Pembiayaan Semula (Refinance): Kelebihan Dan Kekurangan

Sub Topik

“Biasa dengar istilah refinance?”

Refinance dalam bahasa kebangsaan adalah pembiayaan semula di mana kita membuat pembiayaan baru untuk menyelesaikan pembiayaan lama. Refinance hanya boleh berlaku apabila harga semasa hartanah melebihi baki hutang.

Sebagai contoh:
Harga Pasaran Hartanah Semasa : RM400,000
Baki Pembiayaan Perumahan : RM250,000
Jumlah Pembiayaan Semula : RM360,000 (90% margin daripada RM400,000)
RM360,000 – RM250,000 = RM110,000 (lebihan tunai)

Sekarang kita ada lebihan tunai RM110,000. Itulah yang kita panggil pembiayaan semula.

Membuat pembiayaan baru untuk menyelesaikan hutang lama bertujuan untuk mendapatkan lebihan tunai.

Wow, menarik betul. Tetapi setiap yang best mesti ada yang tak best kan?

Jom kita tengok beberapa kelebihan dan kekurangan membuat pembiayaan semula:

3 Kelebihan Refinance

1. Kadar Keuntungan Rendah

Kadar asas merupakan panduan yang dipraktiskan oleh institusi kewangan di Malaysia. Perubahan dalam kadar asas akan mempengaruhi kadar keuntungan yang ditawarkan kepada pelanggan.

Kadar asas pula dipengaruhi oleh Overnight Policy Rate (OPR) yang ditentukan oleh Bank Negara Malaysia (BNM). Sebagai contoh, pada permulaan semasa membuat pembiayaan hartanah, kadar keuntungan adalah pada 4.5%.

Tetapi setelah 5 tahun, kadar keuntungan telah menurun kepada 3% sahaja. Jadi ini mungkin satu peluang bagi kita untuk mendapatkan penjimatan sehingga 1.5% dengan membuat pembiayaan semula.

2. Menyelesaikan Hutang Lain

Apabila mempunyai lebihan tunai, kita boleh gunakan wang tersebut untuk menyelesaikan hutang lain terutamanya yang mempunyai kadar keuntungan yang tinggi seperti pembiayaan peribadi dan kad kredit.

Secara tidak langsung, ia dapat mengurangkan komitmen bulanan dan
menyelesaikan hutang dengan lebih cepat. Sekurang-kurangnya kita dapat membuat penjimatan kerana kadar keuntungan kad kredit mencecah sehingga 18% setahun, berbanding pembiayaan perumahan pada kadar 3.5% sahaja.

Banyak dapat jimat tu!

3. Modal Perniagaan

Setiap daripada kita mesti mempunyai cita-cita. Mungkin ada yang sudah berjinak-jinak dengan dunia perniagaan walaupun masih lagi bekerja makan gaji sepenuh masa. Mungkin juga sudah tiba waktunya untuk kita menjalankan perniagaan untuk menambah pendapatan.

Dengan lebihan tunai, dapat juga kita memperolehi modal untuk mengejar cita-cita tersebut. Dengan RM110,000 (dengan mengambil contoh di atas) banyak yang kita boleh buat, mungkin simpan separuh dan separuh lagi digunakan untuk tujuan membangunkan perniagaan.

3 Kekurangan Refinance

1. Kos Permohonan

Proses permohonan pembiayaan semula sama seperti pembiayaan perumahan baru. Kita kena bayar yuran peguam, takaful, perjanjian pembiayaan, dan setem duti.

Maka kos-kos ini perlu dipertimbangkan sebelum membuat permohonan.

2. Lock-In Period

Ada sesetengah bank yang akan mengenakan penalti jika kita membuat penyelesaian awal. Jadi pastikan berapa lama tempoh lock-in period bagi pembiayaan perumahan yang diambil.

Ada 3 tahun ada juga 5 tahun, pastikan kita semak betul-betul agar tidak dikenakan penalti tersebut.

3. Duit Lebur

Jika kita gunakan wang tersebut untuk perkara berfaedah, Alhamdulillah. Tetapi jika kita gunakan untuk beli kereta, joli sakan atau melabur ke dalam skim yang bukan-bukan, maka duit tersebut akan lebur.

Jadi hati-hati dan sentiasa tahu apa objektif kita. Takut tersesat jalan, susah nak patah balik.

Kesimpulannya, pembiayaan semula atau refinance ini mempunyai kelebihan dan kekurangan yang perlu kita tahu.

Pembiayaan semula merupakan satu pilihan yang bijak dengan syarat antaranya kita perlu mengkaji kedudukan kewangan semasa, tahu tujuan pembiayaan dan buat penyelidikan sejauh mana pembiayaan semula itu mampu untuk beri manfaat kepada kita.

Kalau tidak, sia-sia saja instalment bulanan kita bertambah dan tempoh pembayaran semula pula akan meningkat.

Ditulis oleh Azharul Adha Bin Dzulkarnain
Perunding Hartanah, Takaful, dan Pelabur Runcit di Pasaran Bursa Malaysia
Boleh dihubungi melalui emel [email protected]

Nak Tahu Anda Layak Dapat Pinjaman / Pembiayaan Dengan Bank atau Tidak? Semak Laporan CTOS / CCRIS Terlebih Dahulu. Pastikan Cantik!

Memiliki rekod CCRIS yang bersih sangat penting untuk kita semua. Kalau rekod CCRIS kita tak cantik, maka susahlah untuk kita mendapatkan apa sahaja pinjaman / pembiayaan daripada bank. Namun rekod CCRIS hanya sebuah laporan skor kredit, bukan rekod blacklist yang sering jadi salah faham dalam kalangan rakyat Malaysia.

Berapa harga untuk laporan CTOS / CCRIS?

Anda boleh dapatkan di laporan MyCTOS serendah RM27.90 di CTOS score, ataupun muat turun secara online di MyCreditInfo daripada EXPERIAN serendah RM23.90.

Dengan EXPERIAN My Credit Info (nama lama dia RAMCI), mereka ada produk bernama Personal Credit Report Plus (PCRP) yang boleh digunakan untuk mendapatkan laporan lengkap mengenai status kewangan anda.

Laporan ini mengandungi maklumat seperti CCRIS;

Kemudahan kredit anda dengan bank / institusi kewangan di Central Credit Reference Information System (CCRIS), Bank Negara Malaysia.
Kemudahan kredit peribadi, secara bersama atau diperolehi oleh hak milik tunggal di mana anda adalah pemilik.
Nama bank atau institusi kewangan yang memberi kemudahan kredit/pinjaman, cawangan institusi kewangan di mana kemudahan kredit/pinjaman yang anda diperolehi.
Jumlah pinjaman/had kredit, baki tertunggak daripada kemudahan kredit anda dan tarikh terakhir untuk jumlah belum dijelaskan akan dilaporkan oleh bank / institusi kewangan.
Jenis cagaran atau jaminan yang dicagarkan untuk kemudahan kredit.
Pembayaran yang kerap untuk setiap kemudahan, seperti setiap bulan atau mingguan.
Permohonan kredit yang diluluskan selama 12 bulan terakhir dengan ahli CCRIS yang mengambil bahagian.
Pelbagai kemudahan kredit anda dipantau khas oleh bank atau institusi kewangan di bawah Akaun Perhatian Khas

Selain itu, ada juga maklumat SPGA (Skim Potongan Gaji ANGKASA – baki potongan & sejarah pembayaran), PTPTN, maklumat bukan berkaitan perbankan dan banyak lagi.

Maklumat yang TIDAK termasuk dalam laporan ini adalah:

Akaun Deposit atau Simpanan
Rekod pekerjaan
Status perkahwinan
Kesihatan
Rekod jenayah
Butiran gaji
Agama

Contoh Laporan Kredit:

Dapat gred 10 kira dah terbaik, bermaksud kurang risiko untuk pembiayaan tidak dibayar atau default. Agak-agak ada ke bank nak bagi pembiayaan kalau kita berisiko tinggi? Paling teruk sekali dapat skor 1 – 3 (WEAK), bank pasti akan terus tolak bulat-bulat je permohonan korang tu tanpa cakap banyak.

Maklumat yang digunakan bagi mengira skor kredit ini termasuk:

Pinjaman yang anda ada (kad kredit, pinjaman / pembiayaan perumahan, kereta, pinjaman peribadi, dan lain-lain.);
Sama ada anda membayar pinjaman / pembiayaan tepat pada masanya;
Jumlah hutang anda yang belum dijelaskan;
Sama ada anda telah secara aktif memohon kredit baru;
Sama ada anda mempunyai apa-apa tindakan undang-undang;
Usia akaun anda

Skrol bawah sikit akan ada bahagian Banking Credit Information. Dekat sini akan disenaraikan segala pinjaman / pembiayaan / kredit kad dan sejarah pembayaran.

Kena pastikan lebih banyak angka kosong **‘0’** bermakna kita buat bayaran *on-time* setiap bulan. Kalau dapat semua ‘0’, itu memang terpaling *flawless*, **bank tak akan tergamak nak *reject* dan dengan rela hati akan meluluskan permohonan pembiayaan korang**.

Menarik bukan? Cepat check dan DOWNLOAD sekarang.

Saranan WAJARAN TINGGI; Saham Pilihan Utama: Sime Darby Property (SDPR) dan Eco World Development (ECW)

Faktor-faktor pendorong utama:

Aliran liputan berita, permintaan hartanah dan urus niaga tanah semakin kukuh di Iskandar Malaysia, dipacu oleh projek Sistem Transit Laju (RTS) yang bakal siap dibina
Warganegara asing, mereka yang menaik taraf kediaman dan pemilik rumah yang beralih kepada rumah lebih murah akan memacu permintaan untuk rumah kediaman mewah yang luas di kawasan-kawasan perumahan yang premium
Hartanah sebagai langkah perlindungan baik daripada kenaikan tekanan inflasi
Keadaan kadar faedah dijangka terus kondusif, dibantu oleh kadar tukaran mata wang USD/MYR yang kukuh.

Kesan perolehan amnya diambil kira

Pemulihan harga saham sektor baru-baru ini menunjukkan pelabur sudah melihat melepasi kesan konflik AS-Iran. Harga saham mengalami pembetulan pada Mac-April berikutan jangkaan kemerosotan margin. Walau bagaimanapun, berbeza dengan sektor-sektor lain, pemaju hartanah selalunya mempunyai ruang untuk mengubah suai reka bentuk, bahan binaan, dan harga produk mereka supaya dapat mengurangkan kesan tersebut terhadap margin.

Pelan penyenaraian REIT berjalan baik

Walaupun berdepan kekangan pasaran, pemaju meneruskan usaha-usaha mengewangkan aset mereka. Usaha-usaha merungkai nilai seperti yang dimaklumkan pada suku lalu, terus menjadi pendorong penting kepada sektor ini. Tiga pemaju utama termasuk SDPR dan SP Setia, menyenaraikan aset-aset hartanah dengan nilai keseluruhan mencecah ~MYR13bn selepas menyuntik aset-aset itu ke dalam REIT, sepanjang dua tahun berikutnya

Permintaan di Iskandar Malaysia masih kukuh

Nilai MYR dilihat semakin mengukuh, namun tekanan inflasi yang meningkat di wilayah itu terus menjadi faktor yang menarik para pelancong dari Singapura untuk berbelanja dan/atau tinggal di Iskandar Malaysia sekurang-kurangnya untuk jangka sederhana. Tambahan itu, pemilik tanah utama seperti UEM Sunrise (UEMS), KSL (KSL MK, TIADA SARANAN) dan Crescendo (CCDO MK, TIADA SARANAN) muncul sebagai saham pelaburan yang menawarkan nilai RNAV yang baik. Harga tanah dijangka terus meninggi memandangkan jualan tanah baru-baru ini oleh ECW dan CCDO kepada pemainpemain pusat data (DC) masih dijual pada harga tertinggi dalam sejarah (di kawasan sekitar mereka). Oleh itu, tiada sebarang petanda bahawa permintaan akan mereda

Hartanah-hartanah mewah di kawasan perumahan premium akan mendapat sambutan

Hartanah-hartanah berkelas tinggi di kawasan-kawasan perumahan premium sepatutnya mendapat sambutan baik, seperti Mont’ Kiara, Damansara Heights, KLCC and kawasan-kawasan tertentu di Iskandar Malaysia yang menerima permintaan tinggi, manakala ASP untuk unit-unit di pelancaran hartanah baharu(ParkCity Damansara PJ dan Pavilion Damansara) dilihat terkawal. Pihak pemaju yang mempunyai pendedahan di kawasan-kawasan ini termasuklah Eastern & Oriental (EAST), ECW, Sunway, Mah Sing, UEMS dan LBS Bina.

Persekitaran kadar faedah yang kondusif sepatutnya menyokong permintaan keseluruhan

Hartanah tetap menjadi langkah perlindungan nilai yang baik daripada tekanan inflasi. Disebabkan oleh nilai MYR lebih kukuh, kami menjangkakan persekitaran kadar faedah akan terus kondusif, yang sepatutnya memberikan kelebihan kepada pelabur dan pembeli hartanah. Malahan, permintaan daripada pelabur hartanah dijangka terus kukuh apabila pelancaran-pelancaran baru-baru ini oleh UEMS (rumah kedai Aspira Place di Iskandar Malaysia), SDPR (rumah kedai REKA di Elmina), dan 77 unit kedai dengan ketinggian empat tingkat berharga MYR8j dan ke atas di Bandar Puteri oleh satu lagi syarikat pemaju besar, semuanya mencatat kadar ambilan lebih 90%.