Kebaikan Dan Keburukan Melabur Dalam Hartanah

Sub Topik

Adakah anda tertanya-tanya mengapa pelabur memilih melabur dalam hartanah sebagai portfolio pelaburan mereka?

Sudah pasti pelaburan ini mempunyai kelebihan tersendiri berbanding melabur dalam pelaburan lain. Pelaburan ini juga terdapat keburukan di mana pelabur perlu berwaspada dan menguruskan risiko tersebut.

Di samping itu, pembelian hartanah seperti tanah, bangunan, infrastruktur, dan sebagainya adalah merupakan pelaburan hartanah dan ia dapat menjana pendapatan yang tinggi serta menawarkan kadar pulangan yang lebih tinggi daripada inflasi. Pelaburan hartanah menawarkan pendapatan yang pasif kepada pelabur dan hartanah juga adalah kelas aset yang penting dalam portfolio pelaburan.

Terdapat pelbagai jenis pelaburan hartanah iaitu kediaman, komersial, runcit, perindustrian dan Amanah Pelaburan Hartanah (REIT). Pelaburan hartanah menjana pendapatan melalui beli dan jual, sewaan, REIT dan sebagainya. Nilai hartanah juga semakin meningkat dari semasa ke semasa dan ini menjadikan pelaburan hartanah sebagai aset yang berharga.

Di samping itu, pelaburan hartanah dalam jangka panjang adalah menguntungkan. Jika dilakukan dengan betul, anda berpeluang mendapat pulangan yang tinggi berbanding portfolio lain. Antara kelebihan melabur dalam hartanah adalah:

1. Hartanah Mempunyai Aliran Tunai Yang Stabil

Hartanah menyediakan aliran tunai yang stabil, kerana hartanah sewaan memberi pelabur aliran pendapatan bulanan yang konsisten. Pendapatan bulanan yang dijana oleh hartanah sewaan boleh membantu menampung kos anda dan boleh menggunakan hasil tersebut untuk membina perniagaan atau melabur semula dalam hartanah atau portfolio lain.

2. Hartanah Mempunyai Lindung Nilai Terhadap Inflasi

Hubungan positif antara pertumbuhan Keluaran dalam Negara Kasar (GDP) dan permintaan hartanah memberikan pelaburan hartanah keupayaan lindung nilai terhadap inflasi. Inflasi juga mempengaruhi hartanah, di mana nilai hartanah meningkat seiring dengan inflasi, peningkatan ekonomi dan juga permintaan hartanah.

Apabila nilai hartanah meningkat semasa inflasi, harga sewaan hartanah juga meningkat, dan ini menyumbang kepada peningkatan aliran tunai pelabur. Tetapi, kos pemilikan pelabur tidak akan meningkat sekiranya pendapatan sewaan tahunan pelabur meningkat.

Inflasi juga meningkatkan nilai hartanah tersebut. Contohnya, jika anda ingin menjual rumah anda dalam tempoh 10 tahun akan datang, nilai hartanah itu akan lebih tinggi daripada nilai sekarang.

3. Hartanah Boleh Menggunakan Dana Leveraj

Pelabur boleh menggunakan leveraj untuk mengembangkan hartanah anda dengan lebih cepat. Leveraj merujuk kepada penggunaan instrumen kewangan atau dana yang dipinjam untuk meningkatkan pulangan pelaburan. Penggunaan leveraj dengan betul juga dapat mengurangkan risiko dalam hartanah.

Pelaburan ini boleh menggunakan pinjaman pelaburan tanpa anda menggunakan dana sendiri. Contohnya, anda boleh membeli hartanah dengan bayaran pendahuluan sebanyak 10% dan 90% akan dibayar oleh pihak bank.

Oleh itu, anda berpeluang untuk mengawal dan mendapat faedah daripada hartanah tersebut sambil dapat meningkatkan pulangan anda melalui leveraj. Selain itu, pelabur juga boleh melabur lebih daripada satu perjanjian hartanah dalam satu masa kerana semua dana pelabur tidak terikat dengan semua projek hartanah.

4. Pelaburan Hartanah Membina Jaringan Yang Baik

Pelaburan hartanah bukan sahaja menguntungkan, tetapi ia juga mewujudkan jaringan antara anda dengan ramai pihak yang terlibat secara langsung dalam pelaburan tersebut. Pihak yang terlibat adalah pegawai bank, ejen hartanah, dan peguam.

Anda perlu menjaga hubungan bersama mereka agar urusan pelaburan anda dapat diuruskan dengan mudah, malah dapat membantu anda memperoleh kelulusan pinjaman rumah dengan cepat dan juga membantu proses jual beli rumah dengan segera. Selain itu, anda juga boleh berkenalan dengan pelabur hartanah lain yang mempunyai strategi dan kaedah pelaburan yang berbeza dengan anda.

Mereka juga akan berkongsi ilmu dan teknik-teknik dalam pelaburan hartanah, yang akan membantu anda meningkatkan pengetahuan dan kemahiran anda. Jaringan ini sangat penting dalam membantu anda menjadi pelabur hartanah yang lebih berjaya. Jika anda mempunyai ilmu dan jaringan yang baik, ia lebih mudah untuk anda mendapatkan kediaman yang lebih murah.

Seterusnya, apakah keburukan yang ada pada pelaburan hartanah sebelum melabur dalam hartanah.

1. Hartanah Adalah Pelaburan Jangka Panjang

Strategi jangka panjang digunakan dalam pembelian hartanah. Jika anda memerlukan dana kecemasan, aset ini tidak dapat dicairkan dengan cepat. Pelabur hartanah haruslah memahami bahawa menjual hartanah ini memerlukan masa dan kos transaksi lebih tinggi berbanding pasaran saham.

Sumber: Pusat Informasi Hartanah Negara (NAPIC)

Data di atas menunjukkan harga median rumah di Malaysia pada tahun 2010 sehingga suku kedua tahun 2021. Harga median rumah meningkat dari RM158,000 pada 2010 kepada RM300,000 pada suku kedua tahun 2021.

Tambahan pula, peningkatan harga median rumah di Malaysia sebanyak 89.9% antara tahun 2010 sehingga suku kedua 2021. Selain itu, data di atas menunjukkan harga median rumah di Malaysia paling tertinggi RM303,000 pada tahun 2017 daripada tahun 2010 sehingga suku kedua 2021.

Pelabur hartanah jangka panjang hendaklah menumpukan kepada peningkatan nilai hartanah dari semasa ke semasa. Oleh yang demikian, dua kaedah boleh digunakan ketika melabur hartanah dalam tempoh jangka panjang iaitu pulangan modal dan pulangan sewa.

Kaedah pulangan modal ialah pelabur hartanah menjual hartanah apabila harga jualan meningkat yang melebihi harga asal pembelian pada peratusan tertentu yang ditetapkan. Selain itu, kaedah pulangan sewa iaitu menyewakan hartanah kepada orang lain secara keseluruhan atau hanya sebahagian hartanah yang mendatangkan pendapatan pasif yang stabil ketika tempoh pemilikan hartanah.

2. Hartanah Memerlukan Wang Besar

Pelabur hartanah perlu membelanjakan sejumlah wang untuk mendapatkan pulangan dari pelaburan hartanah. Dari mula melabur dalam hartanah, wang bagi bayaran pendahuluan dan kos penutupan hendaklah disediakan oleh pelabur hartanah.

Tambahan pula, wang untuk pengubahsuaian hartanah akan berlaku apabila hartanah tidak berada dalam keadaan sesuai dan selesa untuk tinggal. Insurans, cukai harta tanah, pembayaran gadai janji dan penyelenggaraan hartanah adalah perbelanjaan setelah memiliki hartanah yang perlu diurus oleh pelabur hartanah.

Pelaburan hartanah boleh jadi beban dan defisit pada pelabur dengan kos penyelenggaraan apabila jumlah ansuran bulanan kos penyelenggaraan lebih tinggi berbanding sewa yang dikutip. Oleh itu, pelabur hartanah hendaklah mengambil tahu akan perbelanjaan sebelum dan selepas memiliki hartanah sebagai persediaan untuk menceburi pelaburan hartanah.

3. Hartanah Memakan Masa

Sebagai seorang pelabur hartanah, anda perlu meluangkan masa untuk belajar dan menguruskan pelaburan hartanah. Jika tiada ilmu pelaburan hartanah, kemungkinan anda boleh kehilangan sejumlah wang pada pelaburan ini. Mengenal pasti tawaran yang terbaik berdasarkan lokasi, kualiti hartanah, nilai pasaran, pasaran sewa rumah dan mencari calon penyewa atau pembeli merupakan antara tugas pelabur hartanah.

Tambahan pula, seorang pelabur hartanah akan membuat keputusan penting dalam pelaburan jika dia betul-betul yakin akan tentang itu. Oleh itu, pelaburan hartanah dikatakan sebagai pelaburan memakan masa untuk memastikan hartanah berada dalam keadaan terbaik.

4. Hartanah Mempunyai Risiko Tersendiri

Berwaspadalah dengan risiko yang mendatang dalam pelaburan hartanah walaupun pelaburan ini sangat menguntungkan. Oleh itu, seorang pelabur hartanah, anda perlu sedar adanya risiko terlibat dalam setiap jenis pelaburan hartanah, menguruskan risiko dengan meminimumkan risiko tersebut dan bersedia dengan rancangan luar jangkaan.

Sifat kitaran pasaran hartanah dan bagaimana kejutan politik dan ekonomi luaran yang mempengaruhi nilai hartanah merupakan faktor risiko utama yang patut dipertimbangkan pada pelabur hartanah. Antara contoh risiko terlibat ialah membeli hartanah bukan pada waktunya, tanggungjawab akan bertambah apabila kebakaran atau banjir besar yang mungkin akan berlaku pada hartanah dan mendapat penyewa yang sukar ditangani.

Walau bagaimanapun, pelabur hartanah perlu bersedia dengan kemungkinan risiko yang berlaku di luar jangkaan pelabur.

Kesimpulannya, pemilihan pelaburan hartanah adalah pilihan yang stabil dan wajar dipertimbangkan untuk dijadikan salah satu portfolio pelaburan. Pulangan pelaburan hartanah tetap ada, bahkan anda boleh mendapat lebih daripada apa yang anda laburkan walaupun pelaburan ini melibatkan kos yang tinggi.

Dengan pemahaman info kelebihan dan keburukan yang terdapat pada pelaburan hartanah menjadi strategi melabur yang perlu dititikberatkan oleh pelabur hartanah untuk mendapatkan pulangan pelaburan yang menguntungkan dengan meminimumkan risiko.

Akhir sekali, dalam apa jua pelaburan yang ada laburkan, anda haruslah mempelajari ilmu dan kemahiran sebelum terlibat dalam pelaburan bagi mengatasi kerugian dan meraih keuntungan pelaburan yang diimpikan oleh anda.

Penulis boleh dihubungi di:

Nur Atikah Binti Azizan ([email protected])
Nur Fitrah Binti Mohd Shukri ([email protected])
Prof Madya Dr Nuradli Ridzwan Shah Bin Mohd Dali ([email protected])
Fakulti Ekonomi dan Muamalat
Universiti Sains Islam Malaysia

Sempena tahun baru 2022 ini, sudahkan anda bersedia untuk mencapai sasaran kewangan anda?

Pertama sekali, semak dulu tahap kewangan anda dengan mendapatkan Experian Personal Credit Report Plus

Kemudian anda berpeluang untuk memenangi pakej RinggitPlus Financial Planning Plus yang bernilai RM999, dengan 4 pemenang bertuah setiap bulan.

Pakej istimewa ini mengandungi:

3 sesi rundingan dengan Perancang Kewangan Bertauliah RinggitPlus
Penjelasan terperinci mengenai Experian Personal Credit Report Plus
Analisa pakar mengenai situasi anda (hutang, pelaburan, takaful, simpanan dan lain-lain)
Laporan penilaian sasaran kewangan peribadi
Nasihat strategi pelaksanaan yang khusus untuk anda

Berminat? Dapatkannya sekarang -> Experian Personal Credit Report Plus

Saranan WAJARAN TINGGI; Saham Pilihan Utama: Sime Darby Property (SDPR) dan Eco World Development (ECW)

Faktor-faktor pendorong utama:

Aliran liputan berita, permintaan hartanah dan urus niaga tanah semakin kukuh di Iskandar Malaysia, dipacu oleh projek Sistem Transit Laju (RTS) yang bakal siap dibina
Warganegara asing, mereka yang menaik taraf kediaman dan pemilik rumah yang beralih kepada rumah lebih murah akan memacu permintaan untuk rumah kediaman mewah yang luas di kawasan-kawasan perumahan yang premium
Hartanah sebagai langkah perlindungan baik daripada kenaikan tekanan inflasi
Keadaan kadar faedah dijangka terus kondusif, dibantu oleh kadar tukaran mata wang USD/MYR yang kukuh.

Kesan perolehan amnya diambil kira

Pemulihan harga saham sektor baru-baru ini menunjukkan pelabur sudah melihat melepasi kesan konflik AS-Iran. Harga saham mengalami pembetulan pada Mac-April berikutan jangkaan kemerosotan margin. Walau bagaimanapun, berbeza dengan sektor-sektor lain, pemaju hartanah selalunya mempunyai ruang untuk mengubah suai reka bentuk, bahan binaan, dan harga produk mereka supaya dapat mengurangkan kesan tersebut terhadap margin.

Pelan penyenaraian REIT berjalan baik

Walaupun berdepan kekangan pasaran, pemaju meneruskan usaha-usaha mengewangkan aset mereka. Usaha-usaha merungkai nilai seperti yang dimaklumkan pada suku lalu, terus menjadi pendorong penting kepada sektor ini. Tiga pemaju utama termasuk SDPR dan SP Setia, menyenaraikan aset-aset hartanah dengan nilai keseluruhan mencecah ~MYR13bn selepas menyuntik aset-aset itu ke dalam REIT, sepanjang dua tahun berikutnya

Permintaan di Iskandar Malaysia masih kukuh

Nilai MYR dilihat semakin mengukuh, namun tekanan inflasi yang meningkat di wilayah itu terus menjadi faktor yang menarik para pelancong dari Singapura untuk berbelanja dan/atau tinggal di Iskandar Malaysia sekurang-kurangnya untuk jangka sederhana. Tambahan itu, pemilik tanah utama seperti UEM Sunrise (UEMS), KSL (KSL MK, TIADA SARANAN) dan Crescendo (CCDO MK, TIADA SARANAN) muncul sebagai saham pelaburan yang menawarkan nilai RNAV yang baik. Harga tanah dijangka terus meninggi memandangkan jualan tanah baru-baru ini oleh ECW dan CCDO kepada pemainpemain pusat data (DC) masih dijual pada harga tertinggi dalam sejarah (di kawasan sekitar mereka). Oleh itu, tiada sebarang petanda bahawa permintaan akan mereda

Hartanah-hartanah mewah di kawasan perumahan premium akan mendapat sambutan

Hartanah-hartanah berkelas tinggi di kawasan-kawasan perumahan premium sepatutnya mendapat sambutan baik, seperti Mont’ Kiara, Damansara Heights, KLCC and kawasan-kawasan tertentu di Iskandar Malaysia yang menerima permintaan tinggi, manakala ASP untuk unit-unit di pelancaran hartanah baharu(ParkCity Damansara PJ dan Pavilion Damansara) dilihat terkawal. Pihak pemaju yang mempunyai pendedahan di kawasan-kawasan ini termasuklah Eastern & Oriental (EAST), ECW, Sunway, Mah Sing, UEMS dan LBS Bina.

Persekitaran kadar faedah yang kondusif sepatutnya menyokong permintaan keseluruhan

Hartanah tetap menjadi langkah perlindungan nilai yang baik daripada tekanan inflasi. Disebabkan oleh nilai MYR lebih kukuh, kami menjangkakan persekitaran kadar faedah akan terus kondusif, yang sepatutnya memberikan kelebihan kepada pelabur dan pembeli hartanah. Malahan, permintaan daripada pelabur hartanah dijangka terus kukuh apabila pelancaran-pelancaran baru-baru ini oleh UEMS (rumah kedai Aspira Place di Iskandar Malaysia), SDPR (rumah kedai REKA di Elmina), dan 77 unit kedai dengan ketinggian empat tingkat berharga MYR8j dan ke atas di Bandar Puteri oleh satu lagi syarikat pemaju besar, semuanya mencatat kadar ambilan lebih 90%.