73% Rumah Yang Tidak Terjual Adalah Dengan Harga Melebihi RM250,000

Sub Topik

Setakat September 2020 yang lalu, terdapat secara purata 29,698 unit kediaman tidak terjual dengan nilai kasar RM18 juta daripada 127,604 unit kediaman yang dilancarkan tahun ini.

Benar, jumlahnya kedengaran agak tinggi tetapi data dari NAPIC menunjukkan angka ini adalah lebih rendah berbanding yang direkod pada suku keempat 2019 yang lalu dengan angka rumah tidak terjual adalah 300,664 unit.

Baca : Ulasan Hartanah Tidak Terjual Di Malaysia Sepanjang Tahun 2019

Orang kata harga rumah jatuh dan pasaran hartanah bakal meletus tidak lama lagi. Sebaliknya, impak krisis kesihatan yang dialami kita hari ini sebenarnya hanya memberikan impak yang minimum kepada industri hartanah.

Propertyguru Malaysia melaporkan berlaku peningkatan trend dalam permintaan hartanah sebanyak 0.38% untuk suku kedua 2020.

Ini disokong lagi dengan data daripada JPPH yang menunjukkan berlaku peningkatan marginal 0.4% dalam indeks harga rumah untuk suku kedua 2020.

Baca : Benarkah Harga Rumah Naik Setiap Dekad?

Isu lambakan hartanah tidak terjual di Malaysia bukanlah isu yang baru bahkan sudah boleh dikatakan isu yang sering diulang-ulang bagi menunjukkan betapa dalam kesan ke atas permintaan dan penawaran yang tidak selari di sesebuah negara dalam peringkat makro.

Pada tahun 2019 yang lalu sahaja, Malaysia mencatatkan rekod apabila hampir 57,000 unit tidak terjual dengan nilai RM41.5 bilion.

Hartanah dalam kurungan harga melebihi RM500,000 menjadi punca permasalahan ini terjadi pada skala yang lebih besar.

Tetapi, data dari Housing Watch baru – baru ini lebih menggemparkan apabila 73% rumah tidak terjual di Malaysia sebenarnya berharga melebihi RM250,000!

Apa kes sebenarnya? Dan jenis hartanah apa yang paling banyak tidak terjual di Malaysia?

Jom baca artikel ini sampai habis.

73% Rumah Tidak Terjual Berharga Melebihi RM250,000

Pada suku pertama 2020 secara keseluruhan, unit kediaman tidak terjual di Malaysia adalah pada angka 163,011 unit.

Baca : Turun Naik Pasaran Hartanah Suku Pertama 2020

Angka ini dua kali ganda lebih tinggi berbanding tahun 2004 – 2015 yaqni 71,472 unit sahaja.

Johor menyumbang 25% daripada lambakan hartanah tidak terjual di Malaysia sebanyak 25% diikuti Selangor 17% dan Kuala Lumpur 13%.

Dua pertiga hartanah tidak terjual di Malaysia adalah kediaman high rise seperti apartmen, kondominum dan servis apartmen.

Angka lambakan hartanah tidak terjual meningkat pada suku pertama 2020 datangnya dari kediaman high rise yang berharga RM500,000 – RM1 juta.

Ini termasuklah hartanah jenis Small Office (SOHO) dan servis apartmen.

Jenis Hartanah Tidak Terjual Di Malaysia

Sumber dari NAPIC menunjukkan hartanah high rise mendominasi data berbanding hartanah landed.

Baca : Golongan Milenial Akan Beli Rumah Apabila 3 Perkara Ini Berlaku

Angka hartanah high-rise yang tidak terjual adalah 53% daripada 142,950 unit kediaman pada suku keempat 2017 dan bakinya 47% adalah hartanah landed.

Angka ini terus meningkat kepada 68% pada suku kedua 2019. Dan pada suku pertama 2020, angkanya berada di paras 66% daripada 163,011 unit kediaman.

Data ini jelas menunjukkan yang rakyat Malaysia memang tidak mahukan rumah high rise yang dijual di luar kemampuan kewangan mereka.

Hartanah Tidak Terjual Mengikut Harga di Malaysia

Untuk harga RM250,000 ke bawah, terdapat 27% unit daripada 163,000 unit yang tidak terjual. 26% adalah dari hartanah yang berharga RM250,000 – RM500,000.

Seterusnya, angka yang tertinggi adalah hartanah berharga RM500,000 – RM1 juta dengan 33%. Bakinya 14% adalah hartanah yang berharga RM1juta ke atas.

Jika anda campurkan angka hartanah RM250,000 ke atas sehingga RM1juta ke atas, anda akan dapati bahawa 73% daripada jumlah unit tidak terjual di Malaysia pada suku pertama 2020 adalah hartanah yang berharga melebihi RM250,000.

Kesimpulannya, kita dapat merumuskan yang hartanah high rise berharga melebihi RM250,000 ke atas di bandar utama seperti Johor, Kuala Lumpur dan Selangor sedang bergelut untuk mencari ‘tuan rumah’ masing – masing.

Dengan keadaan sekatan kemasukan warganegara asing ke Malaysia, penulis tidak menjangka kan unit – unit rumah tersebut bakal terjual dan mempunyai tuannya dalam masa terdekat.

Baca : 6 Sebab Kenapa Malaysia Menjadi Destinasi Utama Pelabur Hartanah Antarabangsa

Kerajaan dan pemaju hartanah swasta perlu merangka solusi jangka panjang bagi membendung masalah ini.

Selagi masalah ini tidak selesai, selagi itulah duit itu kekal dalam bentuk ‘brick and mortar’ yang tidak berpenghuni.

Sumber Rujukan :

Saranan WAJARAN TINGGI; Saham Pilihan Utama: Sime Darby Property (SDPR) dan Eco World Development (ECW)

Faktor-faktor pendorong utama:

Aliran liputan berita, permintaan hartanah dan urus niaga tanah semakin kukuh di Iskandar Malaysia, dipacu oleh projek Sistem Transit Laju (RTS) yang bakal siap dibina
Warganegara asing, mereka yang menaik taraf kediaman dan pemilik rumah yang beralih kepada rumah lebih murah akan memacu permintaan untuk rumah kediaman mewah yang luas di kawasan-kawasan perumahan yang premium
Hartanah sebagai langkah perlindungan baik daripada kenaikan tekanan inflasi
Keadaan kadar faedah dijangka terus kondusif, dibantu oleh kadar tukaran mata wang USD/MYR yang kukuh.

Kesan perolehan amnya diambil kira

Pemulihan harga saham sektor baru-baru ini menunjukkan pelabur sudah melihat melepasi kesan konflik AS-Iran. Harga saham mengalami pembetulan pada Mac-April berikutan jangkaan kemerosotan margin. Walau bagaimanapun, berbeza dengan sektor-sektor lain, pemaju hartanah selalunya mempunyai ruang untuk mengubah suai reka bentuk, bahan binaan, dan harga produk mereka supaya dapat mengurangkan kesan tersebut terhadap margin.

Pelan penyenaraian REIT berjalan baik

Walaupun berdepan kekangan pasaran, pemaju meneruskan usaha-usaha mengewangkan aset mereka. Usaha-usaha merungkai nilai seperti yang dimaklumkan pada suku lalu, terus menjadi pendorong penting kepada sektor ini. Tiga pemaju utama termasuk SDPR dan SP Setia, menyenaraikan aset-aset hartanah dengan nilai keseluruhan mencecah ~MYR13bn selepas menyuntik aset-aset itu ke dalam REIT, sepanjang dua tahun berikutnya

Permintaan di Iskandar Malaysia masih kukuh

Nilai MYR dilihat semakin mengukuh, namun tekanan inflasi yang meningkat di wilayah itu terus menjadi faktor yang menarik para pelancong dari Singapura untuk berbelanja dan/atau tinggal di Iskandar Malaysia sekurang-kurangnya untuk jangka sederhana. Tambahan itu, pemilik tanah utama seperti UEM Sunrise (UEMS), KSL (KSL MK, TIADA SARANAN) dan Crescendo (CCDO MK, TIADA SARANAN) muncul sebagai saham pelaburan yang menawarkan nilai RNAV yang baik. Harga tanah dijangka terus meninggi memandangkan jualan tanah baru-baru ini oleh ECW dan CCDO kepada pemainpemain pusat data (DC) masih dijual pada harga tertinggi dalam sejarah (di kawasan sekitar mereka). Oleh itu, tiada sebarang petanda bahawa permintaan akan mereda

Hartanah-hartanah mewah di kawasan perumahan premium akan mendapat sambutan

Hartanah-hartanah berkelas tinggi di kawasan-kawasan perumahan premium sepatutnya mendapat sambutan baik, seperti Mont’ Kiara, Damansara Heights, KLCC and kawasan-kawasan tertentu di Iskandar Malaysia yang menerima permintaan tinggi, manakala ASP untuk unit-unit di pelancaran hartanah baharu(ParkCity Damansara PJ dan Pavilion Damansara) dilihat terkawal. Pihak pemaju yang mempunyai pendedahan di kawasan-kawasan ini termasuklah Eastern & Oriental (EAST), ECW, Sunway, Mah Sing, UEMS dan LBS Bina.

Persekitaran kadar faedah yang kondusif sepatutnya menyokong permintaan keseluruhan

Hartanah tetap menjadi langkah perlindungan nilai yang baik daripada tekanan inflasi. Disebabkan oleh nilai MYR lebih kukuh, kami menjangkakan persekitaran kadar faedah akan terus kondusif, yang sepatutnya memberikan kelebihan kepada pelabur dan pembeli hartanah. Malahan, permintaan daripada pelabur hartanah dijangka terus kukuh apabila pelancaran-pelancaran baru-baru ini oleh UEMS (rumah kedai Aspira Place di Iskandar Malaysia), SDPR (rumah kedai REKA di Elmina), dan 77 unit kedai dengan ketinggian empat tingkat berharga MYR8j dan ke atas di Bandar Puteri oleh satu lagi syarikat pemaju besar, semuanya mencatat kadar ambilan lebih 90%.