Hartanah

Kebaikan Dan Keburukan Melabur Dalam Hartanah

pelaburan hartanah

Adakah anda tertanya-tanya mengapa pelabur memilih melabur dalam hartanah sebagai portfolio pelaburan mereka?

Sudah pasti pelaburan ini mempunyai kelebihan tersendiri berbanding melabur dalam pelaburan lain. Pelaburan ini juga terdapat keburukan di mana pelabur perlu berwaspada dan menguruskan risiko tersebut.

Di samping itu, pembelian hartanah seperti tanah, bangunan, infrastruktur, dan sebagainya adalah merupakan pelaburan hartanah dan ia dapat menjana pendapatan yang tinggi serta menawarkan kadar pulangan yang lebih tinggi daripada inflasi. Pelaburan hartanah menawarkan pendapatan yang pasif kepada pelabur dan hartanah juga adalah kelas aset yang penting dalam portfolio pelaburan.

Terdapat pelbagai jenis pelaburan hartanah iaitu kediaman, komersial, runcit, perindustrian dan Amanah Pelaburan Hartanah (REIT). Pelaburan hartanah menjana pendapatan melalui beli dan jual, sewaan, REIT dan sebagainya. Nilai hartanah juga semakin meningkat dari semasa ke semasa dan ini menjadikan pelaburan hartanah sebagai aset yang berharga.

Di samping itu, pelaburan hartanah dalam jangka panjang adalah menguntungkan. Jika dilakukan dengan betul, anda berpeluang mendapat pulangan yang tinggi berbanding portfolio  lain. Antara kelebihan melabur dalam hartanah adalah:

1. Hartanah Mempunyai Aliran Tunai Yang Stabil

Hartanah menyediakan aliran tunai yang stabil, kerana hartanah sewaan memberi pelabur aliran pendapatan bulanan yang konsisten. Pendapatan bulanan yang dijana oleh hartanah sewaan boleh membantu menampung kos anda dan boleh menggunakan hasil tersebut untuk membina perniagaan atau melabur semula dalam hartanah atau portfolio lain.

2. Hartanah Mempunyai Lindung Nilai Terhadap Inflasi

Hubungan positif antara pertumbuhan Keluaran dalam Negara Kasar (GDP) dan permintaan hartanah memberikan pelaburan hartanah keupayaan lindung nilai terhadap inflasi. Inflasi juga mempengaruhi hartanah, di mana nilai hartanah meningkat seiring dengan inflasi, peningkatan ekonomi dan juga permintaan hartanah.

Apabila nilai hartanah meningkat semasa inflasi, harga sewaan hartanah juga meningkat, dan ini menyumbang kepada peningkatan aliran tunai pelabur. Tetapi, kos pemilikan pelabur tidak akan meningkat sekiranya pendapatan sewaan tahunan pelabur meningkat.

Inflasi juga meningkatkan nilai hartanah tersebut. Contohnya, jika anda ingin menjual rumah anda dalam tempoh 10 tahun akan datang, nilai hartanah itu akan lebih tinggi daripada nilai sekarang.

3. Hartanah Boleh Menggunakan Dana Leveraj

Pelabur boleh menggunakan leveraj untuk mengembangkan hartanah anda dengan lebih cepat. Leveraj merujuk kepada penggunaan instrumen kewangan atau dana yang dipinjam untuk meningkatkan pulangan pelaburan. Penggunaan leveraj dengan betul juga dapat mengurangkan risiko dalam hartanah.

Pelaburan ini boleh menggunakan pinjaman pelaburan tanpa anda menggunakan dana sendiri. Contohnya, anda boleh membeli hartanah dengan bayaran pendahuluan sebanyak 10% dan 90% akan dibayar oleh pihak bank.

Oleh itu, anda berpeluang untuk mengawal dan mendapat faedah daripada hartanah tersebut sambil dapat meningkatkan pulangan anda melalui leveraj. Selain itu, pelabur juga boleh melabur lebih daripada satu perjanjian hartanah dalam satu masa kerana semua dana pelabur tidak terikat dengan semua projek hartanah.

4. Pelaburan Hartanah Membina Jaringan Yang Baik

Pelaburan hartanah bukan sahaja menguntungkan, tetapi ia juga mewujudkan jaringan antara anda dengan ramai pihak yang terlibat secara langsung dalam pelaburan tersebut. Pihak yang terlibat adalah pegawai bank, ejen hartanah, dan peguam.

Anda perlu menjaga hubungan bersama mereka agar urusan pelaburan anda dapat diuruskan dengan mudah, malah dapat membantu anda memperoleh kelulusan pinjaman rumah dengan cepat dan juga membantu proses jual beli rumah dengan segera. Selain itu, anda juga boleh berkenalan dengan pelabur hartanah lain yang mempunyai strategi dan kaedah pelaburan yang berbeza dengan anda.

Mereka juga akan berkongsi ilmu dan teknik-teknik dalam pelaburan hartanah, yang akan membantu anda meningkatkan pengetahuan dan kemahiran anda. Jaringan ini sangat penting dalam membantu anda menjadi pelabur hartanah yang lebih berjaya. Jika anda mempunyai ilmu dan jaringan yang baik, ia lebih mudah untuk anda mendapatkan kediaman yang lebih murah.

Seterusnya, apakah keburukan yang ada pada pelaburan hartanah sebelum melabur dalam hartanah.

1. Hartanah Adalah Pelaburan Jangka Panjang

Strategi jangka panjang digunakan dalam pembelian hartanah. Jika anda memerlukan dana kecemasan, aset ini tidak dapat dicairkan dengan cepat. Pelabur hartanah haruslah memahami bahawa menjual hartanah ini memerlukan masa dan kos transaksi lebih tinggi berbanding pasaran saham.

Sumber: Pusat Informasi Hartanah Negara (NAPIC)

Data di atas menunjukkan harga median rumah di Malaysia pada tahun 2010 sehingga suku kedua tahun 2021. Harga median rumah meningkat dari RM158,000 pada 2010 kepada RM300,000 pada suku kedua tahun 2021.

Tambahan pula, peningkatan harga median rumah di Malaysia sebanyak 89.9% antara tahun 2010 sehingga suku kedua 2021. Selain itu, data di atas menunjukkan harga median rumah di Malaysia paling tertinggi RM303,000 pada tahun 2017 daripada tahun 2010 sehingga suku kedua 2021.

Pelabur hartanah jangka panjang hendaklah menumpukan kepada peningkatan nilai hartanah dari semasa ke semasa. Oleh yang demikian, dua kaedah boleh digunakan ketika melabur hartanah dalam tempoh jangka panjang iaitu pulangan modal dan pulangan sewa.

Kaedah pulangan modal ialah pelabur hartanah menjual hartanah apabila harga jualan meningkat yang melebihi harga asal pembelian pada peratusan tertentu yang ditetapkan. Selain itu, kaedah pulangan sewa iaitu menyewakan hartanah kepada orang lain secara keseluruhan atau hanya sebahagian hartanah yang mendatangkan pendapatan pasif yang stabil ketika tempoh pemilikan hartanah.

2. Hartanah Memerlukan Wang Besar

Pelabur hartanah perlu membelanjakan sejumlah wang untuk mendapatkan pulangan dari pelaburan hartanah. Dari mula melabur dalam hartanah, wang bagi bayaran pendahuluan dan kos penutupan hendaklah disediakan oleh pelabur hartanah.

Tambahan pula, wang untuk pengubahsuaian hartanah akan berlaku apabila hartanah tidak berada dalam keadaan sesuai dan selesa untuk tinggal. Insurans, cukai harta tanah, pembayaran gadai janji dan penyelenggaraan hartanah adalah perbelanjaan setelah memiliki hartanah yang perlu diurus oleh pelabur hartanah.

Pelaburan hartanah boleh jadi beban dan defisit pada pelabur dengan kos penyelenggaraan apabila jumlah ansuran bulanan kos penyelenggaraan lebih tinggi berbanding  sewa yang dikutip. Oleh itu, pelabur hartanah hendaklah mengambil tahu akan perbelanjaan sebelum dan selepas memiliki hartanah sebagai persediaan untuk menceburi pelaburan hartanah.

3. Hartanah Memakan Masa

Sebagai seorang pelabur hartanah, anda perlu meluangkan masa untuk belajar dan menguruskan pelaburan hartanah. Jika tiada ilmu pelaburan hartanah, kemungkinan anda boleh kehilangan sejumlah wang pada pelaburan ini. Mengenal pasti tawaran yang terbaik berdasarkan lokasi, kualiti hartanah, nilai pasaran, pasaran sewa rumah dan mencari calon penyewa atau pembeli merupakan antara tugas pelabur hartanah.

Tambahan pula, seorang pelabur hartanah akan membuat keputusan penting dalam pelaburan jika dia betul-betul yakin akan tentang itu. Oleh itu, pelaburan hartanah dikatakan sebagai pelaburan memakan masa untuk memastikan hartanah berada dalam keadaan terbaik.

4. Hartanah Mempunyai Risiko Tersendiri

Berwaspadalah dengan risiko yang mendatang dalam pelaburan hartanah walaupun pelaburan ini sangat menguntungkan. Oleh itu, seorang pelabur hartanah, anda perlu sedar adanya risiko terlibat dalam setiap jenis pelaburan hartanah, menguruskan risiko dengan meminimumkan risiko tersebut dan bersedia dengan rancangan luar jangkaan.

Sifat kitaran pasaran hartanah dan bagaimana kejutan politik dan ekonomi luaran yang mempengaruhi nilai hartanah merupakan faktor risiko utama yang patut dipertimbangkan pada pelabur hartanah. Antara contoh risiko terlibat ialah membeli hartanah bukan pada waktunya, tanggungjawab akan bertambah apabila kebakaran atau banjir besar yang mungkin akan berlaku pada hartanah dan mendapat penyewa yang sukar ditangani.

Walau bagaimanapun, pelabur hartanah perlu bersedia dengan  kemungkinan risiko yang berlaku di luar jangkaan pelabur.

Kesimpulannya, pemilihan pelaburan hartanah adalah pilihan yang stabil dan wajar dipertimbangkan untuk dijadikan salah satu portfolio pelaburan. Pulangan pelaburan hartanah tetap ada, bahkan anda boleh mendapat lebih daripada apa yang anda laburkan walaupun pelaburan ini melibatkan kos yang tinggi.

Dengan pemahaman info kelebihan dan keburukan yang terdapat pada pelaburan hartanah menjadi strategi melabur yang perlu dititikberatkan oleh pelabur hartanah untuk mendapatkan pulangan pelaburan yang menguntungkan dengan meminimumkan risiko.

Akhir sekali, dalam apa jua pelaburan yang ada laburkan, anda haruslah mempelajari ilmu dan kemahiran sebelum terlibat dalam pelaburan bagi mengatasi kerugian dan meraih keuntungan pelaburan yang diimpikan oleh anda.

Penulis boleh dihubungi di:

Nur Atikah Binti Azizan ([email protected])
Nur Fitrah Binti Mohd Shukri ([email protected])
Prof Madya Dr Nuradli Ridzwan Shah Bin Mohd Dali ([email protected])
Fakulti Ekonomi dan Muamalat
Universiti Sains Islam Malaysia

Sempena tahun baru 2022 ini, sudahkan anda bersedia untuk mencapai sasaran kewangan anda?

Pertama sekali, semak dulu tahap kewangan anda dengan mendapatkan Experian Personal Credit Report Plus

Kemudian anda berpeluang untuk memenangi pakej RinggitPlus Financial Planning Plus yang bernilai RM999, dengan 4 pemenang bertuah setiap bulan.

Pakej istimewa ini mengandungi:

  • 3 sesi rundingan dengan Perancang Kewangan Bertauliah RinggitPlus
  • Penjelasan terperinci mengenai Experian Personal Credit Report Plus
  • Analisa pakar mengenai situasi anda (hutang, pelaburan, takaful, simpanan dan lain-lain)
  • Laporan penilaian sasaran kewangan peribadi
  • Nasihat strategi pelaksanaan yang khusus untuk anda

Berminat? Dapatkannya sekarang -> Experian Personal Credit Report Plus

Previous ArticleNext Article

LPPSA Kedua: Boleh Mohon Walaupun Pembiayaan Pertama Belum Habis, Ini Syarat & Kelayakannya

Ada pembiayaan LPPSA pertama yang masih berjalan tetapi sudah terfikir nak beli rumah kedua?

Mulai 4 Oktober 2026, penjawat awam yang layak boleh memohon Pembiayaan Kedua LPPSA tanpa perlu menyelesaikan sepenuhnya Pembiayaan Pertama.

Pada masa yang sama, LPPSA turut menaikkan had kelayakan maksimum pembiayaan perumahan sehingga RM1 juta.

Namun, ini bukan bermaksud semua penjawat awam automatik boleh meminjam RM1 juta. Jumlah sebenar masih bergantung kepada pendapatan bersih, kelayakan pemohon, baki kelayakan pembiayaan serta syarat LPPSA yang berkuat kuasa.

Apa perubahan LPPSA 2026?

Menurut notis rasmi LPPSA bertarikh 25 September 2026, dua perubahan utama mula berkuat kuasa pada 4 Oktober 2026:

Pertama, had kelayakan maksimum pembiayaan perumahan LPPSA dinaikkan sehingga RM1 juta.

Kedua, pemohon boleh membuat permohonan Pembiayaan Kedua tanpa menyelesaikan Pembiayaan Pertama, tertakluk kepada baki kelayakan pembiayaan dan syarat yang ditetapkan.

Ini memberi lebih banyak fleksibiliti kepada penjawat awam yang masih mempunyai pembiayaan pertama tetapi mahu menggunakan baki kelayakan mereka untuk pembiayaan kedua.

Had pembiayaan LPPSA sehingga RM1 juta

LPPSA menetapkan jadual had kelayakan berdasarkan pendapatan bersih.

Pendapatan BersihHad Kelayakan Maksimum
Lebih RM10,000RM1,000,000
RM10,000RM950,000
RM9,500RM930,000
RM9,000RM900,000
RM8,500RM880,000
RM8,000RM850,000
RM7,500RM830,000
RM7,000RM800,000
RM6,500RM780,000
RM6,000RM730,000
RM5,500RM670,000
RM5,000RM610,000
RM4,500RM550,000
RM4,000RM480,000
RM3,500RM430,000
RM3,000RM350,000
Sehingga RM2,500RM280,000

Jadual ini adalah berdasarkan FAQ rasmi LPPSA mengenai penambahbaikan 2026.

Nota penting: Had maksimum ini bukan bermaksud pemohon pasti menerima jumlah tersebut. Amaun yang diluluskan masih bergantung kepada kelayakan pemohon dan syarat pembiayaan yang berkuat kuasa.

Siapa yang layak menikmati had baharu?

LPPSA menyatakan jadual kelayakan baharu ini terpakai kepada kakitangan sektor awam yang layak memohon pembiayaan perumahan LPPSA, tertakluk kepada syarat dan kelayakan semasa.

Bagaimanapun, terdapat kumpulan tertentu yang tidak menggunakan jadual ini, antaranya:

  • Anggota Pentadbiran Persekutuan;
  • Anggota Pentadbiran Negeri dan Ahli Dewan Undangan Negeri; dan
  • Hakim Mahkamah Persekutuan, Mahkamah Rayuan dan Mahkamah Tinggi.

Golongan tersebut tertakluk kepada peruntukan atau keputusan berkaitan yang berasingan.

Apa maksud “Pembiayaan Kedua” sekarang?

Ini bahagian yang paling menarik.

Sebelum penambahbaikan ini, pemohon secara amnya perlu menyelesaikan Pembiayaan Pertama sebelum membuat Pembiayaan Kedua.

Mulai 4 Oktober 2026, syarat tersebut tidak lagi diperlukan.

LPPSA menyatakan pemohon boleh memohon Pembiayaan Kedua tanpa menyelesaikan Pembiayaan Pertama, tertakluk kepada penilaian kemampuan bayaran balik dan syarat kelayakan LPPSA.

Contohnya:

Ali membeli rumah pertama menggunakan LPPSA.

Pembiayaan pertama masih mempunyai baki.

Kemudian Ali mahu membeli rumah kedua.

Dengan peraturan baharu, Ali tidak perlu melangsaikan pembiayaan pertama terlebih dahulu semata-mata untuk memohon pembiayaan kedua.

Tetapi Ali masih perlu mempunyai baki kelayakan pembiayaan yang mencukupi dan memenuhi syarat LPPSA.

Apakah syarat Pembiayaan Kedua?

LPPSA menetapkan beberapa syarat utama.

Pemohon perlu:

1. Merupakan kakitangan sektor awam yang layak memohon pembiayaan perumahan LPPSA.

2. Potongan gaji bagi Pembiayaan Pertama telah dilaksanakan.

3. Tidak mempunyai tunggakan bayaran balik bagi Pembiayaan Pertama sedia ada.

Selain itu, permohonan tetap tertakluk kepada penilaian kemampuan bayaran balik dan syarat kelayakan LPPSA yang berkuat kuasa.

Berapa margin Pembiayaan Kedua?

Ini juga penting kerana margin pembiayaan bergantung kepada status Pembiayaan Pertama.

Jika Pembiayaan Pertama sudah selesai

Margin Pembiayaan Kedua adalah sehingga 100%.

Jika Pembiayaan Pertama masih belum selesai

Margin Pembiayaan Kedua adalah sehingga 90%.

Untuk Jenis 5 dan Jenis 7 bagi hartanah yang sama

LPPSA menetapkan margin sehingga 100% bagi:

  • Jenis 5 – Ambil Alih; dan
  • Jenis 7 – Ubah Suai,

bagi hartanah yang sama, tertakluk kepada syarat yang ditetapkan.

Contoh mudah Pembiayaan Kedua

Katakan seseorang masih mempunyai Pembiayaan Pertama LPPSA.

Kemudian dia mahu membeli rumah kedua berharga RM500,000.

Jika Pembiayaan Pertama masih belum diselesaikan, margin Pembiayaan Kedua adalah sehingga 90%.

Secara mudah:

RM500,000 × 90% = RM450,000

Jadi, secara teori, pembiayaan boleh mencapai sehingga RM450,000, manakala baki RM50,000 perlu ditanggung melalui sumber lain.

Tetapi angka sebenar masih tertakluk kepada baki kelayakan pembiayaan dan penilaian LPPSA.

Maksudnya, jangan terus anggap rumah RM500,000 akan mendapat pembiayaan RM450,000 kerana kelayakan sebenar setiap pemohon adalah berbeza.

Bagaimana LPPSA menentukan kelayakan?

LPPSA menggunakan kaedah pengiraan berdasarkan kemampuan bayaran balik.

Antara kriteria yang dinyatakan LPPSA ialah:

  • Ansuran bulanan tidak melebihi 60% daripada gaji pokok dan elaun tetap yang diambil kira;
  • Jumlah hutang tidak melebihi 80% daripada pendapatan bersih; dan
  • Gaji bersih sekurang-kurangnya 20% daripada pendapatan kasar.

Pendapatan bersih bagi tujuan pengiraan LPPSA pula merujuk kepada gaji pokok + elaun tetap yang diambil kira – potongan wajib.

Jadi, seseorang yang mempunyai gaji tinggi sekalipun tidak semestinya mendapat jumlah maksimum RM1 juta kerana pengiraan turut mengambil kira kemampuan bayaran balik.

Bagaimana pula kadar keuntungan?

Untuk pembiayaan hartanah sehingga RM1 juta, LPPSA memperkenalkan struktur kadar purata wajaran (blended rate).

Strukturnya:

Sehingga RM750,000 → 4.00% setahun

Bahagian melebihi RM750,000 sehingga RM1 juta → 4.50% setahun

Yang menariknya, pengiraan ini mengambil kira jumlah pembiayaan hartanah yang diluluskan bagi Pembiayaan Pertama dan Pembiayaan Kedua.

Contoh RM800,000

Bagi pembiayaan RM800,000:

RM750,000 pertama → 4.00%

Baki RM50,000 → 4.50%

Kadar purata wajaran yang terhasil ialah kira-kira 4.03% setahun.

RM1 juta bukan bermaksud boleh ambil RM1 juta untuk rumah kedua

Ini perkara yang ramai mungkin salah faham.

Had maksimum RM1 juta ialah had kelayakan maksimum, bukannya jumlah automatik yang boleh dipinjam.

Untuk Pembiayaan Kedua pula, LPPSA secara jelas menyatakan ia tertakluk kepada baki kelayakan pembiayaan.

Contohnya, jika seseorang mempunyai had kelayakan RM800,000 tetapi telah menggunakan RM600,000 bagi Pembiayaan Pertama, baki kelayakannya tidak bermaksud dia boleh terus mengambil RM800,000 lagi.

Sebaliknya, pengiraan baki kelayakan perlu dibuat berdasarkan ketetapan LPPSA.

Sebab itu LPPSA menyediakan kemudahan SmartKira untuk membuat semakan anggaran kelayakan mulai 4 Oktober 2026.

Boleh beli rumah kedua sebelum rumah pertama habis bayar?

Ya, mulai 4 Oktober 2026, boleh memohon.

Tetapi terdapat tiga perkara yang perlu diberi perhatian:

Pertama: Pembiayaan Pertama tidak perlu diselesaikan sepenuhnya.

Kedua: Pemohon perlu mempunyai baki kelayakan pembiayaan yang mencukupi.

Ketiga: Pemohon masih perlu memenuhi syarat kemampuan bayaran balik dan syarat LPPSA yang berkuat kuasa.

Jadi, kemudahan ini memberikan fleksibiliti, tetapi bukan “lesen” untuk mengambil hutang rumah tanpa mengambil kira kemampuan kewangan.

Semua jenis pembiayaan boleh digunakan?

Menurut FAQ LPPSA, semua jenis pembiayaan dibenarkan bagi Pembiayaan Kedua, tertakluk kepada syarat yang ditetapkan.

Namun, terdapat pengecualian tertentu.

Sebagai contoh, pelanggan yang sedang menikmati Pembiayaan Pertama Jenis 4 atau Jenis 5 bagi tanah dan belum memohon Jenis 6 untuk membina rumah, tidak dibenarkan memohon Pembiayaan Kedua bagi Jenis 4 atau Jenis 5 tanah tersebut.

LPPSA juga menjelaskan bahawa jika seseorang membeli tanah melalui Jenis 4 atau Jenis 5 dan kemudian memohon Jenis 6 untuk membina rumah di atas tanah tersebut, ia masih dianggap sebagai satu kelayakan pembiayaan, bukan Pembiayaan Kedua.

Bila boleh mula memohon?

Kemudahan baharu ini berkuat kuasa pada:

4 OKTOBER 2026

LPPSA menyatakan pelanggan boleh mengemukakan permohonan bagi kemudahan tersebut mulai tarikh berkenaan.

Bagi permohonan yang telah dikemukakan sebelum 4 Oktober 2026, LPPSA menyatakan ia akan diproses berdasarkan had kelayakan amaun pembiayaan hartanah yang berkuat kuasa pada tarikh permohonan diterima.

Kesimpulan

Penambahbaikan LPPSA 2026 membawa perubahan yang agak besar kepada penjawat awam.

Had kelayakan maksimum pembiayaan kini dinaikkan sehingga RM1 juta, manakala Pembiayaan Kedua boleh dipohon tanpa perlu menyelesaikan Pembiayaan Pertama terlebih dahulu.

Tetapi perkara paling penting untuk difahami ialah:

RM1 juta = had kelayakan maksimum, bukan jumlah automatik.

Dan:

Pembiayaan Kedua = boleh mohon walaupun pembiayaan pertama masih berjalan, tetapi tertakluk kepada baki kelayakan dan kemampuan bayaran balik.

Jadi, kalau memang bercadang membeli rumah kedua, langkah pertama bukan terus cari rumah RM1 juta.

Semak dahulu baki kelayakan LPPSA.

Kemudian barulah tengok harga rumah yang benar-benar mampu ditanggung.

Nota: Maklumat ini berdasarkan pengumuman dan FAQ rasmi LPPSA bertarikh 25 September 2026. Syarat dan pengiraan sebenar adalah tertakluk kepada pekeliling, garis panduan serta ketetapan LPPSA yang berkuat kuasa pada tarikh permohonan.

Sumber rasmi: LPPSA – Penambahbaikan Kemudahan Pembiayaan Perumahan Sektor Awam 2026 termasuk jadual kelayakan RM280,000 hingga RM1 juta.