Nak Melabur Unit Al-Salam REIT? Ambil Tahu 10 Perkara Ini Terlebih Dahulu

Tersenarai pada 29 September 2015, Al-Salam REIT menjana pendapatan daripada penyewaan pelbagai jenis hartanah yang terletak terutamanya di negeri Johor.

Kini, ia bernilai sebanyak RM533.6 juta di dalam Market Capitalisation.

Di sini, saya ingin berkongsi perkembangan terkini, prestasi kewangan, dan juga penilaian unit bagi Al-Salam REIT. Tanpa melengahkan masa, jom kita tengok 10 perkara ini sebelum nak melabur ke dalam unitnya.

1. Rumusan Portfolio Al-Salam

Pada mulanya, Al-Salam REIT mempunyai 31 buah hartanah. Kemudian, pada 21 September 2018, Al-Salam telah membeli Mydin Hypermarket Gong Badak dengan harga sejumlah RM155.0 juta.

Jadi, Al-Salam telah berjaya menambahkan nilai portfolio hartanah daripada RM911.5 juta pada tahun 2015 kepada RM1.09 bilion pada tahun 2018.

Di sini, saya akan memberi senarai hartanah yang dimiliki oleh Al-Salam dan penilaiannya:

  Hartanah-Hartanah Penilaian Dec 2015 (RM Juta) Penilaian Dec 2018 (RM Juta)
KOMTAR JBCC 462.0 465.0
@Mart Kempas 65.0 65.0
Mydin Hypermarket Gong Badak n/a 158.0
Menara KOMTAR 70.0 73.0
22 Kedai KFC dan Pizza Hut 155.3 165.7
5 Industrial Premises 130.9 136.0
Malaysian College of Hospitality & Management   28.2   30.0
Jumlah Portfolio Hartanah 911.5 1,092.7

Sumber: Laporan Tahunan 2015 dan 2018 Al-Salam REIT

2. Segmen 1: Retail

Ianya terdiri daripada tiga hartanah seperti KOMTAR JBCC, @Mart Kempas dan Mydin Hypermarket Gong Badak. @Mart Kempas berjaya merekod peningkatan daripada segi perolehan. Tetapi, perolehan KOMTAR JBCC telah menurun.

Secara keseluruhannya, ia menyebabkan perolehan bagi segmen ini menurun disebabkan oleh sumbangan perolehan daripada KOMTAR JBCC lebih besar jika dibandingkan dengan @Mart Kempas.

Pada Q4 2018, segmen ini telah mencapai penambahan perolehan disebabkan oleh sumbangan perolehan daripada Mydin Hypermarket Gong Badak.

Pada 31 Disember 2018, Metrojaya, iaitu penyewa besar KOMTAR JBCC; telah menamatkan kontrak penyewaan dan mengosongkan ruang niaga di KOMTAR JBCC. Pada tahun 2018, Metrojaya telah menyumbang setinggi 10 peratus perolehan KOMTAR JBCC. Sehingga kini, ruang tersebut masih dikosongkan dan belum disewakan kepada penyewa baru.

Sumber: Laporan Suku Tahunan Al-Salam REIT

3. Segmen 2: Bangunan Pejabat

Ia menjanakan pendapatan stabil daripada Menara Komtar, 25-tingkat bangunan pejabat di tepi KOMTAR JBCC. Kini, sejumlah 90% dari ruang pejabat yang sedia ada sedang disewakan kepada Johor Corporation (JCorp), TPM Technopark Sdn Bhd (TPM), dan Damansara Asset Sdn Bhd (DA).

TPM dan DA merupakan anak-anak syarikat bagi JCorp. Bagi setiap suku tahunan, Menara Komtar telah menyumbang RM2.3 juta perolehan kepada Al-Salam REIT.

Sumber: Laporan Suku Tahunan Al-Salam REIT

4. Segmen 3: 22 Kedai KFC dan Pizza Hut

Al-Salam REIT menyewa 22 kedai-kedai tersebut kepada QSR Group of Companies secara triple-net lease selama lima tempoh di mana setiap tempoh adalah untuk sepanjang tiga tahun. Ia bermula daripada tahun 2015.

Pada tahun 2018, Al-Salam telah memperbaharukan perjanjian sewa bagi 22 kedai-kedai seperti berikut:

Bilangan Kedai KFC / Pizza Hut Penyewaan Tempoh Kedua
11 6 Mei 2018 – 5 Mei 2021
10 29 September 2018 – 28 September 2018
1 Penyewaan Secara Bulanan

Sumber: Laporan Tahunan 2018 Al-Salam

Penjanaan perolehan mereka adalah stabil pada paras RM2.5-2.7 juta untuk setiap suku tahun.

Sumber: Laporan Suku Tahunan Al-Salam REIT

5. Segmen 4: Hartanah Lain-Lain

Ianya terdiri daripada enam buah hartanah. Lima daripada hartanah ialah bangunan perindustrian yang disewakan kepada QSR Group of Companies dengan perjanjian yang sama seperti 22 kedai-kedai KFC dan Pizza Hut yang disebutkan atas.

Ia telah memperbaharui perjanjian sewanya bagi lima hartanah berikut:

Bilangan Bangunan Industrial kepada QSR Group of Companies   Penyewaan Tempoh Kedua
2 6 Mei 2018 – 5 Mei 2021
3 29 September 2018 – 28 September 2018

Sumber: Laporan Tahunan 2018 Al-Salam

Malaysian College of Hospitality and Management ialah hartanah yang keenam untuk segmen ini. Ia disewakan kepada KPJ Education (M) Sdn Bhd dan KPJ Healthcare University Sdn Bhd selama sembilan tahun. Ianya akan tamat pada 31 Oktober 2019.

Sumber: Laporan Suku Tahunan Al-Salam REIT

Penjanaan perolehan mereka adalah stabil pada paras RM2.6-2.8 juta untuk setiap suku tahun.

6. Keputusan Kewangan Keseluruhan

Al-Salam REIT telah mencatatkan perolehan dan keuntungan bersihnya pada tahap RM20.0 juta dan RM7.0-8.0 juta bagi setiap suku tahun. Bagi tahunan, Al-Salam REIT telah merekod penurunan sedikit daripada segi untung bersih dari RM 36.0 juta pada 2016 ke RM 31.9 juta pada 2018.

Distribution Per Unit (DPU) bagi Al-Salam REIT telah menurun daripada 6.00 sen pada tahun 2016 kepada 5.35 sen pada tahun 2018.

Tahun 2016 2017 2018
Perolehan (RM ‘000) 76,135 80,033 82,151
Untung Bersih (RM ‘000) 36,037 35,542 31,867
DPU (Sen) 6.00 6.00 5.35

Sumber: Laporan Suku Tahunan Al-Salam REIT

7. Kedudukan Kewangan Terkini

Pada 31 Mac 2019, Al-Salam REIT mempunyai RM596.0 juta di dalam Islamic Financing Facilities. Maka, nisbah hutangnya ialah 48.2%, satu tahap yang menghampiri nisbah hutang maksima 50% buat masa kini.

Average Profit Rate bagi Islamic Financing Facilities bagi Al-Salam ialah 5.54% setahun. 100% Islamic Financing Facilities adalah berdasarkan kepada floating rate.

8. Pemegang Unit Utama

Pada 31 Disember 2018, pemegang-pemegang unit Al-Salam REIT yang terbesar adalah seperti berikut:

No. Pemegang Saham Pemegangan Saham (%)
1 Damansara Assets Sdn Bhd (DA) 48.02%
2 Tabung Amanah Warisan Negeri Johor 16.58%
3 Waqaf An-Nur Corporation Bhd (Waqaf) 10.00%
4 Johor Corporation 4.21%
5 Kulim (Malaysia) Bhd (Kulim) 4.11%

Sumber: Laporan Tahunan 2018 Al-Salam

Dengan itu, JCorp merupakan pemegang unit utama Al-Salam sebab ia mempunyai pemegangan saham utama di dalam DA, Waqaf An-Nur, Kulim, KPJ Healthcare Bhd, Johor Land Bhd, Kumpulan Bertam Plantations Bhd & Tenaga Utama (J) Bhd.

9. P/B Ratio

Al-Saham REIT berharga RM 0.92 seunit pada tarikh 28 Ogos 2019.

Pada Q1 2019, Al-Salam REIT mempunyai aset bersih sebanyak RM1.06 seunit. Jadi, P/B Ratio-nya ialah 0.87, rendah daripada 3-tahun purata.

Tahun 2016 2017 2018 27 Ogos 2019
P/B Ratio 1.05 0.97 0.77 0.92

10. Kadar Dividen Kasar

Al-Saham telah membayar 5.50 sen di dalam DPU bagi tempoh 12 bulan yang lalu. Maka, kadar dividen kasarnya adalah 5.98% setahun, rendah daripada 3-tahun purata.

Tahun 2016 2017 2018 27 Ogos 2019
Kadar Dividen Kasar 5.61% 6.00% 6.60% 5.98%

Nota:
Kadar dividen bersih perlu diambil kira penolakan sebanyak 10% dalam Withholding Tax bagi ‘Taxable Portion’ DPU untuk setiap REIT di Malaysia.

Sudut Pandangan

Pada tahun 2018, KOMTAR JBCC telah mencatatkan penurunan perolehan. Oleh itu, ia telah menjejaskan prestasi kewangan Al-Salam REIT secara keseluruhan.

Pada Q1 2019, KOMTAR JBCC telah mencatatkan ‘occupancy rate’ sebanyak 62%. Ia adalah satu penurunan daripada 95% pada Q4 2018 dan ia disumbangkan oleh peninggalan Metrojaya sebagai penyewa utama KOMTAR JBCC.

Buat masa sekarang, penilaian seunit Al-Salam REIT adalah seperti berikut:
– P/B Ratio: 0.87 (lebih tinggi daripada 3-tahun purata)
– Kadar Dividen: 5.98% (lebih rendah daripada 3-tahun purata)

Jadi, wajarkah kamu melabur ke dalam unit Al-Salam?

Yang itu, kamu jawablah sendiri.

Biodata Penulis
Ian Tai merupakan Pengasas portal saham Bursaking.com.my dan Editor di KCLau.com. Beliau juga merupakan Penyumbang Artikel kepada The Fifth Person, Value Invest Asia dan Small Cap Asia, laman-laman web saham terkemuka di Singapura.

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Dumb Money Vs Smart Money Dalam Pelaburan Saham

“Nak melabur saham mestilah tunggu Buy Call, baru boleh untung!”

Anda yang sedang melabur saham secara individu atau runcit, apa anda rasa jika anda sebenarnya dilabel sebagai ‘bodoh’ dalam dunia pelaburan saham ini? 

Jika anda ‘bodoh’, jadi siapa yang pandai sangat dalam pelaburan saham ini? Yang ‘cerdik’ ini ialah mereka yang datangnya dari industri atau lebih dikenali sebagai pelabur institusi. 

Marah dengan label yang diberikan? Bertenang, kerana label ini diberikan oleh pihak media kewangan di Wall Street yang menggambarkan perbezaan aliran tunai kedalam pasaran saham daripada pelabur individu dan aliran tunai daripada pelabur institusi. 

Kenapa Pelabur Runcit Dilabel ‘Dumb‘?

Jangan kecil hati, istilah ini diberikan hanya kerana pelabur runcit tidak mempunyai masa, akses kepada maklumat pasaran yang terhad dan juga kurang kesungguhan mengkaji laporan kewangan syarikat ketika membuat keputusan pelaburan.  

Pelabur runcit juga membuat kajian tentang saham syarikat secara individu dan tidak memiliki kumpulan penyelidik yang dedikasi memuat kajian dan mendapatkan maklumat. 

Oleh sebab ini, aliran tunai daripada pelabur runcit ke dalam pelaburan saham dilabel sebagai aliran tunai ‘bodoh’.

Tetapi mari kita semak semula, sampai hari ini kita masih jumpa pelabur-pelabur runcit yang membeli dan menjual saham dengan mengharapkan ‘buy call’. Malah ‘group‘ yang menawarkan perkhidmatan ‘buy call’ ini laris dilanggan. 

Banyak juga kisah pelabur rugi besar sebab beli saham yang naik ketika di puncak dan akhirnya menangis di bucu katil akibat kerugian. 

Belum cerita mereka yang ditipu (scam) dengan pelaburan yang tidak wujud. 

Jumlahnya bukan sedikit, ramai sebenarnya. Jadi cuba jawab soalan ini, adakah pelaburan seperti ini bijak? 

Pelabur Institusi Pula Bijak Sangat Ke?

Sumber: Investopedia

Pelabur institusi yang dilabel ‘Smart Money’ bijak sangat ke? Boleh buat keuntungan beratus peratus ke?

Jawapannya tidak juga, pernah sahaja pelabur institusi dan pengurus dana membuat keputusan yang salah yang mengakibatkan kerugian kepada organisasi mereka. Yang sampai melingkup pun ada!

Tetapi apa yang mereka ada dan pelabur runcit tiada, ialah mereka ada kelebihan (unfair advantage) untuk mendapatkan maklumat pasaran, kumpulan penganalisis pasaran berdedikasi dan berpengalaman yang cakna tentang apa yang terjadi dalam pasaran. Ini menjadikan mereka membuat keputusan pelaburan yang maklum.

Pelabur Runcit Hari Ini Semakin Bijak

Dengan usaha yang berterusan daripada pihak yang terlibat, banyak kelas dan sesi pembelajaran saham yang diadakan khas untuk pelabur runcit supaya melabur dengan ilmu

Walaupun mungkin pelabur runcit tidak mendapat maklumat sehebat pelabur institusi, tetapi kajian yang dibuat memadai untuk mereka meraih keuntungan dalam pasaran saham ini.

Nak berjaya dalam pelaburan saham ini tiada jalan mudah. Pengalaman dan usaha yang tidak putus di samping ketekunan menuntut serta menambah ilmu pelaburan akan menjadikan anda pelabur yang berjaya. 

Semoga berjaya!

Ramai sangat give up dalam saham. Kawan-kawan kami pun ramai dah give up.

Tapi kenapa give up?

Sebab kita sibuk mencari rahsia, teknik, indikator dan terlalu cepat nak kaya.

Bila dah rugi, mulalah salahkan cikgu, mentor, sifu yang ajar kita.

Hidup ni tak perlu complicated sangat.

Dan tak perlu pun tengok saham ni hari-hari. Cukup sebulan sekali. Yang penting kita tahu caranya dan aplikasikan dengan betul.

Kami suka kongsikan kaedah Swing ini sebab:

  • Kita tak perlu melekat di screen
  • Kita boleh bekerja seperti biasa
  • Kurang risiko untuk rugi
  • Set siap-siap bila nak jual saham tu
  • Kurang stress

InshaAllah berbaloi……

>> Pradaftar Sekarang & Dapatkan Akses Terawal!