Bulan September menyaksikan kita bertuah berada di Malaysia, kerana banyak betul menyambut cuti. Selain daripada itu, prestasi pasaran saham nampak sedikit melemah pada bulan ini.
Indeks FBMKLCI 3 September 2018: 1,821.10 Mata
Indeks FBMKLCI 12 September 2018 Paras Tertinggi Bulan September: 1,822.70 Mata
Indeks FBMKLCI 13 September 2018 Paras Terendah Bulan September: 1,777.50 Mata
Indeks FBMKLCI 28 September 2018: 1,793.20 Mata
Penurunan Sebulan: 27.9 Mata atau -1.53%
Di antara penyebab kepada penurunan ini, sudah pastinya disebabkan oleh perang perdagangan yang semakin dirasai di antara Amerika Syarikat dan China. Nasib baik pelabur asing dilihat kembali memasuki pasaran tempatan, sekurang-kurangnya kesannya tidaklah seteruk pasaran serantau yang lain.
Di kala keadaan ekonomi yang kacau-bilau ni, apa kata kita tengok senarai Top 10 Saham Patuh Syariah Paling Untung September 2018:
Kalau nak tahu, saham-saham di bawah harga RM1 adalah sangat digemari operator kerana ianya boleh naik dengan banyak dan cepat. Atau dalam erti kata lain, senang nak kena gorenglah. Hanya pelabur runcit sahaja yang suka melabur dalamnya. Manakala pelabur institusi atau jerung-jerung pula, suka saham ‘mahal’ dan saham-saham blue chip saja.
Dalam apa keadaan pun, pastikan anda ada Trading Plan dan Cut Loss. Untung pun dapat, duit pun selamat.
Senarai di atas adalah berdasarkan Screener Best Performance (Last Month) iSaham. Mereka juga ada screener-screener lain seperti All-Time High Screener, Bollinger Band Breakout, MA7 Cross MA26, Near Support Screener, Smart Money Screener, Value Investing Screener dan banyak lagi.
Saranan BELI dan harga sasar (TP) MYR2.42 dikekalkan, potensi kenaikan harga saham sekitar 20%, dengan kadar hasil dividen 5.2% untuk FY26F
Axis REIT telah mengumumkan pengambilalihan keduanya untuk tahun 2026, iaitu sebuah perjanjian jualan dan pajakan semula bernilai MYR128j dengan City-Link Express (M) untuk sebuah pusat pengedaran di Bandar Saujana Putra, Selangor. Kami memandang agak positif akan perkara ini kerana ia masih menepati strategi REIT ini untuk memperoleh aset-aset perindustrian yang memberikan kenaikan hasil sambil menyokong sasaran pengambilalihan pihak pengurusan sebanyak kira-kira MYR350j sepanjang FY26-27.
Butiran mengenai pengambilalihan
Axis REIT mengambil alih hartanah ini dengan bayaran tunai sebanyak MYR128j (kira-kira 2% daripada jumlah aset), yang dibiayai menerusi pembiayaan bank sedia ada. Hartanah ini sekarang dihuni 100% oleh pemilik dan akan dipajak semula kepada City-Link Express untuk tempoh tetap selama 15 tahun, dengan kenaikan sewaan yang dipersetujui semasa tempoh pajakan. Pengambilalihan ini menawarkan pendapatan berulang yang stabil, dengan sokongan daripada struktur pajakan semula yang panjang dan kadar hasil kasar awal yang baik sebanyak 6.2%.
Pengambilalihan ini dijangka selesai pada 4Q26. Selepas perjanjian selesai dimeterai, paras hutang Axis REIT dijangka meningkat kepada kira-kira 35.1%, dengan ruang untuk mengambil pinjaman sekitar MYR840j lagi (berdasarkan penyata kewangan 1Q26 yang terkini).
Butiran mengenai hartanah
Aset ini terdiri daripada dua tanah komersial bersambung dengan status pegangan pajakan selama 99 tahun (baki tempoh pajakan lebih kurang 68 tahun), di samping bangunan-bangunan pusat pengedaran, blok pejabat dan fasiliti sokongan. Hartanah ini mempunyai jumlah kawasan boleh disewakan sebanyak kira-kira 355 ribu kps (sekitar 2% daripada jumlah NLA) dan terletak di Bandar Saujana Putra dengan akses kepada Rangkaian Pusat Lebuh Raya Utara Selatan E6 atau ELITE, Lebuh Raya Lembah Klang Selatan (SKVE), Lebuh Raya Pesisir Barat (WCE), dan Lebuh Raya Shah Alam atau KESAS. Hal ini menyokong kegunaannya sebagai hab logistik dan pengedaran.
Pandangan kami
Kami memandang agak positif akan perjanjian ini, dan setelah ia selesai, kami menjangka ia akan memberikan sumbangan positif mulai FY27, dengan pendapatan sewaan tahunan sekitar MYR7.9j (kira-kira 2% daripada hasil FY27). Perkara ini diterjemahkan kepada kadar hasil kasar sebanyak 6.2% sebelum mengambil kira kos pembiayaan yang berkaitan dengan pinjaman baru. Kami menjangka pengambilalihan ini secara bersihnya akan menaikkan kadar hasil semasa Axis REIT untuk FY27F sebanyak 5.3%.
Sementara itu, tempoh pajakan semula selama 15 tahun kepada pengendali sedia ada, di samping kenaikan sewaan yang termasuk dalam perjanjian, menawarkan prospek jelas untuk pendapatan dalam jangka sederhana. Walaupun ia dibiayai sepenuhnya menggunakan hutang, paras hutang Axis REIT selepas memeterai perjanjian ini masih dalam keadaan terkawal, dengan adanya kapasiti kunci kira-kira yang mencukupi untuk langkah pengambilalihan lain.
Ramalan dan penilaian
Sementara menunggu selesainya pengambilalihan ini dan bayangan lanjut daripada pihak pengurusan, kami kekalkan ramalan perolehan dan TP MYR2.42 yang diperoleh melalui kaedah DDM (dengan kiraan premium ESG 2% kerana markah REIT ini ialah 3.1), iaitu kadar dividen kira-kira 5% untuk FY26F mengikut TP. Risiko negatif: Tiada pembaharuan bagi pajakan-pajakan REIT yang tamat tempoh, kadar turun naik harga sewa yang lebih rendah daripada jangkaan, dan cadangan pengambilalihan aset terbatal.
Asas Penilaian
Model diskaun dividen (DDM)
Faktor Pemacu Utama
Permintaan lebih tinggi untuk hartanah perindustrian yang disokong oleh penembusan pasaran e-dagang yang berterusan, penstrukturan semula rantai bekalan dan kemasukan pelaburan asing langsung yang kukuh dalam segmen pembuatan.
Risiko Utama
i. Pajakan yang tamat tempoh tidak diperbaharui ii. Kadar turun naik harga sewa yang lebih rendah berbanding jangkaan iii. Cadangan pengambilalihan aset dibatalkan
Profil Syarikat
Axis REIT sebuah REIT yang mempunyai portfolio perniagaan pelbagai, dan berpengkhususan dalam hartanah komersial dan perindustrian.
