Pada akhir 2019 yang lalu, ramai menjangkakan industri hartanah akan kembali lembap ekoran ketiadaan pemangkin Kempen Pemilikan Rumah (HOC) yang  merekodkan jualan hartanah berjumlah RM21 bilion membabitkan penjualan lebih 28,000 unit hartanah pelbagai kategori sehingga November lalu.

Baca : Krisis Rumah Mampu Milik Di Asia Tenggara Semakin Serius

Jangkaan ini dilihat tepat selepas melihat kesan wabak pandemik COVID19 yang menyebabkan industri hartanah patah sebelah kaki kerana pelaksanaan Perintah Kawalan Pergerakan (PKP) di seluruh negara.

Berdasarkan data pasaran hartanah suku pertama 2020 yang dikeluarkan NAPIC, berlaku perubahan dalam jumlah transaksi dan nilai transaksi hartanah merangkumi sektor kediaman dan komersial.

Baca : Harga Rumah Turun Kerana Covid-19? Realiti Atau Spekulasi?

Jumlah transaksi hartanah pada suku pertama 2020 menurun sebanyak 9.9% pada angka 47,045 unit bagi kediaman berbanding 52,203 unit pada suku pertama 2019.

Manakala jumlah transaksi sektor komersial menurun lebih banyak yaqni pada angka 27.9%.

5,025 unit jumlah transaksi direkodkan pada suku pertama 2020 berbanding 6,967 unit pada suku pertama 2019.

Seiring dengan penurunan jumlah transaksi, nilai transaksi hartanah bagi sektor kediaman dan komersial turut menurun masing – masing sebanyak 14.3% dan 24.4% berbanding suku pertama 2019.

Baca : Ulasan Hartanah Tidak Terjual Di Malaysia Sepanjang Tahun 2019

Untuk rekod, nilai transaksi sektor kediaman pada suku pertama adalah RM15.62 bilion berbanding RM18.23 bilion pada tahun sebelumnya.

Dan nilai transaksi sektor komersial bagi 2020 adalah RM5.11 bilion berbanding RM6.76 bilion.

Seterusnya, senarai 5 negeri dengan lambakan hartanah dari sektor kediaman adalah Johor, Perak, Selangor, Pulau Pinang dan Kuala Lumpur.

Johor mencatatkan 5,468 unit, diikuti Perak 4,919 unit, Selangor 4,844 unit, Pulau Pinang 3,043 unit dan akhir sekali Kuala Lumpur pada angka 2,586 unit.

Untuk servis apartmen pula, Johor kekal di tangga teratas dengan 12,148 unit, Kuala Lumpur 2,333 unit dan Selangor 1,847 unit.

Masalah yang sama, negeri yang sama hanya angka sahaja yang berbeza.

Aktiviti Pembinaan

Untuk pasaran hartanah kediaman yang telah siap pada suku pertama 2020 adalah 13,227 unit. Meningkat sebanyak 4.2% berbanding suku pertama 2019 yang mencatatkan angka 12,694 unit.

Jumlah servis apartmen yang telah siap dibina pada suku pertama 2020 adalah 1,754 unit berbanding 14,256 unit pada suku pertama 2019.

Baca : Ini Kuota Pemilikan Hartanah Bumiputera Di Setiap Negeri

Angka ini menurun sebanyak 87.7% dan merupakan penurunan yang paling tinggi dalam senarai hartanah yang siap dibina pada suku pertama 2020.

Untuk projek hartanah dari sektor kediaman yang bermula suku pertama 2020 pula, berlaku penurunan sebanyak 15.8% berbanding 23,950 unit pada suku pertama 2020.

Baca : Rumusan Industri Hartanah Sepanjang Tahun 2019

Dan hartanah servis apartmen pula turun sehingga 57.3% iaitu hanya 3,282 unit pada suku pertama 2020 berbanding 7,684 unit pada suku pertama 2019.

Bekalan terancang baru bagi sektor kediaman turut menurun sebanyak 4.1% dan 36.5% untuk servis apartmen.

Masing-masing pada angka 16.186 unit dan 3,787 unit pada suku pertama 2020 berbanding 16,879 unit dan 5,961 unit pada suku pertama 2019.

Lambakan hartanah untuk hartanah sektor kediaman turut menurun pada angka 29,698 unit berbanding 32,936 unit menjadikan perubahannya adalah sebanyak 9.8%.

Baca : 5 Fakta Industri Hartanah Anda Wajib Tahu Bagi Tahun 2020

Dan sektor servis apartmen pula meningkat sebanyak 30.2% kepada 16.942 unit berbanding 13.013 unit pada tahun sebelumnya.

Kesimpulan dari pasaran hartanah sektor kediaman dan servis apartmen ini menunjukkan Johor kekal negeri paling tinggi jumlah lambakan hartanah tidak terjual.

Sesuatu yang pelik sedang berlaku di Johor sekarang ini kerana Johor tersenarai untuk 3 tahun berturut – turut.

Baca : Stok Hartanah Yang Tak Terjual Di Johor – Perancangan Terancang Supaya Bumiputera Tidak Dapat Beli?

Masalah ‘mismatch’ dalam hartanah ini hanya boleh selesai dengan adanya data raya dan penguat kuasaan undang – undang yang lebih ketat dalam perancangan perbandaran oleh pemaju hartanah swasta.

Apapun, tren hartanah servis apartmen menunjukkan penurunan yang besar dalam penawaran dan ini sekaligus mampu mengurangkan jumlah lambakan hartanah jenis servis apartmen tidak terjual di Malaysia kelak.

Sumber Rujukan :

• NAPIC

Iklan

Ketua Pegawai Eksekutif FAR Capital Sdn Bhd, Encik Faizul Ridzuan menjelaskan beberapa persoalan yang timbul berhubung pasaran hartanah selepas kerajaan Pakatan Harapan membentangkan Belanjawan 2019 pada minggu lepas.

Antara persoalan yang timbul adalah logik pengecualian cukai CKHT (Cukai Keuntungan Harta Tanah) untuk hartanah bawah RM200,000.

Langkah ini dijangka akan mengalihkan fokus pelabur hartanah kepada hartanah dalam kategori ini, berbanding hartanah melebihi RM500,000 yang kebanyakkannya tidak terjual.

Hal ini akan memberikan kesan negatif kepada statistik pemilikan rumah untuk kegunaan sendiri.

Persoalan kedua pula, Bajet 2019 memperuntukkan RM1.5 bilion bagi rumah mampu milik di bawah PPR, PPA1M, PR1MA dan SPNB untuk memastikan bekalan rumah mencukupi.

Namun jika peruntukan ini berdasarkan kos pembinaan purata sebanyak RM180,000 untuk setiap hartanah, bermakna peruntukan ini hanya mampu membina hartanah jenis ini sebanyak 9,000 unit sahaja.

Jika kita lihat kembali manifesto pada PRU-14, Kerajaan Pakatan Harapan mensasarkan pembinaan hartanah mampu milik sebanyak 1 juta unit dan mensasarkan pembinaan rumah jenis ini sebanyak 100,000 setahun.

Berdasarkan jumlah bajet yang dikemukakan dalam Belanjawan 2019, matlamat ini mungkin sukar untuk dicapai.

Secara amnya, perkara ini akan mewujudkan kekurangan stok rumah bersubsidi.

Beliau berpendapat bahawa ada mekanisme baru yang boleh dipertimbangkan oleh kerajaan untuk mengatasi masalah berkaitan hartanah mampu milik ini, dengan kos yang jauh lebih rendah berbanding dengan belanja RM1.5 billion ini.

Selain itu, Faizul juga ingin menyentuh isu hartanah tidak terjual yang mencecah nilai RM22.5 bilion.

Kerajaan mengambil langkah dengan memberi pengecualian duti setem ke atas surat cara pindah milik bagi pembelian rumah pertama yang berharga antara RM300,001 sehingga RM1 juta. Perkara ini akan berkuatkuasa bagi tempoh 6 bulan bemula 1 Januari, 2019.

Antara sebab utama banyak rumah tidak terjual adalah berpunca daripada konsep, saiz, harga dan lokasi yang salah.

Beliau berpendapat bahawa pengecualian stem duti ini tidak menyelesaikan masalah sebenar ini.

Persoalan keempat ialah berkenaan dengan Skim FundMyHome. Inisiatif baru ini pada permukaannya adalah inovatif dan kreatif, namun boleh memberikan banyak kesan yang negatif jika tidak dikawal perlaksanaannya.

Hartanah yang patut dimasukkan dalam skim ini perlu dipantau secara ketat, supaya skim ini bukannya tempat pemaju melupuskan stok tidak laku mereka yang sebenarnya melebihi harga pasaran.

Antara impak negatif yang boleh muncul dari skim ini adalah :

A. Lambakan Stok Hartanah Kategori Tak Laku Yang Tidak Terjual Oleh Pemaju Kepada Pembeli Yang Tidak Berilmu

Berdasarkan hartanah yang disenaraikan dalam FundMyHome, kami dapati ada hartanah dahtela h siap dijual pada harga lebih mahal berbanding pasaran sekunder oleh pemaju.

Sebagai contoh, Zeva di Equine ada beberapa unit di laman web iProperty yang dijual pada harga tidak sampai RM270,000. Namun di laman web FundMyHome, ianya bermula dengan harga RM345,000.

Dalam kes ini, rumah Zeva di FundMyHome ini dijual pada harga 20% lebih mahal berbanding harga pasaran. Yang untung dalam kes ini adalah pemaju yang dapat menjual stok yang tidak terjual pada harga yang mereka mahu.

B. Kedua, Tentang Potensi Peningkatan ‘Non-Performing Loan’ Atau NPL

Kami meramalkan mereka yang akan menyertai skim ini adalah mereka yang tidak berjaya mendapatkan pinjaman hartanah dari bank, kerana kredit mereka kurang baik atau tiada kemampuan untuk membeli rumah.

Situasi ini adalah persis kepada krisis ‘ Subprime Mortgage ’ di Amerika, iaitu krisis kewangan pada tahun 2003-2009, yang menyumbang kepada kemelesetan ekonomi di Amerika Syarikat dan seluruh dunia tahun 2007 – 2009.

Kalau semua hartanah yang dimasukkan dalam skim ini adalah jenis gred A dan B dan benar menguntungkan, hartanah ini boleh dijual untuk membayar semula pelabur yang memberikan pinjaman 80% kepada pembeli.

Tapi kalau hartanah yang dibeli hari ini pada harga RM350,000 itu jatuh kepada RM270,000, yang bakal teraniaya adalah pembeli rumah dan pelabur dalam skim ini. Pemaju masih selamat kerana mereka sudah dapat 20% dari mula lagi.

C. Penindasan Kepada Mereka Yang Kurang Berkemampuan

Skim ini memerlukan 20% deposit, dan secara purata berdasarkan hartanah yang dipaparkan, pembeli memerlukan sekurang-kurangnya RM60,000 hingga RM80,000.

Besar kemungkinan, pembeli ini bakal membuat pinjaman peribadi semata mata untuk membuat bayaran deposit RM60,000 hingga RM80,000 ini.

Usaha dan niat Kerajaan sudah betul, namun khuatir jika hasilnya berbeza.

Tentang FAR Capital Sdn Bhd

FAR Capital Sdn Bhd merupakan sebuah syarikat konsultasi butik, yang fokus dalam membantu para klien mencapai matlamat kewangan menerusi pelaburan hartanah.

Di FAR Capital Sdn Bhd, langkah perundingan pertama kami bermula dengan memahami matlamat kewangan yang ingin dicapai oleh klien. FAR Capital Sdn Bhd sama seperti entiti penasihat kewangan yang lain. Tetapi, kami lebih fokus dalam pelaburan hartanah berbanding pelaburan lain seperti Unit Trust, ekuiti, dan juga insuran.

Kami mempunyai klien individu dan korporat – meliputi hartanah kediaman, komersial, dan perindustrian. Pada masa ini, operasi FAR Capital Sdn Bhd tertumpu di kawasan Lembah Klang dan juga Johor Bahru.

Iklan

Kita kerap mendengar cakap-cakap dan bualan orang kita bahawa harga rumah hari ini semakin mahal sehingga mencapai satu tahap harga yang tidak lagi munasabah dan mustahil untuk dibeli oleh generasi muda.

Adakah harga rumah naik secara mendadak sejak beberapa tahun yang lalu atau kos untuk membina rumah yang semakin meningkat menjadi faktor utama?

“Ada orang kata, harga rumah dah turun, tapi masih ramai lagi rakyat Malaysia yang menyewa.”

Sebenarnya, harga rumah tidaklah meningkat sepanjang tahun. Berdasarkan data dan statistik yang dikeluarkan NAPIC, indeks harga rumah pada tahun 2018 di bandar-bandar utama menurun sehingga -0.6%.

Data juga menunjukkan indeks harga rumah di Sabah dan Sarawak menurun kepada 4.8% dan 4.3% pada suku kedua tahun 2018 berbanding 6.6% dan 6.9% pada suku pertama tahun 2018.

Persoalannya di sini, kenapa harga rumah masih mahal?

1. Penawaran vs Permintaan

Punca paling jelas kenapa harga rumah terlalu mahal di Malaysia adalah gara-gara penawaran hartanah oleh pemaju yang tidak selari dengan permintaan hartanah oleh pembeli.

Jika kita lihat pasaran hartanah hari ini, terdapat banyak lambakan projek mewah yang ditawarkan pemaju hartanah dan kurangnya projek perumahan mampu milik yang signifikan dengan gaji isi rumah rakyat Malaysia.

Isu penawaran yang tidak selari dengan permintaan ini akhirnya membentuk satu ekosistem ekonomi yang tidak sihat dan akhirnya menjadi barah buat golongan B40 khususnya anak muda.

Kesan negatif daripada isu ini mampu dilihat dengan jelas apabila penawaran adalah rendah dan permintaan adalah tinggi, maka harga hartanah menjadi mahal.

Berbeza pula apabila penawaran adalah tinggi dan permintaan adalah rendah, maka harga hartanah akan menjadi murah dan terkawal.

2. Kos vs Inflasi

Inflasi bermaksud kenaikan harga umum barang dalam satu rangkaian ekonomi dari semasa ke semasa.

Inflasi juga menjadi cerminan bahawa kuasa beli wang akan menurun berbanding nilainya. Dalam erti kata mudah, perbezaan harga nasi lemak pada tahun 1999 dan 2019 adalah kerana inflasi.

Begitu juga dengan harga rumah yang turut menerima tempias inflasi, di mana harga rumah akan meningkat secara normal pada kadar 3%-4% setahun.

Sungguhpun begitu, peratus median inflasi hartanah di Malaysia adalah sangat berbeza dari tahun ke tahun. Terdapat tahun yang mencatatkan 2% manakala ada juga yang mencatatkan sehingga 6%!

Apa yang menyedihkan tentang inflasi di Malaysia adalah, boleh dikatakan hampir semua harga barang daripada komoditi keperkhidmatan mengalami peningkatan setiap tahun.

Akan tetapi, tangga gaji rakyat Malaysia kekal sama untuk tempoh yang lama menyebabkan kuasa beli di kalangan rakyat Malaysia tidak selari dengan inflasi.

3. Sumber Pendapatan Negara

Tahukah anda, kos asas untuk beli rumah seperti duti setem merupakan salah satu daripada sumber pendapatan negara?

Hal ini tidak mengejutkan apabila Lim Guan Eng mengumumkan pada 20 Januari yang lalu bahawa kutipan cukai oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) mencatatkan kutipan sebanyak RM137.035 bilion pada tahun 2018.

Selain daripada itu, Sales and Services Tax (SST)  dan Real Property Gain Tax (RPGT) turut merupakan sumber utama pendapatan negara.

Oleh yang demikian, harga rumah sangat berkait rapat dengan polisi dan sistem cukai negara kerana diselia sepenuhnya oleh pihak kerajaan.

4. Spekulasi Hartanah

Faktor terakhir yakni spekulasi hartanah boleh dikatakan faktor yang paling tidak popular namun memainkan peranan yang besar dalam pasaran.

Apabila pakar-pakar hartanah membuat spekulasi akan turun atau naik sesebuah hartanah atau kawasan, bakal pembeli hartanah sudah pastinya akan mengambil kira pandangan tersebut dan menjadikannya penyebab untuk membeli hartanah.

Spekulasi hartanah asasnya didorong oleh beberapa elemen seperti booster hartanah, kebolehan untuk pelaburan jangka panjang dan kadar sewaan ke atas penyewa di kawasan tersebut.

Kesannya, harga rumah di kawasan tersebut akan meningkat kerana permintaannya yang meningkat.

Oleh yang demikian, apabila terdapat sebarang spekulasi hartanah di dada akhbar atau laman sosial, sila lakukan kajian yang mendalam berkenaan potensi hartanah dan kawasan tersebut agar tidak tersilap langkah.

Ditulis oleh Mehmed Aezhad, beliau merupakan seorang Digital Marketing Specialist yang berpengalaman luas dalam bidang pemasaran digital hartanah.

Iklan