Katanya Pusat Membeli-Belah Bakal Mati, Apa Pula Nasib REIT?

Saban tahun kita melihat banyak pusat membeli-belah dibuka di sekitar tempat tinggal atau lokasi kita bekerja.

Dengan keadaan krisis kesihatan dan ekonomi yang sedang kita hadapi pada hari ini, pusat beli belah dilihat kurang relevan.

Mangsa terbesar COVID-19 selepas nyawa manusia adalah ekonomi. Siapa sangka krisis kesihatan global ini memberi kesan yang sangat besar kepada industri runcit yang menyewa di pusat membeli-belah.

Pusat membeli-belah telah diarahkan untuk ditutup beberapa bulan dan semua orang diminta kekal selamat di rumah.

Penulis percaya, ramai rakyat Malaysia khususnya warga Lembah Klang tidak kira bangsa dan agama menerima impak ini kerana wujud lambakan pusat membeli-belah.

Dalam masa yang sama, industri e-commerce yang sedang meningkat naik menyebabkan orang ramai memilihnya sebagai alternatif pembelian barang seharian mereka berbanding perlu ke pusat membeli-belah.

Malaysia berada di kedudukan kelima dalam pertumbuhan e-commerce di peringkat global pada tahun 2019 atau 1.9% lebih tinggi daripada pertumbuhan global.”

Kesannya, permintaan terhadap sewaan mula menurun dengan begitu mendadak. Menurut Tan Sri Teo Chiang Kok yang juga Presiden Persatuan Pengurusan Kompleks Malaysia (PPK), kesan daripada PKP menyebabkan pusat membeli-belah menanggung kerugian jualan sebanyak RM1.8 bilion sepanjang tempoh Mac-Jun yang lalu.

Baca : Miliki Hartanah Secara Tidak Langsung Dengan Melabur Ke Dalam REIT

Jumlah pengunjung turun 50% – 70% dan jualan menurun 40% kerana orang ramai tidak lagi membeli-belah dan makan di pusat membeli-belah.

Pada Oktober yang lalu, Robinson Co (Malaya) Sdn Bhd telah menutup dua gedung mereka di Malaysia yaqni di The Gardens Mall dan The Shoppes di Four Seasons Place. Ianya gara-gara ketidakmampuan meneruskan operasi ekoran permintaan yang lemah di pasaran.

Robinson sebuah jenama gedung pusat beli belah antarabangsa terpaksa akur dengan kemerosotan jualan runcit sebanyak -8.5% pada suku pertama 2020 berbanding tempoh yang sama pada tahun 2019.

Dalam tempoh lima tahun akan datang, nama-nama besar dalam gedung serbaneka akan keluar sepenuhnya daripada industri.

Ini kerana kurangnya jualan runcit dan e-commerce dilihat sebagai alternatif yang lebih mesra pengguna yang akan menggantikan cara konvensional orang ramai membeli-belah.

Sementara itu, panggung wayang yang memegang 1% – 6% daripada jumlah keseluruhan sewaan ruang pusat membeli-belah turut menerima impak daripada krisis COVID-19 ini.

Baca : IPC dan Pusat Beli-belah MyTOWN Bawakan Jualan Dalam Talian Ikonik 11.11 Ke Tapak Kedai

Pembukaan panggung wayang yang dimiliki Pavilion REIT juga terpaksa ditangguhkan bagi menunggu waktu yang tepat untuk pengunjung kembali ke pusat membeli-belah dan menonton filem di panggung wayang.

Sungguhpun wujud platform online stream seperti Netflix, Disney+ dan Hulu, rakyat Malaysia dilihat cenderung untuk ke panggung wayang bagi merasai satu pengalaman berbeza menonton filem kesukaan mereka.

Pusat Beli Belah Bakal Mati? Apa Nasib REIT?

Daripada sudut pandang pelaburan pusat membeli-belah khususnya REIT, berita-berita ini adalah tidak baik.

Baca : Apa itu Real Estate Investment Trust (REIT)?

Pembatalan sewa gedung Robinson lambat-laun akan memberikan impak negatif kepada IGB Real Estate Investment Trust (IGB REIT).

Penangguhan operasi panggung wayang bermula November 2020 juga memberi kesan kepada 12 pusat membeli-belah di bawah KLCCP Stapled Group, Sunway REIT, Capita Land Malaysia Mall Trust dan tidak terkecuali IGB REIT.

Sementara itu, KLCC Property Holdings Bhd (KLCCP) menegaskan kadar penghunian sewaan kekal pada angka 98% setakat Ogos yang lalu.

Jumlah pengunjung dijangka kembali rancak apabila pejabat di sekitar KLCC kembali bekerja seperti biasa.

Baca : Ketahui 6 Jenis REIT Dalam Hartanah Ini Dan Mula Melabur

Pavilion REIT melihat pendapatan mereka menurun 57.2% kepada RM30.07 juta kerana pemberian rebat sewaan sepanjang tempoh PKP yang lalu.

Sunway Mall and Theme Park juga menerima impak dengan pengurangan 50% – 70% pengunjung.

Tetapi, angka pengunjung telah mula kembali meningkat sehingga 70% apabila bermulanya tempoh PKPP.

Wujud turun naik yang dinamik dalam jumlah pengunjung yang mengunjungi pusat membeli-belah untuk membeli belah atau makan.

Baca : 5 Sebab Kenapa REIT Singapura (S-REITs) Pilihan Bijak Di Kala Pandemik Covid-19

Adalah masih terlalu awal untuk kita jangkakan bila pasaran REIT akan kembali rancak.

Dengan keadaan panggung wayang yang ditutup pada ketika ini, kita dapat menjangkakan pasaran REIT sedikit menjunam berbanding tempoh yang sama untuk tahun 2019.

Sementara itu, kita hanya boleh mengharapkan Kerajaan berusaha merancakkan kembali ekonomi domestik supaya ekonomi rakyat kembali seperti sediakala.

Sumber Rujukan:

Sub Topik

Naik taraf kepada WAJARAN TINGGI daripada Neutral; Saham Pilihan Utama: Dialog (DLG) dan MISC

Harga minyak dilihat melonjak naik di tengah-tengah pertelingkahan geopolitik yang kian rancak di Timur Tengah, dipacu oleh risiko gangguan bekalan di Selat Hormuz dan kerosakan yang dilaporkan pada prasarana penapisan penting di Negara-Negara Teluk. Walaupun kami menjangka harga akan menurun dari semasa ke semasa, pemulihan bekalan tidak mungkin berlaku serta merta, disebabkan oleh kelewatan dalam pemulaan semula operasi dan kekangan logistik.

Oleh demikian itu, harga minyak berkemungkinan akan kekal meninggi dalam jangka terdekat, lantas menyokong perolehan sektor. Kami melihat adanya peluang untuk prestasi melangkaui jangkaan dalam jangka dekat, khususnya dalam kalangan syarikat segmen pertengahan dan sesetengah syarikat huluan yang meraih manfaat daripada situasi ini.

Ramalan Brent disemak naik, lalu mencerminkan kekukuhan jangka dekat

Kami menaikkan ramalan purata minyak mentah Brent 2026 kepada USD82.50/tong daripada USD62/tong dan juga mengemukakan ramalan 2027 iaitu USD72/tong. Nilai ini mencerminkan pandangan kami bahawa harga minyak akan kekal tinggi dalam jangka dekat tatkala gangguan berlaku, sebelum beransur-ansur kembali normal apabila keadaan bekalan bertambah baik dan premium risiko mereda.

Namun begitu, dalam senario yang lebih buruk yang melibatkan konflik berlarutan atau semakin meruncing, harga minyak mungkin meningkat dengan ketara – berpotensi mencecah USD140-150/tong, bergantung pada tahap keburukan dan tempoh gangguan bekalan berlaku.

Harga minyak bakal kembali normal secara beransur-ansur, bukannya serta merta

Kami tidak menjangka harga minyak akan kembali ke paras sebelum konflik dengan serta merta, kerana kelewatan dalam permulaan semula operasi, kekangan logistik, dan premium risiko yang berlarutan mungkin menyebabkan harga meninggi dalam jangka dekat. Walau bagaimanapun, apabila rantaian bekalan menstabil, kami menjangka harga akan turun sekitar paras pertengahan USD80/tong sebelum bergerak lebih rendah ke arah andaian jangka sederhana kami.

Saham Pilihan Utama kami masih lagi DLG dan MISC

Menerusi pendedahan kepada segmen huluannya, DLG berpotensi meraih keuntungan separa daripada
kenaikan harga minyak, sedangkan perniagaan terminal tangki teras dan segmen pertengahannya terus mendatangkan perolehan yang terkawal dan berulangan. Sementara itu, MISC bakal mendapat kelebihan daripada kadar tambang kapal tangki yang mahal kerana ketegangan geopolitik dan gangguan bekalan yang menjejaskan ketersediaan kapal yang beroperasi selain menaikkan permintaan untuk tambang muatan.

Petronas Chemicals (PCHEM)

Mungkin muncul sebagai penerima manfaat utama sekiranya keadaan pertikaian berlarutan lebih lama kerana gangguan bekalan yang berterusan dan harga minyak yang tinggi dapat menyebabkan pasaran petrokimia terus kekurangan bekalan. Hal ini sekali gus menyokong kenaikan harga barang dan menaikkan perbezaan harga antara barang. Walau bagaimanapun, kami percaya tahap keterukan dan kemampanan kenaikan harga saham masih lagi tidak dapat dipastikan kerana ia amat bergantung pada tempoh gangguan bekalan itu dan keadaan-keadaan yang mendasari permintaan.

Risiko utama pada saranan kami

Harga dan permintaan dunia untuk minyak lebih rendah daripada jangkaan lebih-lebih lagi dari China.