Hartanah

Kemampuan Miliki Rumah Terus Menjadi Isu Utama Rakyat

KUALA LUMPUR: Isu kemampuan rakyat Malaysia untuk memiliki rumah kekal sebagai cabaran utama meskipun kerajaan terus berusaha menyediakan rumah mampu milik, berikutan ketidakseimbangan penawaran produk perumahan mengikut lokasi, menurut Rahim & Co.

Pengarah Perkhidmatan Penyelidikan dan Perundingan Rahim & Co, Sulaiman Saheh, berkata konsep kemampuan memiliki rumah atau affordability perlu ditakrifkan berdasarkan lokasi, tahap pendapatan dan demografi bagi memastikan sasaran lebih tepat.

“Sebagai contoh, pembangunan apartmen berharga RM250,000 mungkin sesuai untuk pasaran Kuala Lumpur atau Selangor, namun tidak selaras dengan pendapatan purata penduduk di negeri seperti Kelantan. Harga yang dianggap mampu milik di bandar besar mungkin masih di luar kemampuan rakyat di negeri yang lebih kecil.

“Di negeri kecil juga, rakyat lebih cenderung memilih rumah bertanah satu tingkat berbanding kondominium mewah atau kediaman bertingkat tinggi. Justeru, kerajaan perlu meneliti perbezaan pendapatan antara negeri dan kesesuaian produk supaya rumah yang dibina benar-benar mampu dimiliki rakyat.

“Program seperti rent-to-own pula masih belum dilaksanakan pada skala besar, sedangkan ia berpotensi membantu golongan B40 memiliki rumah pertama,” katanya pada sidang media Tinjauan Pasaran Hartanah 2025/2026 Rahim & Co, di sini, hari ini.

Laporan Property Market Review 2025/2026 oleh Rahim & Co yang diterbitkan hari ini menunjukkan harga rumah di bandar utama Malaysia masih berada pada tahap yang dikategorikan sebagai sangat tidak mampu milik berbanding pendapatan median isi rumah.

Harga median rumah di Kuala Lumpur kini dianggarkan sekitar RM700,000, menjadikannya tidak mampu dimiliki oleh purata isi rumah dengan nisbah harga terhadap pendapatan mencecah 5.7, jauh melebihi paras dianggap mampu milik iaitu tiga.

Situasi hampir sama turut dikesan di Selangor dan Johor, dengan kedua-dua negeri mencatatkan nisbah 4.7. Walaupun harga median rumah teres di Selangor sekitar RM550,000 dan Johor pada RM465,000, kedua-duanya masih berada dalam kategori serius tidak mampu milik.

Pulau Pinang pula mencatatkan nisbah 4.1 dengan harga median rumah teres pada RM440,000. Walaupun nisbah ini adalah yang terendah antara empat kawasan utama yang dikaji, ia masih berada dalam zon serius tidak mampu milik mengikut piawaian antarabangsa. Keadaan ini menunjukkan isu ketidakmampuan memiliki rumah tidak lagi terhad di Kuala Lumpur, sebaliknya telah merebak ke negeri ekonomi utama lain, apabila kebanyakan harga rumah di lokasi strategik melebihi kemampuan pendapatan median rakyat.

Sulaiman turut menegaskan bahawa selain inisiatif kerajaan, kerjasama sektor swasta dan institusi kewangan amat penting bagi memastikan golongan berpendapatan rendah berpeluang memiliki rumah.

“Semua pihak perlu memainkan peranan, termasuk pemaju dan bank, untuk menyediakan skim yang praktikal dan mudah diakses,” katanya.

Beliau berkata, penurunan Kadar Dasar Semalaman (OPR) turut membantu mengurangkan kos pinjaman dan meningkatkan kemampuan pembelian, walaupun ekonomi Malaysia masih berdepan ketidaktentuan global.

— Berita Harian

Previous ArticleNext Article

Aktiviti Jual Beli Hartanah Berkurangan Pada Awal Tahun, Harga Rumah Stabil

Pasaran hartanah Malaysia memulakan tahun 2026 dengan momentum yang lebih sederhana apabila aktiviti transaksi menyusut susulan persekitaran ekonomi global yang lebih perlahan dan sentimen pasaran yang lebih berhati-hati.

Namun begitu, sektor kediaman terus menunjukkan daya tahan disokong oleh pertumbuhan harga rumah yang stabil, permintaan pemilik kediaman yang berterusan serta pelbagai insentif perumahan kerajaan.

Menurut Laporan Pasaran Harta Suku Tahun Pertama 2026 yang dikeluarkan oleh Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH), jumlah transaksi hartanah keseluruhan menurun 8.0 peratus tahun ke tahun kepada 89,966 transaksi pada suku pertama 2026.

Nilai transaksi turut mencatat penyusutan marginal sebanyak 0.6 peratus kepada RM51.09 bilion. Walaupun prestasi ini lebih perlahan berbanding tempoh sama tahun lalu, aktiviti pasaran masih dilihat stabil dan trend yang dilihat sekarang merupakan suatu yang selaras dengan jangkaan dalam suasana ekonomi yang lebih mencabar.

Segmen kediaman kekal menjadi tunjang utama pasaran, dengan harga rumah terus meningkat meskipun momentum transaksi lebih perlahan.

Indeks Harga Rumah Malaysia (IHRM) meningkat 1.7 peratus tahun ke tahun kepada 235.2 mata, menjadikan harga purata rumah di Malaysia sekitar RM507,533 seunit.

Pertumbuhan ini mencerminkan permintaan asas terhadap perumahan yang masih kukuh, khususnya di pusat bandar utama dan kawasan pinggir bandar yang berkembang pesat.

Kebanyakan negeri mencatat pertumbuhan harga rumah positif antara 0.3 peratus hingga 7.2 peratus, menandakan keyakinan pasaran yang masih baik walaupun berdepan ketidaktentuan ekonomi.

Dari segi jumlah transaksi kediaman, Malaysia merekodkan penurunan sebanyak 10.7 peratus dengan 52,936 transaksi bernilai RM22.60 bilion.

Walaupun kebanyakan negeri mencatat penyusutan aktiviti transaksi, empat negeri masih merekodkan pertumbuhan positif iaitu Kuala Lumpur sebanyak 0.2 peratus, Pahang (4.3 peratus), Terengganu (3.1 peratus) dan Sabah (2.4 peratus).

Mengikut jenis kediaman, rumah bertanah terus menjadi pilihan utama pembeli. Rumah teres dan rumah berkembar mendahului pertumbuhan harga dengan peningkatan masing-masing sebanyak 2.2 peratus, mencerminkan permintaan yang berterusan terhadap produk kediaman bertanah.

Unit kediaman bertingkat tinggi turut mencatat pertumbuhan sederhana sebanyak 1.3 peratus, didorong oleh permintaan di lokasi bandar dan pembangunan berorientasikan transit (TOD).

Namun begitu, segmen pembangunan kediaman mula menunjukkan tanda-tanda penyederhanaan dari segi bekalan. Pelancaran baharu kediaman menurun kepada 9,112 unit berbanding 12,498 unit pada tempoh sama tahun lalu, iaitu penyusutan sebanyak 27.1 peratus.

Pemaju dilihat lebih berhati-hati dalam memperkenalkan bekalan baharu susulan kos pembinaan yang meningkat dan pembeli yang semakin selektif.

Pada masa sama, isu lambakan unit siap dibina tidak terjual terus menjadi cabaran utama pasaran. Jumlah kediaman siap dibina tidak terjual mencecah 32,801 unit dengan nilai RM16.37 bilion.

Apabila mengambil kira hartanah kediaman berstatus komersil seperti pangsapuri perkhidmatan dan SOHO, jumlah tersebut meningkat kepada 54,795 unit bernilai RM32.12 bilion pada suku pertama 2026.

Secara tahunan, jumlah lambakan meningkat 25.9 peratus dari segi bilangan dan 11.1 peratus dari segi nilai berbanding 43,510 unit bernilai RM30.71 bilion pada suku pertama 2025.

Mengikut julat harga, sebanyak 38.6 peratus unit tidak terjual terdiri daripada kediaman berharga antara RM200,001 hingga RM500,000 yang lazimnya dianggap dalam kategori mampu milik.

Sebanyak 23.4 peratus pula berada dalam julat RM500,001 hingga RM800,000, manakala hanya 13.2 peratus unit tidak terjual berharga melebihi RM1 juta.

Ini menunjukkan isu lambakan bukan semata-mata disebabkan faktor harga, tetapi turut dipengaruhi faktor lokasi, jenis produk dan padanan permintaan pasaran.

Subsektor pangsapuri perkhidmatan terus berdepan tekanan bekalan apabila unit siap dibina tidak terjual meningkat kepada 19,263 unit bernilai RM16.52 bilion berbanding 18,246 unit bernilai RM14.61 bilion pada tempoh sama tahun lalu.

Lambakan pangsapuri perkhidmatan meningkat 5.6 peratus, mencerminkan cabaran berterusan dalam menyerap pembangunan bercampur dan berorientasikan pelaburan, khususnya di kawasan dengan bekalan yang tinggi seperti Lembah Klang, Johor dan Pulau Pinang.

Melihat ke hadapan, prospek pasaran hartanah Malaysia dijangka kekal berhati-hati tetapi stabil. Walaupun ketidaktentuan geopolitik dan ekonomi global boleh mempengaruhi sentimen pelabur, pelbagai inisiatif kerajaan dijangka terus menyokong sektor perumahan.

Antaranya termasuk lanjutan pengecualian penuh duti setem bagi pembeli rumah pertama untuk rumah berharga sehingga RM500,000 sehingga akhir 2027.

Disokong oleh pembangunan infrastruktur dan inisiatif pembangunan berorientasikan transit di bawah kerangka Ekonomi MADANI dan Rancangan Malaysia Ke-13 (RMK13), pasaran kediaman negara dijangka terus berdaya tahan meskipun pertumbuhannya semakin sederhana dan akan bergerak seiring dengan paras kemampumilikan pembeli.

Penulis ialah Pengarah Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons

— Berita Harian