Hartanah

Berapa Kos Penyelenggaraan Yang Masuk Akal Di Malaysia?

Kos penyelenggaraan rumah di Malaysia sentiasa menjadi topik hangat saban tahun kerana kekeliruan pemilik rumah tentang perbezaan jenis kadar caj.

Ada pemilik rumah yang mempersoalkan keperluan membayar kos penyelenggaraan rumah di Malaysia! 

Dalam sesetengah kes, pemilik rumah tidak tahu samada caj bayaran penyelenggaraan untuk rumah mereka, terlalu rendah atau murah dan ke mana dana wang itu digunakan. 

Barangkali, anda pernah dengar kes-kes yang berlaku di mana pemilik kediaman membayar caj penyelenggaraan seperti biasa setiap bulan. Akan tetapi, kemudahan yang ada seperti hidup segan mati tak malu. 

Lif kerap rosak tanpa notis dan ambil masa lama untuk dibaik pulih sehingga menjejaskan kualiti hidup pemilik rumah. 

Lampu di lobi rumah dan lif terbakar, dan tidak ditukar untuk tempoh yang lama sehingga menimbulkan masalah sosial dan jenayah.

Sampah yang tidak dibersihkan di sekitar kawasan rumah sehingga menimbulkan masalah kebersihan. 

Sebagai pemula, anda perlu faham yang kos penyelenggaran mempunyai dua elemen yang berbeza yaqni :- 

  • Maintenance fee 
  • Sinking fund 

Apa Beza Maintenance Fee & Sinking Fund?

Buat pengetahuan anda, maintenance fee dan sinking fund adalah dua perkara yang berbeza. 

Maintenance fee adalah yuran penyelenggaraan ke atas utiliti / fasiliti yang disediakan oleh pemaju hartanah seperti :- 

  • Lobi
  • Landskap 
  • Kebersihan 
  • Ruang pejalan kaki
  • Sistem keselamatan

Dalam bahasa mudah, maintenance fee adalah caj yang dikenakan untuk pastikan kediaman anda selamat dan bersih. 

Sinking fund pula, sejumlah wang yang dimasukkan dalam satu dana. Dana ini berfungsi sebagai perlindungan kewangan untuk memelihara dan memulihara kediaman melibatkan pembaikan yang menelan belanja besar. 

Kenapa Ada Maintenance Fee & Sinking Fund?

Memandangkan semua kemudahan dan harta pada projek strata itu dikongsi bersama oleh pemilik-pemilik unit yang lain, maka semua pemilik wajib membayar caj penyelenggaraan. 

Objektifnya, supaya kerja-kerja pengurusan, penyelenggaraan dan keselamatan strata itu dapat dijalankan dengan baik. 

Bayangkan, siapa yang akan membersihkan kolam renang, membaik pulih lampu lobi, membersihkan landskap dan mengurus semua hal pengurusan unit kediaman?

Semua jenis pekerjaan ini perlu diuruskan individu yang berkelayakan. 

Rumah Landed Pun Ada Maintenance Fee & Sinking Fund?

Benar, rumah landed masa kini pun banyak yang dilancarkan dan dijual dengan jenis geran strata. 

Kebiasaannya, projek rumah landed ini berkongsi fasiliti dan utiliti seperti surau, dewan, tasik, gelanggang tenis, trek jogging, kolam renang dan macam-macam lagi.

Jangan lupa, landskap yang indah pada sesebuah projek landed juga perlu diselenggara dan dibaik pulih dari semasa ke semasa.

Mereka juga menggunakan sistem keselamatan gated and guarded, maka logiknya memang akan ada maintenance fee & sinking fund untuk sesetengah landed strata. 

Berapa Bayaran Kos Penyelenggaraan High Rise & Landed?

Kadar caj kos penyelenggaraan untuk rumah jenis high rise berbeza antara satu sama lain mengikut jenis rumah. 

Servis residen dengan pemandangan tandas menghadap KLCC tidak akan sama dengan apartmen kos rendah di Kajang. 

Kiraan kos penyelenggaraan biasanya ditetapkan pemaju hartanah dan anda perlu dapatkan amaun yang tepat daripada wakil pemaju hartanah. 

Akan tetapi, untuk apartmen, kadar maintenance fee adalah di antara RM0.15/kaki persegi – RM0.20/kaki persegi sahaja. 

Jumlah satu kaki persegi kemudian di darabkan dengan jumlah keseluruhan keluasan rumah. 

Formulanya adalah :- 

RM0.15/kaki persegi x 1,200 kaki persegi + 10% sinking fund 

Amaun : RM198.00

Manakala untuk strata landed (bertanah) pula, anggaran kasarnya adalah sekitar :- 

  1. < RM500 untuk rumah teres
  2. RM600 – RM1,000  untuk rumah teres berkembar 
  3. RM1,000 – RM1,500 untuk banglo 

Ikut formula di bawah jika anda ingin kira sendiri caj penyelenggaraan yang anda wajib bayar :- 

Belanja operasi ÷ jumlah unit dalam projek perumahan = caj penyelenggaraan yang perlu dibayar pemilik

Faktor yang memainkan peranan besar dalam kadar caj maintenance fee adalah :- 

Keluasan rumah (semakin besar semakin mahal)

  1. Kemudahan yang ada (lebih banyak kemudahan, lebih mahal)
  2. Bilangan unit kediaman (semakin padat, semakin rendah kadar caj) 
  3. Jenis hartanah (premis perniagaan kena bayar lebih daripada kediaman)

Sinking fund atau wang pelepas adalah dana yang disediakan JMB untuk menanggung kos-kos :- 

  1. Bil utiliti 
  2. Pembersihan 
  3. Sistem keselamatan 
  4. Cat bahagian bangunan
  5. Penyelenggaraan lif/eskalator
  6. Kebocoran pada bumbung rumah 

Ke Mana Dana Maintenance Fee Digunakan?

Manakala maintenance fee pula dana terkumpul yang dikutip JMB untuk pengurusan hal di bawah :- 

  • Bil elektrik & air 
  • Lantik pengawal keselamatan
  • Selenggara lif dan eskalator (jika ada)
  • Bayar syarikat yang urus pembersihan  
  • Bayar syarikat yang urus landskap hartanah
  • Bayar gaji pengurusan & pentadbir projek rumah anda (JMB)
  • Baik pulih & pelihara fasiliti yang ada pada projek rumah anda

Kesimpulannya, bayaran maintenance fee adalah tanggungjawab semua pemilik kediaman. 

Semua pemilik kediaman perlu amanah dan bertanggungjawab kerana mereka berkongsi bumbung yang sama dan berkongsi kemudahan yang sama.

Jangan aniaya pemilik lain sehingga JMB tidak cukup dana untuk mengurus dan memulihara rumah anda. 

Zaman sekarang, paling baik pun hanya 70% pemilik rumah yang konsisten bayar maintenance fee. 

Apa yang pasti, jangan buat-buat tak tahu yang anda boleh dikenakan tindakan oleh JMB di bawah Tribunal Pengurusan Strata. 

Cukai tanah dan cukai pintu juga jangan sesekali dipandang enteng. 

Paling teruk, PBT boleh datang ke rumah anda, sita barang-barang anda. 

Ambil tahu tentang maintenance fee & sinking fund untuk elak masalah di kemudian hari. 

Memiliki rekod CCRIS yang bersih sangat penting untuk kita semua. Kalau rekod CCRIS kita tak cantik, maka selepas ini susahlah untuk kita mendapatkan apa sahaja pinjaman daripada pihak bank.

  • Bagaimana pula dengan hutang kad kredit, bayar tepat pada masanya atau tidak?
  • Pernahkah anda terlibat dengan sebarang masalah undang-undang atau muflis?
  • Berapa pula Debt to service ratio (DSR) anda?

Dengan TechRevo, kini anda boleh dapatkan laporan kewangan dengan cepat dan mudah.

Bukan itu sahaja, semua pengiraan berkenaan dengan permohonan pinjaman akan dilakukan berdasarkan apa yang bank mahu.

Yang lagi bestnya, di penghujung laporan nanti ada pilihan bank dengan tawaran terbaik khusus untuk anda.

Dengan harga promosi RM14.90, anda akan dapat:

✅ Ketepatan 99% pengiraan DSR + kelayakan pinjaman perumahan
✅ Laporan CCRIS untuk 12 bulan
✅ Kes undang-undang, muflis

Dapatkan laporan TechRevo hari ini juga -> https://tinyurl.com/techrevo

Previous ArticleNext Article

Aktiviti Jual Beli Hartanah Berkurangan Pada Awal Tahun, Harga Rumah Stabil

Pasaran hartanah Malaysia memulakan tahun 2026 dengan momentum yang lebih sederhana apabila aktiviti transaksi menyusut susulan persekitaran ekonomi global yang lebih perlahan dan sentimen pasaran yang lebih berhati-hati.

Namun begitu, sektor kediaman terus menunjukkan daya tahan disokong oleh pertumbuhan harga rumah yang stabil, permintaan pemilik kediaman yang berterusan serta pelbagai insentif perumahan kerajaan.

Menurut Laporan Pasaran Harta Suku Tahun Pertama 2026 yang dikeluarkan oleh Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH), jumlah transaksi hartanah keseluruhan menurun 8.0 peratus tahun ke tahun kepada 89,966 transaksi pada suku pertama 2026.

Nilai transaksi turut mencatat penyusutan marginal sebanyak 0.6 peratus kepada RM51.09 bilion. Walaupun prestasi ini lebih perlahan berbanding tempoh sama tahun lalu, aktiviti pasaran masih dilihat stabil dan trend yang dilihat sekarang merupakan suatu yang selaras dengan jangkaan dalam suasana ekonomi yang lebih mencabar.

Segmen kediaman kekal menjadi tunjang utama pasaran, dengan harga rumah terus meningkat meskipun momentum transaksi lebih perlahan.

Indeks Harga Rumah Malaysia (IHRM) meningkat 1.7 peratus tahun ke tahun kepada 235.2 mata, menjadikan harga purata rumah di Malaysia sekitar RM507,533 seunit.

Pertumbuhan ini mencerminkan permintaan asas terhadap perumahan yang masih kukuh, khususnya di pusat bandar utama dan kawasan pinggir bandar yang berkembang pesat.

Kebanyakan negeri mencatat pertumbuhan harga rumah positif antara 0.3 peratus hingga 7.2 peratus, menandakan keyakinan pasaran yang masih baik walaupun berdepan ketidaktentuan ekonomi.

Dari segi jumlah transaksi kediaman, Malaysia merekodkan penurunan sebanyak 10.7 peratus dengan 52,936 transaksi bernilai RM22.60 bilion.

Walaupun kebanyakan negeri mencatat penyusutan aktiviti transaksi, empat negeri masih merekodkan pertumbuhan positif iaitu Kuala Lumpur sebanyak 0.2 peratus, Pahang (4.3 peratus), Terengganu (3.1 peratus) dan Sabah (2.4 peratus).

Mengikut jenis kediaman, rumah bertanah terus menjadi pilihan utama pembeli. Rumah teres dan rumah berkembar mendahului pertumbuhan harga dengan peningkatan masing-masing sebanyak 2.2 peratus, mencerminkan permintaan yang berterusan terhadap produk kediaman bertanah.

Unit kediaman bertingkat tinggi turut mencatat pertumbuhan sederhana sebanyak 1.3 peratus, didorong oleh permintaan di lokasi bandar dan pembangunan berorientasikan transit (TOD).

Namun begitu, segmen pembangunan kediaman mula menunjukkan tanda-tanda penyederhanaan dari segi bekalan. Pelancaran baharu kediaman menurun kepada 9,112 unit berbanding 12,498 unit pada tempoh sama tahun lalu, iaitu penyusutan sebanyak 27.1 peratus.

Pemaju dilihat lebih berhati-hati dalam memperkenalkan bekalan baharu susulan kos pembinaan yang meningkat dan pembeli yang semakin selektif.

Pada masa sama, isu lambakan unit siap dibina tidak terjual terus menjadi cabaran utama pasaran. Jumlah kediaman siap dibina tidak terjual mencecah 32,801 unit dengan nilai RM16.37 bilion.

Apabila mengambil kira hartanah kediaman berstatus komersil seperti pangsapuri perkhidmatan dan SOHO, jumlah tersebut meningkat kepada 54,795 unit bernilai RM32.12 bilion pada suku pertama 2026.

Secara tahunan, jumlah lambakan meningkat 25.9 peratus dari segi bilangan dan 11.1 peratus dari segi nilai berbanding 43,510 unit bernilai RM30.71 bilion pada suku pertama 2025.

Mengikut julat harga, sebanyak 38.6 peratus unit tidak terjual terdiri daripada kediaman berharga antara RM200,001 hingga RM500,000 yang lazimnya dianggap dalam kategori mampu milik.

Sebanyak 23.4 peratus pula berada dalam julat RM500,001 hingga RM800,000, manakala hanya 13.2 peratus unit tidak terjual berharga melebihi RM1 juta.

Ini menunjukkan isu lambakan bukan semata-mata disebabkan faktor harga, tetapi turut dipengaruhi faktor lokasi, jenis produk dan padanan permintaan pasaran.

Subsektor pangsapuri perkhidmatan terus berdepan tekanan bekalan apabila unit siap dibina tidak terjual meningkat kepada 19,263 unit bernilai RM16.52 bilion berbanding 18,246 unit bernilai RM14.61 bilion pada tempoh sama tahun lalu.

Lambakan pangsapuri perkhidmatan meningkat 5.6 peratus, mencerminkan cabaran berterusan dalam menyerap pembangunan bercampur dan berorientasikan pelaburan, khususnya di kawasan dengan bekalan yang tinggi seperti Lembah Klang, Johor dan Pulau Pinang.

Melihat ke hadapan, prospek pasaran hartanah Malaysia dijangka kekal berhati-hati tetapi stabil. Walaupun ketidaktentuan geopolitik dan ekonomi global boleh mempengaruhi sentimen pelabur, pelbagai inisiatif kerajaan dijangka terus menyokong sektor perumahan.

Antaranya termasuk lanjutan pengecualian penuh duti setem bagi pembeli rumah pertama untuk rumah berharga sehingga RM500,000 sehingga akhir 2027.

Disokong oleh pembangunan infrastruktur dan inisiatif pembangunan berorientasikan transit di bawah kerangka Ekonomi MADANI dan Rancangan Malaysia Ke-13 (RMK13), pasaran kediaman negara dijangka terus berdaya tahan meskipun pertumbuhannya semakin sederhana dan akan bergerak seiring dengan paras kemampumilikan pembeli.

Penulis ialah Pengarah Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons

— Berita Harian