Ambil Tahu 12 Perkara ini Sebelum Nak Melabur Saham KLCC Stapled Group

Tersenarai pada 9 Mei 2013, KLCC Stapled Group (KLCCSS) merupakan ‘stapled securities’ yang pertama ditubuhkan di Malaysia. Ia menjana pendapatan yang stabil daripada hartanah-hartanah terkenal di kawasan Kuala Lumpur City Centre (KLCC). Kini, nilai hartanah kepunyaan KLCCSS mencecah RM15.7 bilion, meletakkan KLCCSS sebagai REIT yang terbesar di Malaysia.

Di sini, saya ingin memberi ‘update’ prestasi kewangan KLCCSS dan menilainya secara objektif dengan penggunaan metrik penilaian. Jom kita lihat 12 perkara yang anda perlu tahu tentang KLCCSS sebelum nak melabur ke dalamnya.

Prestasi Segmen

1. Pejabat

Sepanjang 12 bulan yang lalu, KLCCSS telah menjana perolehan sejumlah RM595.9 juta daripada segmen pejabat yang mempunyai hartanah-hartanah seperti berikut: PETRONAS Twin Towers, Menara 3 PETRONAS, Menara ExxonMobil, Menara Dayabumi dan 33% saham pada Menara Maxis. Di sini, dari pandangan jauh, segmen ini telah mengekalkan perolehannya pada RM148 – RM150 juta sejak tersenarai di dalam Bursa Malaysia.

Sumber: Laporan Suku Tahunan KLCCSS

2. Runcit / Retail

Sepanjang 12 bulan yang lalu, KLCCSS telah menjana perolehan sejumlah RM496.0 juta daripada segmen retail, yang terdiri daripada Suria KLCC dan retail podium di Menara 3 PETRONAS. Dari pandangan jauh, segmen ini telah mencapai peningkatan perolehan secara stabil sebanyakRM110 – RM120 juta setiap suku tahunan pada tahun 2013 – 2014 kepada sebanyak RM120 – RM125 juta setiap suku tahunan yang terkini.

Sumber: Laporan Suku Tahunan KLCCSS

3. Hotel

Sepanjang 12 bulan yang lalu, KLCCSS telah menjana perolehan sejumlah RM 174.9 juta daripada Mandarin Oriental Kuala Lumpur (MOKL). Daripada pandangan jauh, ia telah mengekalkan perolehannya dalam lingkungan RM30 – RM50 juta setiap suku tahunan sepanjang tempoh 5 tahun yang lepas.

Sumber: Laporan Suku Tahunan KLCCSS

4. Khidmat Pengurusan Hartanah

Sepanjang 12 bulan yang lalu, KLCCSS telah menjana perolehan sejumlah RM199.1 juta daripada khidmat pengurusan hartanah dan ‘car park’ dalam hartanah yang disebutkan atas. Segmen ini telah mencapai peningkatan daripada segi perolehan secara stabil sebanyak RM50 juta setiap suku tahunan sejak ia tersenarai dalam Bursa Malaysia sejak Mei 2013.

Sumber: Laporan Suku Tahunan KLCCSS

Pencapaian Keseluruhan

5. Keuntungan

Oleh yang demikian, KLCCSS telah menjanakan perolehan sebanyak RM1.39 bilion sepanjang 12 bulan yang lalu. Daripada jumlah tersebut, ia telah mendapat distributable income sebanyak RM698.3 juta.

Maka, KLCCSS kini masih berjaya mengekalkan pertumbuhan perolehan dan keuntungan dengan perlahan dan stabil sejak tahun 2013. Sepanjang 12 bulan lepas, Distribution Per Unit (DPU) yang diisytiharkan oleh KLCCSS adalah 36.45 sen.

Sumber: Laporan Suku Tahunan KLCCSS
Sumber: Laporan Suku Tahunan KLCCSS

6. Penyata Imbangan

Pada 30 September 2018, KLCCSS mempunyai sebanyak RM2.27 bilion dalam total borrowings. Maka, gearing ratio-nya ialah 17.3%. Kini, ratio ini adalah di antara yang terendah jika dibandingkan dengan REIT yang tersenarai dalam Bursa Malaysia.

Purata kos hutang ialah 4.59%  setiap tahun. 84% daripada total borrowings-nya dikenakan kadar faedah yang tetap. Maka, risiko peningkatan kadar faedah daripada kenaikan interest rate oleh Bank Negara Malaysia adalah lebih rendah bagi KLCCSS, jika ia dibandingkan dengan REIT yang mempunyai lebih banyak hutang yang dikenakan kadar faedah secara ‘floating rate’.

Perkembangan Terkini

7. Workplace for Tomorrow (WFT)

Sejak tahun 2017, KLCCSS telah bekerjasama dengan PETRONAS untuk mengubah suai ruang pejabatnya dengan mengamalkan konsep WFT. WFT ialah satu inisiatif untuk bina ruang pekerjaan yang selesa, moden, dan produktif untuk pekerja PETRONAS.

Kini, projek WFT telah mencapai sebanyak 45% keselesaian dan ia dijangka disiapkan sepenuhnya pada tahun 2020.

8. Penyewa Terbaru di Q3 2018

Suria KLCC akan menjana pendapatan baru daripada penyewa bermutu tinggi yang baru seperti Acme Bar & Coffee, Dotty’s, B& by Boost, APM Monaco, Michael Kos, Delirium dan Cigar Malaysia. Selain daripada itu, penyewa seperti Gucci, Puma, Furla, dan Mothercare kini tengah ubahsuai ruang kedai mereka untuk menambah baik ‘shopping experience’ di kalangan pengunjung yang datang ke kedai mereka di Suria KLCC.

9. Pengubahsuaian Mandarin Oriental (MOKL)

Pada suku ketiga 2018, pengubahsuaian untuk menambah baik segelintir bilik di MOKL telah selesai. Kini, MOKL mula beroperasi dengan full-room inventory.

10. Tarikh Luput Lease Agreement

Pada masa hadapan, KLCCSS akan menjana pendapatan stabil daripada triple net lease agreements yang tersebut:

No.HartanahPenyewaTarikh Peluputan
1PETRONAS Twin TowerPetroliam Nasional Bhd30 September 2027
2Menara 3 PETRONASPetroliam Nasional Bhd14 Disember 2026
 

 

 

3

 

 

 

Menara ExxonMobil

ExxonMobil Exploration & Production Malaysia Inc

 

Petroliam Nasional Bhd

 

 

 

31 Januari 2035

4Menara DayabumiPetroliam Nasional Bhd31 Disember 2031
 

 

 

 

5

 

 

 

 

Menara Maxis

Impian Klasik Sdn Bhd

 

Tanjung City Centre Property Management Sdn Bhd

 

 

 

 

1 Jun 2028

Sumber: Laporan Tahunan 2017 KLCCSS

Penilaian Saham

Pada 9 Januari 2019, harga saham KLCCSS ialah RM 7.81 seunit. Maka:

11. P/B Ratio

Pada 30 September 2018, KLCCSS mempunyai sejumlah RM 7.24 dalam aset bersih seunit. P/B Ratio terkini-nya adalah 1.08, dekat dengan P/B Ratio yang berpurata 1.06 dari tahun 2013 ke tahun 2017.

12. Kadar Dividen

Di Nota 5, saya mendapati bahawa KLCCSS telah mengisytiharkan DPU sebanyak 36.45 sen pada 12 bulan yang lalu. Maka, kadar dividen yang kasar ialah 4.67% setiap tahun, serupa dengan 4.67% iaitu purata kadar dividen kasar dari tahun 2013 ke tahun 2017.

Untuk pelabur individu di Malaysia, kita akan menerima DPU bersih setelah DPU kasar yang telah diisytiharkan ditolak bayaran 10% withholding tax kepada LHDN. Maka, DPU bersih ialah 32.81 sen dan kadar dividen bersih iaitu sebanyak 4.20% setiap tahun.

Sudut Pandangan

Secara kesimpulan, KLCCSS telah memberikan kestabilan daripada segi keuntungan kepada pemegang saham sejak tersenarai dalam Bursa Malaysia sejak daripada Mei 2013 lagi.

Ini adalah hasil daripada sumbangan terutamanya daripada lease agreements bagi hartanah segmen pejabat yang bersifat jangka panjang, dan peningkatan secara stabil daripada segmen retail dan perkhidmatan pengurusan hartanah.

Oleh itu, keuntungan stabil telah menyebabkan kestabilan harga unit KLCCSS.

Sumber: Yahoo! Finance

Saya berpendapat bahawa pelaburan KLCCSS bukan sesuai untuk semua pelabur, terutamanya pelabur yang ingin mencapai pertumbuhan modal. Ini adalah kerana KLCCSS tidak aktif dalam pembelian hartanah baru untuk menambah portfolio mereka pada masa hadapan.

Soalan: ‘Beli atau tak beli KLCCSS?’

Jawapan: ‘Ini bergantung kepada sebab anda ingin melabur saham. Jika mementingkan kestabilan keuntungan, KLCCSS boleh dipertimbangkan. Tetapi, jika anda inginkan pertumbuhan modal, mungkin KLCCSS bukanlah saham yang sesuai untuk anda.’

Ian Tai merupakan Pengasas portal saham Bursaking.com.my dan Editor di KCLau.com. Beliau juga merupakan Penyumbang Artikel kepada The Fifth PersonValue Invest Asia dan Small Cap Asia, laman-laman web saham terkemuka di Singapura.

Artikel ini pada asalnya telah diterbitkan di dalam Bahasa Inggeris di The Fifth Person.
Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Sejarah Bakal Berulang? Pasaran Saham 1998 VS 2025.

Sejarah bakal berulang ke nanti? 

Pasaran saham Amerika Syarikat sedang mengalami kejatuhan yang agak ketara. Indeks S&P 500, yang menjadi penanda aras utama prestasi saham di Wall Street, kini berada pada paras sekitar 5,214 – 5,287 mata, jatuh lebih 11% sejak awal tahun 2025.

Untuk pelabur baru, angka ini mungkin cukup menakutkan. Tapi bagi yang dah biasa tengok turun naik pasaran, situasi ini sebenarnya tak begitu mengejutkan. Malah, kalau kita selak balik sejarah, corak kejatuhan ini ada persamaan yang menarik dengan apa yang berlaku pada tahun 1998.

Apa Yang Berlaku Pada Tahun 1998?

Tahun 1998 dikenang sebagai tahun krisis kewangan yang bermula dari Asia Tenggara, merebak ke Rusia dan memberi kesan besar kepada pasaran global. Di Amerika Syarikat, S&P 500 jatuh dengan agak mendadak sebelum melantun semula dengan kuat hanya dalam tempoh beberapa bulan.

Apa yang menarik, tahun 2025 ini memperlihatkan corak carta yang hampir sama. Ken Fisher, seorang tokoh pelaburan terkemuka, kongsikan carta perbandingan antara kejatuhan tahun 1998 dan prestasi S&P 500 tahun ini. Bila diletakkan sebelah menyebelah, memang jelas kelihatan trajektori yang hampir seiras — naik, jatuh, cuba pulih, dan jatuh semula.

Adakah Ini Petanda ‘Double Bottom’?

Dalam analisis teknikal, ada satu corak (pattern) yang dipanggil double bottom. Ia kelihatan seperti huruf “W” pada carta harga. Corak ini terbentuk apabila pasaran jatuh ke paras tertentu, cuba untuk naik, gagal tembus paras rintangan, jatuh sekali lagi (tapi tidak lebih rendah), kemudian mula naik semula.

Corak ini biasanya dilihat sebagai petunjuk positif bahawa kejatuhan mungkin sudah sampai ke penghujung, dan pasaran bakal pulih dalam tempoh terdekat.

Bila kita perhatikan carta S&P 500 setakat ini, ada bayangan yang sangat serupa, dua kali kejatuhan besar dalam tempoh singkat, dengan paras sokongan yang hampir sama. Ini yang menguatkan andaian bahawa pasaran sedang membentuk double bottom, sama seperti yang berlaku pada tahun 1998.

Patut Tak Kita Risau?

Kalau ikutkan sejarah, kejatuhan tahun 1998 hanya bersifat sementara. Selepas jatuh teruk, pasaran bukan sahaja pulih, malah melonjak lebih tinggi daripada sebelumnya.

Tapi, penting untuk diingatkan bahawa walaupun carta nampak serupa, situasi makro ekonomi pada tahun 2025 tak semestinya sama. Hari ini, kita ada cabaran berbeza: ketegangan perdagangan AS-China, kadar faedah tinggi, serta ketidaktentuan geopolitik di beberapa rantau dunia.

Namun begitu, persamaan corak carta tetap memberi sedikit harapan bahawa ini bukanlah krisis jangka panjang, sebaliknya mungkin sekadar fasa pembetulan (correction) sebelum pemulihan berlaku.

Kesimpulan

Pasaran saham bukan tempat untuk mereka yang cepat panik. Kadang-kadang, masa terbaik untuk melabur adalah ketika ramai yang takut. Sejarah mungkin tak berulang dengan cara yang sama, tapi ia sering berima. Dan setakat ini, 2025 sedang mengikut jejak langkah 1998 dengan sangat rapat.

Soalnya sekarang , adakah kita sedang melihat peluang yang sedang terbentang luas, atau hanya satu ilusi dalam ribut pasaran?

Berminat Nak Teroka Pasaran Saham Wall Street?

Kami menerima banyak pertanyaan tentang bagaimana nak terlibat dengan pasaran saham global. Malah banyak artikel percuma yang telah kami kongsikan antaranya:

Eh, banyak lagi lah.

Kami dulu juga hanya fokus melabur di pasaran saham Bursa Malaysia. Tetapi selepas mengambil kira risiko dan faktor-faktor lain, kami mengambil keputusan untuk tidak meletakkan 100% duit lebihan yang ada di pasaran saham Malaysia.

Selalu tengok harga saham Apple, Tesla, Google, NVIDIA duk naik dan ingin menjadi salah seorang daripada pemegang saham syarikat-syarikat terkemuka dunia ini?

Dah tak perlu risau dan susah-susah lagi! Kami akan kongsikan step by step cara untuk melabur saham di Wall Street.

Jangan lepaskan peluang ini! Mulakan langkah pertama anda untuk melabur dalam pasaran saham Wall Street!

Maklumat yang terkandung di dalam artikel ini adalah untuk tujuan maklumat sahaja dan tidak boleh dianggap sebagai nasihat pelaburan. Semua keputusan pelaburan adalah tanggungjawab individu dan anda harus mendapatkan nasihat daripada penasihat kewangan berlesen sebelum membuat sebarang keputusan pelaburan. Pelaburan dalam saham melibatkan risiko dan keuntungan sendiri. Prestasi masa lalu juga tidak menjamin prestasi masa hadapan. Trade at your own risk.