Boleh Ke Dapat Cashflow & Capital Gain Serentak Dalam Hartanah?

Sub Topik

Persoalan tentang bolehkah seorang pelabur hartanah mendapatkan cashflow dan capital gain dalam masa yang sama telah lama disuarakan.

Dan persoalan ini semakin popular apabila wujud spekulasi akan terjadinya ‘property bull run’ yang diramai beberapa pemerhati dan pelabur hartanah terkemuka di Malaysia.

Untuk mendapatkan sama ada cashflow dan capital gain, terdapat beberapa faktor makro yang mempengaruhinya iaitu:

Harga median hartanah
Booster hartanah
Permintaan hartanah semasa dan mendatang
Persaingan semasa dan mendatang
Sifat hartanah

Ulasan yang akan dibuat akan menyentuh pasaran hartanah kediaman undercon (dalam pembinaan) daripada jenis landed dan high-rise.

1. Kos Hartanah

Buat pengetahuan anda, entry cost untuk kedua-dua jenis kediaman landed dan high-rise sebenarnya adalah lebih kurang sama sahaja.

Sekiranya hartanah high rise ditawarkan tanpa booking fee dan deposit yang mampu dibayar secara ansuran sehingga 20 bulan, hartanah jenis landed juga ditawarkan pakej yang sama.

Akan tetapi, sekiranya kita melihat harga hartanah jenis landed dan high rise mengikut kaki persegi, kita akan dapat melihat perbezaannya.

Berdasarkan data daripada portal Brickz.my:

Harga median rumah teres di Puncak Alam pada tahun 2019 adalah RM316/kaki persegi.

Harga median rumah apartmen di Puncak Alam pada tahun 2019 adalah RM229/kaki persegi.

Harga median rumah teres di Kota Damansara pada tahun 2019 adalah RM505/kaki persegi.

Harga median rumah apartmen di Kota Damansara pada tahun 2019 adalah pada harga RM391/kaki persegi.

2. Konsep Strategi

Terdapat dua konsep strategi dalam pelaburan hartanah iaitu aliran tunai (cashflow) dan keuntungan modal (capital gain).

Aliran Tunai – Strategi ini membolehkan kita mendapat tunai secara harian, mingguan ataupun bulanan dengan menyewakan kediaman kita kepada orang lain pada harga yang lebih tinggi daripada bayaran ansuran pinjaman hartanah.

Perolehan Modal – Selepas membeli hartanah, kita perlu menunggu untuk satu tempoh masa sebelum menjualnya pada jumlah yang menguntungkan.

3. Rumah Landed Sesuai Untuk Capital Gain

Merujuk kepada data Indeks Harga Rumah Malaysia Mengikut Jenis Rumah daripada tahun 1988-2018, dapat kita rumuskan bagi tempoh 10 tahun ke belakang, hartanah teres adalah yang paling tinggi keuntungan diikuti hartanah high-rise, Semi-D dan akhirnya banglo.

Maksudnya, berdasarkan kadar kenaikan harga rumah tahunan, hartanah jenis landed membolehkan kita mendapat untung yang lebih besar dan lumayan.

Harga rumah di Malaysia 2009-2017 :

2009 – RM204,470
2010 – RM217,857
2011 – RM239,295
2012 – RM271,384
2013 – RM301,964
2014 – RM330,428
2015 – RM354,741
2016 – RM379,843
2017 – RM404,643

4. Mana Lebih Baik?

Berdasarkan 2019 Portal Demand Analytics oleh iProperty.com.my, permintaan terhadap pasaran subsale bagi rumah jenis teres, kondominium dan servis residen adalah yang tertinggi di Malaysia.

Untuk menyewakan sebuah Semi-D yang berharga RM500,000 di Bandar Seri Putra, Bangi pada kadar melebihi RM2,500 adalah mustahil sama sekali! Kita mungkin cuma mampu menyewakannya pada angka RM1,300 – RM1,500.

Kesannya, ramai pelabur hartanah terpaksa berhadapan dengan aliran tunai negatif untuk satu tempoh masa yang lama kerana gagal memahami pasaran hartanah dengan baik.

Ini berbeza dengan kediaman high-rise yang mampu disewakan pada harga RM2,500 walaupun harganya hanya RM400,000, dengan syarat rumah tersebut dipenuhi dengan kelengkapan (fully furnished) dan terletak di kawasan primer.

Sekiranya kita berminat untuk membuat duit dengan aliran tunai, silalah cari hartanah high-rise yang mampu memberikan rental yield pada kadar 5% – 6% minimum.

Punca utama hartanah landed kurang sesuai untuk aliran tunai kerana faktor harganya yang mahal dan kebanyakan landed undercon hari ini terletak di pinggir Kuala Lumpur.

Ini berbeza dengan kediaman high-rise yang terletak di pusat bandar atau sekurang-kurangnya berdekatan dengan booster yang boleh menaikkan nilai hartanah.

Akhir kata, kita boleh mendapatkan aliran tunai dan perolehan modal serentak pada satu hartanah dengan syarat hartanah tersebut mempunyai permintaan yang tinggi terhadap sewaan dan mempunyai unjuran kenaikan harga rumah yang konsisten.

Sumber Rujukan:

Sunway City Kuala Lumpur – Sunway REIT Management Sdn. Bhd., selaku Pengurus kepada Sunway Real Estate Investment Trust (“Sunway REIT”), dengan sukacitanya mengumumkan keputusan kewangan bagi suku keempat berakhir 31 Disember 2025 (“S4 2025”).

Prestasi Kewangan Utama

	Suku Keempat			Kumulatif Setahun
	S4 2025	S4 2024	Perubahan	YTD S4 2025	YTD S4 2024	Perubahan
	RM juta	RM juta	%	RM juta	RM juta	%
Hasil	227.6	220.9	3.1%	894.3	767.1	16.6%
Pendapatan bersih hartanah (NPI)	165.0	165.6	(0.4%)	658.0	569.7	15.5%
Keuntungan sebelum cukai	181.8	206.5	(11.9%)	547.7	527.7	3.8%
Keuntungan direalisasi bagi tempoh/tahun yang diagihkan kepada pemegang unit	112.6	94.7	18.9%	451.2	343.8	31.2%
Agihan seunit (DPU)	8.80	5.34	64.8%	14.48	10.00	44.8%

Sunway REIT mencatatkan peningkatan hasil sebanyak 3.1% pada S4 2025 kepada RM227.6 juta berbanding RM220.9 juta pada S4 2024. Walau bagaimanapun, pendapatan bersih hartanah (“NPI”) susut sedikit sebanyak 0.4% kepada RM165.0 juta berbanding RM165.6 juta dalam tempoh sama tahun sebelumnya. Bagi tahun kewangan berakhir 31 Disember 2025 (“FY2025”), Sunway REIT merekodkan hasil sebanyak RM894.3 juta dan NPI sebanyak RM658.0 juta. Prestasi kukuh setahun penuh ini didorong terutamanya oleh sumbangan penuh tahun daripada hartanah yang diperoleh pada tahun 2024, pemerolehan AEON Mall Seri Manjung sepanjang tahun, serta prestasi mantap segmen Runcit dan Industri & Lain-lain.

Prestasi Mengikut Segmen

Pada S4 2025, segmen Runcit mengekalkan momentum pertumbuhan kukuh dengan hasil meningkat 16.2% kepada RM173.1 juta berbanding RM149.0 juta pada S4 2024. Peningkatan ini didorong terutamanya oleh sumbangan hasil baharu daripada Sunway Kluang Mall dan AEON Mall Seri Manjung yang diperoleh masing-masing pada Disember 2024 dan Julai 2025. Prestasi segmen turut disokong oleh penyiapan kerja naik taraf berfasa sayap sedia ada Sunway Carnival Mall pada Mei 2025 serta kerja pengubahsuaian kawasan Oasis di Sunway Pyramid Mall pada November 2024. Sehubungan itu, NPI segmen ini meningkat 17.0% kepada RM121.2 juta berbanding RM103.5 juta dalam tempoh sama tahun lalu. Momentum positif segmen Runcit dijangka terus mengukuh pada suku-suku akan datang, disokong oleh pengumuman terkini Kerajaan mengenai pengurangan 2% cukai perkhidmatan bagi perkhidmatan sewaan dan pajakan daripada 8% kepada 6%, serta sumbangan penuh tahun daripada AEON Mall Seri Manjung.

Segmen Hotel merekodkan peningkatan hasil sebanyak 7.2% kepada RM29.9 juta pada S4 2025 berbanding RM27.9 juta pada S4 2024, dipacu oleh aktiviti pelancongan yang lebih kukuh terutamanya semasa musim perayaan dan cuti hujung tahun. Seiring itu, NPI meningkat 7.3% kepada RM28.7 juta berbanding RM26.8 juta setahun sebelumnya. Prestasi yang lebih baik ini disokong terutamanya oleh kadar penghunian yang lebih tinggi di Sunway Resort Hotel dan Sunway Hotel Seberang Jaya, hasil peningkatan perjalanan santai dalam suku tersebut.

Pada S4 2025, segmen Pejabat mencatatkan sedikit penurunan hasil sebanyak 3.0% kepada RM19.9 juta berbanding RM20.5 juta pada tempoh sama tahun lalu. NPI juga menurun 6.8% kepada RM11.5 juta daripada RM12.4 juta. Prestasi yang lebih lemah ini disebabkan terutamanya oleh kegagalan pembaharuan penyewa di Wisma Sunway pada Jun 2025 serta penurunan sementara kadar penghunian di Sunway Putra Tower sepanjang tahun. Walau bagaimanapun, segmen Pejabat dijangka kekal berdaya tahan pada tahun 2026, disokong oleh penyewaan yang telah dimuktamadkan di Sunway Putra Tower yang meningkatkan kadar penghunian daripada 68% pada S3 2025 kepada 82% setakat S4 2025.

Susulan pelupusan kampus Universiti & Kolej Sunway pada 30 September 2025, tiada pendapatan direkodkan bagi segmen Perkhidmatan pada S4 2025.

Pada S4 2025, segmen Industri & Lain-lain mencatatkan pertumbuhan kukuh dengan hasil dan NPI masing-masing meningkat 34.9% dan 20.1% kepada RM4.7 juta dan RM3.5 juta. Prestasi yang lebih baik ini dipacu oleh sumbangan sewaan daripada penyewa baharu di Sunway REIT Industrial – Petaling Jaya 1 serta sumbangan penuh suku daripada Sunway REIT Industrial – Prai. Segmen ini dijangka terus menunjukkan prestasi baik pada 2026, disokong oleh penyewaan yang telah dimuktamadkan di Sunway REIT Industrial – Petaling Jaya 1.

Agihan & Pulangan kepada Pemegang Unit

Pengurus mencadangkan agihan seunit (“DPU”) tertinggi dalam sejarah sebanyak 8.80 sen bagi separuh kedua FY2025, di mana 3.98 sen bagi S3 2025 telah dibayar pada 24 Disember 2025, manakala baki akan dibayar pada 27 Februari 2026. Ini menjadikan jumlah DPU bagi tahun kewangan penuh sebanyak 14.48 sen, melebihi pendapatan direalisasi seunit yang diagihkan kepada pemegang unit sebanyak 13.18 sen. Peningkatan ini adalah terutamanya disebabkan oleh pengiktirafan keuntungan nilai saksama belum direalisasi daripada tahun-tahun sebelumnya susulan pelupusan kampus Universiti & Kolej Sunway.

Sementara itu, harga unit Sunway REIT meningkat sebanyak 46 sen atau 24.9%, daripada RM1.85 pada akhir FY2024 kepada RM2.31 pada akhir FY2025. Berdasarkan harga penutup RM2.31, jumlah DPU 14.48 sen mewakili hasil agihan sebanyak 6.3% dan jumlah pulangan sebanyak 31.2% kepada pemegang unit bagi FY2025.

Ulasan Pengurusan

Ketua Pegawai Eksekutif Sunway REIT Management Sdn. Bhd., Derek Teh Wan Wei berkata, “Sunway REIT mencatatkan DPU tertinggi dalam sejarah sebanyak 14.48 sen bagi FY2025, disokong oleh peningkatan 15.5% dalam pendapatan bersih hartanah kepada RM658.0 juta hasil sumbangan daripada pemerolehan baharu dan kejayaan pelaksanaan inisiatif peningkatan aset di Sunway Carnival Mall. Selain itu, Sunway REIT menjana hasil agihan sebanyak 6.3% dan jumlah pulangan sebanyak 31.2% bagi tahun kewangan tersebut, manakala harga unitnya meningkat 24.9% tahun ke tahun kepada RM2.31 setakat 31 Disember 2025, mencerminkan pelaksanaan pengurusan portfolio yang konsisten serta keyakinan pelabur yang berterusan terhadap strategi Sunway REIT.”

Beliau menambah, “Dari segi pembangunan perniagaan, Sunway REIT telah menyiapkan pemerolehan AEON Mall Seri Manjung pada 25 Julai 2025, menjadikannya hartanah kedua kami di negeri Perak. Sebagai sebahagian daripada inisiatif kitar semula modal, pelupusan kampus Universiti & Kolej Sunway telah diselesaikan pada 30 September 2025 dengan nilai pertimbangan sebanyak RM613 juta, menghasilkan jumlah keuntungan sebanyak RM41 juta. Ini merangkumi RM20 juta keuntungan nilai saksama terkumpul yang diiktiraf dalam tahun-tahun sebelumnya serta keuntungan pelupusan sebanyak RM21 juta termasuk kos pelupusan sampingan. Selain itu, Sunway REIT turut mengumumkan cadangan pelupusan Sunway Hotel Seberang Jaya kepada Sunway Medical Penang Sdn. Bhd. bagi memudahkan pembangunan Sunway Hotel Seberang Jaya baharu yang bersepadu di atas Sunway Carnival Mall, yang dijangka meningkatkan kemudahan tetamu dan menarik trafik pengunjung yang lebih tinggi ke pusat beli-belah tersebut. Cadangan pelupusan ini dijangka diselesaikan pada suku keempat tahun 2027.”

Beliau turut berkata, “Dari segi pencapaian, Sunway REIT memperoleh skor FTSE4Good sebanyak 4.0, meletakkannya dalam kategori kedua tertinggi dalam penilaian FTSE4Good. Sepanjang tahun, enam bangunan hijau telah diperakui, dengan Sunway Putra Tower dan Sunway Pyramid Hotel memperoleh pensijilan GreenRE Platinum. Selain itu, Sunway REIT turut dianugerahkan Anugerah Emas pada Majlis Anugerah NACRA yang berlangsung pada 27 November 2025. Pencapaian ini menegaskan komitmen kukuh Sunway REIT terhadap kelestarian serta mengukuhkan kedudukannya sebagai antara REIT terkemuka dari segi prestasi kelestarian.”

Beliau mengakhiri kenyataannya dengan berkata, “Melangkah ke hadapan, kami kekal memberi tumpuan kepada pengurusan modal yang berdisiplin, pengoptimuman aset secara proaktif dan pemerolehan terpilih bagi mengekalkan daya tahan pendapatan serta pertumbuhan jangka panjang. Disokong oleh portfolio berkualiti tinggi yang pelbagai dan kunci kira-kira yang kukuh, Sunway REIT berada pada kedudukan yang baik untuk mengharungi ketidaktentuan pasaran sambil terus memberikan agihan yang stabil dan penciptaan nilai kepada pemegang unit.”

Penafian:
Sehingga artikel ini diterbitkan, Sunway REIT adalah berstatus tidak patuh syariah. Artikel ini diterbitkan untuk tujuan hebahan dan perkongsian maklumat sahaja. Ia bukan saranan untuk membeli atau menjual mana-mana sekuriti. Segala keputusan pelaburan adalah tanggungjawab anda sendiri.

Artikel Terkini

Social Connect