Semua orang impikan untuk menjadi kaya, ada yang kaya dengan berniaga, ada yang kaya dengan membuat pelaburan saham, ada juga yang kaya hanya dengan bijak menyimpan.
Kali ini, kita akan kongsikan kisah seorang tauke jamu yang berpengalaman yang juga merupakan seseorang yang telah lama berkecimpung dalam industri hartanah. Setiap tahun, ada sahaja hartanah yang dijual dan dibeli beliau.
Jom kita ikuti 3 sumber pendapatan melalui pelaburan hartanah yang dikongsikan oleh Nadzri Yusof seperti di bawah:
1. Aliran Tunai Positif
Pendapatan duit sewa bulanan RM1,000 tolak belanja kos hartanah RM800, bermakna setiap bulan kita akan dapat aliran tunai positif RM200 (duit@cash). Nampak macam sikit, tapi kalau 10 hartanah dah boleh dapat pendapatan RM2,000 sebulan.
2. Peningkatan Ekuiti
Setiap bulan bayaran balik pinjaman kepada bank akan meningkatkan ekuiti kita di dalam hartanah tersebut. Jangan lupa bayaran pinjaman ini bukan keluar daripada poket kita, tetapi daripada poket penyewa. Contoh rumah berharga RM500,000 dengan pinjaman RM450,000, selepas 10 tahun mungkin baki pinjaman yang tinggal adalah RM350,000. Maka RM150,000 yang telah dilangsaikan adalah ekuiti atau hak milik kita.
3. Peningkatan Nilai Aset
Peningkatan nilai aset atau “capital gain” ini adalah keuntungan hartanah yang paling mudah dilihat. Hartanah kita yang dibeli dengan harga RM170,000 pada tahun 2012, kini mungkin sudah bernilai RM300,000. Maka lebihan RM130,000 ini adalah untung yang pastinya milik anda.
Bayangkan portfolio pelaburan hartanah anda hanya 5 unit sahaja, tetapi kalau setiap unit mampu memberikan pulangan melebihi RM200,000; anda sebenarnya sudah bergelar JUTAWAN hartanah!
Nampak Mudah Bukan?
Tapi itulah caranya kita boleh membuat duit dan menjana pendapatan yang lumayan sehingga boleh bergelar jutawan. Diharapkan penerangan ini dapat membantu anda untuk menceburi bidang hartanah.
Saranan BELI dan harga sasar (TP) sebanyak MYR2.15 dikekalkan, harga saham berpotensi menaik 51% dengan kadar hasil dividen kira-kira 3% untuk FY26F
Kami memandang baik akan pelancaran New Economy Venture Fund (NEVF) oleh Sime Darby Property yang bernilai MYR1.25bn. Dengan adanya dana ini, SDPR akan mempunyai platform lebih besar untuk mempercepat usaha-usaha pembangunan pusat data (DC) dan aset-aset industri dan logistik yang lain tanpa membebankan kunci kira-kiranya. Dengan jangka hayat dana selama lima tahun, kami ramalkan SDPR akan mencapai pulangan lebih besar selepas penutupan dana tersebut, dan mungkin dengan menyuntik aset-aset yang dipegang dalam dana tersebut ke dalam aset REIT-nya yang akan datang.
Melonjakkan keyakinan
Dibangunkan dengan struktur patuh syariah secara menyeluruh, platform pelaburan bukan keperluan utama, NEVF mempunyai dana sehingga MYR1.25bn (dana utama: MYR1bn, dana sampingan: MYR250j). Dana ini menyaksikan pelibatan menggalakkan daripada Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP), Lembaga Tabung Angkatan Tentera (LTAT), dan Great Eastern Life Assurance (Malaysia) (GELM).
Makluman: GELM juga pernah terlibat dalam Dana Pembangunan Perindustrian (IDF) milik SDPR pada tahun 2022. SDPR selaku rakan kongsi dan penaja am kepada NEVF, telahpun mengesahkan pelaburan bernilai MYR500.1j sebagai pelabur bersama pada penutupan pertama. Komitmen modal lain masing-masing ialah MYR100j + MYR250j (dana sampingan) daripada KWSP, MYR200j daripada LTAT, dan MYR199.9j daripada GELM.
Tumpuan pada aset-aset DC dan industri
Penubuhan NEVF dirangkakan dengan penuh strategik dan ia akan membuat pelaburan dalam bangunan DC yang dibina mengikut kehendak pelanggan untuk tujuan pajakan, dan juga pembangunan industri dan logistik dalam projek-projek SDPR. Pada pandangan kami, dana ini merupakan satu pencapaian penting lebih-lebih lagi apabila Taman Perniagaan Elmina (EBP) semakin mendapat keuntungan sementara pihak pengurusan mengutamakan model pembinaan yang sesuai dengan kehendak penyewa untuk tujuan pajakan bagi pembangunan-pembangunan industri yang akan datang untuk mengembangkan portfolio pendapatan berulangnya.
SDPR juga giat membangunkan taman-taman perindustrian lain seperti Bandar Bukit Raja, Vision Business Park, Bandar Universiti Pagoh, maka ada banyak peluang untuk ia mengembangkan portfolio asetnya. Semakin banyak pemain dan syarikat multinasional dilihat membina fasiliti penyimpanan di taman-taman perindustrian milik SDPR. Selain DC2, kami fikir pusat pengedaran automatik milik Mydin yang bernilai MYR450j (kawasan binaan: 786,000kps) di EBP mungkin akan dimasukkan dalam NEVP ini.
Lebih banyak suntikan aset akan dilaksanakan
Walaupun NEVP bernilai MYR1.25bn ini akan membentuk bahagian “ekuiti” dalam pelaburan aset, berdasarkan nisbah hutang berbanding ekuiti sebanyak 70:30, NEVP mungkin akan membuat hutang berjumlah MYR2.9-3bn. Hal ini sekali gus menjadikan jumlah saiz dana selepas hutang (atau modal) mencecah sekitar MYR4.25bn. Dengan ini, ia akan berupaya menyerap lebih banyak aset industri (yang akan dibangunkan) kelak. IRR untuk dana ini adalah sekitar 10-15%.
Kesan minimum pada perolehan jangka dekat
Kami meramalkan SDPR akan mengiktiraf keuntungan penjualan aset sebaik sahaja aset-aset berkaitan disuntikkan ke dalam dana ini. Pendapatan berasaskan bayaran semasa jangka hayat NEVP sepatutnya agak rendah.
Asas Penilaian
Penilaian SOP kami melibatkan: i. Diskaun 30% pada RNAV untuk segmen hartanah ii. DCF untuk pelaburan pusat datanya.
Faktor Pemacu Utama
Pemilikan bank tanah yang besar
Risiko Utama
Keadaan pasaran lebih lemah daripada jangkaan
Profil Syarikat
Sime Darby Property ialah pemilik tanah tebesar antara semua pemaju yang tersenarai, dengan pelbagai perbandaran, dan juga pembangunan komersial dan bersepadu.
