Kredit Gambar: Al Salam REIT
Sub Topik
Tersenarai pada 29 September 2015, Al-Salam REIT menjana pendapatan daripada penyewaan pelbagai jenis hartanah yang terletak terutamanya di negeri Johor.
Kini, ia bernilai sebanyak RM533.6 juta di dalam Market Capitalisation.
Di sini, saya ingin berkongsi perkembangan terkini, prestasi kewangan, dan juga penilaian unit bagi Al-Salam REIT. Tanpa melengahkan masa, jom kita tengok 10 perkara ini sebelum nak melabur ke dalam unitnya.
1. Rumusan Portfolio Al-Salam
Pada mulanya, Al-Salam REIT mempunyai 31 buah hartanah. Kemudian, pada 21 September 2018, Al-Salam telah membeli Mydin Hypermarket Gong Badak dengan harga sejumlah RM155.0 juta.
Jadi, Al-Salam telah berjaya menambahkan nilai portfolio hartanah daripada RM911.5 juta pada tahun 2015 kepada RM1.09 bilion pada tahun 2018.
Di sini, saya akan memberi senarai hartanah yang dimiliki oleh Al-Salam dan penilaiannya:
| Hartanah-Hartanah | Penilaian Dec 2015 (RM Juta) | Penilaian Dec 2018 (RM Juta) |
| KOMTAR JBCC | 462.0 | 465.0 |
| @Mart Kempas | 65.0 | 65.0 |
| Mydin Hypermarket Gong Badak | n/a | 158.0 |
| Menara KOMTAR | 70.0 | 73.0 |
| 22 Kedai KFC dan Pizza Hut | 155.3 | 165.7 |
| 5 Industrial Premises | 130.9 | 136.0 |
| Malaysian College of Hospitality & Management | 28.2 | 30.0 |
| Jumlah Portfolio Hartanah | 911.5 | 1,092.7 |
Sumber: Laporan Tahunan 2015 dan 2018 Al-Salam REIT
2. Segmen 1: Retail
Ianya terdiri daripada tiga hartanah seperti KOMTAR JBCC, @Mart Kempas dan Mydin Hypermarket Gong Badak. @Mart Kempas berjaya merekod peningkatan daripada segi perolehan. Tetapi, perolehan KOMTAR JBCC telah menurun.
Secara keseluruhannya, ia menyebabkan perolehan bagi segmen ini menurun disebabkan oleh sumbangan perolehan daripada KOMTAR JBCC lebih besar jika dibandingkan dengan @Mart Kempas.
Pada Q4 2018, segmen ini telah mencapai penambahan perolehan disebabkan oleh sumbangan perolehan daripada Mydin Hypermarket Gong Badak.
Pada 31 Disember 2018, Metrojaya, iaitu penyewa besar KOMTAR JBCC; telah menamatkan kontrak penyewaan dan mengosongkan ruang niaga di KOMTAR JBCC. Pada tahun 2018, Metrojaya telah menyumbang setinggi 10 peratus perolehan KOMTAR JBCC. Sehingga kini, ruang tersebut masih dikosongkan dan belum disewakan kepada penyewa baru.
3. Segmen 2: Bangunan Pejabat
Ia menjanakan pendapatan stabil daripada Menara Komtar, 25-tingkat bangunan pejabat di tepi KOMTAR JBCC. Kini, sejumlah 90% dari ruang pejabat yang sedia ada sedang disewakan kepada Johor Corporation (JCorp), TPM Technopark Sdn Bhd (TPM), dan Damansara Asset Sdn Bhd (DA).
TPM dan DA merupakan anak-anak syarikat bagi JCorp. Bagi setiap suku tahunan, Menara Komtar telah menyumbang RM2.3 juta perolehan kepada Al-Salam REIT.
4. Segmen 3: 22 Kedai KFC dan Pizza Hut
Al-Salam REIT menyewa 22 kedai-kedai tersebut kepada QSR Group of Companies secara triple-net lease selama lima tempoh di mana setiap tempoh adalah untuk sepanjang tiga tahun. Ia bermula daripada tahun 2015.
Pada tahun 2018, Al-Salam telah memperbaharukan perjanjian sewa bagi 22 kedai-kedai seperti berikut:
| Bilangan Kedai KFC / Pizza Hut | Penyewaan Tempoh Kedua |
| 11 | 6 Mei 2018 – 5 Mei 2021 |
| 10 | 29 September 2018 – 28 September 2018 |
| 1 | Penyewaan Secara Bulanan |
Sumber: Laporan Tahunan 2018 Al-Salam
Penjanaan perolehan mereka adalah stabil pada paras RM2.5-2.7 juta untuk setiap suku tahun.
5. Segmen 4: Hartanah Lain-Lain
Ianya terdiri daripada enam buah hartanah. Lima daripada hartanah ialah bangunan perindustrian yang disewakan kepada QSR Group of Companies dengan perjanjian yang sama seperti 22 kedai-kedai KFC dan Pizza Hut yang disebutkan atas.
Ia telah memperbaharui perjanjian sewanya bagi lima hartanah berikut:
| Bilangan Bangunan Industrial kepada QSR Group of Companies | Penyewaan Tempoh Kedua |
| 2 | 6 Mei 2018 – 5 Mei 2021 |
| 3 | 29 September 2018 – 28 September 2018 |
Sumber: Laporan Tahunan 2018 Al-Salam
Malaysian College of Hospitality and Management ialah hartanah yang keenam untuk segmen ini. Ia disewakan kepada KPJ Education (M) Sdn Bhd dan KPJ Healthcare University Sdn Bhd selama sembilan tahun. Ianya akan tamat pada 31 Oktober 2019.
Penjanaan perolehan mereka adalah stabil pada paras RM2.6-2.8 juta untuk setiap suku tahun.
6. Keputusan Kewangan Keseluruhan
Al-Salam REIT telah mencatatkan perolehan dan keuntungan bersihnya pada tahap RM20.0 juta dan RM7.0-8.0 juta bagi setiap suku tahun. Bagi tahunan, Al-Salam REIT telah merekod penurunan sedikit daripada segi untung bersih dari RM 36.0 juta pada 2016 ke RM 31.9 juta pada 2018.
Distribution Per Unit (DPU) bagi Al-Salam REIT telah menurun daripada 6.00 sen pada tahun 2016 kepada 5.35 sen pada tahun 2018.
| Tahun | 2016 | 2017 | 2018 |
| Perolehan (RM ‘000) | 76,135 | 80,033 | 82,151 |
| Untung Bersih (RM ‘000) | 36,037 | 35,542 | 31,867 |
| DPU (Sen) | 6.00 | 6.00 | 5.35 |
Sumber: Laporan Suku Tahunan Al-Salam REIT
7. Kedudukan Kewangan Terkini
Pada 31 Mac 2019, Al-Salam REIT mempunyai RM596.0 juta di dalam Islamic Financing Facilities. Maka, nisbah hutangnya ialah 48.2%, satu tahap yang menghampiri nisbah hutang maksima 50% buat masa kini.
Average Profit Rate bagi Islamic Financing Facilities bagi Al-Salam ialah 5.54% setahun. 100% Islamic Financing Facilities adalah berdasarkan kepada floating rate.
8. Pemegang Unit Utama
Pada 31 Disember 2018, pemegang-pemegang unit Al-Salam REIT yang terbesar adalah seperti berikut:
| No. | Pemegang Saham | Pemegangan Saham (%) |
| 1 | Damansara Assets Sdn Bhd (DA) | 48.02% |
| 2 | Tabung Amanah Warisan Negeri Johor | 16.58% |
| 3 | Waqaf An-Nur Corporation Bhd (Waqaf) | 10.00% |
| 4 | Johor Corporation | 4.21% |
| 5 | Kulim (Malaysia) Bhd (Kulim) | 4.11% |
Sumber: Laporan Tahunan 2018 Al-Salam
Dengan itu, JCorp merupakan pemegang unit utama Al-Salam sebab ia mempunyai pemegangan saham utama di dalam DA, Waqaf An-Nur, Kulim, KPJ Healthcare Bhd, Johor Land Bhd, Kumpulan Bertam Plantations Bhd & Tenaga Utama (J) Bhd.
9. P/B Ratio
Al-Saham REIT berharga RM 0.92 seunit pada tarikh 28 Ogos 2019.
Pada Q1 2019, Al-Salam REIT mempunyai aset bersih sebanyak RM1.06 seunit. Jadi, P/B Ratio-nya ialah 0.87, rendah daripada 3-tahun purata.
| Tahun | 2016 | 2017 | 2018 | 27 Ogos 2019 |
| P/B Ratio | 1.05 | 0.97 | 0.77 | 0.92 |
10. Kadar Dividen Kasar
Al-Saham telah membayar 5.50 sen di dalam DPU bagi tempoh 12 bulan yang lalu. Maka, kadar dividen kasarnya adalah 5.98% setahun, rendah daripada 3-tahun purata.
| Tahun | 2016 | 2017 | 2018 | 27 Ogos 2019 |
| Kadar Dividen Kasar | 5.61% | 6.00% | 6.60% | 5.98% |
Nota:
Kadar dividen bersih perlu diambil kira penolakan sebanyak 10% dalam Withholding Tax bagi ‘Taxable Portion’ DPU untuk setiap REIT di Malaysia.
Sudut Pandangan
Pada tahun 2018, KOMTAR JBCC telah mencatatkan penurunan perolehan. Oleh itu, ia telah menjejaskan prestasi kewangan Al-Salam REIT secara keseluruhan.
Pada Q1 2019, KOMTAR JBCC telah mencatatkan ‘occupancy rate’ sebanyak 62%. Ia adalah satu penurunan daripada 95% pada Q4 2018 dan ia disumbangkan oleh peninggalan Metrojaya sebagai penyewa utama KOMTAR JBCC.
Buat masa sekarang, penilaian seunit Al-Salam REIT adalah seperti berikut:
– P/B Ratio: 0.87 (lebih tinggi daripada 3-tahun purata)
– Kadar Dividen: 5.98% (lebih rendah daripada 3-tahun purata)
Jadi, wajarkah kamu melabur ke dalam unit Al-Salam?
Yang itu, kamu jawablah sendiri.
Biodata Penulis
Ian Tai merupakan Pengasas portal saham Bursaking.com.my dan Editor di KCLau.com. Beliau juga merupakan Penyumbang Artikel kepada The Fifth Person, Value Invest Asia dan Small Cap Asia, laman-laman web saham terkemuka di Singapura.
