Beli Rumah Bukan Sekadar Ansuran Bulanan. Ini Senarai Kos Kena Bayar Lepas Dapat Kunci

Sub Topik

Setiap tahun, ribuan rakyat Malaysia berjaya memiliki rumah pertama. Tahniah kami ucapkan.
Tetapi ada satu perkara yang ramai hanya sedar selepas rumah siap dan kunci diserahkan, kos sebenar memiliki rumah jauh lebih luas daripada bayaran pinjaman/pembiayaan bank.

Ansuran bulanan hanyalah pintu masuk. Selepas itu datang pula tanggungjawab kewangan berterusan yang tidak boleh dielak.

1. Cukai Hartanah: Kos Wajib Setiap Pemilik Rumah

Sebaik sahaja nama anda direkod sebagai pemilik di Pejabat Tanah, tiga jenis cukai ini akan berjalan secara automatik.

1️⃣ Cukai Pintu (Cukai Taksiran)

Dibayar kepada Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) seperti DBKL, MBPJ, MBSA dan lain-lain.

• Dibayar 2 kali setahun
• Berdasarkan anggaran sewa tahunan rumah
• Digunakan untuk penyelenggaraan jalan, longkang, lampu, kutipan sampah dan kemudahan lain

Contoh portal rasmi:
• DBKL: https://dbayar.dbkl.gov.my
• MBPJ: https://www.mbpj.gov.my/ms/rakyat/perkhidmatan-online-mbpj
• MBSA: https://www.mymbsa.gov.my
• MBJB: https://apl.mbjb.gov.my/mybill

Masukkan nombor akaun cukai atau IC, terus boleh bayar online.

2️⃣ Cukai Tanah

Dibayar kepada Pejabat Tanah Negeri.

• 1 kali setahun
• Wajib walaupun rumah kosong
• Jika gagal bayar, tanah boleh dikenakan tindakan undang-undang

Portal rasmi negeri:
• Wilayah Persekutuan: Pejabat Tanah & Galian Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur
• Selangor: e-Tanah Selangor
• Johor: Pejabat Tanah & Galian Johor Bahru

Hanya masukkan nombor hak milik atau lot dan jumlah akan dipaparkan.

Di mana nak cari nombor hak milik dalam Sale & Purchase Agreement (S&P)/Perjanjian Jual Beli?

Dalam S&P, biasanya ia ditulis sebagai:

Title Particulars
atau
Butiran Hak Milik

Ia akan kelihatan lebih kurang begini:

HS(D) 12345 / PT 67890 / Mukim Petaling

3️⃣ Cukai Petak

Untuk pemilik rumah strata seperti kondominium dan apartment.

Kalau strata title masih belum dikeluarkan, maksudnya bangunan itu masih di bawah JMB (Joint Management Body). Dalam situasi ini pemilik hanya bayar yuran penyelenggaraan & sinking fund kepada JMB.

• 1 kali setahun
• Dibayar kepada Pejabat Tanah
• Berbeza daripada yuran pengurusan bangunan

Ramai keliru dan sangka yuran maintenance sudah termasuk kos ini, tetapi sebenarnya tidak.

2. Utiliti: Bila Ada Rumah, Semua Jadi Bil Tetap

Selepas rumah atas nama sendiri, anda akan mula terima:

• Bil elektrik TNB
• Bil air
• Indah Water (IWK)
• Internet

Ini semua kos bulanan tetap, walaupun rumah tidak diduduki sepenuhnya.

3. Yuran Penyelenggaraan dan Sinking Fund

Untuk rumah strata, ini antara kos paling besar.

Contoh:
Kondominium 1,000 kaki persegi
Yuran RM0.30 – RM0.50 sekaki = RM300 hingga RM500 sebulan
Ini belum termasuk sinking fund.

Apa itu Sinking Fund?

Sinking fund ialah tabung simpanan bangunan.

Ia bukan untuk:
• gaji pengawal
• bil elektrik
• cuci kolam
• potong rumput

Semua itu dibiayai oleh yuran penyelenggaraan bulanan. Sinking fund pula adalah wang yang dikumpul untuk pembaikan besar pada masa hadapan seperti cat semula bangunan, naik taraf lif, baiki bumbung dan kebocoran struktur, tukar pam air utama atau sistem tangki air.

Yuran ini wajib walaupun rumah kosong atau disewakan.

4. Insurans dan Perlindungan

Kebanyakan pinjaman/pembiayaan rumah datang bersama:

• MRTA atau MLTA
• Insurans kebakaran
• Kadang-kadang insurans isi rumah

Kos ini biasanya disekalikan dalam pinjaman/pembiayaan, tetapi sebenarnya anda membayarnya setiap bulan melalui ansuran.

5. Kos Lain

Ini bukan cukai, tetapi tetap keluar dari poket.

• Baiki paip bocor
• Servis aircond
• Bumbung bocor
• Pam air rosak
• Pagar dan pintu
• Tandas dan saliran

Rumah bukan aset pasif. Ia memerlukan penyelenggaraan sepanjang masa.

Hakikat Yang Ramai Tak Cerita

Apabila seseorang berkata, “Aku dah beli rumah”, sebenarnya dia sedang berkata: “Aku telah menandatangani komitmen kewangan jangka panjang kepada bank, kerajaan negeri, PBT, syarikat utiliti dan pengurusan bangunan.”

Itulah harga sebenar untuk menjadi seorang pemilik hartanah.

Selalunya pelaburan hartanah memerlukan modal yang besar, tetapi REIT membuka peluang kepada semua orang untuk dapat ‘pemilikan bersama’ dalam hartanah tanpa perlu membeli bangunan sendiri. Baca lagi REIT: Cara Melabur Dalam Hartanah Tanpa Modal Besar dan Deposit

Saranan WAJARAN TINGGI; Saham Pilihan Utama: Sime Darby Property (SDPR) dan Eco World Development (ECW)

Faktor-faktor pendorong utama:

Aliran liputan berita, permintaan hartanah dan urus niaga tanah semakin kukuh di Iskandar Malaysia, dipacu oleh projek Sistem Transit Laju (RTS) yang bakal siap dibina
Warganegara asing, mereka yang menaik taraf kediaman dan pemilik rumah yang beralih kepada rumah lebih murah akan memacu permintaan untuk rumah kediaman mewah yang luas di kawasan-kawasan perumahan yang premium
Hartanah sebagai langkah perlindungan baik daripada kenaikan tekanan inflasi
Keadaan kadar faedah dijangka terus kondusif, dibantu oleh kadar tukaran mata wang USD/MYR yang kukuh.

Kesan perolehan amnya diambil kira

Pemulihan harga saham sektor baru-baru ini menunjukkan pelabur sudah melihat melepasi kesan konflik AS-Iran. Harga saham mengalami pembetulan pada Mac-April berikutan jangkaan kemerosotan margin. Walau bagaimanapun, berbeza dengan sektor-sektor lain, pemaju hartanah selalunya mempunyai ruang untuk mengubah suai reka bentuk, bahan binaan, dan harga produk mereka supaya dapat mengurangkan kesan tersebut terhadap margin.

Pelan penyenaraian REIT berjalan baik

Walaupun berdepan kekangan pasaran, pemaju meneruskan usaha-usaha mengewangkan aset mereka. Usaha-usaha merungkai nilai seperti yang dimaklumkan pada suku lalu, terus menjadi pendorong penting kepada sektor ini. Tiga pemaju utama termasuk SDPR dan SP Setia, menyenaraikan aset-aset hartanah dengan nilai keseluruhan mencecah ~MYR13bn selepas menyuntik aset-aset itu ke dalam REIT, sepanjang dua tahun berikutnya

Permintaan di Iskandar Malaysia masih kukuh

Nilai MYR dilihat semakin mengukuh, namun tekanan inflasi yang meningkat di wilayah itu terus menjadi faktor yang menarik para pelancong dari Singapura untuk berbelanja dan/atau tinggal di Iskandar Malaysia sekurang-kurangnya untuk jangka sederhana. Tambahan itu, pemilik tanah utama seperti UEM Sunrise (UEMS), KSL (KSL MK, TIADA SARANAN) dan Crescendo (CCDO MK, TIADA SARANAN) muncul sebagai saham pelaburan yang menawarkan nilai RNAV yang baik. Harga tanah dijangka terus meninggi memandangkan jualan tanah baru-baru ini oleh ECW dan CCDO kepada pemainpemain pusat data (DC) masih dijual pada harga tertinggi dalam sejarah (di kawasan sekitar mereka). Oleh itu, tiada sebarang petanda bahawa permintaan akan mereda

Hartanah-hartanah mewah di kawasan perumahan premium akan mendapat sambutan

Hartanah-hartanah berkelas tinggi di kawasan-kawasan perumahan premium sepatutnya mendapat sambutan baik, seperti Mont’ Kiara, Damansara Heights, KLCC and kawasan-kawasan tertentu di Iskandar Malaysia yang menerima permintaan tinggi, manakala ASP untuk unit-unit di pelancaran hartanah baharu(ParkCity Damansara PJ dan Pavilion Damansara) dilihat terkawal. Pihak pemaju yang mempunyai pendedahan di kawasan-kawasan ini termasuklah Eastern & Oriental (EAST), ECW, Sunway, Mah Sing, UEMS dan LBS Bina.

Persekitaran kadar faedah yang kondusif sepatutnya menyokong permintaan keseluruhan

Hartanah tetap menjadi langkah perlindungan nilai yang baik daripada tekanan inflasi. Disebabkan oleh nilai MYR lebih kukuh, kami menjangkakan persekitaran kadar faedah akan terus kondusif, yang sepatutnya memberikan kelebihan kepada pelabur dan pembeli hartanah. Malahan, permintaan daripada pelabur hartanah dijangka terus kukuh apabila pelancaran-pelancaran baru-baru ini oleh UEMS (rumah kedai Aspira Place di Iskandar Malaysia), SDPR (rumah kedai REKA di Elmina), dan 77 unit kedai dengan ketinggian empat tingkat berharga MYR8j dan ke atas di Bandar Puteri oleh satu lagi syarikat pemaju besar, semuanya mencatat kadar ambilan lebih 90%.