Kebanyakan orang akan menangguh dari membeli rumah kerana tidak cukup duit deposit. Lebih mudah dan baik beli kereta dulu sebab boleh dapat 0% downpayment. Tak perlu susah-susah nak kumpul duit. Dr Mohd Fadhli Mohd Fauzi, seorang pengamal perubatan dan pelabur hartanah berkongsi mengenai downpayment untuk jenis rumah subsale, lelong dan undercons.
Beli rumah tak semestinya perlu 10% downpayment walaupun lazimnya ia perlu. Ada yang putus asa untuk menabung beli rumah tetapi terus beli kereta dan hidup menyewa. Beli kereta boleh zero-downpayment, tak payah susah-susah nak menyimpan untuk bayar downpayment macam beli rumah. Hidup menyewa pun takpe, yang penting keep calm and blame others.
Sebenarnya tak payah tunggu pun hingga cukup tabungan 10%. Sambil menabung tu (tetap kena menabung), survey juga rumah selalu. Untung sabut timbul. Tuah ayam nampak di kaki. Tuah manusia pula bukan sahaja ikut nasib tapi juga perlu ilmu. Silap-silap boleh dapat downpayment minima tu.
Mari nak cerita sikit bab downpayment. Lepas baca, komen samada faham atau tak. Panjang ni tau.
Downpayment ialah bayaran awal sebahagian daripada harga rumah. Contohnya jika margin pembiayaan bank (margin of finance, MOF) hanya dapat 90% sahaja, maka downpayment ialah 10%. Jika MOF ialah 70%, maka downpayment ialah 30%.
➡ Rumah pertama & kedua : MOF sehingga 90%
➡ Rumah ketiga & seterusnya : MOF sehingga 70%
1. Rumah Lelong
Nak tak nak, downpayment tetap kena 10%. Ada sebahagian Proclaimation of Sale (P.O.S) yang minta 5% sahaja, tapi oleh sebab pembiayaan hanya terhad sehingga 90%, maka sebelum full disbursement 90%, tetap kena tambah lagi baki 5% untuk jumlah downpayment 10%.
Takde kompromi untuk downpayment rumah lelong. Malah jika gagal setelkan bayaran penuh atau dapatkan pembiayaan, downpayment burn, hangus, terbakar.
Untuk rumah lelong, 10% hanyalah downpayment sahaja. Anda perlu tambahan modal tunai lagi bergantung kepada rumah yang dibida untuk cover kos guaman, pindahmilik, tunggakan, pembaikian dan lain-lain. Saya cerita kemudian jika ada yang berminat.
2. Rumah Subsale
Ini bergantung kepada ilmu dan skil rundingan. Lazimnya, down payment tetap sama macam rumah lelong iaitu 10% jika MOF ialah 90%.
Biasanya bayaran downpayment awal ialah 3.18% semasa booking dan diikuti dengan 6.82% semasa sign S&P, manakala baki 90% adalah daripada pembiayaan bank pembeli. Jika MOF kurang 90%, contohnya 70%, maka baki 20% lagi dibayar sebelum full disbursement.
Tetapi tidak semestinya semua begitu kerana ia bergantung kepada tuan rumah. Tuan rumah boleh sahaja beri semula sebahagian downpayment itu kepada pembeli melalui pemberian diskaun.
Harga jual rasmi : 200,000
Downpayment : 20,000
Diskaun tuan rumah : 7% = 14,000
Downpayment selepas diskaun = 6,000 sahaja
Anda bayar downpayment RM20,000 kepada tuan rumah, tiba-tiba tuan rumah kata “awak ambillah 14,000 ni semula. Saya beri kat awak.”
Tak payah berharap sangat sehingga tak nak menabung langsung. Anggap anda mesti bayar downpayment 10%, dan selepas full disburse baru anda dapat semula duit yang ‘diskaun’ itu.
Biasanya digelar sebagai rumah below market value, namun saya lebih suka bincangkan konsep ini dalam aspek lain, bukan aspek downpayment.
3. Rumah Under Construction (Undercons)
Ini depends. Tetapi kebiasaannya ada pakej rumah yang jual dengan banyak rebat atau diskaun. Sama konsep macam kes rumah subsale juga, tetapi kali ini ia daripada pemaju.
Contoh :
Harga jual : 500,000
Diskaun / rebat : 9% = 45,000
Harga selepas diskaun = 455,000
MOF = 90% = 450,000
Downpayment : 10% – 9% = 1% = 5,000
Harga jual : 500,000
Diskaun / rebat : 20% = 100,000
Harga selepas diskaun = 400,000
MOF = 90% = 450,000
Cashback : 450,000 – 400,000 = 50,000 (biasanya selepas full disbursement)
*Biasanya kena bayar downpayment juga kira-kira RM5,000, dan akan dikembalikan sebagai cashback selepas full disbursement
Cashback ini ialah duit pembiayaan yang anda kena bayar setiap bulan. Gunakan cashback sebaiknya, bukan buat joli sebab itu duit pembiayaan.
Ini hanya bercerita tentang downpayment rumah sahaja ya. Belum termasuk kos guaman, duti setem dan kos sampingan lain kira-kira 5-8% lagi yang biasanya non-negotiable atau nego tipis.
Satu lagi, walaupun dapat pembiayaan 100% contohnya pembiayaan kerajaan, downpayment mungkin tetap perlu disediakan juga dan akan dipulangkan semula selepas full disbursement pembiayaan tersebut.
Cerita panjang tentang downpayment tak guna juga kalau duit tak ada. Baca, faham, hadam dan mula cari duit untuk downpayment ye.
Ada pembiayaan LPPSA pertama yang masih berjalan tetapi sudah terfikir nak beli rumah kedua?
Mulai 4 Oktober 2026, penjawat awam yang layak boleh memohon Pembiayaan Kedua LPPSA tanpa perlu menyelesaikan sepenuhnya Pembiayaan Pertama.
Pada masa yang sama, LPPSA turut menaikkan had kelayakan maksimum pembiayaan perumahan sehingga RM1 juta.
Namun, ini bukan bermaksud semua penjawat awam automatik boleh meminjam RM1 juta. Jumlah sebenar masih bergantung kepada pendapatan bersih, kelayakan pemohon, baki kelayakan pembiayaan serta syarat LPPSA yang berkuat kuasa.
Apa perubahan LPPSA 2026?
Menurut notis rasmi LPPSA bertarikh 25 September 2026, dua perubahan utama mula berkuat kuasa pada 4 Oktober 2026:
Pertama, had kelayakan maksimum pembiayaan perumahan LPPSA dinaikkan sehingga RM1 juta.
Kedua, pemohon boleh membuat permohonan Pembiayaan Kedua tanpa menyelesaikan Pembiayaan Pertama, tertakluk kepada baki kelayakan pembiayaan dan syarat yang ditetapkan.
Ini memberi lebih banyak fleksibiliti kepada penjawat awam yang masih mempunyai pembiayaan pertama tetapi mahu menggunakan baki kelayakan mereka untuk pembiayaan kedua.
Had pembiayaan LPPSA sehingga RM1 juta
LPPSA menetapkan jadual had kelayakan berdasarkan pendapatan bersih.
Pendapatan Bersih
Had Kelayakan Maksimum
Lebih RM10,000
RM1,000,000
RM10,000
RM950,000
RM9,500
RM930,000
RM9,000
RM900,000
RM8,500
RM880,000
RM8,000
RM850,000
RM7,500
RM830,000
RM7,000
RM800,000
RM6,500
RM780,000
RM6,000
RM730,000
RM5,500
RM670,000
RM5,000
RM610,000
RM4,500
RM550,000
RM4,000
RM480,000
RM3,500
RM430,000
RM3,000
RM350,000
Sehingga RM2,500
RM280,000
Jadual ini adalah berdasarkan FAQ rasmi LPPSA mengenai penambahbaikan 2026.
Nota penting: Had maksimum ini bukan bermaksud pemohon pasti menerima jumlah tersebut. Amaun yang diluluskan masih bergantung kepada kelayakan pemohon dan syarat pembiayaan yang berkuat kuasa.
Siapa yang layak menikmati had baharu?
LPPSA menyatakan jadual kelayakan baharu ini terpakai kepada kakitangan sektor awam yang layak memohon pembiayaan perumahan LPPSA, tertakluk kepada syarat dan kelayakan semasa.
Bagaimanapun, terdapat kumpulan tertentu yang tidak menggunakan jadual ini, antaranya:
Anggota Pentadbiran Persekutuan;
Anggota Pentadbiran Negeri dan Ahli Dewan Undangan Negeri; dan
Hakim Mahkamah Persekutuan, Mahkamah Rayuan dan Mahkamah Tinggi.
Golongan tersebut tertakluk kepada peruntukan atau keputusan berkaitan yang berasingan.
Apa maksud “Pembiayaan Kedua” sekarang?
Ini bahagian yang paling menarik.
Sebelum penambahbaikan ini, pemohon secara amnya perlu menyelesaikan Pembiayaan Pertama sebelum membuat Pembiayaan Kedua.
Mulai 4 Oktober 2026, syarat tersebut tidak lagi diperlukan.
LPPSA menyatakan pemohon boleh memohon Pembiayaan Kedua tanpa menyelesaikan Pembiayaan Pertama, tertakluk kepada penilaian kemampuan bayaran balik dan syarat kelayakan LPPSA.
Contohnya:
Ali membeli rumah pertama menggunakan LPPSA.
Pembiayaan pertama masih mempunyai baki.
Kemudian Ali mahu membeli rumah kedua.
Dengan peraturan baharu, Ali tidak perlu melangsaikan pembiayaan pertama terlebih dahulu semata-mata untuk memohon pembiayaan kedua.
Tetapi Ali masih perlu mempunyai baki kelayakan pembiayaan yang mencukupi dan memenuhi syarat LPPSA.
Apakah syarat Pembiayaan Kedua?
LPPSA menetapkan beberapa syarat utama.
Pemohon perlu:
1. Merupakan kakitangan sektor awam yang layak memohon pembiayaan perumahan LPPSA.
2. Potongan gaji bagi Pembiayaan Pertama telah dilaksanakan.
3. Tidak mempunyai tunggakan bayaran balik bagi Pembiayaan Pertama sedia ada.
Selain itu, permohonan tetap tertakluk kepada penilaian kemampuan bayaran balik dan syarat kelayakan LPPSA yang berkuat kuasa.
Berapa margin Pembiayaan Kedua?
Ini juga penting kerana margin pembiayaan bergantung kepada status Pembiayaan Pertama.
Jika Pembiayaan Pertama sudah selesai
Margin Pembiayaan Kedua adalah sehingga 100%.
Jika Pembiayaan Pertama masih belum selesai
Margin Pembiayaan Kedua adalah sehingga 90%.
Untuk Jenis 5 dan Jenis 7 bagi hartanah yang sama
LPPSA menetapkan margin sehingga 100% bagi:
Jenis 5 – Ambil Alih; dan
Jenis 7 – Ubah Suai,
bagi hartanah yang sama, tertakluk kepada syarat yang ditetapkan.
Contoh mudah Pembiayaan Kedua
Katakan seseorang masih mempunyai Pembiayaan Pertama LPPSA.
Kemudian dia mahu membeli rumah kedua berharga RM500,000.
Jika Pembiayaan Pertama masih belum diselesaikan, margin Pembiayaan Kedua adalah sehingga 90%.
Secara mudah:
RM500,000 × 90% = RM450,000
Jadi, secara teori, pembiayaan boleh mencapai sehingga RM450,000, manakala baki RM50,000 perlu ditanggung melalui sumber lain.
Tetapi angka sebenar masih tertakluk kepada baki kelayakan pembiayaan dan penilaian LPPSA.
Maksudnya, jangan terus anggap rumah RM500,000 akan mendapat pembiayaan RM450,000 kerana kelayakan sebenar setiap pemohon adalah berbeza.
Bagaimana LPPSA menentukan kelayakan?
LPPSA menggunakan kaedah pengiraan berdasarkan kemampuan bayaran balik.
Antara kriteria yang dinyatakan LPPSA ialah:
Ansuran bulanan tidak melebihi 60% daripada gaji pokok dan elaun tetap yang diambil kira;
Jumlah hutang tidak melebihi 80% daripada pendapatan bersih; dan
Gaji bersih sekurang-kurangnya 20% daripada pendapatan kasar.
Pendapatan bersih bagi tujuan pengiraan LPPSA pula merujuk kepada gaji pokok + elaun tetap yang diambil kira – potongan wajib.
Jadi, seseorang yang mempunyai gaji tinggi sekalipun tidak semestinya mendapat jumlah maksimum RM1 juta kerana pengiraan turut mengambil kira kemampuan bayaran balik.
Bagaimana pula kadar keuntungan?
Untuk pembiayaan hartanah sehingga RM1 juta, LPPSA memperkenalkan struktur kadar purata wajaran (blended rate).
Strukturnya:
Sehingga RM750,000 → 4.00% setahun
Bahagian melebihi RM750,000 sehingga RM1 juta → 4.50% setahun
Yang menariknya, pengiraan ini mengambil kira jumlah pembiayaan hartanah yang diluluskan bagi Pembiayaan Pertama dan Pembiayaan Kedua.
Contoh RM800,000
Bagi pembiayaan RM800,000:
RM750,000 pertama → 4.00%
Baki RM50,000 → 4.50%
Kadar purata wajaran yang terhasil ialah kira-kira 4.03% setahun.
RM1 juta bukan bermaksud boleh ambil RM1 juta untuk rumah kedua
Ini perkara yang ramai mungkin salah faham.
Had maksimum RM1 juta ialah had kelayakan maksimum, bukannya jumlah automatik yang boleh dipinjam.
Untuk Pembiayaan Kedua pula, LPPSA secara jelas menyatakan ia tertakluk kepada baki kelayakan pembiayaan.
Contohnya, jika seseorang mempunyai had kelayakan RM800,000 tetapi telah menggunakan RM600,000 bagi Pembiayaan Pertama, baki kelayakannya tidak bermaksud dia boleh terus mengambil RM800,000 lagi.
Sebaliknya, pengiraan baki kelayakan perlu dibuat berdasarkan ketetapan LPPSA.
Sebab itu LPPSA menyediakan kemudahan SmartKira untuk membuat semakan anggaran kelayakan mulai 4 Oktober 2026.
Boleh beli rumah kedua sebelum rumah pertama habis bayar?
Ya, mulai 4 Oktober 2026, boleh memohon.
Tetapi terdapat tiga perkara yang perlu diberi perhatian:
Pertama: Pembiayaan Pertama tidak perlu diselesaikan sepenuhnya.
Kedua: Pemohon perlu mempunyai baki kelayakan pembiayaan yang mencukupi.
Ketiga: Pemohon masih perlu memenuhi syarat kemampuan bayaran balik dan syarat LPPSA yang berkuat kuasa.
Jadi, kemudahan ini memberikan fleksibiliti, tetapi bukan “lesen” untuk mengambil hutang rumah tanpa mengambil kira kemampuan kewangan.
Semua jenis pembiayaan boleh digunakan?
Menurut FAQ LPPSA, semua jenis pembiayaan dibenarkan bagi Pembiayaan Kedua, tertakluk kepada syarat yang ditetapkan.
Namun, terdapat pengecualian tertentu.
Sebagai contoh, pelanggan yang sedang menikmati Pembiayaan Pertama Jenis 4 atau Jenis 5 bagi tanah dan belum memohon Jenis 6 untuk membina rumah, tidak dibenarkan memohon Pembiayaan Kedua bagi Jenis 4 atau Jenis 5 tanah tersebut.
LPPSA juga menjelaskan bahawa jika seseorang membeli tanah melalui Jenis 4 atau Jenis 5 dan kemudian memohon Jenis 6 untuk membina rumah di atas tanah tersebut, ia masih dianggap sebagai satu kelayakan pembiayaan, bukan Pembiayaan Kedua.
Bila boleh mula memohon?
Kemudahan baharu ini berkuat kuasa pada:
4 OKTOBER 2026
LPPSA menyatakan pelanggan boleh mengemukakan permohonan bagi kemudahan tersebut mulai tarikh berkenaan.
Bagi permohonan yang telah dikemukakan sebelum 4 Oktober 2026, LPPSA menyatakan ia akan diproses berdasarkan had kelayakan amaun pembiayaan hartanah yang berkuat kuasa pada tarikh permohonan diterima.
Kesimpulan
Penambahbaikan LPPSA 2026 membawa perubahan yang agak besar kepada penjawat awam.
Had kelayakan maksimum pembiayaan kini dinaikkan sehingga RM1 juta, manakala Pembiayaan Kedua boleh dipohon tanpa perlu menyelesaikan Pembiayaan Pertama terlebih dahulu.
Tetapi perkara paling penting untuk difahami ialah:
RM1 juta = had kelayakan maksimum, bukan jumlah automatik.
Dan:
Pembiayaan Kedua = boleh mohon walaupun pembiayaan pertama masih berjalan, tetapi tertakluk kepada baki kelayakan dan kemampuan bayaran balik.
Jadi, kalau memang bercadang membeli rumah kedua, langkah pertama bukan terus cari rumah RM1 juta.
Semak dahulu baki kelayakan LPPSA.
Kemudian barulah tengok harga rumah yang benar-benar mampu ditanggung.
Nota: Maklumat ini berdasarkan pengumuman dan FAQ rasmi LPPSA bertarikh 25 September 2026. Syarat dan pengiraan sebenar adalah tertakluk kepada pekeliling, garis panduan serta ketetapan LPPSA yang berkuat kuasa pada tarikh permohonan.
