satu-satunya perkara yang menentukan sama ada sesuatu saham itu dianggap sebagai leader atau laggard.

Jika harga saham AMD mencatat kenaikan yang lebih tinggi berbanding NVIDIA dalam tempoh tertentu, AMD boleh dianggap sebagai stock leader untuk tempoh tersebut dari sudut price performance, walaupun NVIDIA kekal sebagai peneraju industri dari segi saiz. Sebab itu, apabila menggunakan konsep Leader & Laggard, pelabur perlu melihat relative strength dan prestasi harga berbanding saham lain dalam sektor yang sama, bukannya sekadar membandingkan harga seunit saham atau revenue syarikat.

Namun begitu, status leader atau laggard bukanlah sesuatu yang kekal. Sesebuah saham boleh menjadi leader pada satu tempoh dan kemudiannya menjadi laggard apabila momentum harga berubah. Oleh itu, konsep ini lebih sesuai digunakan sebagai salah satu alat untuk mengenal pasti saham yang menunjukkan momentum relatif yang kuat, bukannya sebagai ukuran mutlak tentang syarikat mana yang lebih baik.


Belilah saham yang baik. Nak tahu apa lebih mendalam tentang formula ini? Dapatkan eBook CANSLIM -> http://thekapital.my/Ebook-CANSLIM

Nak Kejar Saham Yang Bakal Naik?

Masih ingat tak masa orang berebut-rebut beli saham TOPGLOV, saham-saham lain yang satu geng dengan dia (yang harga jauh lebih murah) pun tiba-tiba meroket naik jugak cuma lambat sikiiiit je. Adusss mesti ramai yang tertinggal keretapi kan? Tulah, kan dah melepasss!

Haa, itu contoh saham sektor glove. So, macam mana dengan saham dekat sektor lain?? Dekat mana nak carik senarai dia?

Jangan tertinggal keretapi lagi.

Jadi khusus untuk follower kami, memperkenalkan e-book Leaders and Laggards.

Kalau nak tahu rahsia satu kaunter jalan, kaunter lain pun ikut jalan sekali, dapatkan eBook Leaders and Laggards -> http://thekapital.my/eBookLeadersAndLaggards

Dalam e-book ini, anda akan belajar:

✅ Apa itu Leader?

✅ Apa itu Laggard?

✅ Cara nak kenal pasti saham Leader dan Laggard

✅ Contoh-contoh case study Leader naik dulu, Laggard naik kemudian

✅ Contoh case study yang tak jadi, Leader dah naik tapi Laggard tak naik-naik

✅ Contoh case study Leader turun dulu, Laggard turun kemudian

Bukan itu sahaja, turut dikongsikan senarai Leader dan Laggard bagi industri-industri sarung tangan (glove), penjagaan kesihatan (healthcare), pembinaan (construction), tenaga (oil & gas), teknologi dan banyak lagi.

Dapatkan eBook Leaders and Laggards -> http://thekapital.my/eBookLeadersAndLaggards

Penafian :
Kandungan ini tidak disemak atau diluluskan oleh Suruhanjaya Sekuriti Malaysia (SC). Maklumat yang terkandung di dalam artikel ini adalah untuk tujuan maklumat sahaja dan tidak boleh dianggap sebagai nasihat pelaburan. Semua keputusan pelaburan adalah tanggungjawab individu dan anda harus mendapatkan nasihat daripada penasihat kewangan berlesen sebelum membuat sebarang keputusan pelaburan. Pelaburan dalam saham melibatkan risiko dan keuntungan sendiri. Prestasi masa lalu juga tidak menjamin prestasi masa hadapan.