Sub Topik
Persoalan tentang bolehkah seorang pelabur hartanah mendapatkan cashflow dan capital gain dalam masa yang sama telah lama disuarakan.
Dan persoalan ini semakin popular apabila wujud spekulasi akan terjadinya ‘property bull run’ yang diramai beberapa pemerhati dan pelabur hartanah terkemuka di Malaysia.
Untuk mendapatkan sama ada cashflow dan capital gain, terdapat beberapa faktor makro yang mempengaruhinya iaitu:
- Harga median hartanah
- Booster hartanah
- Permintaan hartanah semasa dan mendatang
- Persaingan semasa dan mendatang
- Sifat hartanah
Ulasan yang akan dibuat akan menyentuh pasaran hartanah kediaman undercon (dalam pembinaan) daripada jenis landed dan high-rise.
1. Kos Hartanah
Buat pengetahuan anda, entry cost untuk kedua-dua jenis kediaman landed dan high-rise sebenarnya adalah lebih kurang sama sahaja.
Sekiranya hartanah high rise ditawarkan tanpa booking fee dan deposit yang mampu dibayar secara ansuran sehingga 20 bulan, hartanah jenis landed juga ditawarkan pakej yang sama.
Akan tetapi, sekiranya kita melihat harga hartanah jenis landed dan high rise mengikut kaki persegi, kita akan dapat melihat perbezaannya.
Berdasarkan data daripada portal Brickz.my:
- Harga median rumah teres di Puncak Alam pada tahun 2019 adalah RM316/kaki persegi.
- Harga median rumah apartmen di Puncak Alam pada tahun 2019 adalah RM229/kaki persegi.
- Harga median rumah teres di Kota Damansara pada tahun 2019 adalah RM505/kaki persegi.
- Harga median rumah apartmen di Kota Damansara pada tahun 2019 adalah pada harga RM391/kaki persegi.
2. Konsep Strategi
Terdapat dua konsep strategi dalam pelaburan hartanah iaitu aliran tunai (cashflow) dan keuntungan modal (capital gain).
- Aliran Tunai – Strategi ini membolehkan kita mendapat tunai secara harian, mingguan ataupun bulanan dengan menyewakan kediaman kita kepada orang lain pada harga yang lebih tinggi daripada bayaran ansuran pinjaman hartanah.
- Perolehan Modal – Selepas membeli hartanah, kita perlu menunggu untuk satu tempoh masa sebelum menjualnya pada jumlah yang menguntungkan.
3. Rumah Landed Sesuai Untuk Capital Gain
Merujuk kepada data Indeks Harga Rumah Malaysia Mengikut Jenis Rumah daripada tahun 1988-2018, dapat kita rumuskan bagi tempoh 10 tahun ke belakang, hartanah teres adalah yang paling tinggi keuntungan diikuti hartanah high-rise, Semi-D dan akhirnya banglo.
Maksudnya, berdasarkan kadar kenaikan harga rumah tahunan, hartanah jenis landed membolehkan kita mendapat untung yang lebih besar dan lumayan.
Harga rumah di Malaysia 2009-2017 :
- 2009 – RM204,470
- 2010 – RM217,857
- 2011 – RM239,295
- 2012 – RM271,384
- 2013 – RM301,964
- 2014 – RM330,428
- 2015 – RM354,741
- 2016 – RM379,843
- 2017 – RM404,643
4. Mana Lebih Baik?
Berdasarkan 2019 Portal Demand Analytics oleh iProperty.com.my, permintaan terhadap pasaran subsale bagi rumah jenis teres, kondominium dan servis residen adalah yang tertinggi di Malaysia.
Untuk menyewakan sebuah Semi-D yang berharga RM500,000 di Bandar Seri Putra, Bangi pada kadar melebihi RM2,500 adalah mustahil sama sekali! Kita mungkin cuma mampu menyewakannya pada angka RM1,300 – RM1,500.
Kesannya, ramai pelabur hartanah terpaksa berhadapan dengan aliran tunai negatif untuk satu tempoh masa yang lama kerana gagal memahami pasaran hartanah dengan baik.
Ini berbeza dengan kediaman high-rise yang mampu disewakan pada harga RM2,500 walaupun harganya hanya RM400,000, dengan syarat rumah tersebut dipenuhi dengan kelengkapan (fully furnished) dan terletak di kawasan primer.
Sekiranya kita berminat untuk membuat duit dengan aliran tunai, silalah cari hartanah high-rise yang mampu memberikan rental yield pada kadar 5% – 6% minimum.
Punca utama hartanah landed kurang sesuai untuk aliran tunai kerana faktor harganya yang mahal dan kebanyakan landed undercon hari ini terletak di pinggir Kuala Lumpur.
Ini berbeza dengan kediaman high-rise yang terletak di pusat bandar atau sekurang-kurangnya berdekatan dengan booster yang boleh menaikkan nilai hartanah.
Akhir kata, kita boleh mendapatkan aliran tunai dan perolehan modal serentak pada satu hartanah dengan syarat hartanah tersebut mempunyai permintaan yang tinggi terhadap sewaan dan mempunyai unjuran kenaikan harga rumah yang konsisten.
Sumber Rujukan:
