"Kaki Shopping" Kini Boleh Jadi "Owner" Mall: Kenali IOI REIT RM7.58 Bilion

Sub Topik

IOI Properties Group Bhd (IOIPG) secara rasmi memulakan langkah besar dalam pasaran modal dengan mencadangkan penyenaraian IOI REIT di Pasaran Utama Bursa Malaysia. Dengan penilaian aset mencecah RM7.58 bilion, entiti ini bakal menjadi salah satu REIT terbesar di Malaysia, sekali gus mengubah landskap pelaburan hartanah tempatan.

Senang cakap, IOI Properties nak kumpulkan aset-aset “lubuk duit” mereka (seperti mall, hotel dan pejabat) ke dalam satu bakul besar yang dipanggil REIT.

Nilai Aset: RM7.58 bilion
Status: Bakal disenaraikan di Pasaran Utama Bursa Malaysia
Peluang: Bila disenaraikan nanti, pelabur (termasuk kita) boleh beli unit dalam REIT ini untuk dapatkan dividen hasil daripada kutipan sewa mall dan pejabat mereka

1. Pecahan Portfolio Aset (Retail, Hotel dan Pejabat)

Kekuatan IOI REIT terletak pada kualiti asetnya yang mempunyai kadar penghunian (occupancy rate) yang tinggi dan lokasi strategik. Contohnya bila pergi IOI City Mall Putrajaya pada hujung minggu, nak cari parking pun boleh pening kepala. Itu sebenarnya petanda yang sangat bagus untuk pelabur.

Segmen Retail (Pusat Beli-Belah)

Ini adalah pemacu utama pendapatan bagi IOI REIT:

Nama Aset	Lokasi	Bilangan Kedai (Anggaran)
IOI City Mall	Putrajaya	700+ Unit
IOI Mall Puchong	Puchong	450+ Unit
IOI Mall Kulai	Johor	140+ Unit

Segmen Hospitaliti & Pejabat

Hotel: Termasuk aset berprestasi tinggi seperti Putrajaya Marriott Hotel, Le Méridien Putrajaya dan Palm Garden Hotel.
Pejabat: Menara IOI City (Fasa 1 & 2) yang menempatkan pelbagai penyewa korporat gergasi dan agensi kerajaan.

2. Rasional Strategik: Mengapa IOI REIT Penting?

Langkah IOIPG memisahkan aset-aset ini ke dalam REIT mempunyai objektif kewangan yang jelas:

Pencairan nilai: Memberi nilai pasaran yang jelas kepada aset hartanah pelaburan IOIPG yang selama ini “tersembunyi” dalam kunci kira-kira syarikat induk.
Struktur modal yang lebih ‘ringan’: Hasil daripada penyenaraian ini boleh digunakan untuk mengurangkan hutang korporat atau membiayai projek pembangunan baharu (seperti IOI Central Boulevard di Singapura).
Dividen konsisten: Sebagai REIT, entiti ini diwajibkan mengagihkan sekurang-kurangnya 90% daripada pendapatan boleh agih sebagai dividen kepada pemegang unit, menjadikannya pilihan utama pelabur yang mencari pendapatan pasif.

3. Peluang Pelaburan

Nak buka kedai sendiri dalam mall? Fuh, modal bukan sikit. Deposit saja dah boleh beli sebiji kereta, belum kira stok barang dan gaji pekerja lagi. Memang nampak mustahil untuk orang biasa macam kita.

IOI Properties akan membuka ruang buat kita semua untuk ‘tumpang sekaki’ dalam kejayaan aset mereka. Melalui IOI REIT, anda tidak perlu menunggu jadi jutawan untuk memiliki hartanah sendiri; anda boleh mula membina portfolio ‘tuan tanah’ anda sendiri dengan unit-unit REIT yang sah dan dikawal selia. Juga tak perlu pusing kepala fikir nak jual barang apa, tak perlu upah pekerja dan tak perlu risau kedai laku ke tidak.

1. Bila anda melabur dalam IOI REIT, secara tak langsung penyewa anda adalah jenama-jenama besar dunia yang ada dalam mall tersebut. Mereka ni jarang culas bayar sewa.

2. Bayangkan anda tengah tidur atau tengah bercuti, tapi 700+ kedai di IOI City Mall dan 450+ kedai di IOI Mall Puchong tetap “bekerja” untuk anda. Pada tahun 2025 sahaja, hasil tempat letak kereta daripada aset-aset IOI menyumbang sebanyak RM64.7 juta. Setiap sen sewa yang mereka bayar kepada IOI, sebahagiannya akan diagihkan kepada anda sebagai dividen.

3. Tak perlu RM1 juta dalam bank. Dengan modal serendah beberapa ratus ringgit (harga beberapa unit saham REIT), anda sudah boleh mula membina portfolio hartanah pelaburan sendiri. Anda tambah unit sikit demi sikit setiap bulan, lama-lama jumlah sewa yang anda terima pun makin tebal.

Status Syariah

Untuk melayakkan sesebuah REIT itu mendapat status patuh Syariah, pendapatan daripada penyewa yang menjalankan aktiviti tidak patuh Syariah (seperti bank konvensional, penjualan minuman keras atau insurans konvensional) mestilah tidak melebihi 20% daripada jumlah pendapatan kasar REIT tersebut.

Mereka memiliki banyak hotel (Marriott, Le Méridien) yang biasanya mempunyai jualan alkohol atau pusat hiburan. Jika pendapatan dari bahagian ini terlalu tinggi, ia boleh menjejaskan status syariah.

Kita perlu menunggu prospektus rasmi dikeluarkan nanti. Dalam dokumen itu nanti, akan ada ruangan khas yang menyatakan sama ada Majlis Penasihat Syariah Suruhanjaya Sekuriti meluluskan penyenaraian ini sebagai Islamic REIT atau tidak.

Setakat ini, pasaran kita sudah ada beberapa REIT gergasi yang berstatus tidak patuh Syariah disebabkan komposisi penyewa mereka seperti:

IGB REIT (Mid Valley/The Gardens)
Pavilion REIT
Sunway REIT (Walaupun mereka ada banyak instrumen Islam, status induk masih konvensional atas faktor hotel/pub).

Kalau IOI berjaya jadikan REIT ini patuh Syariah, ia akan jadi “game changer” sebab dana-dana Islam yang besar akan masuk melabur secara agresif.

Sabar dulu, IOI REIT ni masih menunggu ‘lampu hijau’ daripada Suruhanjaya Sekuriti. Anggaplah fasa menunggu ini sebagai waktu terbaik untuk anda mengkaji prestasi mall-mall mereka. Boleh rujuk laporan tahunan IOI Properties.

Risiko Yang Perlu Diperhatikan

Pelabur yang bijak tidak hanya melihat pada potensi keuntungan, tetapi juga perlu realistik dengan cabaran semasa. Ada dua faktor besar yang bakal menguji daya tahan IOI REIT:

Kuasa beli menurun: Kalau ekonomi gawat atau orang mula berjimat, jualan kedai mungkin akan terkesan.
Krisis tenaga: Menguruskan mall berkeluasan berjuta kaki persegi memerlukan penggunaan tenaga yang sangat besar. Isu tenaga global dan kenaikan tarif elektrik merupakan risiko yang boleh menipiskan margin keuntungan bersih.
Saingan E-Commerce: Walaupun “budaya mall” sangat kuat di Malaysia, saingan daripada platform atas talian tetap ada. Strategi IOI untuk menggabungkan elemen pengalaman (seperti taman tema indoor dan gelanggang ais) adalah kunci untuk memastikan mall mereka kekal relevan dan tidak hanya bergantung kepada jualan barangan fizikal semata-mata.

Syarat untuk membeli REIT adalah sama seperti anda membeli saham syarikat di Bursa Malaysia.

Berikut adalah syarat-syarat asas yang anda perlukan:

1. Mempunyai Akaun CDS & Akaun Trading

Mestilah berumur 18 tahun ke atas
Akaun CDS (Central Depository System): Tempat untuk simpan “geran” digital unit REIT anda.
Akaun Trading: Akaun dengan syarikat broker (seperti CGSI, M+ Online, Webull) untuk urusan jual-beli.

2. Mempunyai Modal Pelaburan

Minimum belian: 1 lot bersamaan 100 unit.
Contoh modal: Jika harga 1 unit REIT ialah RM1.00, maka modal minimum anda adalah RM100 (tak termasuk caj broker/stamping).

Penafian :
Kandungan ini tidak disemak atau diluluskan oleh Suruhanjaya Sekuriti Malaysia (SC). Maklumat yang terkandung di dalam artikel ini adalah untuk tujuan maklumat sahaja dan tidak boleh dianggap sebagai nasihat pelaburan. Semua keputusan pelaburan adalah tanggungjawab individu dan anda harus mendapatkan nasihat daripada penasihat kewangan berlesen sebelum membuat sebarang keputusan pelaburan. Pelaburan dalam saham melibatkan risiko dan keuntungan sendiri. Prestasi masa lalu juga tidak menjamin prestasi masa hadapan.

BUKU INI WAJAR DIMILIKI OLEH MEREKA YANG BERANI BERIMPIAN !

Ramai yang nak gandakan duit simpanan dalam saham tapi fikir berpuluh kali. Jadi buku ini adalah step pertama. Bila baca buku ini, boleh 99% stay ahead dari orang lain! Bonusnya dapat jimat banyak masa.

Kami juga faham yang 2 sebab utama kenapa anak muda masih belum mula melabur saham adalah sebab TAKUT dan BELUM CUKUP DUIT. Yelah, kita melabur sebab nak tenang, bukan nak risau setiap masa.

Sambil kami terlibat dalam pasaran saham, sambil pandaikan orang lain tentang saham.

Terima kasih yang tidak terhingga kepada anda semua yang tak putus-putus menyokong kami dari awal sehingga ke hari ini.

Berita Baik : Kami sedang buat jualan penghabisan stok di Shopee!!

Saham Pilihan Utama: Sime Darby (SIME)

Walaupun kami menjangka kes asas kami iaitu gencatan senjata berpanjangan akan berlaku, kami tetap berjaga-jaga akan harga minyak mentah yang masih tinggi, yang mungkin menyebabkan perbelanjaan pengguna lebih lemah, dan seterusnya menjejaskan pembelian bukan keperluan. Oleh itu, kami sarankan para pelabur untuk mengambil pendekatan tunggu dan lihat sambil memilih dengan cermat, iaitu mengumpul saham semasa harga lemah dan menumpu pada keterlihatan perolehan. Saranan NEUTRAL kekal.

Sentimen dijangka kekal lemah

Kadar kelulusan pinjaman pada bulan Mac jatuh kepada 54%, daripada 57% setahun lalu, yang bermakna syarat-syarat lebih ketat untuk peminjam. Hal ini juga lebih rendah daripada purata dua tahun sebanyak 56% meskipun jualan TIV mencapai paras lebih tinggi pada bulan tersebut. Memandangkan harga minyak mentah masih meninggi dan tidak mungkin kembali ke paras sebelum peperangan bermula, kami berpendapat bahawa akan adanya kesan limpahan terhadap pendapatan boleh belanja pengguna dan
menjejaskan pembelian kereta.

Peralihan daripada pendirian berdaya tahan kepada sektor kitaran pengguna

Sepanjang beberapa minggu lalu, selepas terbitan berita berkenaan gencatan senjata konflik Timur Tengah yang tidak menentu, kami melihat sentimen mencari risiko mula kembali apabila pelabur beransur-ansur melabur dalam sektor-sektor kitaran pengguna. Hal ini dicerminkan oleh saham-saham yang kami kaji, yang mengalami kenaikan harga saham sebanyak 3-15% sepanjang tujuh minggu lalu

Penilaian sekarang kelihatan lebih seimbang

Walaupun sektor ini masih menawarkan banyak peluang, atas jangkaan Bermaz Auto (BAUTO) dan SIME akan merekodkan pertumbuhan perolehan digit berganda pada FY27, kami berpendapat penilaian sekarang kelihatan berpatutan untuk sesetengah saham yang kami kaji. Oleh demikian itu, kami menurun taraf saranan BAUTO dan MBM Resources (MBM), berdasarkan penilaian saksama dan jangkaan jumlah jualan lebih rendah oleh Perodua.

Prospek TIV

Kami menjangka TIV 2Q26 akan pulih QoQ selepas tempoh 1Q26 yang lebih lemah disebabkan oleh kurangnya bilangan hari bekerja semasa musim perayaan Tahun Baru Cina dan Aidil Fitri. Lantunan seharusnya disokong oleh kenaikan tahap pengeluaran, dan dibantu oleh keadaan makro yang menguntungkan dan kadar dasar semalaman lebih rendah. Hal ini mungkin sebahagiannya diimbangi oleh kebimbangan mengenai kemampanan subsidi RON95, yang menyebabkan subsidi bulanan meningkat kepada MYR4bn/bulan daripada MYR700j sebelum peperangan bermula.

Melihat pada jangkaan kami berkenaan harga minyak mentah lebih mahal pada 2026 sebanyak USD82.50/tong (+20% YoY), pendapatan boleh belanja mungkin akan menurun sedikit, lantas menyebabkan permintaan melemah dalam jangka terdekat untuk pembelian bukan keperluan. Dengan itu, kami memotong andaian TIV kepada 780 ribu daripada 805 ribu unit pada 2026, iaitu potongan -5% YoY, sebagai langkah konservatif.

Saranan NEUTRAL kekal, dengan SIME sebagai Saham Pilihan Utama

Kami masih memandang positif akan SIME disebabkan oleh jangkaan-jangkaan berikut:

Pemulihan segmen perindustriannya pada FY27
Potensi pemulihan di China, dan
Sumbangan dividen daripada BMW Malaysia.

Pada pendapat kami, harga komoditi akan menyokong permintaan perlombongan, di samping prospek pusat data (DC) yang semakin baik di Malaysia, seterusnya memberikan manfaat kepada SIME kerana ia memiliki penguasaan pasaran 40% dalam segmen DC tempatan.

Kami tetap berjaga-jaga akan kekangan perolehan daripada jumlah jualan Perodua yang lebih lemah dan potensi tekanan harga saham sekiranya SIME terkeluar daripada KLCI pada tinjauan separa tahun FBM KLCI yang akan datang. Risikorisiko utama termasuklah pesanan lebih lemah daripada yang dijangka dan persaingan harga yang rancak.