Kebaikan Dan Keburukan Melabur Dalam Hartanah

Sub Topik

Adakah anda tertanya-tanya mengapa pelabur memilih melabur dalam hartanah sebagai portfolio pelaburan mereka?

Sudah pasti pelaburan ini mempunyai kelebihan tersendiri berbanding melabur dalam pelaburan lain. Pelaburan ini juga terdapat keburukan di mana pelabur perlu berwaspada dan menguruskan risiko tersebut.

Di samping itu, pembelian hartanah seperti tanah, bangunan, infrastruktur, dan sebagainya adalah merupakan pelaburan hartanah dan ia dapat menjana pendapatan yang tinggi serta menawarkan kadar pulangan yang lebih tinggi daripada inflasi. Pelaburan hartanah menawarkan pendapatan yang pasif kepada pelabur dan hartanah juga adalah kelas aset yang penting dalam portfolio pelaburan.

Terdapat pelbagai jenis pelaburan hartanah iaitu kediaman, komersial, runcit, perindustrian dan Amanah Pelaburan Hartanah (REIT). Pelaburan hartanah menjana pendapatan melalui beli dan jual, sewaan, REIT dan sebagainya. Nilai hartanah juga semakin meningkat dari semasa ke semasa dan ini menjadikan pelaburan hartanah sebagai aset yang berharga.

Di samping itu, pelaburan hartanah dalam jangka panjang adalah menguntungkan. Jika dilakukan dengan betul, anda berpeluang mendapat pulangan yang tinggi berbanding portfolio lain. Antara kelebihan melabur dalam hartanah adalah:

1. Hartanah Mempunyai Aliran Tunai Yang Stabil

Hartanah menyediakan aliran tunai yang stabil, kerana hartanah sewaan memberi pelabur aliran pendapatan bulanan yang konsisten. Pendapatan bulanan yang dijana oleh hartanah sewaan boleh membantu menampung kos anda dan boleh menggunakan hasil tersebut untuk membina perniagaan atau melabur semula dalam hartanah atau portfolio lain.

2. Hartanah Mempunyai Lindung Nilai Terhadap Inflasi

Hubungan positif antara pertumbuhan Keluaran dalam Negara Kasar (GDP) dan permintaan hartanah memberikan pelaburan hartanah keupayaan lindung nilai terhadap inflasi. Inflasi juga mempengaruhi hartanah, di mana nilai hartanah meningkat seiring dengan inflasi, peningkatan ekonomi dan juga permintaan hartanah.

Apabila nilai hartanah meningkat semasa inflasi, harga sewaan hartanah juga meningkat, dan ini menyumbang kepada peningkatan aliran tunai pelabur. Tetapi, kos pemilikan pelabur tidak akan meningkat sekiranya pendapatan sewaan tahunan pelabur meningkat.

Inflasi juga meningkatkan nilai hartanah tersebut. Contohnya, jika anda ingin menjual rumah anda dalam tempoh 10 tahun akan datang, nilai hartanah itu akan lebih tinggi daripada nilai sekarang.

3. Hartanah Boleh Menggunakan Dana Leveraj

Pelabur boleh menggunakan leveraj untuk mengembangkan hartanah anda dengan lebih cepat. Leveraj merujuk kepada penggunaan instrumen kewangan atau dana yang dipinjam untuk meningkatkan pulangan pelaburan. Penggunaan leveraj dengan betul juga dapat mengurangkan risiko dalam hartanah.

Pelaburan ini boleh menggunakan pinjaman pelaburan tanpa anda menggunakan dana sendiri. Contohnya, anda boleh membeli hartanah dengan bayaran pendahuluan sebanyak 10% dan 90% akan dibayar oleh pihak bank.

Oleh itu, anda berpeluang untuk mengawal dan mendapat faedah daripada hartanah tersebut sambil dapat meningkatkan pulangan anda melalui leveraj. Selain itu, pelabur juga boleh melabur lebih daripada satu perjanjian hartanah dalam satu masa kerana semua dana pelabur tidak terikat dengan semua projek hartanah.

4. Pelaburan Hartanah Membina Jaringan Yang Baik

Pelaburan hartanah bukan sahaja menguntungkan, tetapi ia juga mewujudkan jaringan antara anda dengan ramai pihak yang terlibat secara langsung dalam pelaburan tersebut. Pihak yang terlibat adalah pegawai bank, ejen hartanah, dan peguam.

Anda perlu menjaga hubungan bersama mereka agar urusan pelaburan anda dapat diuruskan dengan mudah, malah dapat membantu anda memperoleh kelulusan pinjaman rumah dengan cepat dan juga membantu proses jual beli rumah dengan segera. Selain itu, anda juga boleh berkenalan dengan pelabur hartanah lain yang mempunyai strategi dan kaedah pelaburan yang berbeza dengan anda.

Mereka juga akan berkongsi ilmu dan teknik-teknik dalam pelaburan hartanah, yang akan membantu anda meningkatkan pengetahuan dan kemahiran anda. Jaringan ini sangat penting dalam membantu anda menjadi pelabur hartanah yang lebih berjaya. Jika anda mempunyai ilmu dan jaringan yang baik, ia lebih mudah untuk anda mendapatkan kediaman yang lebih murah.

Seterusnya, apakah keburukan yang ada pada pelaburan hartanah sebelum melabur dalam hartanah.

1. Hartanah Adalah Pelaburan Jangka Panjang

Strategi jangka panjang digunakan dalam pembelian hartanah. Jika anda memerlukan dana kecemasan, aset ini tidak dapat dicairkan dengan cepat. Pelabur hartanah haruslah memahami bahawa menjual hartanah ini memerlukan masa dan kos transaksi lebih tinggi berbanding pasaran saham.

Sumber: Pusat Informasi Hartanah Negara (NAPIC)

Data di atas menunjukkan harga median rumah di Malaysia pada tahun 2010 sehingga suku kedua tahun 2021. Harga median rumah meningkat dari RM158,000 pada 2010 kepada RM300,000 pada suku kedua tahun 2021.

Tambahan pula, peningkatan harga median rumah di Malaysia sebanyak 89.9% antara tahun 2010 sehingga suku kedua 2021. Selain itu, data di atas menunjukkan harga median rumah di Malaysia paling tertinggi RM303,000 pada tahun 2017 daripada tahun 2010 sehingga suku kedua 2021.

Pelabur hartanah jangka panjang hendaklah menumpukan kepada peningkatan nilai hartanah dari semasa ke semasa. Oleh yang demikian, dua kaedah boleh digunakan ketika melabur hartanah dalam tempoh jangka panjang iaitu pulangan modal dan pulangan sewa.

Kaedah pulangan modal ialah pelabur hartanah menjual hartanah apabila harga jualan meningkat yang melebihi harga asal pembelian pada peratusan tertentu yang ditetapkan. Selain itu, kaedah pulangan sewa iaitu menyewakan hartanah kepada orang lain secara keseluruhan atau hanya sebahagian hartanah yang mendatangkan pendapatan pasif yang stabil ketika tempoh pemilikan hartanah.

2. Hartanah Memerlukan Wang Besar

Pelabur hartanah perlu membelanjakan sejumlah wang untuk mendapatkan pulangan dari pelaburan hartanah. Dari mula melabur dalam hartanah, wang bagi bayaran pendahuluan dan kos penutupan hendaklah disediakan oleh pelabur hartanah.

Tambahan pula, wang untuk pengubahsuaian hartanah akan berlaku apabila hartanah tidak berada dalam keadaan sesuai dan selesa untuk tinggal. Insurans, cukai harta tanah, pembayaran gadai janji dan penyelenggaraan hartanah adalah perbelanjaan setelah memiliki hartanah yang perlu diurus oleh pelabur hartanah.

Pelaburan hartanah boleh jadi beban dan defisit pada pelabur dengan kos penyelenggaraan apabila jumlah ansuran bulanan kos penyelenggaraan lebih tinggi berbanding sewa yang dikutip. Oleh itu, pelabur hartanah hendaklah mengambil tahu akan perbelanjaan sebelum dan selepas memiliki hartanah sebagai persediaan untuk menceburi pelaburan hartanah.

3. Hartanah Memakan Masa

Sebagai seorang pelabur hartanah, anda perlu meluangkan masa untuk belajar dan menguruskan pelaburan hartanah. Jika tiada ilmu pelaburan hartanah, kemungkinan anda boleh kehilangan sejumlah wang pada pelaburan ini. Mengenal pasti tawaran yang terbaik berdasarkan lokasi, kualiti hartanah, nilai pasaran, pasaran sewa rumah dan mencari calon penyewa atau pembeli merupakan antara tugas pelabur hartanah.

Tambahan pula, seorang pelabur hartanah akan membuat keputusan penting dalam pelaburan jika dia betul-betul yakin akan tentang itu. Oleh itu, pelaburan hartanah dikatakan sebagai pelaburan memakan masa untuk memastikan hartanah berada dalam keadaan terbaik.

4. Hartanah Mempunyai Risiko Tersendiri

Berwaspadalah dengan risiko yang mendatang dalam pelaburan hartanah walaupun pelaburan ini sangat menguntungkan. Oleh itu, seorang pelabur hartanah, anda perlu sedar adanya risiko terlibat dalam setiap jenis pelaburan hartanah, menguruskan risiko dengan meminimumkan risiko tersebut dan bersedia dengan rancangan luar jangkaan.

Sifat kitaran pasaran hartanah dan bagaimana kejutan politik dan ekonomi luaran yang mempengaruhi nilai hartanah merupakan faktor risiko utama yang patut dipertimbangkan pada pelabur hartanah. Antara contoh risiko terlibat ialah membeli hartanah bukan pada waktunya, tanggungjawab akan bertambah apabila kebakaran atau banjir besar yang mungkin akan berlaku pada hartanah dan mendapat penyewa yang sukar ditangani.

Walau bagaimanapun, pelabur hartanah perlu bersedia dengan kemungkinan risiko yang berlaku di luar jangkaan pelabur.

Kesimpulannya, pemilihan pelaburan hartanah adalah pilihan yang stabil dan wajar dipertimbangkan untuk dijadikan salah satu portfolio pelaburan. Pulangan pelaburan hartanah tetap ada, bahkan anda boleh mendapat lebih daripada apa yang anda laburkan walaupun pelaburan ini melibatkan kos yang tinggi.

Dengan pemahaman info kelebihan dan keburukan yang terdapat pada pelaburan hartanah menjadi strategi melabur yang perlu dititikberatkan oleh pelabur hartanah untuk mendapatkan pulangan pelaburan yang menguntungkan dengan meminimumkan risiko.

Akhir sekali, dalam apa jua pelaburan yang ada laburkan, anda haruslah mempelajari ilmu dan kemahiran sebelum terlibat dalam pelaburan bagi mengatasi kerugian dan meraih keuntungan pelaburan yang diimpikan oleh anda.

Penulis boleh dihubungi di:

Nur Atikah Binti Azizan ([email protected])
Nur Fitrah Binti Mohd Shukri ([email protected])
Prof Madya Dr Nuradli Ridzwan Shah Bin Mohd Dali ([email protected])
Fakulti Ekonomi dan Muamalat
Universiti Sains Islam Malaysia

Sempena tahun baru 2022 ini, sudahkan anda bersedia untuk mencapai sasaran kewangan anda?

Pertama sekali, semak dulu tahap kewangan anda dengan mendapatkan Experian Personal Credit Report Plus

Kemudian anda berpeluang untuk memenangi pakej RinggitPlus Financial Planning Plus yang bernilai RM999, dengan 4 pemenang bertuah setiap bulan.

Pakej istimewa ini mengandungi:

3 sesi rundingan dengan Perancang Kewangan Bertauliah RinggitPlus
Penjelasan terperinci mengenai Experian Personal Credit Report Plus
Analisa pakar mengenai situasi anda (hutang, pelaburan, takaful, simpanan dan lain-lain)
Laporan penilaian sasaran kewangan peribadi
Nasihat strategi pelaksanaan yang khusus untuk anda

Berminat? Dapatkannya sekarang -> Experian Personal Credit Report Plus

Memiliki rumah sejak sekian lama dianggap sebagai simbol kestabilan dan kejayaan hidup bagi rakyat Malaysia.

Tidak hairanlah ramai golongan muda merasakan mereka perlu membeli rumah secepat mungkin yang memaksa mereka menanggung komitmen pinjaman perumahan selama 30 hingga 40 tahun.

Namun, dalam cabaran kos sara hidup yang semakin meningkat, harga rumah yang terus berada di luar kemampuan sebahagian besar pembeli muda serta corak pekerjaan yang semakin dinamik, tiba masanya kita menilai semula maksud sebenar ‘seseorang itu ada rumah’.

Pada asasnya, rumah adalah tempat berteduh dan menyediakan keperluan asas untuk kediaman. Yang mustahak adalah ‘jaminan tempat kediaman dan kepentingan untuk mendiami’ yang lazimnya adalah melalui pemilikan tetapi boleh juga melalui penyewaan.

Bagi ramai golongan muda, terutamanya di peringkat awal kehidupan, menyewa boleh menjadi pilihan yang lebih praktikal dan fleksibel.

Ia membolehkan mereka mampu untuk menetap berhampiran tempat kerja, mengurus kewangan dengan lebih baik dan mengelakkan beban hutang jangka panjang sebelum benar-benar bersedia untuk membeli rumah sendiri.

Perubahan cara berfikir ini secara perlahan-lahan membuka ruang kepada perkembangan pasaran sewaan di Malaysia, termasuk kemunculan konsep ‘co-living’ atau kediaman bersama di dalam sebuah komuniti transit, serta juga konsep Rent-to-Own (RTO) atau Sewa-untuk-Beli.

Walaupun segmen ini masih kecil berbanding pasaran sewaan konvensional, ia semakin mendapat perhatian khususnya dalam kalangan generasi muda.

Konsep ‘co-living’ menawarkan bilik atau unit yang lengkap dengan perabot, tempoh sewaan yang lebih fleksibel serta kemudahan bersama yang diuruskan secara profesional.

Ia juga mengurangkan kos kemasukan (barrier of entry) kerana penyewa tidak perlu mengeluarkan perbelanjaan besar untuk membeli perabot atau menanggung pelbagai kos utiliti secara berasingan.

Bagi golongan belia dan profesional muda, pekerja kontrak serta mereka yang sering berpindah lokasi pekerjaan, ‘co-living’ menyediakan pilihan perumahan yang lebih mudah dan praktikal tanpa perlu membuat komitmen membeli rumah ketika pendapatan mereka, khususnya pendapatan boleh guna mereka masih sedang dibina dan deperkukuhi.

Namun begitu, terdapat beberapa cabaran yang perlu diatasi sekiranya pasaran sewaan ingin berkembang menjadi satu cabang penting dalam ekosistem perumahan negara.

Cabaran pertama ialah persepsi masyarakat. Budaya pemilikan rumah masih sangat kuat dan menyewa sering dianggap sebagai pilihan sementara atau petanda seseorang mencapai kestabilan kewangan.

Persepsi ini ada benarnya, tetapi ia juga mewujudkan tekanan sosial yang menyebabkan ramai membeli rumah lebih awal daripada kemampuan sebenar mereka ataupun menyebabkan kerakusan pasaran yang sehingga mengakibatkan tekanan mental dan emosi.

Hakikatnya, keperluan perumahan setiap individu berbeza mengikut peringkat kehidupan. Ada yang memerlukan fleksibiliti untuk berpindah mengikut kerjaya, manakala ada yang lebih selesa menangguhkan pembelian rumah sehingga kedudukan kewangan mereka lebih kukuh.

Oleh itu, menyewa tidak sepatutnya sewenang-wenangnya dilihat sebagai pilihan yang kurang baik sehingga dilihat sebagai stigma berbanding pemilikan rumah.

Cabaran kedua ialah pasaran sewaan negara yang masih belum matang dan terpasung. Sebahagian besar pasaran masih dikuasai oleh pemilik individu dengan standard pengurusan, syarat penyewaan dan kualiti penyelenggaraan yang berbeza-beza.

Keadaan ini menyebabkan pengalaman menyewa tidak seragam dan kadangkala menimbulkan ketidakpastian kepada penyewa dan juga pemilik rumah.

Cabaran ketiga pula ialah kekurangan rangka kerja perundangan yang menyeluruh untuk mengawal selia sektor sewaan kediaman.

Pelaksanaan dan penggubalan sebuah akta, seperti Akta Penyewaan Kediaman (RTA) yang satu ketika dahulu diusulkan tetapi tertangguh, perlu disegerakan bagi mewujudkan pasaran sewaan yang lebih teratur dan telus.

Sebuah akta yang khusus untuk regulasi pasaran penyewaan sektor kediaman ini berpotensi untuk menyediakan perlindungan yang lebih jelas kepada penyewa dan juga pemilik, memperkukuhkan mekanisme penyelesaian pertikaian serta meningkatkan keyakinan pelabur dan pengendali profesional dalam sektor perumahan sewaan.

Bagi akta sedemikian, keutamaan harus diberikan kepada pendekatan yang mesra penyewa, mesra pemilik dan mesra pelabur yang mengimbangi secara saksama kepentingan-kepentingan setiap pemegangtaruh untuk melahirkan satu persekitaran pasaran yang menang-menang.

Tumpuan juga harus diberikan untuk memperhalusi dan mengukuhkan konsep RTO atau Sewa-untuk-Beli sebagai salah satu langkah penyelesaian menang-menang.

Dalam jangka panjang, pembangunan pasaran sewaan yang lebih tersusun akan memberikan lebih banyak pilihan kepada rakyat.

Persediaan dan ketersediaan bakal pembeli rumah adalah berbeza-beza di dalam persekitaran yang mencabar dewasa ini di samping tekanan sosial berkenaan kemampuan dan pemilikan rumah idaman.

Walaupun apapun keadaannya, yang pasti adalah setiap individu dan isi rumah seharusnya mempunyai akses dan jaminan tempat kediaman yang selesa, mempunyai akses kepada kemudahan, selamat dan mampu dibayar mengikut keperluan serta kedudukan kewangan masing-masing.

Dalam hal ini, memperkukuhkan pasaran sewaan melalui konsep seperti RTO dan ‘co-living’ serta pemerkasaan rangka kerja perundangan berpotensi untuk melengkapkan ekosistem perumahan negara dengan menyediakan pilihan yang lebih pelbagai dan inklusif untuk rakyat Malaysia.

Penulis ialah Pengarah Kanan, Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons

— Berita Harian

Artikel Terkini

Social Connect