Saban tahun kita melihat banyak pusat membeli-belah dibuka di sekitar tempat tinggal atau lokasi kita bekerja.
Dengan keadaan krisis kesihatan dan ekonomi yang sedang kita hadapi pada hari ini, pusat beli belah dilihat kurang relevan.
Mangsa terbesar COVID-19 selepas nyawa manusia adalah ekonomi. Siapa sangka krisis kesihatan global ini memberi kesan yang sangat besar kepada industri runcit yang menyewa di pusat membeli-belah.
Pusat membeli-belah telah diarahkan untuk ditutup beberapa bulan dan semua orang diminta kekal selamat di rumah.
Penulis percaya, ramai rakyat Malaysia khususnya warga Lembah Klang tidak kira bangsa dan agama menerima impak ini kerana wujud lambakan pusat membeli-belah.
Dalam masa yang sama, industri e-commerce yang sedang meningkat naik menyebabkan orang ramai memilihnya sebagai alternatif pembelian barang seharian mereka berbanding perlu ke pusat membeli-belah.
Malaysia berada di kedudukan kelima dalam pertumbuhan e-commerce di peringkat global pada tahun 2019 atau 1.9% lebih tinggi daripada pertumbuhan global.”
Kesannya, permintaan terhadap sewaan mula menurun dengan begitu mendadak. Menurut Tan Sri Teo Chiang Kok yang juga Presiden Persatuan Pengurusan Kompleks Malaysia (PPK), kesan daripada PKP menyebabkan pusat membeli-belah menanggung kerugian jualan sebanyak RM1.8 bilion sepanjang tempoh Mac-Jun yang lalu.
Jumlah pengunjung turun 50% – 70% dan jualan menurun 40% kerana orang ramai tidak lagi membeli-belah dan makan di pusat membeli-belah.
Pada Oktober yang lalu, Robinson Co (Malaya) Sdn Bhd telah menutup dua gedung mereka di Malaysia yaqni di The Gardens Mall dan The Shoppes di Four Seasons Place. Ianya gara-gara ketidakmampuan meneruskan operasi ekoran permintaan yang lemah di pasaran.
Robinson sebuah jenama gedung pusat beli belah antarabangsa terpaksa akur dengan kemerosotan jualan runcit sebanyak -8.5% pada suku pertama 2020 berbanding tempoh yang sama pada tahun 2019.
Dalam tempoh lima tahun akan datang, nama-nama besar dalam gedung serbaneka akan keluar sepenuhnya daripada industri.
Ini kerana kurangnya jualan runcit dan e-commerce dilihat sebagai alternatif yang lebih mesra pengguna yang akan menggantikan cara konvensional orang ramai membeli-belah.
Sementara itu, panggung wayang yang memegang 1% – 6% daripada jumlah keseluruhan sewaan ruang pusat membeli-belah turut menerima impak daripada krisis COVID-19 ini.
Pembukaan panggung wayang yang dimiliki Pavilion REIT juga terpaksa ditangguhkan bagi menunggu waktu yang tepat untuk pengunjung kembali ke pusat membeli-belah dan menonton filem di panggung wayang.
Sungguhpun wujud platform online stream seperti Netflix, Disney+ dan Hulu, rakyat Malaysia dilihat cenderung untuk ke panggung wayang bagi merasai satu pengalaman berbeza menonton filem kesukaan mereka.
Pusat Beli Belah Bakal Mati? Apa Nasib REIT?
Daripada sudut pandang pelaburan pusat membeli-belah khususnya REIT, berita-berita ini adalah tidak baik.
Pembatalan sewa gedung Robinson lambat-laun akan memberikan impak negatif kepada IGB Real Estate Investment Trust (IGB REIT).
Penangguhan operasi panggung wayang bermula November 2020 juga memberi kesan kepada 12 pusat membeli-belah di bawah KLCCP Stapled Group, Sunway REIT, Capita Land Malaysia Mall Trust dan tidak terkecuali IGB REIT.
Sementara itu, KLCC Property Holdings Bhd (KLCCP) menegaskan kadar penghunian sewaan kekal pada angka 98% setakat Ogos yang lalu.
Jumlah pengunjung dijangka kembali rancak apabila pejabat di sekitar KLCC kembali bekerja seperti biasa.
Adalah masih terlalu awal untuk kita jangkakan bila pasaran REIT akan kembali rancak.
Dengan keadaan panggung wayang yang ditutup pada ketika ini, kita dapat menjangkakan pasaran REIT sedikit menjunam berbanding tempoh yang sama untuk tahun 2019.
Sementara itu, kita hanya boleh mengharapkan Kerajaan berusaha merancakkan kembali ekonomi domestik supaya ekonomi rakyat kembali seperti sediakala.
Selama ini, pengguna Malaysia sudah terbiasa membeli barangan murah melalui Shopee. Untuk barangan rumah, aksesori, perkakasan dan keperluan harian pula, MR DIY menjadi antara pilihan utama pengguna yang mementingkan harga berpatutan.
Tetapi kini, muncul satu lagi pemain yang berpotensi mengubah landskap persaingan tersebut: Pinduoduo.
Platform e-dagang dari China ini mula menjalankan kempen khusus untuk pengguna Malaysia pada Disember 2025. Menjelang Mac dan April 2026, aplikasinya semakin mendapat perhatian apabila pengguna berkongsi penemuan produk yang dijual pada harga jauh lebih rendah berbanding pasaran tempatan.
Menurut laporan The Edge Malaysia pada September 2026, seorang pengguna membeli krim pada harga RM8 berbanding lebih RM24 di pasaran tempatan. Seorang lagi membeli 30 gulung tisu tandas pada harga RM20.
Malah, laporan yang sama membandingkan harga selipar di kedai fizikal, sekitar RM16 dengan produk serupa di Pinduoduo pada harga RM3.50. Perbezaan harganya kira-kira 78%!
Ini bukan lagi sekadar persaingan antara dua aplikasi membeli-belah. Ia membuka persoalan lebih besar tentang bagaimana produk dihasilkan, diedarkan dan dijual kepada pengguna.
1. Apa sebenarnya kelebihan Pinduoduo?
Pinduoduo diasaskan di China pada 2015 dan syarikat induknya, PDD Holdings, disenaraikan di Nasdaq pada 2018.
Model perniagaannya menggabungkan beberapa pendekatan yang menarik.
Pertama, platform ini menghubungkan pengguna dengan rangkaian pengeluar dan penjual, termasuk pengeluar yang mampu membekalkan barangan pada kos rendah.
Kedua, Pinduoduo membangunkan model social commerce, termasuk pembelian berkumpulan atau team purchase. Pengguna boleh berkongsi tawaran dengan orang lain bagi mendapatkan harga yang lebih menarik.
Ketiga, platform ini memanfaatkan skala permintaan. Apabila ramai pengguna membeli produk yang sama, penjual mempunyai peluang untuk meningkatkan jumlah jualan dan mengoptimumkan kos pengeluaran serta pengedaran.
Walau bagaimanapun, harga murah bukan bermaksud semua produk semestinya lebih berkualiti rendah atau setiap produk pasti lebih murah daripada Shopee. Pengguna masih perlu membandingkan spesifikasi, kualiti, kos penghantaran dan syarat pembelian.
2. Berapa murah produk Pinduoduo berbanding pasaran tempatan?
Laporan The Edge Malaysia memberikan beberapa contoh yang menunjukkan jurang harga yang ketara.
Produk
Harga di Pinduoduo
Harga perbandingan tempatan
Krim
RM8
Lebih RM24
30 gulung tisu tandas
RM20
Dilaporkan 30%–40% lebih murah berbanding kedai runcit tempatan
Selipar
RM3.50
Sekitar RM16 di kedai fizikal
Sumber: The Edge Malaysia, September 2026. Harga ialah contoh yang dilaporkan, bukan purata harga pasaran atau perbandingan bagi semua produk.
Bagi selipar, perbezaan RM12.50 bersamaan kira-kira 78.1% daripada harga runcit RM16.
Namun, perbandingan ini perlu dilihat secara berhati-hati. Produk yang kelihatan serupa mungkin berbeza dari segi bahan, ketahanan, spesifikasi, jaminan dan kos selepas jualan.
Selain itu, laporan tersebut menyatakan bahawa penghantaran percuma melalui laluan laut boleh mengambil masa sekitar 15 hingga 30 hari untuk transit, tidak termasuk keseluruhan proses pemenuhan pesanan.
Maka, pengguna sebenarnya membuat pertukaran antara harga dengan masa menunggu dan kemudahan mendapatkan produk.
3. Adakah Shopee berada dalam bahaya?
Shopee bukan pemain kecil yang mudah diketepikan.
Shopee dikendalikan oleh Sea Limited, syarikat teknologi yang turut mempunyai perniagaan permainan digital Garena serta perkhidmatan kewangan digital Monee.
Berdasarkan keputusan kewangan tahun penuh 2025, Sea Limited mencatatkan:
Hasil kumpulan sebanyak US$22.9 bilion, meningkat 36.4% berbanding 2024.
Keuntungan bersih sebanyak US$1.6 bilion, berbanding US$447.8 juta pada 2024.
Shopee merekodkan nilai barangan kasar atau GMV sebanyak US$127.4 bilion, meningkat 26.8%.
Hasil Shopee mencapai US$16.6 bilion, meningkat 33.4%.
Shopee mempunyai kira-kira 400 juta pembeli aktif dan 20 juta penjual sepanjang 2025.
Tetapi skala besar tidak bermaksud tiada tekanan persaingan.
Shopee perlu mengekalkan keseimbangan antara harga yang menarik, kos penghantaran, subsidi promosi, komisen penjual dan keuntungan platform.
Jika pengguna mula membandingkan setiap produk dengan harga terus dari China, penjual yang bergantung kepada produk generik mungkin berdepan tekanan margin keuntungan.
Sebahagian penjual juga mungkin perlu mengurangkan harga, mencari pembekal lebih kompetitif atau menawarkan produk yang mempunyai nilai tambah.
Dalam jangka panjang, persaingan bukan hanya tentang siapa yang mempunyai aplikasi paling popular, tetapi siapa yang mampu menawarkan gabungan harga, kualiti, penghantaran dan pengalaman pelanggan yang paling menarik.
4. Bagaimana pula dengan MR DIY?
Bagi MR DIY, ancamannya berbeza daripada Shopee.
MR DIY mempunyai rangkaian kedai fizikal dan menawarkan pelbagai barangan perkakasan, aksesori rumah, produk dapur, alat tulis serta keperluan harian.
Pengguna boleh datang ke kedai, melihat barangan dan membawanya pulang pada hari yang sama. Kelebihan ini tidak mudah digantikan oleh penghantaran rentas sempadan yang mengambil masa lebih lama.
Namun, terdapat kategori produk yang lebih mudah dibandingkan dari segi harga, seperti bekas penyimpanan, aksesori dapur, barangan plastik, hiasan rumah dan peralatan kecil.
Jika produk serupa boleh diperoleh pada harga yang jauh lebih rendah melalui platform luar negara, sebahagian pengguna mungkin mengubah tabiat membeli-belah mereka.
Prestasi kewangan MR DIY masih menunjukkan pertumbuhan
Bagi tahun kewangan 2025, MR DIY mencatatkan:
Hasil sebanyak RM4.95 bilion, berbanding RM4.65 bilion pada 2024.
Keuntungan bersih sebanyak RM632.69 juta, berbanding RM568.94 juta pada 2024.
Rangkaian sebanyak 1,556 cawangan, meningkat 8.4% berbanding tahun sebelumnya.
Jumlah transaksi sebanyak 197.8 juta, meningkat 8.2%.
Purata nilai setiap bakul pembelian menurun 1.6%.
Angka tersebut dilaporkan oleh Bernama berdasarkan keputusan kewangan MR DIY. Sumber: BernamaBiz, Februari 2026.
Data ini penting kerana ia menunjukkan bahawa MR DIY masih berkembang ketika persaingan e-dagang semakin sengit.
Penurunan purata nilai bakul pembelian pula tidak boleh dikaitkan secara langsung dengan Pinduoduo. Ia hanya satu petunjuk yang wajar diperhatikan bersama faktor lain seperti strategi harga, campuran produk dan keadaan pengguna.
Bagi MR DIY, cabarannya ialah memastikan pengguna masih mempunyai sebab untuk membeli di kedai fizikal walaupun terdapat alternatif lebih murah dalam talian.
5. Berapa harga saham PDD Holdings, Sea Limited dan MR DIY?
Jika mahu melihat isu ini daripada perspektif pelaburan, tiga saham yang boleh diperhatikan ialah PDD Holdings di Nasdaq, Sea Limited di New York Stock Exchange dan MR DIY di Bursa Malaysia.
Berikut ialah harga penutupan pada 23 Oktober 2026.
Syarikat
Kod saham
Harga penutupan
Pasaran
PDD Holdings
NASDAQ: PDD
US$79.04
Amerika Syarikat
Sea Limited
NYSE: SE
US$74.63
Amerika Syarikat
MR DIY Group
Bursa: 5296
RM1.15
Malaysia
Sumber: StockAnalysis, Sea Limited Investor Relations dan The Star Market Watch. Harga dalam mata wang asal dan bukan harga masa nyata.
Saham PDD Holdings, syarikat induk kepada Pinduoduo dan Temu, pernah mencecah paras tertinggi 52 minggu pada US$139.41 pada 29 Oktober 2025. Namun, pada 23 Oktober 2026, sahamnya ditutup pada US$79.04, iaitu penurunan sekitar 43.3% daripada paras tertinggi tersebut. Berdasarkan semakan terkini pada Oktober 2026, saham PDD Holdings diklasifikasikan sebagai tidak patuh Syariah oleh beberapa platform saringan saham Islam seperti Musaffa dan HalalScreener.
Ini bermakna harga penutupannya kira-kira 43.3% di bawah paras tertinggi 52 minggu yang dipaparkan. Walau bagaimanapun, pergerakan tersebut tidak boleh dianggap berpunca daripada persaingan di Malaysia kerana PDD Holdings mempunyai operasi besar di China dan turut mengendalikan Temu.
Bagi Sea Limited, harga penutupannya ialah US$74.63. Sea turut mempunyai pendedahan kepada permainan digital dan perkhidmatan kewangan, jadi prestasi sahamnya tidak mencerminkan Shopee sahaja.
Sementara itu, saham MR DIY ditutup pada RM1.15, penurunan 25.81% sejak awal tahun (YTD), bersamaan susut RM0.40 sesaham daripada RM1.55 pada awal tahun.
Nota: Ketiga-tiga saham ini tidak boleh dibandingkan secara terus berdasarkan harga seunit. Jumlah saham diterbitkan, struktur modal, mata wang, pertumbuhan keuntungan dan penilaian pasaran mereka berbeza. Harga saham yang menurun juga tidak membuktikan bahawa Pinduoduo telah menjejaskan prestasi kewangan pesaingnya.
6. PDD Holdings sendiri mencatatkan hasil lebih RMB400 bilion
Saiz perniagaan syarikat induk Pinduoduo turut menjelaskan mengapa model perniagaannya wajar diberi perhatian.
Bagi tahun kewangan 2025, PDD Holdings melaporkan:
Hasil sebanyak RMB431.85 bilion, meningkat kira-kira 9.7% berbanding 2024.
Keuntungan bersih sebanyak RMB97.84 bilion, menurun daripada RMB112.43 bilion pada 2024.
Angka ini merangkumi perniagaan kumpulan PDD Holdings, termasuk Pinduoduo dan Temu, bukannya prestasi Pinduoduo di Malaysia sahaja. Sumber: Laporan tahunan PDD Holdings 2025 kepada SEC.
Hasil yang besar memberikan gambaran tentang skala operasi kumpulan tersebut. Namun, penurunan keuntungan bersih pada 2025 menunjukkan bahawa pertumbuhan hasil tidak semestinya membawa kepada pertumbuhan keuntungan pada kadar yang sama.
Bagi pelabur, perkara yang lebih penting ialah sama ada syarikat dapat mengekalkan pertumbuhan, mengurus kos, mempertahankan margin dan memenuhi keperluan kawal selia di pasaran yang diceburinya.
7. Isu lebih besar: Adakah semua pemain bersaing di padang yang sama?
Persaingan harga bukan semata-mata isu antara platform e-dagang.
Peniaga tempatan perlu menanggung pelbagai kos, termasuk sewa premis, gaji pekerja, caruman berkanun, pergudangan, pengedaran dan pematuhan peraturan yang berkaitan.
Penjual yang menghantar barangan terus dari luar negara mungkin mempunyai struktur kos yang berbeza. Perbezaan ini boleh memberi kesan kepada harga yang mampu ditawarkan kepada pengguna.
Dalam laporan September 2026, The Edge Malaysia mengetengahkan kebimbangan pemain industri tentang kesamarataan syarat persaingan, termasuk isu pematuhan dan struktur kos.
Pada masa yang sama, pengguna mendapat manfaat daripada pilihan yang lebih banyak dan harga yang lebih kompetitif.
Cabaran kepada pihak berkuasa ialah memastikan peraturan dilaksanakan secara adil tanpa menafikan manfaat e-dagang rentas sempadan kepada pengguna.
Bagi peniaga Malaysia, jawapannya juga bukan sekadar meminta perlindungan daripada pesaing luar. Mereka perlu meningkatkan produktiviti, memperkukuh jenama, memperbaiki pengalaman pelanggan dan membangunkan produk yang tidak mudah digantikan oleh barangan generik.
Kesimpulan: Persaingan baharu bukan lagi sekadar siapa menjual paling murah
Kehadiran Pinduoduo memberi isyarat bahawa persaingan runcit semakin merentas sempadan.
Shopee mempunyai skala pembeli dan penjual yang besar. MR DIY mempunyai rangkaian kedai fizikal serta kemudahan pembelian segera. Pinduoduo pula membawa pendekatan yang menekankan harga rendah dan hubungan terus antara pengguna dengan penjual.
Ketiga-tiganya mempunyai kekuatan dan cabaran yang berbeza.
Bagi pengguna, perkembangan ini membuka lebih banyak pilihan. Bagi peniaga dan pelabur, ia menimbulkan persoalan tentang kemampuan mengekalkan margin keuntungan apabila pengguna semakin mudah membandingkan harga di seluruh dunia.
Akhirnya, syarikat yang mampu menggabungkan harga kompetitif, kualiti, kemudahan, kepercayaan dan keuntungan yang mampan akan mempunyai kedudukan lebih baik dalam persaingan jangka panjang.
Persoalannya, adakah peniaga tempatan mampu menyesuaikan diri dengan era harga terus dari China, atau mereka akan terus bersaing menggunakan model perniagaan yang sama?
Penafian : Kandungan ini tidak disemak atau diluluskan oleh Suruhanjaya Sekuriti Malaysia (SC). Maklumat yang terkandung di dalam artikel ini adalah untuk tujuan maklumat sahaja dan tidak boleh dianggap sebagai nasihat pelaburan. Semua keputusan pelaburan adalah tanggungjawab individu dan anda harus mendapatkan nasihat daripada penasihat kewangan berlesen sebelum membuat sebarang keputusan pelaburan. Pelaburan dalam saham melibatkan risiko dan keuntungan sendiri. Prestasi masa lalu juga tidak menjamin prestasi masa hadapan.
Berminat nak buka akaun saham CDS dengan CGSI (sebelum ini dikenali sebagai CGS-CIMB)? Sekarang dah mudah, boleh buka secara atas talian (online) sahaja. Kelulusan pun segera jika tiada apa-apa isu.
