Hartanah

Sisi Gelap Pelabur Hartanah Menggunakan Teknik ‘Multiple Submission’

Photo by siriwan arunsiriwattana on Unsplash

Sebelum kita pergi kepada teknik multiple submission yang diamalkan oleh pelabur-pelabur hartanah otai yang ada modal besar, lebih baik kita teliti dahulu syarat-syarat dan polisi permohonan pinjaman rumah dan bagaimana teknik multiple submission boleh memperdaya pihak bank supaya dapat membeli beberapa buah rumah dengan kos permulaan yang rendah.

Rumah ini seterusnya akan disewakan atau dijual semula dengan harga yang lebih mahal.

Polisi Hartanah

Setiap permohonan pinjaman memerlukan pemohon untuk mengisytiharkan pendapatan mereka melalui slip gaji bagi pekerja ataupun penyata pendapatan bagi pemilik syarikat. Pihak bank akan menapis setiap permohonan pinjaman dengan mengambilkira peratus komitmen bulanan pemohon berbanding pendapatan bulanan atau istilahnya “Debt Service Ratio (DSR)”.

Kebiasaannya DSR ini telah ditetapkan had oleh setiap bank dan permohonan tidak akan lulus sekiranya komitmen bulanan tinggi.

Selain daripada itu, Bank Negara Malaysia (BNM) telah menetapkan polisi menghadkan kelulusan pinjaman untuk hartanah kediaman kepada 90% daripada harga beli untuk rumah pertama dan kedua sahaja.

Manakala 70% untuk rumah ketiga dan seterusnya.

Ini bermakna pembeli rumah ketiga dan seterusnya atas nama individu perlu menyediakan deposit sebanyak 30% daripada harga beli berbanding hanya 10% untuk rumah pertama dan kedua.

Harga jual beli rumah bagi pasaran subsale bergantung kepada nilai pasaran sesebuah rumah. Pihak bank akan menggunakan khidmat penilai yang berdaftar untuk menentukan harga pasaran untuk sesebuah rumah bergantung kepada sejarah transaksi jual beli di kawasan sekitar.

Namun begitu, bagi rumah yang masih dalam pembinaan tiada harga pasaran yang boleh dijadikan kayu ukur harga rumah. Pihak pemaju akan menentukan sendiri harga rumah yang dijual untuk diproses oleh pihak bank.

Ada sesetengah pemaju pula menaikkan harga jualan mereka kemudian beri hadiah kepada pembeli dalam bentuk wang tunai yang juga dikenali sebagai sebagai cash back.

Baca: Jauhi Cashback Hartanah Sebelum Terjerat

Multiple Submission

Pelabur hartanah yang bermotivasikan peluang keuntungan yang tinggi akan menggunakan teknik multiple submission untuk mengelakkan diri daripada polisi hartanah bagi mendapatkan modal permulaan yang murah.

Tidak dapat dipastikan samada teknik ini berinovasi daripada teknik-teknik ETA naga berapi zaman Tok Belagak dulu atau pun tidak.

Multiple submission merujuk kepada permohonan pinjaman kepada beberapa bank secara serentak. Ini bermakna setiap bank tidak tahu-menahu tentang permohonan pinjaman yang pemohon telah hantar kepada bank yang lain.

Pelabur hartanah akan membeli 4-5 unit rumah beserta diskaun dan juga cashback. Pelabur akan menghantar permohonan pinjaman kepada beberapa bank yang berbeza.

Kelima-lima permohonan ini diterima oleh pihak bank pada masa yang sama. Apabila pihak bank melakukan pengesahan dengan Bank Negara Malaysia, komitmen bulanan pelabur masih lagi boleh menampung bayaran bulanan untuk sebuah rumah dalam pengiraan DSR.

Ini kerana pihak bank tidak mengambilkira permohonan pinjaman yang belum lulus daripada bank-bank yang lain.

Selain daripada itu, sekiranya pihak bank melakukan pengesahan dan mendapati pelabur belum memiliki rumah, jadi pelabur layak untuk mendapat pinjaman sehingga 90%. Ini jelas berbeza sekiranya pelabur membeli satu persatu rumah kerana pihak bank akan dapat mengetahui jumlah rumah yang telah dibeli oleh individu tersebut.

Sekiranya kesemua permohonan pinjaman rumah ini lulus, maka pelabur hartanah akan dapat membeli 5 buah rumah dengan harga diskaun beserta cash back daripada pihak pemaju.

Namun begitu, pelabur perlu berhadapan dengan bayaran bulanan yang sangat tinggi untuk kesemua rumah yang dibeli dengan harapan rumah-rumah ini akan disewakan semula dengan sewa bulanan yang lebih tinggi daripada instalment bulanan bank.

Risiko Pasaran Hartanah

Pasaran hartanah yang agak perlahan ketika ini memberi impak kepada pelabur hartanah. Sekiranya rumah-rumah pelaburan yang dibeli secara multiple submission tidak dihuni oleh penyewa dalam masa yang lama, sudah pasti pelabur akan berhadapan dengan bayaran bulanan yang sangat besar.

Sudah pasti pelabur hartanah tidak mempunyai kemampuan untuk membuat pembayaran bagi kesemua rumah yang dibeli. Rumah ini kemudiannya akan dilelong oleh pihak bank setelah pembayaran semula pinjaman terhenti selama beberapa bulan. 

Walaupun anda rasa dah tahu tentang multiple submission ini, jangan ambil keputusan yang terburu–buru, fikir masak-masak risiko-risiko yang bakal dihadapi.

Fikir andai tiada penyewa, mampu tak kita bayar?
Fikir kalau kita dah tak ada, mampu tak waris kita menguruskannya?

Artikel ini ditulis oleh Mohd Arif Irfan, seorang juruaudit di salah sebuah firma audit di Malaysia. Beliau telah lulus kesemua kertas peperiksaan ACCA dan sedang mengutip pengalaman untuk menjadi akauntan bertauliah. Meminati bidang hartanah dan pelaburan serta rajin berkongsi ilmu di FB Arif Irfan.

Previous ArticleNext Article

1 Comment

  1. Ada bank akan query bila tengok multiple submission dalam CCRIS.

    Nak disburse nanti pun akan check CCRIS lagi. Kalau tengok ada new disburse loan mungkin jadi masalah nak disburse loan.

    Reply

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Aktiviti Jual Beli Hartanah Berkurangan Pada Awal Tahun, Harga Rumah Stabil

Pasaran hartanah Malaysia memulakan tahun 2026 dengan momentum yang lebih sederhana apabila aktiviti transaksi menyusut susulan persekitaran ekonomi global yang lebih perlahan dan sentimen pasaran yang lebih berhati-hati.

Namun begitu, sektor kediaman terus menunjukkan daya tahan disokong oleh pertumbuhan harga rumah yang stabil, permintaan pemilik kediaman yang berterusan serta pelbagai insentif perumahan kerajaan.

Menurut Laporan Pasaran Harta Suku Tahun Pertama 2026 yang dikeluarkan oleh Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH), jumlah transaksi hartanah keseluruhan menurun 8.0 peratus tahun ke tahun kepada 89,966 transaksi pada suku pertama 2026.

Nilai transaksi turut mencatat penyusutan marginal sebanyak 0.6 peratus kepada RM51.09 bilion. Walaupun prestasi ini lebih perlahan berbanding tempoh sama tahun lalu, aktiviti pasaran masih dilihat stabil dan trend yang dilihat sekarang merupakan suatu yang selaras dengan jangkaan dalam suasana ekonomi yang lebih mencabar.

Segmen kediaman kekal menjadi tunjang utama pasaran, dengan harga rumah terus meningkat meskipun momentum transaksi lebih perlahan.

Indeks Harga Rumah Malaysia (IHRM) meningkat 1.7 peratus tahun ke tahun kepada 235.2 mata, menjadikan harga purata rumah di Malaysia sekitar RM507,533 seunit.

Pertumbuhan ini mencerminkan permintaan asas terhadap perumahan yang masih kukuh, khususnya di pusat bandar utama dan kawasan pinggir bandar yang berkembang pesat.

Kebanyakan negeri mencatat pertumbuhan harga rumah positif antara 0.3 peratus hingga 7.2 peratus, menandakan keyakinan pasaran yang masih baik walaupun berdepan ketidaktentuan ekonomi.

Dari segi jumlah transaksi kediaman, Malaysia merekodkan penurunan sebanyak 10.7 peratus dengan 52,936 transaksi bernilai RM22.60 bilion.

Walaupun kebanyakan negeri mencatat penyusutan aktiviti transaksi, empat negeri masih merekodkan pertumbuhan positif iaitu Kuala Lumpur sebanyak 0.2 peratus, Pahang (4.3 peratus), Terengganu (3.1 peratus) dan Sabah (2.4 peratus).

Mengikut jenis kediaman, rumah bertanah terus menjadi pilihan utama pembeli. Rumah teres dan rumah berkembar mendahului pertumbuhan harga dengan peningkatan masing-masing sebanyak 2.2 peratus, mencerminkan permintaan yang berterusan terhadap produk kediaman bertanah.

Unit kediaman bertingkat tinggi turut mencatat pertumbuhan sederhana sebanyak 1.3 peratus, didorong oleh permintaan di lokasi bandar dan pembangunan berorientasikan transit (TOD).

Namun begitu, segmen pembangunan kediaman mula menunjukkan tanda-tanda penyederhanaan dari segi bekalan. Pelancaran baharu kediaman menurun kepada 9,112 unit berbanding 12,498 unit pada tempoh sama tahun lalu, iaitu penyusutan sebanyak 27.1 peratus.

Pemaju dilihat lebih berhati-hati dalam memperkenalkan bekalan baharu susulan kos pembinaan yang meningkat dan pembeli yang semakin selektif.

Pada masa sama, isu lambakan unit siap dibina tidak terjual terus menjadi cabaran utama pasaran. Jumlah kediaman siap dibina tidak terjual mencecah 32,801 unit dengan nilai RM16.37 bilion.

Apabila mengambil kira hartanah kediaman berstatus komersil seperti pangsapuri perkhidmatan dan SOHO, jumlah tersebut meningkat kepada 54,795 unit bernilai RM32.12 bilion pada suku pertama 2026.

Secara tahunan, jumlah lambakan meningkat 25.9 peratus dari segi bilangan dan 11.1 peratus dari segi nilai berbanding 43,510 unit bernilai RM30.71 bilion pada suku pertama 2025.

Mengikut julat harga, sebanyak 38.6 peratus unit tidak terjual terdiri daripada kediaman berharga antara RM200,001 hingga RM500,000 yang lazimnya dianggap dalam kategori mampu milik.

Sebanyak 23.4 peratus pula berada dalam julat RM500,001 hingga RM800,000, manakala hanya 13.2 peratus unit tidak terjual berharga melebihi RM1 juta.

Ini menunjukkan isu lambakan bukan semata-mata disebabkan faktor harga, tetapi turut dipengaruhi faktor lokasi, jenis produk dan padanan permintaan pasaran.

Subsektor pangsapuri perkhidmatan terus berdepan tekanan bekalan apabila unit siap dibina tidak terjual meningkat kepada 19,263 unit bernilai RM16.52 bilion berbanding 18,246 unit bernilai RM14.61 bilion pada tempoh sama tahun lalu.

Lambakan pangsapuri perkhidmatan meningkat 5.6 peratus, mencerminkan cabaran berterusan dalam menyerap pembangunan bercampur dan berorientasikan pelaburan, khususnya di kawasan dengan bekalan yang tinggi seperti Lembah Klang, Johor dan Pulau Pinang.

Melihat ke hadapan, prospek pasaran hartanah Malaysia dijangka kekal berhati-hati tetapi stabil. Walaupun ketidaktentuan geopolitik dan ekonomi global boleh mempengaruhi sentimen pelabur, pelbagai inisiatif kerajaan dijangka terus menyokong sektor perumahan.

Antaranya termasuk lanjutan pengecualian penuh duti setem bagi pembeli rumah pertama untuk rumah berharga sehingga RM500,000 sehingga akhir 2027.

Disokong oleh pembangunan infrastruktur dan inisiatif pembangunan berorientasikan transit di bawah kerangka Ekonomi MADANI dan Rancangan Malaysia Ke-13 (RMK13), pasaran kediaman negara dijangka terus berdaya tahan meskipun pertumbuhannya semakin sederhana dan akan bergerak seiring dengan paras kemampumilikan pembeli.

Penulis ialah Pengarah Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons

— Berita Harian