Hartanah, Pembiayaan

Pembiayaan Semula (Refinance): Kelebihan Dan Kekurangan

“Biasa dengar istilah refinance?”

Refinance dalam bahasa kebangsaan adalah pembiayaan semula di mana kita membuat pembiayaan baru untuk menyelesaikan pembiayaan lama. Refinance hanya boleh berlaku apabila harga semasa hartanah melebihi baki hutang.

Sebagai contoh:
Harga Pasaran Hartanah Semasa : RM400,000
Baki Pembiayaan Perumahan : RM250,000
Jumlah Pembiayaan Semula : RM360,000 (90% margin daripada RM400,000)
RM360,000 – RM250,000 = RM110,000 (lebihan tunai)

Sekarang kita ada lebihan tunai RM110,000. Itulah yang kita panggil pembiayaan semula.

Membuat pembiayaan baru untuk menyelesaikan hutang lama bertujuan untuk mendapatkan lebihan tunai.

Wow, menarik betul. Tetapi setiap yang best mesti ada yang tak best kan?

Jom kita tengok beberapa kelebihan dan kekurangan membuat pembiayaan semula:

3 Kelebihan Refinance

1. Kadar Keuntungan Rendah

Kadar asas merupakan panduan yang dipraktiskan oleh institusi kewangan di Malaysia. Perubahan dalam kadar asas akan mempengaruhi kadar keuntungan yang ditawarkan kepada pelanggan.

Kadar asas pula dipengaruhi oleh Overnight Policy Rate (OPR) yang ditentukan oleh Bank Negara Malaysia (BNM). Sebagai contoh, pada permulaan semasa membuat pembiayaan hartanah, kadar keuntungan adalah pada 4.5%.

Tetapi setelah 5 tahun, kadar keuntungan telah menurun kepada 3% sahaja. Jadi ini mungkin satu peluang bagi kita untuk mendapatkan penjimatan sehingga 1.5% dengan membuat pembiayaan semula.

2. Menyelesaikan Hutang Lain

Apabila mempunyai lebihan tunai, kita boleh gunakan wang tersebut untuk menyelesaikan hutang lain terutamanya yang mempunyai kadar keuntungan yang tinggi seperti pembiayaan peribadi dan kad kredit.

Secara tidak langsung, ia dapat mengurangkan komitmen bulanan dan
menyelesaikan hutang dengan lebih cepat. Sekurang-kurangnya kita dapat membuat penjimatan kerana kadar keuntungan kad kredit mencecah sehingga 18% setahun, berbanding pembiayaan perumahan pada kadar 3.5% sahaja.

Banyak dapat jimat tu!

3. Modal Perniagaan

Setiap daripada kita mesti mempunyai cita-cita. Mungkin ada yang sudah berjinak-jinak dengan dunia perniagaan walaupun masih lagi bekerja makan gaji sepenuh masa. Mungkin juga sudah tiba waktunya untuk kita menjalankan perniagaan untuk menambah pendapatan.

Dengan lebihan tunai, dapat juga kita memperolehi modal untuk mengejar cita-cita tersebut. Dengan RM110,000 (dengan mengambil contoh di atas) banyak yang kita boleh buat, mungkin simpan separuh dan separuh lagi digunakan untuk tujuan membangunkan perniagaan.

3 Kekurangan Refinance

1. Kos Permohonan

Proses permohonan pembiayaan semula sama seperti pembiayaan perumahan baru. Kita kena bayar yuran peguam, takaful, perjanjian pembiayaan, dan setem duti.

Maka kos-kos ini perlu dipertimbangkan sebelum membuat permohonan.

2. Lock-In Period

Ada sesetengah bank yang akan mengenakan penalti jika kita membuat penyelesaian awal. Jadi pastikan berapa lama tempoh lock-in period bagi pembiayaan perumahan yang diambil.

Ada 3 tahun ada juga 5 tahun, pastikan kita semak betul-betul agar tidak dikenakan penalti tersebut.

3. Duit Lebur

Jika kita gunakan wang tersebut untuk perkara berfaedah, Alhamdulillah. Tetapi jika kita gunakan untuk beli kereta, joli sakan atau melabur ke dalam skim yang bukan-bukan, maka duit tersebut akan lebur.

Jadi hati-hati dan sentiasa tahu apa objektif kita. Takut tersesat jalan, susah nak patah balik.

Kesimpulannya, pembiayaan semula atau refinance ini mempunyai kelebihan dan kekurangan yang perlu kita tahu.

Pembiayaan semula merupakan satu pilihan yang bijak dengan syarat antaranya kita perlu mengkaji kedudukan kewangan semasa, tahu tujuan pembiayaan dan buat penyelidikan sejauh mana pembiayaan semula itu mampu untuk beri manfaat kepada kita.

Kalau tidak, sia-sia saja instalment bulanan kita bertambah dan tempoh pembayaran semula pula akan meningkat.

Ditulis oleh Azharul Adha Bin Dzulkarnain
Perunding Hartanah, Takaful, dan Pelabur Runcit di Pasaran Bursa Malaysia
Boleh dihubungi melalui emel [email protected]

Nak Tahu Anda Layak Dapat Pinjaman / Pembiayaan Dengan Bank atau Tidak? Semak Laporan CTOS / CCRIS Terlebih Dahulu. Pastikan Cantik!

Memiliki rekod CCRIS yang bersih sangat penting untuk kita semua. Kalau rekod CCRIS kita tak cantik, maka susahlah untuk kita mendapatkan apa sahaja pinjaman / pembiayaan daripada bank. Namun rekod CCRIS hanya sebuah laporan skor kredit, bukan rekod blacklist yang sering jadi salah faham dalam kalangan rakyat Malaysia.

Berapa harga untuk laporan CTOS / CCRIS?

Anda boleh dapatkan di laporan MyCTOS serendah RM27.90 di CTOS score, ataupun muat turun secara online di MyCreditInfo daripada EXPERIAN serendah RM23.90.

Dengan EXPERIAN My Credit Info (nama lama dia RAMCI), mereka ada produk bernama Personal Credit Report Plus (PCRP) yang boleh digunakan untuk mendapatkan laporan lengkap mengenai status kewangan anda.

Laporan ini mengandungi maklumat seperti CCRIS;

  • Kemudahan kredit anda dengan bank / institusi kewangan di Central Credit Reference Information System (CCRIS), Bank Negara Malaysia.
  • Kemudahan kredit peribadi, secara bersama atau diperolehi oleh hak milik tunggal di mana anda adalah pemilik.
  • Nama bank atau institusi kewangan yang memberi kemudahan kredit/pinjaman, cawangan institusi kewangan di mana kemudahan kredit/pinjaman yang anda diperolehi.
  • Jumlah pinjaman/had kredit, baki tertunggak daripada kemudahan kredit anda dan tarikh terakhir untuk jumlah belum dijelaskan akan dilaporkan oleh bank / institusi kewangan.
  • Jenis cagaran atau jaminan yang dicagarkan untuk kemudahan kredit.
  • Pembayaran yang kerap untuk setiap kemudahan, seperti setiap bulan atau mingguan.
  • Permohonan kredit yang diluluskan selama 12 bulan terakhir dengan ahli CCRIS yang mengambil bahagian.
  • Pelbagai kemudahan kredit anda dipantau khas oleh bank atau institusi kewangan di bawah Akaun Perhatian Khas

Selain itu, ada juga maklumat SPGA (Skim Potongan Gaji ANGKASA – baki potongan & sejarah pembayaran), PTPTN, maklumat bukan berkaitan perbankan dan banyak lagi.

Maklumat yang TIDAK termasuk dalam laporan ini adalah:

  • Akaun Deposit atau Simpanan
  • Rekod pekerjaan
  • Status perkahwinan
  • Kesihatan
  • Rekod jenayah
  • Butiran gaji
  • Agama

Contoh Laporan Kredit:

Dapat gred 10 kira dah terbaik, bermaksud kurang risiko untuk pembiayaan tidak dibayar atau default. Agak-agak ada ke bank nak bagi pembiayaan kalau kita berisiko tinggi? Paling teruk sekali dapat skor 1 – 3 (WEAK), bank pasti akan terus tolak bulat-bulat je permohonan korang tu tanpa cakap banyak.

Maklumat yang digunakan bagi mengira skor kredit ini termasuk:

  • Pinjaman yang anda ada (kad kredit, pinjaman / pembiayaan perumahan, kereta, pinjaman peribadi, dan lain-lain.);
  • Sama ada anda membayar pinjaman / pembiayaan tepat pada masanya;
  • Jumlah hutang anda yang belum dijelaskan;
  • Sama ada anda telah secara aktif memohon kredit baru;
  • Sama ada anda mempunyai apa-apa tindakan undang-undang;
  • Usia akaun anda

Skrol bawah sikit akan ada bahagian Banking Credit Information. Dekat sini akan disenaraikan segala pinjaman / pembiayaan / kredit kad dan sejarah pembayaran.

Kena pastikan lebih banyak angka kosong ‘0’ bermakna kita buat bayaran on-time setiap bulan. Kalau dapat semua ‘0’, itu memang terpaling flawless, bank tak akan tergamak nak reject dan dengan rela hati akan meluluskan permohonan pembiayaan korang.

Menarik bukan? Cepat check dan DOWNLOAD sekarang.

Previous ArticleNext Article

Dilema mahu membeli atau menyewa rumah

Memiliki rumah sejak sekian lama dianggap sebagai simbol kestabilan dan kejayaan hidup bagi rakyat Malaysia.

Tidak hairanlah ramai golongan muda merasakan mereka perlu membeli rumah secepat mungkin yang memaksa mereka menanggung komitmen pinjaman perumahan selama 30 hingga 40 tahun.

Namun, dalam cabaran kos sara hidup yang semakin meningkat, harga rumah yang terus berada di luar kemampuan sebahagian besar pembeli muda serta corak pekerjaan yang semakin dinamik, tiba masanya kita menilai semula maksud sebenar ‘seseorang itu ada rumah’.

Pada asasnya, rumah adalah tempat berteduh dan menyediakan keperluan asas untuk kediaman. Yang mustahak adalah ‘jaminan tempat kediaman dan kepentingan untuk mendiami’ yang lazimnya adalah melalui pemilikan tetapi boleh juga melalui penyewaan.

Bagi ramai golongan muda, terutamanya di peringkat awal kehidupan, menyewa boleh menjadi pilihan yang lebih praktikal dan fleksibel.

Ia membolehkan mereka mampu untuk menetap berhampiran tempat kerja, mengurus kewangan dengan lebih baik dan mengelakkan beban hutang jangka panjang sebelum benar-benar bersedia untuk membeli rumah sendiri.

Perubahan cara berfikir ini secara perlahan-lahan membuka ruang kepada perkembangan pasaran sewaan di Malaysia, termasuk kemunculan konsep ‘co-living’ atau kediaman bersama di dalam sebuah komuniti transit, serta juga konsep Rent-to-Own (RTO) atau Sewa-untuk-Beli.

Walaupun segmen ini masih kecil berbanding pasaran sewaan konvensional, ia semakin mendapat perhatian khususnya dalam kalangan generasi muda.

Konsep ‘co-living’ menawarkan bilik atau unit yang lengkap dengan perabot, tempoh sewaan yang lebih fleksibel serta kemudahan bersama yang diuruskan secara profesional.

Ia juga mengurangkan kos kemasukan (barrier of entry) kerana penyewa tidak perlu mengeluarkan perbelanjaan besar untuk membeli perabot atau menanggung pelbagai kos utiliti secara berasingan.

Bagi golongan belia dan profesional muda, pekerja kontrak serta mereka yang sering berpindah lokasi pekerjaan, ‘co-living’ menyediakan pilihan perumahan yang lebih mudah dan praktikal tanpa perlu membuat komitmen membeli rumah ketika pendapatan mereka, khususnya pendapatan boleh guna mereka masih sedang dibina dan deperkukuhi.

Namun begitu, terdapat beberapa cabaran yang perlu diatasi sekiranya pasaran sewaan ingin berkembang menjadi satu cabang penting dalam ekosistem perumahan negara.

Cabaran pertama ialah persepsi masyarakat. Budaya pemilikan rumah masih sangat kuat dan menyewa sering dianggap sebagai pilihan sementara atau petanda seseorang mencapai kestabilan kewangan.

Persepsi ini ada benarnya, tetapi ia juga mewujudkan tekanan sosial yang menyebabkan ramai membeli rumah lebih awal daripada kemampuan sebenar mereka ataupun menyebabkan kerakusan pasaran yang sehingga mengakibatkan tekanan mental dan emosi.

Hakikatnya, keperluan perumahan setiap individu berbeza mengikut peringkat kehidupan. Ada yang memerlukan fleksibiliti untuk berpindah mengikut kerjaya, manakala ada yang lebih selesa menangguhkan pembelian rumah sehingga kedudukan kewangan mereka lebih kukuh.

Oleh itu, menyewa tidak sepatutnya sewenang-wenangnya dilihat sebagai pilihan yang kurang baik sehingga dilihat sebagai stigma berbanding pemilikan rumah.

Cabaran kedua ialah pasaran sewaan negara yang masih belum matang dan terpasung. Sebahagian besar pasaran masih dikuasai oleh pemilik individu dengan standard pengurusan, syarat penyewaan dan kualiti penyelenggaraan yang berbeza-beza.

Keadaan ini menyebabkan pengalaman menyewa tidak seragam dan kadangkala menimbulkan ketidakpastian kepada penyewa dan juga pemilik rumah.

Cabaran ketiga pula ialah kekurangan rangka kerja perundangan yang menyeluruh untuk mengawal selia sektor sewaan kediaman.

Pelaksanaan dan penggubalan sebuah akta, seperti Akta Penyewaan Kediaman (RTA) yang satu ketika dahulu diusulkan tetapi tertangguh, perlu disegerakan bagi mewujudkan pasaran sewaan yang lebih teratur dan telus.

Sebuah akta yang khusus untuk regulasi pasaran penyewaan sektor kediaman ini berpotensi untuk menyediakan perlindungan yang lebih jelas kepada penyewa dan juga pemilik, memperkukuhkan mekanisme penyelesaian pertikaian serta meningkatkan keyakinan pelabur dan pengendali profesional dalam sektor perumahan sewaan.

Bagi akta sedemikian, keutamaan harus diberikan kepada pendekatan yang mesra penyewa, mesra pemilik dan mesra pelabur yang mengimbangi secara saksama kepentingan-kepentingan setiap pemegangtaruh untuk melahirkan satu persekitaran pasaran yang menang-menang.

Tumpuan juga harus diberikan untuk memperhalusi dan mengukuhkan konsep RTO atau Sewa-untuk-Beli sebagai salah satu langkah penyelesaian menang-menang.

Dalam jangka panjang, pembangunan pasaran sewaan yang lebih tersusun akan memberikan lebih banyak pilihan kepada rakyat.

Persediaan dan ketersediaan bakal pembeli rumah adalah berbeza-beza di dalam persekitaran yang mencabar dewasa ini di samping tekanan sosial berkenaan kemampuan dan pemilikan rumah idaman.

Walaupun apapun keadaannya, yang pasti adalah setiap individu dan isi rumah seharusnya mempunyai akses dan jaminan tempat kediaman yang selesa, mempunyai akses kepada kemudahan, selamat dan mampu dibayar mengikut keperluan serta kedudukan kewangan masing-masing.

Dalam hal ini, memperkukuhkan pasaran sewaan melalui konsep seperti RTO dan ‘co-living’ serta pemerkasaan rangka kerja perundangan berpotensi untuk melengkapkan ekosistem perumahan negara dengan menyediakan pilihan yang lebih pelbagai dan inklusif untuk rakyat Malaysia.

Penulis ialah Pengarah Kanan, Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons

— Berita Harian