Boleh Ke Dapat Cashflow & Capital Gain Serentak Dalam Hartanah?

Persoalan tentang bolehkah seorang pelabur hartanah mendapatkan cashflow dan capital gain dalam masa yang sama telah lama disuarakan.

Dan persoalan ini semakin popular apabila wujud spekulasi akan terjadinya ‘property bull run’ yang diramai beberapa pemerhati dan pelabur hartanah terkemuka di Malaysia.

Untuk mendapatkan sama ada cashflow dan capital gain, terdapat beberapa faktor makro yang mempengaruhinya iaitu:

  • Harga median hartanah
  • Booster hartanah
  • Permintaan hartanah semasa dan mendatang
  • Persaingan semasa dan mendatang
  • Sifat hartanah

Ulasan yang akan dibuat akan menyentuh pasaran hartanah kediaman undercon (dalam pembinaan) daripada jenis landed dan high-rise.

1. Kos Hartanah

Buat pengetahuan anda, entry cost untuk kedua-dua jenis kediaman landed dan high-rise sebenarnya adalah lebih kurang sama sahaja.

Sekiranya hartanah high rise ditawarkan tanpa booking fee dan deposit yang mampu dibayar secara ansuran sehingga 20 bulan, hartanah jenis landed juga ditawarkan pakej yang sama.

Akan tetapi, sekiranya kita melihat harga hartanah jenis landed dan high rise mengikut kaki persegi, kita akan dapat melihat perbezaannya.

Berdasarkan data daripada portal Brickz.my:

  • Harga median rumah teres di Puncak Alam pada tahun 2019 adalah RM316/kaki persegi.
  • Harga median rumah apartmen di Puncak Alam pada tahun 2019 adalah RM229/kaki persegi.
  • Harga median rumah teres di Kota Damansara pada tahun 2019 adalah RM505/kaki persegi.
  • Harga median rumah apartmen di Kota Damansara pada tahun 2019 adalah pada harga RM391/kaki persegi.

2. Konsep Strategi

Terdapat dua konsep strategi dalam pelaburan hartanah iaitu aliran tunai (cashflow) dan keuntungan modal (capital gain).

  • Aliran Tunai – Strategi ini membolehkan kita mendapat tunai secara harian, mingguan ataupun bulanan dengan menyewakan kediaman kita kepada orang lain pada harga yang lebih tinggi daripada bayaran ansuran pinjaman hartanah.
  • Perolehan Modal – Selepas membeli hartanah, kita perlu menunggu untuk satu tempoh masa sebelum menjualnya pada jumlah yang menguntungkan.

3. Rumah Landed Sesuai Untuk Capital Gain

Merujuk kepada data Indeks Harga Rumah Malaysia Mengikut Jenis Rumah daripada tahun 1988-2018, dapat kita rumuskan bagi tempoh 10 tahun ke belakang, hartanah teres adalah yang paling tinggi keuntungan diikuti hartanah high-rise, Semi-D dan akhirnya banglo.

Maksudnya, berdasarkan kadar kenaikan harga rumah tahunan, hartanah jenis landed membolehkan kita mendapat untung yang lebih besar dan lumayan.

Harga rumah di Malaysia 2009-2017 :

  •  2009 – RM204,470
  •  2010 – RM217,857
  •  2011 – RM239,295
  •  2012 – RM271,384
  •  2013 – RM301,964
  •  2014 – RM330,428
  •  2015 – RM354,741
  •  2016 – RM379,843
  •  2017 – RM404,643

 4. Mana Lebih Baik?

Berdasarkan 2019 Portal Demand Analytics oleh iProperty.com.my, permintaan terhadap pasaran subsale bagi rumah jenis teres, kondominium dan servis residen adalah yang tertinggi di Malaysia.

Untuk menyewakan sebuah Semi-D yang berharga RM500,000 di Bandar Seri Putra, Bangi pada kadar melebihi RM2,500 adalah mustahil sama sekali! Kita mungkin cuma mampu menyewakannya pada angka RM1,300 – RM1,500.

Kesannya, ramai pelabur hartanah terpaksa berhadapan dengan aliran tunai negatif untuk satu tempoh masa yang lama kerana gagal memahami pasaran hartanah dengan baik.

Ini berbeza dengan kediaman high-rise yang mampu disewakan pada harga RM2,500 walaupun harganya hanya RM400,000, dengan syarat rumah tersebut dipenuhi dengan kelengkapan (fully furnished) dan terletak di kawasan primer.

Sekiranya kita berminat untuk membuat duit dengan aliran tunai, silalah cari hartanah high-rise yang mampu memberikan rental yield pada kadar 5% – 6% minimum.

Punca utama hartanah landed kurang sesuai untuk aliran tunai kerana faktor harganya yang mahal dan kebanyakan landed undercon hari ini terletak di pinggir Kuala Lumpur.

Ini berbeza dengan kediaman high-rise yang terletak di pusat bandar atau sekurang-kurangnya berdekatan dengan booster yang boleh menaikkan nilai hartanah.

Akhir kata, kita boleh mendapatkan aliran tunai dan perolehan modal serentak pada satu hartanah dengan syarat hartanah tersebut mempunyai permintaan yang tinggi terhadap sewaan dan mempunyai unjuran kenaikan harga rumah yang konsisten.

Sumber Rujukan:

Iklan

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kebangkitan Hartanah SOHO Selepas COVID-19 Selesai

Hartanah SoHo bermaksud Small Office Home Office, merupakan sebuah hartanah yang direka bentuk untuk menjadi kediaman dan pejabat.

SoHo hanya mempunyai kelengkapan asas seperti bilik tidur, tandas, ruang tamu dan kebanyakan SoHo dibina tanpa dapur dan balkoni.

Baca : 6 Alasan Anak Muda Tak Nak Melabur Dalam Bidang Hartanah

Keluasannya adalah kurang daripada 500 kaki persegi dan wujud secara mendadak di pusat bandar seperti Kuala Lumpur, Pulau Pinang, Johor Bahru dan Kota Kinabalu

Ini berlaku gara-gara pengisytiharan Akta Hakmilik Strata pada 2013 untuk membina lebih banyak unit bersaiz kecil (500 kaki persegi) yang lebih mampu milik.

Sasaran utama pembeli unit kediaman SoHo adalah golongan muda yang baru berkahwin dan usahawan muda yang ingin menduduki hartanah di kawasan komersial berdekatan dengan :-

  • MRT/KTM/LRT
  • Pusat Beli Belah/Pasaraya
  • Lot Perniagaan Komersial
  • Akses Lebuhraya
  • Restoran Makanan Segera

Menjelang tahun 2017, permintaan terhadap hartanah SoHo meningkat khususnya dari SME dan startup yang semakin meningkat jumlahnya menerusi pelbagai program subsidi dan geran kerajaan menerusi Malaysia Digital Economy Corporation (MDEC).

Baca : Anak Muda, Jangan Pernah Putus Asa Untuk Beli Rumah Dan Buatlah 5 Perkara Ini

Data daripada NAPIC juga menunjukkan transaksi hartanah SoHo meningkat sebanyak 18% setiap tahun semenjak tahun 2013.

SoHo mencatatkan pemilikan sebanyak 3,437 unit pada tahun 2013 kepada 4,800 unit pada tahun 2017 dengan kebanyakan pembeli adalah individu / SME untuk pelaburan hartanah atau dijadikan kediaman dan pejabat.

Permintaan juga dijangka meningkat kepada unit terbaru di pasaran seperti:

Kenapa Permintaan SOHO Meningkat?

Kebanyakan SoHo hadir di pasaran dengan tanda harga di bawah RM500,000 dengan fasiliti seperti gimnasium, kolam renang, lot parkir dan sekuriti 24 jam.

Baca : Kajian Menunjukkan Shah Alam Dan Bangi Merupakan Lokasi Yang Paling Ideal Untuk Diduduki

Pemilik syarikat yang telah mengecilkan saiz syarikat dan memerlukan ruang yang lebih kecil akan memilih SoHo sebagai alternatif utama menggantikan co-working space kerana mempunyai kebebasan untuk bekerja lebih masa tanpa terikat dengan waktu operasi co-working space.

Memandangkan bayaran bulanan adalah lebih rendah, pemilik syarikat mempunyai bajet tambahan yang boleh difokuskan untuk aktiviti syarikat.

Dijangka 75% tenaga kerja golongan milennial di Malaysia menjelang tahun 2025 adalah usahawan gig yang sukakan fleksibiliti samada mereka mendapatkannya dengan menyewa/membeli SoHo atau menyewa meja di co-working space.

Faktor Luaran Yang Membantu Peningkatan Permintaan SOHO

Photo by Pixabay from Pexels

Semenjak tahun 2019 lagi Kerajaan menerusi Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) cuba menyelesaikan isu pemilikan hartanah dan lambakan hartanah tidak terjual.

Antara langkah popular adalah dengan mewujudkan Kempen Pemilikan Rumah (HOC) yang membolehkan pembeli rumah membeli tanpa kos tambahan duti setem, MOT, SPA.

Tawaran dari pemaju hartanah pada hari ini yang dilihat terdesak seperti menawarkan rebat, cashback dan diskaun pada amaun yang luar biasa juga bakal membantu peningkatkan permintaan SoHo di masa hadapan.

Jangan terkejut sekiranya anda mendapat pemaju hartanah hari ini bukan sahaja menawarkan deposit percuma, bahkan duit muka mampu dibayar secara ansuran sehingga 22 bulan dan ada pemaju yang menawarkan kabinet dan perabot secara percuma!

Baca : Jauhi Cashback Hartanah Sebelum Terjerat

Jumlah hartanah SoHo yang dilelong pada tahun 2018 meningkat sebanyak 835 atau 255 unit berbanding 2017 dan ini bermakna secara purata terdapat 21 kes lelong SoHo setiap bulan.

Pada tahun 2019, hartanah RM300,000 hingga RM500,000 tidak terjual adalah sebanyak 7,883 unit dan hartanah lebih RM500,000 sebanyak 12,258 unit yaqni 40.9% daripada jumlah keseluruhan hartanah tidak terjual 2019.

Penawaran inventori dari pemaju juga telah menurun mendadak bermula tahun 2015 dan paling rendah adalah pada tahun 2019.

  • 2014 : 673,235 unit
  • 2015 : 568,951 unit
  • 2016 : 451,913 unit
  • 2017 : 448,199 unit
  • 2018 : 449,685 unit
  • Q3 2019 : 442,468 unit

Landskap Masa Hadapan Di Malaysia

Golongan milennial cenderung untuk menjadi usahawan berbanding bekerja 9-5 di pejabat kerana inginkan fleksibiliti dalam gaya hidup.

Golongan ini ini juga sanggup menangguhkan matlamat hidup yang konservatif seperti memiliki rumah dan berkeluarga dan.

Trend tinggal di co-living semakin mendapat tempat kerana penghuni berkongsi ruang hidup, minat dan nilai yang sama dan wujud di kawasan tumpuan bandar utama dengan penguasaan gig ekonomi yang lebih meluas.

Baca : Komersial vs Kediaman: Hartanah Mana Lebih Ideal Untuk Pelaburan?

Disebabkan harga rumah pada hari ini dilihat semakin tidak mampu milik, konsep co-living yang mengetengahkan konsep kolaboratif perkongsian ruang dan kemudahan yang menjimatkan wang kini semakin mendapat tempat.

Gaya hidup minimalis lebih cenderung kepada golongan milennial introvert yang lebih selesa berada di rumah berbanding keluar bersosial.

Golongan ini tidak sukakan komitmen dan lebih gemar berbelanja kepada pengalaman sebenar seperti bercuti, makan di restoran dan aktiviti sosial yang menyihatkan.

Kita boleh menjangkakan ketiga – tiga golongan ini lebih cenderung untuk menyewa SoHo kerana inginkan fleksibiliti, ruang yang minimalis dan akses kemudahan yang pelbagai.

Sebenarnya norma baharu dalam hartanah telah lama dibentuk dan golongan milennial dilihat cenderung membeli/menyewa SoHo berbanding rumah teres yang terletak di pinggir bandar.

Baca : Jom Semak Kelayakan Rumah Dari 17 Bank Di Malaysia

Lebihan penawaran untuk SoHo boleh di selesaikan dengan sendirinya sekiranya stimulus yang dilancarkan Kerajaan terus konsisten sehingga isu lambakan hartanah ini selesai.

Ini bukanlah pengakhiran untuk ruangan pejabat kerana permintaan terhadap ruang pejabat di lot komersial akan tetap ada.

Baca : 5 Fakta Industri Hartanah Anda Wajib Tahu Bagi Tahun 2020

Hanya trend penyewaan pejabat kini sedikit berbeza dan orang awam inginkan nilai tambah yang mereka boleh dapatkan berbanding ruang pejabat yang lapang dan kosong.

Apa yang pasti, samada co-working space atau SoHo menjadi pilihan utama mereka.

Sumber Rujukan:

Iklan

Do NOT follow this link or you will be banned from the site!