Boleh Ke Dapat Cashflow & Capital Gain Serentak Dalam Hartanah?

Persoalan tentang bolehkah seorang pelabur hartanah mendapatkan cashflow dan capital gain dalam masa yang sama telah lama disuarakan.

Dan persoalan ini semakin popular apabila wujud spekulasi akan terjadinya ‘property bull run’ yang diramai beberapa pemerhati dan pelabur hartanah terkemuka di Malaysia.

Untuk mendapatkan sama ada cashflow dan capital gain, terdapat beberapa faktor makro yang mempengaruhinya iaitu:

  • Harga median hartanah
  • Booster hartanah
  • Permintaan hartanah semasa dan mendatang
  • Persaingan semasa dan mendatang
  • Sifat hartanah

Ulasan yang akan dibuat akan menyentuh pasaran hartanah kediaman undercon (dalam pembinaan) daripada jenis landed dan high-rise.

1. Kos Hartanah

Buat pengetahuan anda, entry cost untuk kedua-dua jenis kediaman landed dan high-rise sebenarnya adalah lebih kurang sama sahaja.

Sekiranya hartanah high rise ditawarkan tanpa booking fee dan deposit yang mampu dibayar secara ansuran sehingga 20 bulan, hartanah jenis landed juga ditawarkan pakej yang sama.

Akan tetapi, sekiranya kita melihat harga hartanah jenis landed dan high rise mengikut kaki persegi, kita akan dapat melihat perbezaannya.

Berdasarkan data daripada portal Brickz.my:

  • Harga median rumah teres di Puncak Alam pada tahun 2019 adalah RM316/kaki persegi.
  • Harga median rumah apartmen di Puncak Alam pada tahun 2019 adalah RM229/kaki persegi.
  • Harga median rumah teres di Kota Damansara pada tahun 2019 adalah RM505/kaki persegi.
  • Harga median rumah apartmen di Kota Damansara pada tahun 2019 adalah pada harga RM391/kaki persegi.

2. Konsep Strategi

Terdapat dua konsep strategi dalam pelaburan hartanah iaitu aliran tunai (cashflow) dan keuntungan modal (capital gain).

  • Aliran Tunai – Strategi ini membolehkan kita mendapat tunai secara harian, mingguan ataupun bulanan dengan menyewakan kediaman kita kepada orang lain pada harga yang lebih tinggi daripada bayaran ansuran pinjaman hartanah.
  • Perolehan Modal – Selepas membeli hartanah, kita perlu menunggu untuk satu tempoh masa sebelum menjualnya pada jumlah yang menguntungkan.

3. Rumah Landed Sesuai Untuk Capital Gain

Merujuk kepada data Indeks Harga Rumah Malaysia Mengikut Jenis Rumah daripada tahun 1988-2018, dapat kita rumuskan bagi tempoh 10 tahun ke belakang, hartanah teres adalah yang paling tinggi keuntungan diikuti hartanah high-rise, Semi-D dan akhirnya banglo.

Maksudnya, berdasarkan kadar kenaikan harga rumah tahunan, hartanah jenis landed membolehkan kita mendapat untung yang lebih besar dan lumayan.

Harga rumah di Malaysia 2009-2017 :

  •  2009 – RM204,470
  •  2010 – RM217,857
  •  2011 – RM239,295
  •  2012 – RM271,384
  •  2013 – RM301,964
  •  2014 – RM330,428
  •  2015 – RM354,741
  •  2016 – RM379,843
  •  2017 – RM404,643

 4. Mana Lebih Baik?

Berdasarkan 2019 Portal Demand Analytics oleh iProperty.com.my, permintaan terhadap pasaran subsale bagi rumah jenis teres, kondominium dan servis residen adalah yang tertinggi di Malaysia.

Untuk menyewakan sebuah Semi-D yang berharga RM500,000 di Bandar Seri Putra, Bangi pada kadar melebihi RM2,500 adalah mustahil sama sekali! Kita mungkin cuma mampu menyewakannya pada angka RM1,300 – RM1,500.

Kesannya, ramai pelabur hartanah terpaksa berhadapan dengan aliran tunai negatif untuk satu tempoh masa yang lama kerana gagal memahami pasaran hartanah dengan baik.

Ini berbeza dengan kediaman high-rise yang mampu disewakan pada harga RM2,500 walaupun harganya hanya RM400,000, dengan syarat rumah tersebut dipenuhi dengan kelengkapan (fully furnished) dan terletak di kawasan primer.

Sekiranya kita berminat untuk membuat duit dengan aliran tunai, silalah cari hartanah high-rise yang mampu memberikan rental yield pada kadar 5% – 6% minimum.

Punca utama hartanah landed kurang sesuai untuk aliran tunai kerana faktor harganya yang mahal dan kebanyakan landed undercon hari ini terletak di pinggir Kuala Lumpur.

Ini berbeza dengan kediaman high-rise yang terletak di pusat bandar atau sekurang-kurangnya berdekatan dengan booster yang boleh menaikkan nilai hartanah.

Akhir kata, kita boleh mendapatkan aliran tunai dan perolehan modal serentak pada satu hartanah dengan syarat hartanah tersebut mempunyai permintaan yang tinggi terhadap sewaan dan mempunyai unjuran kenaikan harga rumah yang konsisten.

Sumber Rujukan:

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

6 Kos Tersembunyi Dalam Pasaran Rumah Lelong

Hartanah pasaran lelong sudah tidak asing lagi di kalangan pelabur dan ejen hartanah yang berteraskan pelaburan.

Semenjak akhir tahun 2016 lagi pasaran lelong mula tumbuh dengan begitu pesat dengan wujudnya pelbagai portal yang khusus kepada pasaran hartanah lelong.

Bahkan, pada tahun 2018 ramai pemerhati hartanah melihat tahun itu merupakan ‘tahun rumah lelong’ kerana kemelesetan ekonomi yang sudah mula menampakkan kesan kepada permintaan sewaaan pasaran hartanah khususnya di bandar-bandar utama seperti Johor Bahru, Kuala Lumpur, Selangor dan Pulau Pinang.

Hari ini, kita patut berterima kasih kepada pemain industri lelong yang memudahkan kerja kita dalam mendapatkan ilmu, strategi dan teknik untuk mencuba nasib dalam hartanah pasaran lelong.

Baca : Rumah Lelong: Merugikan atau Menguntungkan? Ambil Tahu 5 Perkara Ini

Satu perkara yang membanggakan adalah, mitos bahawa rumah lelong mudah untuk dibeli seperti rumah undercon sudah tidak lagi wujud.

Jika ada pun mungkin daripada pelabur hartanah yang kurang ilmu dalam perbandingan pelaburan dari pasaran hartanah.

Selain itu, masyarakat hari ini juga sudah mula bijak bermain kalkulator online untuk mengira kos bagi mendapatkan rumah lelong.

Tiadalah hanya mencongak dan membuat andaian sesebuah rumah itu untung dibeli.

Baca : Berapa Downpayment Untuk Rumah Subsale, Lelong dan Undercons?

Dengan keadaan Malaysia sedang bergelut dengan krisis kesihatan dan kemelesetan ekonomi, tidak terkejut akan ada banyak unit kediaman yang akan dilelong.

Puncanya?

  • Kegagalan membayar ansuran pinjaman hartanah dari institusi perbankan
  • Kadar pengangguran yang memasuki angka 748,200 orang setakat Oktober 2020

Untuk artikel kali ini, anda akan didedahkan 6 kos tersembunyi dalam pasaran rumah lelong. Ada kos tersembunyi ke?

Jujurnya, 6 kos tersebut bukanlah kos tersembunyi dengan niat menganiaya atau menzalimi anda sebagai pembeli.

Akan tetapi, lebih kepada kos-kos yang kerap bakal pembeli rumah lelong terlepas pandang.

6 kos ini juga wajib anda masukkan dalam kira-kira kos sekiranya kita memasang niat untuk membeli rumah lelong dalam masa terdekat.

1. Kos Guaman & Duti Setem & Dokumen Pinjaman

Secara kasar kosnya adalah 5% -10% daripada harga rumah yang anda beli. Ini merupakan kos wajib.

2. Yuran Penilaian Hartanah

Kosnya adalah 0.25% dari harga semasa unit dan bukan daripada harga rumah yang anda beli. Jadi, kosnya berkemungkinan lebih tinggi.

3. MRTA/MLTA

Perlindungan yang anda perlu keluarkan untuk melindungi pinjaman untuk rumah rumah tersebut.

4. Pemindahan Hak Milik

Ada pemaju yang akan kenakan caj 1% daripada harga rumah. (bergantung kepada pemaju hartanah)

5. Tunggakan

Semak sekiranya wujud tunggakan yuran penyelenggaraaan untuk hartanah jenis strata dan cukai pintu.

6. Deposit

Anda perlu keluarkan kos untuk deposit bekalan air, sistem kumbahan dan elektrik.

Pastikan anda kira setiap kos yang perlu anda keluarkan untuk memiliki rumah lelong tersebut. Dalam beberapa kes, anda tidak perlu membayar tunggakan utiliti.

Baca : Step by Step Nak Beli Rumah Lelong

Sebenarnya, pasaran lelong memang menarik jika anda benar-benar fokus untuk mengumpul portfolio hartanah.

Jangan terkejut jika anda dapati ada rumah flat dengan 3 bilik dan 2 tandas di Rawang dilelong pada harga bermula RM14,000 sedangkan harga pasaran semasa adalah RM45,000.

Ada juga Semi-D yang dilelong di Semenyih pada harga RM620,000 sedangkan harga pasaran semasa adalah RM880,000 dan projek tersebut masih baru dan tidak sampai 5 tahun siap dari tarikh untuk diduduki.

Ramai pelabur hartanah yang berjaya mencapai financial freedom dengan hartanah lelong ekoran bijak menggunakan fasiliti bank.

Pasaran lelong mempunyai banyak ruang dan peluang untuk anda kerana hanya ⅓ daripada Bumiputera yang benar-benar meneroka pasaran hartanah lelong.

Baca : Hanya 1 Daripada 3 Bumiputera Teroka Pasaran Hartanah Lelong

Akhir kata, semak betul-betul kos yang perlu anda keluarkan kerana ianya merupakan kos pelaburan anda.

Sumber Rujukan:

This image has an empty alt attribute; its file name is faizu-ridzuan-webinar-6.6.2021-700x394.jpg

Pada tahun 2020, waktu PKP pertama, Tuan Faizul Ridzuan telah membuat 6 ramalan yang satu persatu menjadi kenyataan.

1. PKP mustahil hanya 2 minggu, akan berakhir pada bulan Jun 2020

2. Kita berada dalam recession yang paling teruk dalam sejarah moden Malaysia – Disahkan selepas beberapa minggu oleh World Bank

3. Interest bakal jatuh banyak akibat recession. Hari ni interest rate kita adalah pada kadar terendah dalam masa 50 tahun.

4. Bull run bagi saham dalam jangka masa 12-24 bulan sehingga boleh buat pulangan lebih daripada 100%. 2 bulan lepas ramalan saya, volume bursa naik pecah rekod 

5. Transaksi hartanah tahun 2020 akan jadi tahun paling teruk sejak tahun 2000, dan kita akan sampai market bottom. Sila nantikan data NAPIC yang akan keluar lagi beberapa minggu.

6. Property bull run akan tiba dalam masa 5 tahun

Terlepas nak hadiri webinar percuma Tuan Faizul Ridzuan minggu-minggu yang lalu? Jom kita sertai webinar seterusnya yang akan diadakan pada hari Ahad, 20 Jun 2021, jam 9 malam.

Daftar sekarang di -> Webinar Faizul Ridzuan

Majalah Labur