Sub Topik
Ramai pelabur hartanah baru menjangka pelaburan hartanah terbaik adalah bergantung semata-mata tentang lokasi, lokasi, lokasi. Sebenarnya, sebahagian besar pengetahuan pelaburan hartanah terletak kepada angka atau harga.
Sebelum menjadi tuan rumah, pastikan kita memahami terlebih dahulu maklumat kewangan yang boleh membantu memberi perbezaan antara kekayaan hartanah atau muflis hartanah.
1. Bayaran Bulanan (Instalment)
Untuk kediaman biasa bayaran bulanan akan ada principal, interest, MLTT dan MRTT, maintenance, cukai dan tempoh tahun pinjaman.
Setiap jumlah pembayaran ini akan membezakan jumlah pembayaran bulanan dan jumlah pembayaran semula interest.
Sebagai contoh kita gunakan harga rumah yang sama RM300,000, interest pada kadar 4.25% setahun tetapi yang membezakan adalah tempoh tahun:
Tempoh Pinjaman Untuk 35 Tahun
Tempoh Pinjaman Untuk 25 Tahun
Jika diperhatikan pembayaran bulanan adalah berbeza, sememangnya tempoh pinjmanan lebih pendek akan menyumbang kepada bayaran bulanan yang lebih tinggi. Akan tetapi jika diperhatikan kepada chart pembayaran interst dan principal jauh lebih berbeza.
Dengan kata lain, faedah adalah kos yang perlu ditanggung dan tiada pulangan semula sekiranya menjual semula hartanah berkenaan. Principal pula ibarat jumlah simpanan paksaan yang kita akan dapat semula sekiranya hartanah tersebut dijual.
2. Wang Pendahuluan (Down Payment)
Bagi pembeli rumah pertama, biasanya kita perlu keluarkan 10% daripada harga rumah sebagai wang pendahuluan. Namun ada beberapa situasi atau keadaan yang membolehkan kita layak untuk mendapatkan rumah dengan 0% down payment terutamanya rumah baru.
Dengan menentukan jumlah wang pendahuluan ini, kita mampu untuk kurangkan kos pembayaran bulanan. Dan ini akan memberi impak kepada debt to service ratio (DSR) pembeli.
Untuk lebih mudah faham, semakin tinggi wang pendahuluan yang dibayar semakin rendah bayaran bulanan.
3. Pendapatan Sewa (Rental Income)
Bagi rumah subsales atau lelong adalah mudah untuk menjangka keuntungan atau kerugian dalam sewaan di kawasan berkenaan. Ini kerana data yang tersedia boleh didapati.
Bagi sewaan hartanah dalam pembinaan (under construction) adalah sukar sedikit. Ini kerana rumah pun belum siap dan tiada data sewaan yang boleh diperolehi.
Walaubagaimanapun, hartanah dalam pembinaan boleh dijangka mengunakan data kawasan sekitar.
Di antara data yang perlu diambil kira dan dibandingkan adalah:
- Harga hartanah di kawasan sekitar menggunakan indikator persegi
- Status hartanah (milik kekal atau pegang pajakan)
- Bilangan bilik dan keluasan bilik
- Kelebihan fasiliti dan kemudahan (tempat letak kereta, akses jalan, sekolah, dan banyak lagi)
- Boster yang akan membantu kenaikan kawasan tersebut
Di Malaysia banyak penyewa lebih berminat menyewa hartanah yang baru berbanding hartanah yang lama, sekiranya harganya sewaan lebih kurang sama di antara yang baru dan yang lama.
4. Gross Rental Yield (Hasil Sewa Kasar)
Gross rental yield adalah pulangan kasar sewaan apabila hartanah tersebut disewa dan dinyatakan dalam peratusan mengunakan cara pengiraan dalam tempoh tahunan. Inilah yang diharapkan oleh tuan rumah sebagai jaminan pengembalian dari kos pelaburannya sebelum tolak cukai, kos penyelenggaraan dan kos lain.
Hasil sewaan kasar untuk setiap hartanah boleh di kira mengikut:
( sewa tahunan / jumlah kos hartanah x 100 = pulangan kasar sewaan)
*Jumlah kos hartanah merangkumi seluruh kos yang terlibat.
Ini bertujuan untuk mengetahui sama ada keuntungan daripada sewaan ini berbaloi jika diteruskan.
5. Hasil Sewa Bersih (Net Rental Yield)
Seterusnya, angka yang penting adalah capitalization atau yang biasa disebut sebagai capital rate, cap rate atau sewaan bersih yield (net rental yield). Angka ini merangkumi kesemua perbelajaan menguruskan hartanah dalam setahun.
Cara pengiraannya:
Sewa tahunan + perbelanjaan tahunan / jumlah kos hartanah x 100
Jumlah kos hartanah termasuk kos membaik pulih, cukai, insurans, tenancy agreement dan bermacam-macam lagi.
6. Aliran Tunai (Cash Flow)
Cash flow adalah aliran tunai setiap bulan. Sekiranya kita mampu mendapatkan aliran tunai sewaan yang positif selepas pembayaran pokok, faedah, cukai, dan insurans; maka kita berada dalam keadaan yang baik sebagai tuan rumah.
Pastikan kita mempunyai simpanan tunai untuk menampung pembayaran kos tersebut sekiranya kosong atau kos penyelenggaraan yang tak dijangka.
Namun yang paling kerap berlaku adalah aliran tunai negatif. Ini kerana kurangnya pengetahuan dalam pelaburan hartanah atau hartanah yang dibeli mengambil masa yang lama untuk kawasan tersebut matang.
Di antara solusi yang boleh digunapakai, buat pengiraan semula adakah jumlah pembayaran sewaan tersebut mampu menampung sekurang-kurangnya 70% daripada pembayaran bulanan? Sekiranya ya boleh diteruskan lagi, sekiranya tidak boleh plan untuk jual secepat mungkin.
Hal ini kerana, 70% daripada pembayaran bulanan akan dibayar untuk interest bank, dan baki 30% daripada pembayaran bulanan adalah pembayaran ke atas principal.
Secara teorinya setiap pelaburan hartanah, saham, unit trust dan sebagainya adalah terdedah kepada risiko. Namun risiko ini dapat dikurangkan sekiranya pelaburan dapat dilihat dalam bentuk angka.
Jadi mulakan pengiraan sebelum terlibat secara langsung dengan kos yang sebenar.
Sumber Rujukan:
Pada tahun 2020, waktu PKP pertama, Tuan Faizul Ridzuan telah membuat 6 ramalan yang satu persatu menjadi kenyataan.
1. PKP mustahil hanya 2 minggu, akan berakhir pada bulan Jun 2020
2. Kita berada dalam recession yang paling teruk dalam sejarah moden Malaysia – Disahkan selepas beberapa minggu oleh World Bank
3. Interest bakal jatuh banyak akibat recession. Hari ni interest rate kita adalah pada kadar terendah dalam masa 50 tahun.
4. Bull run bagi saham dalam jangka masa 12-24 bulan sehingga boleh buat pulangan lebih daripada 100%. 2 bulan lepas ramalan saya, volume bursa naik pecah rekod
5. Transaksi hartanah tahun 2020 akan jadi tahun paling teruk sejak tahun 2000, dan kita akan sampai market bottom. Sila nantikan data NAPIC yang akan keluar lagi beberapa minggu.
6. Property bull run akan tiba dalam masa 5 tahun
Terlepas nak hadiri webinar percuma Tuan Faizul Ridzuan minggu-minggu yang lalu? Jom kita sertai webinar seterusnya yang akan diadakan pada hari Ahad, 28 Februari 2021, jam 830 malam.
Daftar sekarang di -> Webinar Faizul Ridzuan
Slot ke webinar adalah terhad. Sila pastikan anda daftar dan hadir awal pada tarikh dan masa yang ditetapkan.
Kita jumpa nanti Ahad ini.
