Hartanah

‘Rumah Mampu Milik’ Pun Tidak Mampu Dimiliki

Ramai yang berangan mahu memiliki rumah sendiri terutamanya mereka yang sudah berkeluarga. Bagaimanapun, ramai juga yang tidak mampu memiliki rumah kerana pendapatan isi rumah yang tidak setara dengan harga rumah yang mahu dibeli.

Bank Negara Malaysia (BNM) melaporkan hampir 82 peratus rumah tidak terjual berharga lebih RM250,00 di negara ini pada suku kedua 2017.

Statistik tersebut menunjukkan harga rumah di Malaysia dijual dengan harga yang sangat tinggi.

Situasi ini berlaku bukan kerana tiada permintaan untuk membeli rumah, sebaliknya harga yang ditawarkan tidak mampu untuk dibeli oleh mereka yang terdiri daripada golong B40 dan M40 khususnya.

Mengikut piawaian antarabangsa, kategori ‘rumah mampu’ ialah rumah yang dijual dengan harga kurang tiga kali ganda pendapatan isi rumah median tahunan.

Bagaimanapun, harga rumah di negara ini kini dijual dengan kadar lima kali ganda pendapatan isi rumah median tahunan, menjadikan ia jauh berbeza daripada piawaian antarabangsa.

Menurut BNM, ada tiga faktor utama penyumbang situasi kediaman tidak terjual iaitu:

1. Ketidakpadanan Bekalan Dan Permintaan

Secara purata dari 2014 hingga 2016, 114,000 unit rumah baru dibina yang jauh lebih rendah dari pembentukan 154,000 isi rumah baru.

2. Lebih Banyak Kediaman Baru Dibina Pada Harga Tidak Mampu Milik

Dari 2016 hingga suku pertama 2017, 35 peratus isi rumah hanya mampu membeli rumah berharga RM250,000 dan ke bawah. Namun, hanya 24 peratus rumah baru dibina dengan harga tersebut.

3. Pendapatan Rakyat Malaysia Meningkat Lebih Perlahan Berbanding Peningkatan Harga Rumah

Dari tahun 2007 sehingga 2016, harga rumah meningkat 9.8 peratus manakala pendapatan isi rumah rakyat negara ini hanya meningkat 8.3 peratus.

BNM dalam laporan baru-baru ini bertajuk Rumah Mampu Milik : Cabaran Dan Penyelesaian melaporkan harga median rumah di Malaysia dicatatkan RM313,000 berbanding harga maksimum mampu milik, RM282,000.

Melalui laporan itu, bilangan kediaman tidak terjual di Malaysia berada pada tahap tertinggi dalam sedekad iaitu 146,497 unit pada suku kedua 2017, meningkat dari 130,690 unit pada suku pertama 2017.

Jadi, persoalannya, siapa yang mahu dipersalahkan? Sampai bila golongan pertengahan dan bawahan ini mahu menyewa kediaman? Ramai yang berharap bahawa ura-ura mengatakan harga hartanah khususnya kediaman akan turun dalam tempoh terdekat menjadi kenyataan.

Tapi semuanya masih belum terlambat, sekiranya 5 cadangan daripada BNM ini dilaksanakan segera.

1. Tubuhkan Agensi Tunggal Kendali Hal-Ehwal Rumah Mampu Milik

“Pembekalan rumah kini tidak seragam dan tidak selaras di seluruh negara. Lebih 20 agensi di peringkat kebangsaan dan negeri terlibat dalam pembekalan rumah mampu milik.

“Ini menyukarkan penyelarasan dasar, sekaligus menyukarkan kerajaan mencapai sasaran untuk menyediakan 1 juta rumah mampu milik pada 2018,” katanya.

Bank Negara berkata antara 2013 dan Oktober 2017, hanya 255,341 rumah mampu milik telah siap dibina.

2. Tubuhkan Pangkalan Data Kumpul Maklumat Dan Keperluan Pembeli

“Buat masa ini, Malaysia tidak mempunyai satu pangkalan data yang merekodkan pembekalan dan permintaan perumahan dengan tepat. Kekurangan maklumat seperti pendapatan isi rumah, kriteria dan kehendak pembeli rumah menjejaskan kebolehan untuk pembinaan rumah disesuaikan dengan permintaan.

“Ini menyumbang kepada rumah yang telah dibina, tidak terjual di beberapa negeri termasuk Johor, Selangor dan Kedah,” katanya.

BNM berkata, tinjauan juga boleh dilakukan untuk mengumpulkan maklumat lebih tepat mengenai keperluan pembelian rumah rakyat Malaysia.

Katanya, langkah ini diterima pakai di negara maju seperti Singapura dan Amerika Syarikat.

3. Kurangkan Kos Pembinaan

Kos pembinaan yang tinggi menjadi salah satu penghalang kepada pembekalan rumah mampu milik secara menyeluruh, di mana kos pembinaan, tenaga kerja, kos pematuhan dan kos tanah boleh mencecah sehingga 80 peratus harga rumah, menurut Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan Malaysia (REHDA).

Sehubungan itu, menurut BNM, cara pembinaan tradisional yang kurang produktif juga memanjangkan proses pembinaan, sekaligus meningkatkan kos pembinaan.

Ia menambah, kecenderungan Malaysia untuk menggunakan tenaga kerja kurang mahir juga menyukarkan negara ini untuk menerima pakai teknologi pembinaan baru.

Cara lain untuk mengurangkan kos pembinaan termasuk dengan menerima pakai teknologi pembinaan seperti Sistem Pembinaan Berindustri (IBS), menyeragamkan reka bentuk rumah dan menyerahkan tanah awam untuk pembinaan rumah mampu milik.

4. Tingkatkan Kadar Celik Wang Rakyat

BNM berkata, majoriti isi rumah Malaysia masih kurang pengetahuan kewangan untuk membuat keputusan kewangan secara bernas.

“Lebih 75 peratus rakyat Malaysia sukar untuk mengumpulkan RM1,000 sekiranya berlaku kecemasan, sementara 47 peratus dari remaja mempunyai hutang kad kredit yang berlebihan,” katanya.

Bank pusat berkata, kurang kecelikan kewangan, digabung dengan kadar hutang isi rumah yang tinggi (88.4 peratus dari KDNK) serta harga rumah yang meningkat lebih cepat dari pendapatan, menjejaskan kebolehan isi rumah Malaysia untuk membeli rumah.

“Penting untuk rakyat Malaysia sedar bahawa kos membeli rumah lebih dari sekadar kos membeli,” kata BNM.

5. Galakkan Amalan Menyewa

“Tidak seperti negara yang juga mengalami masalah rumah tidak mampu milik seperti Kanada, New Zealand dan Australia, Malaysia tidak mempunyai undang-undang yang digubal khas untuk menyelia pasaran sewa,” kata BNM.

Ia berkata, kekurangan sokongan undang-undang dan proses penyelesaian pertelingkahan antara tuan rumah dan penyewa yang mampu milik telah mendorong sesetengah rakyat Malaysia untuk membeli rumah berbanding menyewa.

BNM bagaimanapun berkata, kerajaan telah mengambil beberapa langkah positif untuk mengukuhkan pasaran sewa, termasuk menerusi pengumuman Akta Sewaan Kediaman pada Bajet 2018.

BNM menambah, kadar penyewaan di Malaysia sebanyak 24 peratus masih rendah berbanding negara maju seperti Kanada (31 peratus), Australia (33 peratus) dan New Zealand (36 peratus).

Sumber Rujukan: Astro Awani

Dan kami di MajalahLabur ada sediakan banyak bahan bacaan berkaitan hartanah seperti berikut:

Previous ArticleNext Article
Individu berlesen/berdaftar dengan Suruhanjaya Sekuriti.

Portal Semak Sebelum Labur SC membolehkan anda menyemak sama ada seseorang individu atau entiti dibenarkan oleh SC untuk menawarkan, mempromosi atau menjual sebarang produk dan perkhidmatan pasaran modal.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Dilema mahu membeli atau menyewa rumah

Memiliki rumah sejak sekian lama dianggap sebagai simbol kestabilan dan kejayaan hidup bagi rakyat Malaysia.

Tidak hairanlah ramai golongan muda merasakan mereka perlu membeli rumah secepat mungkin yang memaksa mereka menanggung komitmen pinjaman perumahan selama 30 hingga 40 tahun.

Namun, dalam cabaran kos sara hidup yang semakin meningkat, harga rumah yang terus berada di luar kemampuan sebahagian besar pembeli muda serta corak pekerjaan yang semakin dinamik, tiba masanya kita menilai semula maksud sebenar ‘seseorang itu ada rumah’.

Pada asasnya, rumah adalah tempat berteduh dan menyediakan keperluan asas untuk kediaman. Yang mustahak adalah ‘jaminan tempat kediaman dan kepentingan untuk mendiami’ yang lazimnya adalah melalui pemilikan tetapi boleh juga melalui penyewaan.

Bagi ramai golongan muda, terutamanya di peringkat awal kehidupan, menyewa boleh menjadi pilihan yang lebih praktikal dan fleksibel.

Ia membolehkan mereka mampu untuk menetap berhampiran tempat kerja, mengurus kewangan dengan lebih baik dan mengelakkan beban hutang jangka panjang sebelum benar-benar bersedia untuk membeli rumah sendiri.

Perubahan cara berfikir ini secara perlahan-lahan membuka ruang kepada perkembangan pasaran sewaan di Malaysia, termasuk kemunculan konsep ‘co-living’ atau kediaman bersama di dalam sebuah komuniti transit, serta juga konsep Rent-to-Own (RTO) atau Sewa-untuk-Beli.

Walaupun segmen ini masih kecil berbanding pasaran sewaan konvensional, ia semakin mendapat perhatian khususnya dalam kalangan generasi muda.

Konsep ‘co-living’ menawarkan bilik atau unit yang lengkap dengan perabot, tempoh sewaan yang lebih fleksibel serta kemudahan bersama yang diuruskan secara profesional.

Ia juga mengurangkan kos kemasukan (barrier of entry) kerana penyewa tidak perlu mengeluarkan perbelanjaan besar untuk membeli perabot atau menanggung pelbagai kos utiliti secara berasingan.

Bagi golongan belia dan profesional muda, pekerja kontrak serta mereka yang sering berpindah lokasi pekerjaan, ‘co-living’ menyediakan pilihan perumahan yang lebih mudah dan praktikal tanpa perlu membuat komitmen membeli rumah ketika pendapatan mereka, khususnya pendapatan boleh guna mereka masih sedang dibina dan deperkukuhi.

Namun begitu, terdapat beberapa cabaran yang perlu diatasi sekiranya pasaran sewaan ingin berkembang menjadi satu cabang penting dalam ekosistem perumahan negara.

Cabaran pertama ialah persepsi masyarakat. Budaya pemilikan rumah masih sangat kuat dan menyewa sering dianggap sebagai pilihan sementara atau petanda seseorang mencapai kestabilan kewangan.

Persepsi ini ada benarnya, tetapi ia juga mewujudkan tekanan sosial yang menyebabkan ramai membeli rumah lebih awal daripada kemampuan sebenar mereka ataupun menyebabkan kerakusan pasaran yang sehingga mengakibatkan tekanan mental dan emosi.

Hakikatnya, keperluan perumahan setiap individu berbeza mengikut peringkat kehidupan. Ada yang memerlukan fleksibiliti untuk berpindah mengikut kerjaya, manakala ada yang lebih selesa menangguhkan pembelian rumah sehingga kedudukan kewangan mereka lebih kukuh.

Oleh itu, menyewa tidak sepatutnya sewenang-wenangnya dilihat sebagai pilihan yang kurang baik sehingga dilihat sebagai stigma berbanding pemilikan rumah.

Cabaran kedua ialah pasaran sewaan negara yang masih belum matang dan terpasung. Sebahagian besar pasaran masih dikuasai oleh pemilik individu dengan standard pengurusan, syarat penyewaan dan kualiti penyelenggaraan yang berbeza-beza.

Keadaan ini menyebabkan pengalaman menyewa tidak seragam dan kadangkala menimbulkan ketidakpastian kepada penyewa dan juga pemilik rumah.

Cabaran ketiga pula ialah kekurangan rangka kerja perundangan yang menyeluruh untuk mengawal selia sektor sewaan kediaman.

Pelaksanaan dan penggubalan sebuah akta, seperti Akta Penyewaan Kediaman (RTA) yang satu ketika dahulu diusulkan tetapi tertangguh, perlu disegerakan bagi mewujudkan pasaran sewaan yang lebih teratur dan telus.

Sebuah akta yang khusus untuk regulasi pasaran penyewaan sektor kediaman ini berpotensi untuk menyediakan perlindungan yang lebih jelas kepada penyewa dan juga pemilik, memperkukuhkan mekanisme penyelesaian pertikaian serta meningkatkan keyakinan pelabur dan pengendali profesional dalam sektor perumahan sewaan.

Bagi akta sedemikian, keutamaan harus diberikan kepada pendekatan yang mesra penyewa, mesra pemilik dan mesra pelabur yang mengimbangi secara saksama kepentingan-kepentingan setiap pemegangtaruh untuk melahirkan satu persekitaran pasaran yang menang-menang.

Tumpuan juga harus diberikan untuk memperhalusi dan mengukuhkan konsep RTO atau Sewa-untuk-Beli sebagai salah satu langkah penyelesaian menang-menang.

Dalam jangka panjang, pembangunan pasaran sewaan yang lebih tersusun akan memberikan lebih banyak pilihan kepada rakyat.

Persediaan dan ketersediaan bakal pembeli rumah adalah berbeza-beza di dalam persekitaran yang mencabar dewasa ini di samping tekanan sosial berkenaan kemampuan dan pemilikan rumah idaman.

Walaupun apapun keadaannya, yang pasti adalah setiap individu dan isi rumah seharusnya mempunyai akses dan jaminan tempat kediaman yang selesa, mempunyai akses kepada kemudahan, selamat dan mampu dibayar mengikut keperluan serta kedudukan kewangan masing-masing.

Dalam hal ini, memperkukuhkan pasaran sewaan melalui konsep seperti RTO dan ‘co-living’ serta pemerkasaan rangka kerja perundangan berpotensi untuk melengkapkan ekosistem perumahan negara dengan menyediakan pilihan yang lebih pelbagai dan inklusif untuk rakyat Malaysia.

Penulis ialah Pengarah Kanan, Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons

— Berita Harian