Tahun 2021 Nak Habis, Nak Beli Rumah Second Hand Atau Lelong?

Sub Topik

Berdasarkan data terkini daripada NAPIC, harga median rumah kediaman di Malaysia pada tahun 2020 mencatatkan angka RM295,000 iaitu peningkatan sebanyak RM5,354 berbanding RM289,646 pada tahun sebelumnya.

Dan median harga rumah kediaman di Malaysia pada suku pertama dan kedua tahun 2021 pula mencatatkan peningkatan sebanyak RM5,000 menjadikannya RM300,000.

Panduan : Harga Median Rumah Di Malaysia Tahun 2020 Turun Ke RM295,000

Sungguhpun kita masih belum bebas dari krisis kesihatan dan seluruh rakyat Malaysia berhadapan dengan pelbagai sekatan ekonomi ekoran Perintah Kawalan Pergerakan (PKP), trend dan sentimen hartanah dilihat masih positif.

Buktinya pada Ogos 2021 yang lalu, portal hartanah online iProperty.my menunjukkan berlaku peningkatan sebanyak 19.2% terhadap permintaan rumah subsale atau ‘rumah second‘.

Peningkatan permintaan terhadap hartanah subsale untuk 6 bulan pertama tahun 2021 sebenarnya adalah satu perkara yang baik untuk pasaran hartanah tempatan.

Mengikut data dan statistik, memang rakyat Malaysia mencari rumah. Soalnya, kenapa rumah subsale? Kenapa bukan rumah undercon?

Hal ini kerana, kebanyakan pemilik rumah subsale telah mula menjual rumah mereka di bawah harga pasaran dengan harapan rumah mereka lebih cepat terjual berbanding menjual pada harga yang lebih mahal.

Dalam masa sama, adakah pasaran lelong ‘sendu’ dan tidak mendapat sambutan?

Jawapannya, pasaran lelong tetap mendapat sambutan bahkan lebih ramai yang mula memasuki pasaran lelong semenjak tahun 2020 lagi.

Puncanya?

Berlaku banyak unit kediaman yang dilelong oleh bank dan institusi kewangan kerana kegagalan membayar balik pinjaman hartanah oleh rakyat Malaysia.

Info dalaman daripada Moody’s Financial Institution Group menunjukkan liputan kerugian pinjaman bank mencapai 90% pada tahun 2019, dan pada tahun 2020, meningkat menjadi 140%.

Baca : Covid-19 Bak Badi Untuk Industri Hartanah Di Malaysia

Kadar Non Performing Loan (NPL) turut dijangka akan meningkat sehingga 5% menjelang penghujung tahun 2021.

Jadi, nak beli rumah subsale atau lelong?

Sebelum anda buat keputusan untuk beli rumah subsale atau lelong, ada baiknya jika anda lihat terlebih dahulu perbezaan di antara rumah subsale dan rumah lelong.

Kelebihan Rumah Subsale

Harga Boleh ‘Nego Sampai Letgo’

Dengan keadaan ekonomi dan pasaran hartanah yang lembap hari ini, ramai pemilik yang terdesak untuk menjual rumah mereka.

Maka, anda sebagai pembeli ada peluang dan ruang untuk duduk berbincang dan membeli rumah itu pada harga terendah.

Boleh Disewa

Kebanyakan rumah subsale berada di lokasi yang matang dan mempunyai peluang pekerjaan, fasiliti dan infrastruktur yang baik.

Jadi, jika anda ingin jadikan rumah itu sebagai aset pelaburan hartanah pun tiada masalah.

Lebih Cepat

Tidak seperti membeli rumah lelong, proses membeli rumah subsale lebih cepat dan tiada tempoh menunggu jika proses pinjaman dari bank anda berjalan lancar.

Baca : Cabaran Sebenar Melabur Hartanah Secara Sublet

Kekurangan Rumah Subsale

Perlu Dibaik Pulih

Kualiti pembinaan unit kediaman di Malaysia hari ini tidak sebagus 20 tahun yang lalu.

Hari ini, rumah yang baru siap 5 tahun pun ada banyak kesan retakan, masalah kebocoran dan wiring.

Ada Tunggakan

Sebahagian besar pemilik apabila mereka ingin jual rumah mereka, maka mereka abaikan bayaran cukai pintu, cukai tanah, sinking fund dan kos utiliti JMB.

Mereka beranggapan, itu tanggungjawab pemilik baru untuk selesaikan hutang tersebut. Pastikan anda semak tunggakan yang ada.

Stok Terhad

Bukan hari – hari pemilik rumah ingin jual rumah mereka. Kadangkala, dalam satu taman perumahan hanya ada 1-2 unit yang boleh anda beli.

Tidak seperti rumah jenis undercon yang anda boleh pilih keluasan rumah dan lokasi rumah.

Kelebihan Rumah Lelong

Lebih Murah Dari Subsale

Secara purata, rumah yang dilelong akan dijual 10% lebih rendah berbanding harga semasa. Harganya boleh turun lagi apabila proses lelongan tidak berjaya dan boleh pergi sehingga 40% – 50% di bawah harga pasaran.

Pilihan Jenis Rumah & Lokasi

Buka sahaja portal lelong dan anda akan dapati terdapat beribu unit kediaman yang dilelong di Lembah Klang sahaja.

Anda boleh pilih jenis rumah dan lokasi yang anda minati dan bida secara online sahaja tanpa perlu pergi ke dewan lelong (sewaktu PKP).

Sesuai Untuk Pelaburan

Rumah yang dilelong sangat sesuai untuk dijadikan pelaburan samada ‘rental arbitrage’ mahupun sublet.

Hal ini kerana, bayaran pinjaman hartanah biasanya adalah lebih rendah berbanding subsale dengan syarat anda beli rumah itu di bawah harga pasaran.

Baca : Rumah Lelong: Merugikan atau Menguntungkan? Ambil Tahu 5 Perkara Ini

Keburukan Rumah Lelong

Harga Lelong Lebih Tinggi

Pernah terjadi dan kerap terjadi di mana, harga lelong dibida sehingga sama dengan harga semasa atau lebih tinggi daripada harga semasa.

Kesannya, anda akan menanggung kos yang tinggi untuk 10% deposit rumah lelong dan kos – kos lain yang berkaitan.

Rumah Rosak

Biasanya terjadi pada unit kediaman yang telah melebihi 15 tahun – 20 tahun. Anda perlu bersedia untuk keluarkan kos tambahan sekiranya dalaman rumah, kemudahan, wiring dan sistem saluran air rosak.

Pemilik Tak Mahu Keluar Rumah

Kebanyakan kes rumah lelong akan berakhir dengan drama air mata dan kehadiran pihak berkuasa kerana pemilik dan keluarganya yang sudah lama tinggal di rumah itu tidak mahu keluar dan mengharapkan simpati.

Apa yang anda boleh buat, berikan pemilik sedikit masa dan minta bantuan pihak berkuasa jika pemilik rumah berkeras untuk tidak mahu keluar dari rumah.

Kesimpulannya, tidak ada formula yang tepat untuk mengatakan anda perlu beli rumah subsale berbanding rumah lelong dan sebaliknya.

Baca : Industri Rumah Lelongan Seni Yang Menjana Berbilion Dolar Setiap Tahun

Syaratnya sangat mudah, jika anda jumpa ‘good deal’ tak kisah samada rumah subsale atau lelong, terus beli rumah itu.

Fasa pandemik yang hanya berlaku 100 tahun sekali ini, banyak rezeki terpijak jika anda betul – betul selami pasaran rumah subsale dan lelong.

Sumber Rujukan :

Nak Tahu Anda Layak Dapat Pinjaman / Pembiayaan Dengan Bank atau Tidak? Semak Laporan CTOS / CCRIS Terlebih Dahulu. Pastikan Cantik!

Memiliki rekod CCRIS yang bersih sangat penting untuk kita semua. Kalau rekod CCRIS kita tak cantik, maka susahlah untuk kita mendapatkan apa sahaja pinjaman / pembiayaan daripada bank. Namun rekod CCRIS hanya sebuah laporan skor kredit, bukan rekod blacklist yang sering jadi salah faham dalam kalangan rakyat Malaysia.

Berapa harga untuk laporan CTOS / CCRIS?

Anda boleh dapatkan di laporan MyCTOS serendah RM27.90 di CTOS score, ataupun muat turun secara online di MyCreditInfo daripada EXPERIAN serendah RM23.90.

Dengan EXPERIAN My Credit Info (nama lama dia RAMCI), mereka ada produk bernama Personal Credit Report Plus (PCRP) yang boleh digunakan untuk mendapatkan laporan lengkap mengenai status kewangan anda.

Laporan ini mengandungi maklumat seperti CCRIS;

Kemudahan kredit anda dengan bank / institusi kewangan di Central Credit Reference Information System (CCRIS), Bank Negara Malaysia.
Kemudahan kredit peribadi, secara bersama atau diperolehi oleh hak milik tunggal di mana anda adalah pemilik.
Nama bank atau institusi kewangan yang memberi kemudahan kredit/pinjaman, cawangan institusi kewangan di mana kemudahan kredit/pinjaman yang anda diperolehi.
Jumlah pinjaman/had kredit, baki tertunggak daripada kemudahan kredit anda dan tarikh terakhir untuk jumlah belum dijelaskan akan dilaporkan oleh bank / institusi kewangan.
Jenis cagaran atau jaminan yang dicagarkan untuk kemudahan kredit.
Pembayaran yang kerap untuk setiap kemudahan, seperti setiap bulan atau mingguan.
Permohonan kredit yang diluluskan selama 12 bulan terakhir dengan ahli CCRIS yang mengambil bahagian.
Pelbagai kemudahan kredit anda dipantau khas oleh bank atau institusi kewangan di bawah Akaun Perhatian Khas

Selain itu, ada juga maklumat SPGA (Skim Potongan Gaji ANGKASA – baki potongan & sejarah pembayaran), PTPTN, maklumat bukan berkaitan perbankan dan banyak lagi.

Maklumat yang TIDAK termasuk dalam laporan ini adalah:

Akaun Deposit atau Simpanan
Rekod pekerjaan
Status perkahwinan
Kesihatan
Rekod jenayah
Butiran gaji
Agama

Contoh Laporan Kredit:

Dapat gred 10 kira dah terbaik, bermaksud kurang risiko untuk pembiayaan tidak dibayar atau default. Agak-agak ada ke bank nak bagi pembiayaan kalau kita berisiko tinggi? Paling teruk sekali dapat skor 1 – 3 (WEAK), bank pasti akan terus tolak bulat-bulat je permohonan korang tu tanpa cakap banyak.

Maklumat yang digunakan bagi mengira skor kredit ini termasuk:

Pinjaman yang anda ada (kad kredit, pinjaman / pembiayaan perumahan, kereta, pinjaman peribadi, dan lain-lain.);
Sama ada anda membayar pinjaman / pembiayaan tepat pada masanya;
Jumlah hutang anda yang belum dijelaskan;
Sama ada anda telah secara aktif memohon kredit baru;
Sama ada anda mempunyai apa-apa tindakan undang-undang;
Usia akaun anda

Skrol bawah sikit akan ada bahagian Banking Credit Information. Dekat sini akan disenaraikan segala pinjaman / pembiayaan / kredit kad dan sejarah pembayaran.

Kena pastikan lebih banyak angka kosong **‘0’** bermakna kita buat bayaran *on-time* setiap bulan. Kalau dapat semua ‘0’, itu memang terpaling *flawless*, **bank tak akan tergamak nak *reject* dan dengan rela hati akan meluluskan permohonan pembiayaan korang**.

Menarik bukan? Cepat check dan DOWNLOAD sekarang.

Memiliki rumah sejak sekian lama dianggap sebagai simbol kestabilan dan kejayaan hidup bagi rakyat Malaysia.

Tidak hairanlah ramai golongan muda merasakan mereka perlu membeli rumah secepat mungkin yang memaksa mereka menanggung komitmen pinjaman perumahan selama 30 hingga 40 tahun.

Namun, dalam cabaran kos sara hidup yang semakin meningkat, harga rumah yang terus berada di luar kemampuan sebahagian besar pembeli muda serta corak pekerjaan yang semakin dinamik, tiba masanya kita menilai semula maksud sebenar ‘seseorang itu ada rumah’.

Pada asasnya, rumah adalah tempat berteduh dan menyediakan keperluan asas untuk kediaman. Yang mustahak adalah ‘jaminan tempat kediaman dan kepentingan untuk mendiami’ yang lazimnya adalah melalui pemilikan tetapi boleh juga melalui penyewaan.

Bagi ramai golongan muda, terutamanya di peringkat awal kehidupan, menyewa boleh menjadi pilihan yang lebih praktikal dan fleksibel.

Ia membolehkan mereka mampu untuk menetap berhampiran tempat kerja, mengurus kewangan dengan lebih baik dan mengelakkan beban hutang jangka panjang sebelum benar-benar bersedia untuk membeli rumah sendiri.

Perubahan cara berfikir ini secara perlahan-lahan membuka ruang kepada perkembangan pasaran sewaan di Malaysia, termasuk kemunculan konsep ‘co-living’ atau kediaman bersama di dalam sebuah komuniti transit, serta juga konsep Rent-to-Own (RTO) atau Sewa-untuk-Beli.

Walaupun segmen ini masih kecil berbanding pasaran sewaan konvensional, ia semakin mendapat perhatian khususnya dalam kalangan generasi muda.

Konsep ‘co-living’ menawarkan bilik atau unit yang lengkap dengan perabot, tempoh sewaan yang lebih fleksibel serta kemudahan bersama yang diuruskan secara profesional.

Ia juga mengurangkan kos kemasukan (barrier of entry) kerana penyewa tidak perlu mengeluarkan perbelanjaan besar untuk membeli perabot atau menanggung pelbagai kos utiliti secara berasingan.

Bagi golongan belia dan profesional muda, pekerja kontrak serta mereka yang sering berpindah lokasi pekerjaan, ‘co-living’ menyediakan pilihan perumahan yang lebih mudah dan praktikal tanpa perlu membuat komitmen membeli rumah ketika pendapatan mereka, khususnya pendapatan boleh guna mereka masih sedang dibina dan deperkukuhi.

Namun begitu, terdapat beberapa cabaran yang perlu diatasi sekiranya pasaran sewaan ingin berkembang menjadi satu cabang penting dalam ekosistem perumahan negara.

Cabaran pertama ialah persepsi masyarakat. Budaya pemilikan rumah masih sangat kuat dan menyewa sering dianggap sebagai pilihan sementara atau petanda seseorang mencapai kestabilan kewangan.

Persepsi ini ada benarnya, tetapi ia juga mewujudkan tekanan sosial yang menyebabkan ramai membeli rumah lebih awal daripada kemampuan sebenar mereka ataupun menyebabkan kerakusan pasaran yang sehingga mengakibatkan tekanan mental dan emosi.

Hakikatnya, keperluan perumahan setiap individu berbeza mengikut peringkat kehidupan. Ada yang memerlukan fleksibiliti untuk berpindah mengikut kerjaya, manakala ada yang lebih selesa menangguhkan pembelian rumah sehingga kedudukan kewangan mereka lebih kukuh.

Oleh itu, menyewa tidak sepatutnya sewenang-wenangnya dilihat sebagai pilihan yang kurang baik sehingga dilihat sebagai stigma berbanding pemilikan rumah.

Cabaran kedua ialah pasaran sewaan negara yang masih belum matang dan terpasung. Sebahagian besar pasaran masih dikuasai oleh pemilik individu dengan standard pengurusan, syarat penyewaan dan kualiti penyelenggaraan yang berbeza-beza.

Keadaan ini menyebabkan pengalaman menyewa tidak seragam dan kadangkala menimbulkan ketidakpastian kepada penyewa dan juga pemilik rumah.

Cabaran ketiga pula ialah kekurangan rangka kerja perundangan yang menyeluruh untuk mengawal selia sektor sewaan kediaman.

Pelaksanaan dan penggubalan sebuah akta, seperti Akta Penyewaan Kediaman (RTA) yang satu ketika dahulu diusulkan tetapi tertangguh, perlu disegerakan bagi mewujudkan pasaran sewaan yang lebih teratur dan telus.

Sebuah akta yang khusus untuk regulasi pasaran penyewaan sektor kediaman ini berpotensi untuk menyediakan perlindungan yang lebih jelas kepada penyewa dan juga pemilik, memperkukuhkan mekanisme penyelesaian pertikaian serta meningkatkan keyakinan pelabur dan pengendali profesional dalam sektor perumahan sewaan.

Bagi akta sedemikian, keutamaan harus diberikan kepada pendekatan yang mesra penyewa, mesra pemilik dan mesra pelabur yang mengimbangi secara saksama kepentingan-kepentingan setiap pemegangtaruh untuk melahirkan satu persekitaran pasaran yang menang-menang.

Tumpuan juga harus diberikan untuk memperhalusi dan mengukuhkan konsep RTO atau Sewa-untuk-Beli sebagai salah satu langkah penyelesaian menang-menang.

Dalam jangka panjang, pembangunan pasaran sewaan yang lebih tersusun akan memberikan lebih banyak pilihan kepada rakyat.

Persediaan dan ketersediaan bakal pembeli rumah adalah berbeza-beza di dalam persekitaran yang mencabar dewasa ini di samping tekanan sosial berkenaan kemampuan dan pemilikan rumah idaman.

Walaupun apapun keadaannya, yang pasti adalah setiap individu dan isi rumah seharusnya mempunyai akses dan jaminan tempat kediaman yang selesa, mempunyai akses kepada kemudahan, selamat dan mampu dibayar mengikut keperluan serta kedudukan kewangan masing-masing.

Dalam hal ini, memperkukuhkan pasaran sewaan melalui konsep seperti RTO dan ‘co-living’ serta pemerkasaan rangka kerja perundangan berpotensi untuk melengkapkan ekosistem perumahan negara dengan menyediakan pilihan yang lebih pelbagai dan inklusif untuk rakyat Malaysia.

Penulis ialah Pengarah Kanan, Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons

— Berita Harian

Artikel Terkini

Social Connect