Katanya Pusat Membeli-Belah Bakal Mati, Apa Pula Nasib REIT?

Saban tahun kita melihat banyak pusat membeli-belah dibuka di sekitar tempat tinggal atau lokasi kita bekerja.

Dengan keadaan krisis kesihatan dan ekonomi yang sedang kita hadapi pada hari ini, pusat beli belah dilihat kurang relevan.

Mangsa terbesar COVID-19 selepas nyawa manusia adalah ekonomi. Siapa sangka krisis kesihatan global ini memberi kesan yang sangat besar kepada industri runcit yang menyewa di pusat membeli-belah.

Kredit Gambar: Edgeprop

Pusat membeli-belah telah diarahkan untuk ditutup beberapa bulan dan semua orang diminta kekal selamat di rumah.

Penulis percaya, ramai rakyat Malaysia khususnya warga Lembah Klang tidak kira bangsa dan agama menerima impak ini kerana wujud lambakan pusat membeli-belah.

Dalam masa yang sama, industri e-commerce yang sedang meningkat naik menyebabkan orang ramai memilihnya sebagai alternatif pembelian barang seharian mereka berbanding perlu ke pusat membeli-belah.

Malaysia berada di kedudukan kelima dalam pertumbuhan e-commerce di peringkat global pada tahun 2019 atau 1.9% lebih tinggi daripada pertumbuhan global.”

Kesannya, permintaan terhadap sewaan mula menurun dengan begitu mendadak. Menurut Tan Sri Teo Chiang Kok yang juga Presiden Persatuan Pengurusan Kompleks Malaysia (PPK), kesan daripada PKP menyebabkan pusat membeli-belah menanggung kerugian jualan sebanyak RM1.8 bilion sepanjang tempoh Mac-Jun yang lalu.

Baca : Miliki Hartanah Secara Tidak Langsung Dengan Melabur Ke Dalam REIT

Jumlah pengunjung turun 50% – 70% dan jualan menurun 40% kerana orang ramai tidak lagi membeli-belah dan makan di pusat membeli-belah.

Pada Oktober yang lalu, Robinson Co (Malaya) Sdn Bhd telah menutup dua gedung mereka di Malaysia yaqni di The Gardens Mall dan The Shoppes di Four Seasons Place. Ianya gara-gara ketidakmampuan meneruskan operasi ekoran permintaan yang lemah di pasaran.

Robinson sebuah jenama gedung pusat beli belah antarabangsa terpaksa akur dengan kemerosotan jualan runcit sebanyak -8.5% pada suku pertama 2020 berbanding tempoh yang sama pada tahun 2019.

Dalam tempoh lima tahun akan datang, nama-nama besar dalam gedung serbaneka akan keluar sepenuhnya daripada industri.

Ini kerana kurangnya jualan runcit dan e-commerce dilihat sebagai alternatif yang lebih mesra pengguna yang akan menggantikan cara konvensional orang ramai membeli-belah.

Sementara itu, panggung wayang yang memegang 1% – 6% daripada jumlah keseluruhan sewaan ruang pusat membeli-belah turut menerima impak daripada krisis COVID-19 ini.

Baca : IPC dan Pusat Beli-belah MyTOWN Bawakan Jualan Dalam Talian Ikonik 11.11 Ke Tapak Kedai

Pembukaan panggung wayang yang dimiliki Pavilion REIT juga terpaksa ditangguhkan bagi menunggu waktu yang tepat untuk pengunjung kembali ke pusat membeli-belah dan menonton filem di panggung wayang.

Kredit Gambar: Loanstreet

Sungguhpun wujud platform online stream seperti Netflix, Disney+ dan Hulu, rakyat Malaysia dilihat cenderung untuk ke panggung wayang bagi merasai satu pengalaman berbeza menonton filem kesukaan mereka.

Pusat Beli Belah Bakal Mati? Apa Nasib REIT?

Daripada sudut pandang pelaburan pusat membeli-belah khususnya REIT, berita-berita ini adalah tidak baik.

Baca : Apa itu Real Estate Investment Trust (REIT)?

Pembatalan sewa gedung Robinson lambat-laun akan memberikan impak negatif kepada IGB Real Estate Investment Trust (IGB REIT).

Penangguhan operasi panggung wayang bermula November 2020 juga memberi kesan kepada 12 pusat membeli-belah di bawah KLCCP Stapled Group, Sunway REIT, Capita Land Malaysia Mall Trust dan tidak terkecuali IGB REIT.

Sementara itu, KLCC Property Holdings Bhd (KLCCP) menegaskan kadar penghunian sewaan kekal pada angka 98% setakat Ogos yang lalu.

Jumlah pengunjung dijangka kembali rancak apabila pejabat di sekitar KLCC kembali bekerja seperti biasa.

Baca : Ketahui 6 Jenis REIT Dalam Hartanah Ini Dan Mula Melabur

Pavilion REIT melihat pendapatan mereka menurun 57.2% kepada RM30.07 juta kerana pemberian rebat sewaan sepanjang tempoh PKP yang lalu.

Kredit Gambar: Tripa Advisor

Sunway Mall and Theme Park juga menerima impak dengan pengurangan 50% – 70% pengunjung.

Tetapi, angka pengunjung telah mula kembali meningkat sehingga 70% apabila bermulanya tempoh PKPP.

Wujud turun naik yang dinamik dalam jumlah pengunjung yang mengunjungi pusat membeli-belah untuk membeli belah atau makan.

Baca : 5 Sebab Kenapa REIT Singapura (S-REITs) Pilihan Bijak Di Kala Pandemik Covid-19

Adalah masih terlalu awal untuk kita jangkakan bila pasaran REIT akan kembali rancak.

Dengan keadaan panggung wayang yang ditutup pada ketika ini, kita dapat menjangkakan pasaran REIT sedikit menjunam berbanding tempoh yang sama untuk tahun 2019.

Sementara itu, kita hanya boleh mengharapkan Kerajaan berusaha merancakkan kembali ekonomi domestik supaya ekonomi rakyat kembali seperti sediakala.

Sumber Rujukan:

Iklan
Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

5 Persediaan Untuk Pembeli Rumah Pertama

Pandemik Covid-19 yang melanda telah menyebabkan seluruh dunia kucar-kacir. Ramai yang hilang pekerjaan, pendapatan berkurangan, malahan ada yang membunuh diri kerana terlampau stress. Di Malaysia, kita sedang melalui gelombang ketiga dan menyebabkan PKP 2.0 telah dilaksanakan di semua negeri kecuali Sarawak.

Pelaksanaan semula PKP ini walaupun dilonggarkan sedikit berbanding PKP 1.0, tetapi tetap memberi impak kepada sesetengah golongan seperti peniaga pakaian kerana tidak termasuk dalam kategori essential services, peniaga restoran kerana pelanggan tidak dibenarkan duduk dan makan hanya dibenarkan bungkus sahaja, dan juga grab driver kerana masyarakat diarahkan duduk di rumah sahaja maka perkhidmatan mereka kurang diperlukan.

Tetapi di sebalik kegelapan pasti ada sinar.

Penurunan kadar OPR menyebabkan kadar faedah / keuntungan pembiayaan bank menjadi rendah. Bagi yang tidak terkesan, mungkin ini peluang untuk memiliki sebuah rumah idaman dengan memanfaatkan kadar faedah/keuntungan yang rendah berbanding sebelum ini.

Walaubagaimanapun, pastikan kita betul-betul bersedia dan boleh ikuti langkah berikut sebagai panduan:

1. Kewangan

Bayaran bulanan tidak boleh melebihi 1/3 dari gaji bersih. Jika gaji RM3,000, kita hanya boleh memiliki sebuah rumah dengan bayaran bulanan maksimum RM1,000.

Pertimbangkan kos-kos lain seperti downpayment, yuran guaman, dan duti setem. Pastikan kita sudah bersedia supaya proses pembelian rumah berjalan lancar dan teratur.

2. Lokasi

Jika beli rumah untuk tempat tinggal, pertimbangkan lokasi yang berdekatan dengan tempat kerja. Tak guna beli rumah besar tetapi ulang-alik kerja sampai 2 jam.

Apa kata beli rumah yang kecil sedikit tetapi lokasi yang lebih strategik. Berdekatan tempat kerja dan kemudahan awam seperti hospital dan sekolah.

3. Kos Tambahan

Bagi yang ingin membeli rumah berstatus strata atau bertingkat, ada kos lain yang perlu dibayar setiap bulan iaitu yuran penyelenggaraan (maintenance fee). Biasanya maintenance fee ikut size rumah kita, semakin besar rumah semakin mahal kos maintenance fee.

Semak dengan pemaju atau ejen hartanah sebelum membuat keputusan membeli rumah tersebut. Takut nanti terkejut kerana terpaksa sediakan bajet tambahan di kemudian hari. Ada maintenance fee yang boleh mencecah RM300 sebulan!

4. Fahami Dokumen Perjanjian

Dalam proses jual beli rumah, ada dua perjanjian yang perlu ditandatangani iaitu perjanjian jual beli (SPA) dan perjanjian pinjaman (loan agreement). SPA adalah perjanjian antara pembeli dengan pemaju.

Di antara maklumat yang ada dalam SPA adalah keluasan unit, jenis hak milik sama ada freehold atau leasehold, dan tempoh jangkaan rumah akan siap. Manakala loan agreement adalah perjanjian antara peminjam iaitu pembeli rumah dengan pihak bank.

Beri perhatian kepada jumlah bayaran bulanan, tempoh pembiayaan sama ada 30 atau 35 tahun, dan juga lock-in period iaitu tempoh jika penyelesaian penuh dibuat akan dikenakan penalti.

5. Defect Liability Period (DLP)

Apabila rumah telah diserahkan kepada pemilik, perkara pertama yang perlu kita buat adalah memeriksa keadaan rumah jika ada sebarang kecacatan seperti tile kosong (selalu berlaku), leaking, atau cat yang tidak sempurna. Tempoh DLP adalah 24 bulan dari tarikh serahan rumah dari pemaju kepada pemilik.

Pastikan hak kita terjamin dengan melaporkan sebarang kecacatan kepada pemaju untuk diperbaiki. Sebarang pertikaian boleh dilaporkan kepada tribunal di bawah kendalian Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT).

Semoga panduan yang dikongsikan ini dapat memberi manfaat kepada kita dalam proses pembelian rumah idaman terutamanya bagi pembeli rumah pertama.

Ditulis Oleh Azharul Adha Bin Dzulkarnain
Boleh dihubungi melalui emel [email protected]
Pelabur Runcit di Bursa Malaysia, Perunding Hartanah dan Takaful

Iklan

Do NOT follow this link or you will be banned from the site!