Tersenarai pada 9 Mei 2013, KLCC Stapled Group (KLCCSS) merupakan ‘stapled securities’ yang pertama ditubuhkan di Malaysia. Ia menjana pendapatan yang stabil daripada hartanah-hartanah terkenal di kawasan Kuala Lumpur City Centre (KLCC). Kini, nilai hartanah kepunyaan KLCCSS mencecah RM15.7 bilion, meletakkan KLCCSS sebagai REIT yang terbesar di Malaysia.

Di sini, saya ingin memberi ‘update’ prestasi kewangan KLCCSS dan menilainya secara objektif dengan penggunaan metrik penilaian. Jom kita lihat 12 perkara yang anda perlu tahu tentang KLCCSS sebelum nak melabur ke dalamnya.

Prestasi Segmen

1. Pejabat

Sepanjang 12 bulan yang lalu, KLCCSS telah menjana perolehan sejumlah RM595.9 juta daripada segmen pejabat yang mempunyai hartanah-hartanah seperti berikut: PETRONAS Twin Towers, Menara 3 PETRONAS, Menara ExxonMobil, Menara Dayabumi dan 33% saham pada Menara Maxis. Di sini, dari pandangan jauh, segmen ini telah mengekalkan perolehannya pada RM148 – RM150 juta sejak tersenarai di dalam Bursa Malaysia.

2. Runcit / Retail

Sepanjang 12 bulan yang lalu, KLCCSS telah menjana perolehan sejumlah RM496.0 juta daripada segmen retail, yang terdiri daripada Suria KLCC dan retail podium di Menara 3 PETRONAS. Dari pandangan jauh, segmen ini telah mencapai peningkatan perolehan secara stabil sebanyakRM110 – RM120 juta setiap suku tahunan pada tahun 2013 – 2014 kepada sebanyak RM120 – RM125 juta setiap suku tahunan yang terkini.

3. Hotel

Sepanjang 12 bulan yang lalu, KLCCSS telah menjana perolehan sejumlah RM 174.9 juta daripada Mandarin Oriental Kuala Lumpur (MOKL). Daripada pandangan jauh, ia telah mengekalkan perolehannya dalam lingkungan RM30 – RM50 juta setiap suku tahunan sepanjang tempoh 5 tahun yang lepas.

4. Khidmat Pengurusan Hartanah

Sepanjang 12 bulan yang lalu, KLCCSS telah menjana perolehan sejumlah RM199.1 juta daripada khidmat pengurusan hartanah dan ‘car park’ dalam hartanah yang disebutkan atas. Segmen ini telah mencapai peningkatan daripada segi perolehan secara stabil sebanyak RM50 juta setiap suku tahunan sejak ia tersenarai dalam Bursa Malaysia sejak Mei 2013.

Pencapaian Keseluruhan

5. Keuntungan

Oleh yang demikian, KLCCSS telah menjanakan perolehan sebanyak RM1.39 bilion sepanjang 12 bulan yang lalu. Daripada jumlah tersebut, ia telah mendapat distributable income sebanyak RM698.3 juta.

Maka, KLCCSS kini masih berjaya mengekalkan pertumbuhan perolehan dan keuntungan dengan perlahan dan stabil sejak tahun 2013. Sepanjang 12 bulan lepas, Distribution Per Unit (DPU) yang diisytiharkan oleh KLCCSS adalah 36.45 sen.

6. Penyata Imbangan

Pada 30 September 2018, KLCCSS mempunyai sebanyak RM2.27 bilion dalam total borrowings. Maka, gearing ratio-nya ialah 17.3%. Kini, ratio ini adalah di antara yang terendah jika dibandingkan dengan REIT yang tersenarai dalam Bursa Malaysia.

Purata kos hutang ialah 4.59%  setiap tahun. 84% daripada total borrowings-nya dikenakan kadar faedah yang tetap. Maka, risiko peningkatan kadar faedah daripada kenaikan interest rate oleh Bank Negara Malaysia adalah lebih rendah bagi KLCCSS, jika ia dibandingkan dengan REIT yang mempunyai lebih banyak hutang yang dikenakan kadar faedah secara ‘floating rate’.

Perkembangan Terkini

7. Workplace for Tomorrow (WFT)

Sejak tahun 2017, KLCCSS telah bekerjasama dengan PETRONAS untuk mengubah suai ruang pejabatnya dengan mengamalkan konsep WFT. WFT ialah satu inisiatif untuk bina ruang pekerjaan yang selesa, moden, dan produktif untuk pekerja PETRONAS.

Kini, projek WFT telah mencapai sebanyak 45% keselesaian dan ia dijangka disiapkan sepenuhnya pada tahun 2020.

8. Penyewa Terbaru di Q3 2018

Suria KLCC akan menjana pendapatan baru daripada penyewa bermutu tinggi yang baru seperti Acme Bar & Coffee, Dotty’s, B& by Boost, APM Monaco, Michael Kos, Delirium dan Cigar Malaysia. Selain daripada itu, penyewa seperti Gucci, Puma, Furla, dan Mothercare kini tengah ubahsuai ruang kedai mereka untuk menambah baik ‘shopping experience’ di kalangan pengunjung yang datang ke kedai mereka di Suria KLCC.

9. Pengubahsuaian Mandarin Oriental (MOKL)

Pada suku ketiga 2018, pengubahsuaian untuk menambah baik segelintir bilik di MOKL telah selesai. Kini, MOKL mula beroperasi dengan full-room inventory.

10. Tarikh Luput Lease Agreement

Pada masa hadapan, KLCCSS akan menjana pendapatan stabil daripada triple net lease agreements yang tersebut:

Sumber: Laporan Tahunan 2017 KLCCSS

Penilaian Saham

Pada 9 Januari 2019, harga saham KLCCSS ialah RM 7.81 seunit. Maka:

11. P/B Ratio

Pada 30 September 2018, KLCCSS mempunyai sejumlah RM 7.24 dalam aset bersih seunit. P/B Ratio terkini-nya adalah 1.08, dekat dengan P/B Ratio yang berpurata 1.06 dari tahun 2013 ke tahun 2017.

12. Kadar Dividen

Di Nota 5, saya mendapati bahawa KLCCSS telah mengisytiharkan DPU sebanyak 36.45 sen pada 12 bulan yang lalu. Maka, kadar dividen yang kasar ialah 4.67% setiap tahun, serupa dengan 4.67% iaitu purata kadar dividen kasar dari tahun 2013 ke tahun 2017.

Untuk pelabur individu di Malaysia, kita akan menerima DPU bersih setelah DPU kasar yang telah diisytiharkan ditolak bayaran 10% withholding tax kepada LHDN. Maka, DPU bersih ialah 32.81 sen dan kadar dividen bersih iaitu sebanyak 4.20% setiap tahun.

Sudut Pandangan

Secara kesimpulan, KLCCSS telah memberikan kestabilan daripada segi keuntungan kepada pemegang saham sejak tersenarai dalam Bursa Malaysia sejak daripada Mei 2013 lagi.

Ini adalah hasil daripada sumbangan terutamanya daripada lease agreements bagi hartanah segmen pejabat yang bersifat jangka panjang, dan peningkatan secara stabil daripada segmen retail dan perkhidmatan pengurusan hartanah.

Oleh itu, keuntungan stabil telah menyebabkan kestabilan harga unit KLCCSS.

Saya berpendapat bahawa pelaburan KLCCSS bukan sesuai untuk semua pelabur, terutamanya pelabur yang ingin mencapai pertumbuhan modal. Ini adalah kerana KLCCSS tidak aktif dalam pembelian hartanah baru untuk menambah portfolio mereka pada masa hadapan.

Soalan: ‘Beli atau tak beli KLCCSS?’

Jawapan: ‘Ini bergantung kepada sebab anda ingin melabur saham. Jika mementingkan kestabilan keuntungan, KLCCSS boleh dipertimbangkan. Tetapi, jika anda inginkan pertumbuhan modal, mungkin KLCCSS bukanlah saham yang sesuai untuk anda.’

Ian Tai merupakan Pengasas portal saham Bursaking.com.my dan Editor di KCLau.com. Beliau juga merupakan Penyumbang Artikel kepada The Fifth Person, Value Invest Asia dan Small Cap Asia, laman-laman web saham terkemuka di Singapura.

Artikel ini pada asalnya telah diterbitkan di dalam Bahasa Inggeris di The Fifth Person.