Hartanah

Kelebihan Dan Kekurangan Membeli Rumah Mampu Milik Di Malaysia

Gambar oleh Deva Darshan on Unsplash

Maksud rumah mampu milik pada dasarnya adalah, sebuah unit kediaman dengan nilai harga di bawah RM300,000 dan mampu dimiliki isi rumah dari golongan B40 dan M40. 

Sungguhpun begitu, harga rumah mampu milik masih lagi diperdebatkan hatta ke hari ini kerana, harga jualan rumah di setiap negeri di Malaysia adalah berbeza. 

Apartmen di pinggir bandar Selangor dengan harga RM300,000 diklasifikasikan ‘mampu milik’. =

Sedangkan apartmen di Kelantan pada harga RM300,000 tidak sesuai dikategorikan sebagai mampu milik. 

Punca utama Kerajaan mewujudkan rumah mampu milik adalah untuk memenuhi bekalan kediaman yang terhad untuk semua segmen isi rumah di Malaysia. 

Bermula tahun 1960-an lagi, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan telah membina rumah mampu milik. 

Langkah ini sebenarnya tidak terhenti begitu sahaja sungguhpun selepas pertukaran pimpinan Kerajaan pada Pilihanraya Umum 14 yang lalu. 

Terkini, Kerajaan mensasarkan untuk membina lebih banyak rumah mampu milik di bawah Rancangan Malaysia Ke 12 (RMK-12) untuk fasa tahun 2021 – 2025.

Adakah rumah mampu milik solusi terbaik pemilikan rumah? Tidak. 

Harga rumah mampu milik memainkan peranan yang besar dalam faktor pemilikan hartanah. 

Untuk rekod, 73% rumah yang tidak terjual pada suku pertama tahun 2020 adalah dengan harga melebihi RM250,000. 

Baca : 73% Rumah Yang Tidak Terjual Adalah Dengan Harga Melebihi RM250,000

Kedua, akses untuk mendapatkan pinjaman kewangan juga tidak boleh dientengkan. 

50% pemohon hartanah pada tahun 2019 gagal mendapatkan pinjaman hartanah atas pelbagai faktor. 

Apa yang pasti, rumah mampu milik di Malaysia belum lagi sempurna dan wujud kelemahan di samping kelebihan. 

Kelebihan Rumah Mampu Milik Di Malaysia

  • Tingkatkan Pemilikan Hartanah 

Ini merupakan kelebihan yang tidak perlu dibincangkan lagi. 

Rumah mampu milik telah meningkatkan pemilikan hartanah di kalangan Bumiputera khususnya anak muda. 

Bukan sahaja rumah mampu milik yang ditawarkan Kerajaan Persekutuan & Negeri, bahkan juga daripada pemaju hartanah swasta. 

Ditambah lagi dengan Kempen Pemilikan Hartanah (HOC) yang lalu, menyaksikan ramai rakyat Malaysia tidak melepaskan peluang membeli rumah dengan tawaran diskaun dan pengecualian duti setem. 

  • Harga Lebih Murah Dari Pasaran

Berdasarkan pengamatan penulis, majoriti rumah mampu milik yang ditawarkan dijual pada harga lebih murah dari pasaran semasa. 

Pembeli yang bijak sebenarnya mampu memiliki kediaman pada harga mampu milik di kawasan ‘commercial viable’ dengan akses dan kemudahan lengkap di kawasan yang sudah matang seperti Kajang, Kepong, Sentul dan Damansara. 

  • Tiada Persaingan Dengan Pelabur Hartanah

Majoriti pelabur hartanah memburu rumah kos rendah tetapi bukan rumah mampu milik. 

Hal ini kerana, wujud kaveat untuk sewakan hartanah mampu milik dari Kerajaan Persekutuan dan Kerajaan Negeri. 

Syarat-syarat lain rumah mampu milik adalah, pembeli dengan pendapatan bulanan B40 atau M40 dan merupakan pembeli rumah pertama. 

Ini bermakna, pembeli tidak perlu risau rumah tersebut disambar golongan kapitalis hartanah. 

  • Pengecualian Duti Setem 

Bermula Januari 2021 sehingga 31 Disember 2025, pembeli rumah pertama dengan harga tidak melebihi RM500,000 kini tidak lagi perlu membayar cukai duti setem. 

Langkah terbaru Kerajaan ini  dilaksanakan bagi menggalakkan pembelian rumah mampu milik untuk pembeli rumah pertama yang ingin memiliki rumah di bawah RM500,000.

Kelemahan Rumah Mampu Milik Di Malaysia 

  • Lokasi Kurang Strategik 

Disebabkan kekangan bank tanah yang terhad di pusat bandar, maka majoriti rumah mampu milik terpaksa dibina di lokasi kurang strategik. 

Ini menyukarkan pembeli yang bergantung sepenuhnya pada pengangkutan awam untuk mendapatkan akses kemudahan seperti pasaraya, restoran makanan segera, bank, hospital, pusat agama dan sebagainya. 

  • Kualiti Rumah Mampu Milik 

Banyak kes melibatkan kualiti rumah mampu milik yang teruk dilaporkan pembeli. Wujud banyak kecacatan pada struktur binaan, dalaman dan luar rumah yang boleh mendatangkan risiko kepada penghuni rumah. 

Barangkali kerana status rumah ini adalah ‘rumah mampu milik’, maka pemaju hartanah sewenang-wenangnya mengabaikan aspek kualiti rumah yang mereka bina. 

  • Harganya Tidak Mampu Milik 

Banyak projek hartanah mampu milik yang dilancarkan, tetapi harganya tidak mampu milik sama sekali. 

Ada rumah yang dijual pada harga RM330,000 tetapi menyasarkan golongan B40. 

Ada juga rumah yang dijual pada harga RM450,000 tetapi menyasarkan M40. 

Pemaju hartanah sewajarnya membuat semakan harga rumah yang sesuai dengan tangga gaji kategori B40 dan M40 di bandar dan luar bandar dengan lebih teliti. 

Dengan kelembapan kenaikan pendapatan, harga rumah mampu milik yang dijual melebihi RM250,000 sangat sukar untuk dijual. 

  • Belum Cukup Inklusif

Langkah pemaju hartanah yang membina banyak rumah mampu milik untuk golongan B40 memang wajar dipuji. 

Akan tetapi, jangan dilupakan yang golongan M40 juga perlukan rumah mampu milik dan bukan semua golongan M40 mampu membeli rumah melebihi RM400,000 ke atas. 

Projek hartanah rumah mampu milik akan lebih lengkap sekiranya penawaran untuk golongan M40 juga sama banyak dengan penawaran untuk golongan B40.

Memandangkan stok rumah mampu milik masih terhad, Kerajaan perlu bekerja 10 kali ganda untuk tingkatkan pemilikan hartanah kepada rakyat Malaysia khususnya anak muda hari ini.

Ini kerana, rumah mampu milik adalah kekayaan terbesar yang Kerajaan boleh berikan pada rakyat selepas peluang pekerjaan. 

Apa yang paling mustahak, tiada penekanan dan fokus dapat diberikan selagi tidak wujud kestabilan politik di Malaysia.

Memiliki rekod CCRIS yang bersih sangat penting untuk kita semua. Kalau rekod CCRIS kita tak cantik, maka selepas ini susahlah untuk kita mendapatkan apa sahaja pinjaman daripada pihak bank.

  • Bagaimana pula dengan hutang kad kredit, bayar tepat pada masanya atau tidak?
  • Pernahkah anda terlibat dengan sebarang masalah undang-undang atau muflis?
  • Berapa pula Debt to service ratio (DSR) anda?

Dengan TechRevo, kini anda boleh dapatkan laporan kewangan dengan cepat dan mudah.

Bukan itu sahaja, semua pengiraan berkenaan dengan permohonan pinjaman akan dilakukan berdasarkan apa yang bank mahu.

Yang lagi bestnya, di penghujung laporan nanti ada pilihan bank dengan tawaran terbaik khusus untuk anda.

Dengan harga promosi RM14.90, anda akan dapat:

✅ Ketepatan 99% pengiraan DSR + kelayakan pinjaman perumahan
✅ Laporan CCRIS untuk 12 bulan
✅ Kes undang-undang, muflis

Dapatkan laporan TechRevo hari ini juga -> https://tinyurl.com/techrevo

Previous ArticleNext Article

LPPSA Kedua: Boleh Mohon Walaupun Pembiayaan Pertama Belum Habis, Ini Syarat & Kelayakannya

Ada pembiayaan LPPSA pertama yang masih berjalan tetapi sudah terfikir nak beli rumah kedua?

Mulai 4 Oktober 2026, penjawat awam yang layak boleh memohon Pembiayaan Kedua LPPSA tanpa perlu menyelesaikan sepenuhnya Pembiayaan Pertama.

Pada masa yang sama, LPPSA turut menaikkan had kelayakan maksimum pembiayaan perumahan sehingga RM1 juta.

Namun, ini bukan bermaksud semua penjawat awam automatik boleh meminjam RM1 juta. Jumlah sebenar masih bergantung kepada pendapatan bersih, kelayakan pemohon, baki kelayakan pembiayaan serta syarat LPPSA yang berkuat kuasa.

Apa perubahan LPPSA 2026?

Menurut notis rasmi LPPSA bertarikh 25 September 2026, dua perubahan utama mula berkuat kuasa pada 4 Oktober 2026:

Pertama, had kelayakan maksimum pembiayaan perumahan LPPSA dinaikkan sehingga RM1 juta.

Kedua, pemohon boleh membuat permohonan Pembiayaan Kedua tanpa menyelesaikan Pembiayaan Pertama, tertakluk kepada baki kelayakan pembiayaan dan syarat yang ditetapkan.

Ini memberi lebih banyak fleksibiliti kepada penjawat awam yang masih mempunyai pembiayaan pertama tetapi mahu menggunakan baki kelayakan mereka untuk pembiayaan kedua.

Had pembiayaan LPPSA sehingga RM1 juta

LPPSA menetapkan jadual had kelayakan berdasarkan pendapatan bersih.

Pendapatan BersihHad Kelayakan Maksimum
Lebih RM10,000RM1,000,000
RM10,000RM950,000
RM9,500RM930,000
RM9,000RM900,000
RM8,500RM880,000
RM8,000RM850,000
RM7,500RM830,000
RM7,000RM800,000
RM6,500RM780,000
RM6,000RM730,000
RM5,500RM670,000
RM5,000RM610,000
RM4,500RM550,000
RM4,000RM480,000
RM3,500RM430,000
RM3,000RM350,000
Sehingga RM2,500RM280,000

Jadual ini adalah berdasarkan FAQ rasmi LPPSA mengenai penambahbaikan 2026.

Nota penting: Had maksimum ini bukan bermaksud pemohon pasti menerima jumlah tersebut. Amaun yang diluluskan masih bergantung kepada kelayakan pemohon dan syarat pembiayaan yang berkuat kuasa.

Siapa yang layak menikmati had baharu?

LPPSA menyatakan jadual kelayakan baharu ini terpakai kepada kakitangan sektor awam yang layak memohon pembiayaan perumahan LPPSA, tertakluk kepada syarat dan kelayakan semasa.

Bagaimanapun, terdapat kumpulan tertentu yang tidak menggunakan jadual ini, antaranya:

  • Anggota Pentadbiran Persekutuan;
  • Anggota Pentadbiran Negeri dan Ahli Dewan Undangan Negeri; dan
  • Hakim Mahkamah Persekutuan, Mahkamah Rayuan dan Mahkamah Tinggi.

Golongan tersebut tertakluk kepada peruntukan atau keputusan berkaitan yang berasingan.

Apa maksud “Pembiayaan Kedua” sekarang?

Ini bahagian yang paling menarik.

Sebelum penambahbaikan ini, pemohon secara amnya perlu menyelesaikan Pembiayaan Pertama sebelum membuat Pembiayaan Kedua.

Mulai 4 Oktober 2026, syarat tersebut tidak lagi diperlukan.

LPPSA menyatakan pemohon boleh memohon Pembiayaan Kedua tanpa menyelesaikan Pembiayaan Pertama, tertakluk kepada penilaian kemampuan bayaran balik dan syarat kelayakan LPPSA.

Contohnya:

Ali membeli rumah pertama menggunakan LPPSA.

Pembiayaan pertama masih mempunyai baki.

Kemudian Ali mahu membeli rumah kedua.

Dengan peraturan baharu, Ali tidak perlu melangsaikan pembiayaan pertama terlebih dahulu semata-mata untuk memohon pembiayaan kedua.

Tetapi Ali masih perlu mempunyai baki kelayakan pembiayaan yang mencukupi dan memenuhi syarat LPPSA.

Apakah syarat Pembiayaan Kedua?

LPPSA menetapkan beberapa syarat utama.

Pemohon perlu:

1. Merupakan kakitangan sektor awam yang layak memohon pembiayaan perumahan LPPSA.

2. Potongan gaji bagi Pembiayaan Pertama telah dilaksanakan.

3. Tidak mempunyai tunggakan bayaran balik bagi Pembiayaan Pertama sedia ada.

Selain itu, permohonan tetap tertakluk kepada penilaian kemampuan bayaran balik dan syarat kelayakan LPPSA yang berkuat kuasa.

Berapa margin Pembiayaan Kedua?

Ini juga penting kerana margin pembiayaan bergantung kepada status Pembiayaan Pertama.

Jika Pembiayaan Pertama sudah selesai

Margin Pembiayaan Kedua adalah sehingga 100%.

Jika Pembiayaan Pertama masih belum selesai

Margin Pembiayaan Kedua adalah sehingga 90%.

Untuk Jenis 5 dan Jenis 7 bagi hartanah yang sama

LPPSA menetapkan margin sehingga 100% bagi:

  • Jenis 5 – Ambil Alih; dan
  • Jenis 7 – Ubah Suai,

bagi hartanah yang sama, tertakluk kepada syarat yang ditetapkan.

Contoh mudah Pembiayaan Kedua

Katakan seseorang masih mempunyai Pembiayaan Pertama LPPSA.

Kemudian dia mahu membeli rumah kedua berharga RM500,000.

Jika Pembiayaan Pertama masih belum diselesaikan, margin Pembiayaan Kedua adalah sehingga 90%.

Secara mudah:

RM500,000 × 90% = RM450,000

Jadi, secara teori, pembiayaan boleh mencapai sehingga RM450,000, manakala baki RM50,000 perlu ditanggung melalui sumber lain.

Tetapi angka sebenar masih tertakluk kepada baki kelayakan pembiayaan dan penilaian LPPSA.

Maksudnya, jangan terus anggap rumah RM500,000 akan mendapat pembiayaan RM450,000 kerana kelayakan sebenar setiap pemohon adalah berbeza.

Bagaimana LPPSA menentukan kelayakan?

LPPSA menggunakan kaedah pengiraan berdasarkan kemampuan bayaran balik.

Antara kriteria yang dinyatakan LPPSA ialah:

  • Ansuran bulanan tidak melebihi 60% daripada gaji pokok dan elaun tetap yang diambil kira;
  • Jumlah hutang tidak melebihi 80% daripada pendapatan bersih; dan
  • Gaji bersih sekurang-kurangnya 20% daripada pendapatan kasar.

Pendapatan bersih bagi tujuan pengiraan LPPSA pula merujuk kepada gaji pokok + elaun tetap yang diambil kira – potongan wajib.

Jadi, seseorang yang mempunyai gaji tinggi sekalipun tidak semestinya mendapat jumlah maksimum RM1 juta kerana pengiraan turut mengambil kira kemampuan bayaran balik.

Bagaimana pula kadar keuntungan?

Untuk pembiayaan hartanah sehingga RM1 juta, LPPSA memperkenalkan struktur kadar purata wajaran (blended rate).

Strukturnya:

Sehingga RM750,000 → 4.00% setahun

Bahagian melebihi RM750,000 sehingga RM1 juta → 4.50% setahun

Yang menariknya, pengiraan ini mengambil kira jumlah pembiayaan hartanah yang diluluskan bagi Pembiayaan Pertama dan Pembiayaan Kedua.

Contoh RM800,000

Bagi pembiayaan RM800,000:

RM750,000 pertama → 4.00%

Baki RM50,000 → 4.50%

Kadar purata wajaran yang terhasil ialah kira-kira 4.03% setahun.

RM1 juta bukan bermaksud boleh ambil RM1 juta untuk rumah kedua

Ini perkara yang ramai mungkin salah faham.

Had maksimum RM1 juta ialah had kelayakan maksimum, bukannya jumlah automatik yang boleh dipinjam.

Untuk Pembiayaan Kedua pula, LPPSA secara jelas menyatakan ia tertakluk kepada baki kelayakan pembiayaan.

Contohnya, jika seseorang mempunyai had kelayakan RM800,000 tetapi telah menggunakan RM600,000 bagi Pembiayaan Pertama, baki kelayakannya tidak bermaksud dia boleh terus mengambil RM800,000 lagi.

Sebaliknya, pengiraan baki kelayakan perlu dibuat berdasarkan ketetapan LPPSA.

Sebab itu LPPSA menyediakan kemudahan SmartKira untuk membuat semakan anggaran kelayakan mulai 4 Oktober 2026.

Boleh beli rumah kedua sebelum rumah pertama habis bayar?

Ya, mulai 4 Oktober 2026, boleh memohon.

Tetapi terdapat tiga perkara yang perlu diberi perhatian:

Pertama: Pembiayaan Pertama tidak perlu diselesaikan sepenuhnya.

Kedua: Pemohon perlu mempunyai baki kelayakan pembiayaan yang mencukupi.

Ketiga: Pemohon masih perlu memenuhi syarat kemampuan bayaran balik dan syarat LPPSA yang berkuat kuasa.

Jadi, kemudahan ini memberikan fleksibiliti, tetapi bukan “lesen” untuk mengambil hutang rumah tanpa mengambil kira kemampuan kewangan.

Semua jenis pembiayaan boleh digunakan?

Menurut FAQ LPPSA, semua jenis pembiayaan dibenarkan bagi Pembiayaan Kedua, tertakluk kepada syarat yang ditetapkan.

Namun, terdapat pengecualian tertentu.

Sebagai contoh, pelanggan yang sedang menikmati Pembiayaan Pertama Jenis 4 atau Jenis 5 bagi tanah dan belum memohon Jenis 6 untuk membina rumah, tidak dibenarkan memohon Pembiayaan Kedua bagi Jenis 4 atau Jenis 5 tanah tersebut.

LPPSA juga menjelaskan bahawa jika seseorang membeli tanah melalui Jenis 4 atau Jenis 5 dan kemudian memohon Jenis 6 untuk membina rumah di atas tanah tersebut, ia masih dianggap sebagai satu kelayakan pembiayaan, bukan Pembiayaan Kedua.

Bila boleh mula memohon?

Kemudahan baharu ini berkuat kuasa pada:

4 OKTOBER 2026

LPPSA menyatakan pelanggan boleh mengemukakan permohonan bagi kemudahan tersebut mulai tarikh berkenaan.

Bagi permohonan yang telah dikemukakan sebelum 4 Oktober 2026, LPPSA menyatakan ia akan diproses berdasarkan had kelayakan amaun pembiayaan hartanah yang berkuat kuasa pada tarikh permohonan diterima.

Kesimpulan

Penambahbaikan LPPSA 2026 membawa perubahan yang agak besar kepada penjawat awam.

Had kelayakan maksimum pembiayaan kini dinaikkan sehingga RM1 juta, manakala Pembiayaan Kedua boleh dipohon tanpa perlu menyelesaikan Pembiayaan Pertama terlebih dahulu.

Tetapi perkara paling penting untuk difahami ialah:

RM1 juta = had kelayakan maksimum, bukan jumlah automatik.

Dan:

Pembiayaan Kedua = boleh mohon walaupun pembiayaan pertama masih berjalan, tetapi tertakluk kepada baki kelayakan dan kemampuan bayaran balik.

Jadi, kalau memang bercadang membeli rumah kedua, langkah pertama bukan terus cari rumah RM1 juta.

Semak dahulu baki kelayakan LPPSA.

Kemudian barulah tengok harga rumah yang benar-benar mampu ditanggung.

Nota: Maklumat ini berdasarkan pengumuman dan FAQ rasmi LPPSA bertarikh 25 September 2026. Syarat dan pengiraan sebenar adalah tertakluk kepada pekeliling, garis panduan serta ketetapan LPPSA yang berkuat kuasa pada tarikh permohonan.

Sumber rasmi: LPPSA – Penambahbaikan Kemudahan Pembiayaan Perumahan Sektor Awam 2026 termasuk jadual kelayakan RM280,000 hingga RM1 juta.