Sub Topik

Isu menjadikan rumah sebagai pejabat telah menjadi dilema ramai rakyat Malaysia hari demi hari. Tambahan pula apabila ada ura-ura yang mengatakan sistem bekerja secara hibrid bakal dilaksanakan di Malaysia.

Ramai yang tidak pasti dan ingin tahu, adakah boleh rumah dijadikan pejabat atau tempat kerja.

Jika benar boleh, bagaimana caranya? Dan jika tidak, kenapa?

Data daripada Ask Legal menunjukkan 15 daripada 100 orang rakyat Malaysia bekerja melebihi 11 jam sehari.

Malaysia juga tersenarai sebagai salah satu negara di rantau Asia Tenggara dengan budaya kerja yang panjang.

Ini bukanlah satu data yang harus dibanggakan kerana terbukti ramai rakyat Malaysia terpaksa bekerja lebih lama atau membuat tambahan kerja lain selain kerja hakiki 9-5 demi menyara diri dan keluarga ekoran peningkatan kos sara hidup.

Ditambah lagi dengan trend startup dan solopreneur yang dilihat semakin relevan dan diterima umum semenjak COVID-19 melanda.

Tahukah anda, hampir 90% syarikat di Malaysia adalah SME dan sebahagian besar beroperasi di rumah-rumah kediaman seperti banglo, teres, kondominium dan juga servis residen.

Info dari laman web MaGIC menunjukkan terdapat lebih daripada 2,800 startup di seluruh Malaysia dan budaya work from home atau work from anywhere telah menjadi dominan pada kebanyakan startup di Malaysia.

Ini bermaksud, sebahagian besar startup dan solopreneur di Malaysia menjadikan rumah kediaman mereka sebagai pusat operasi perniagaan atau pejabat untuk mereka bekerja.

Puncanya? Kadar sewa dan caj utiliti yang lebih murah.

Usahawan dan rakyat Malaysia terkenal dengan sifat berjimat cermat dan sentiasa mencari solusi untuk mengurangkan kos belanja mereka.

Masalahnya, bolehkah rumah dijadikan pejabat? Atau pusat operasi dan produksi produk dan servis?

Bolehkah Rumah Anda Jadi Pejabat?

Menurut Kanun Tanah Negara 1965, di bawah seksyen 52, hartanah kediaman harus dijadikan tempat tinggal dan lot komersial harus dijadikan premis perniagaan.

Kos sewaan, bayaran deposit, caj utiliti dan renovasi juga berbeza untuk lot komersial berbanding lot kediaman.

Akan tetapi, anda boleh membuat permohonan untuk mengubah lot kediaman anda menjadi lot komersial di bawah seksyen 124 Kanun Tanah Negara 1965.

Contohnya, Majlis Perbandaran Petaling Jaya membenarkan lot kediaman di Jalan Gasing, Jalan Kemajuan dan beberapa kawasan lain untuk dijadikan pusat perdagangan dan perniagaan.

Lihat sahaja di SS2, Subang Jaya, banyak rumah teres yang telah ditransformasi menjadi butik pelamin. Malangnya, permohonan ini tidaklah mudah seperti yang disangka. Hal ini kerana, penduduk di sekitar kediaman anda, berkemungkinan besar tidak bersetuju yang rumah anda akan dijadikan pusat perniagaan kerana akan menganggu keharmonian penduduk di sekitar.

Bagaimana Jika Anda Tidur Di Pejabat?

Sebenarnya, tiada klausa atau undang-undang dari Majlis Perbandaran yang melarang pemilik atau penyewa untuk tidur di dalam hartanah komersial sendiri.

Praktis ini dilihat lebih kepada kurang beretika berbanding melanggar undang-undang di Malaysia.

Melainkan hartanah komersial itu mempunyai waktu operasi yang telah ditetapkan, maka pemilik atau penyewa harus mematuhi waktu operasi itu.

Akan tetapi, jika anda benar-benar ingin tidur di pejabat untuk satu jangka masa panjang, anda boleh pertimbangkan untuk membeli atau menyewa hartanah jenis SoHo (Small Office Home Office).

Hartanah jenis SoHo mula popular pada tahun 2014 apabila pemaju hartanah swasta membina banyak unit SoHo di Kuala Lumpur, Johor Bahru, Georgetown, Kuching dan Kota Kinabalu.

Asasnya, hartanah jenis SoHo berfungsi sebagai kediaman dan juga pejabat.

Bagaimana Jika Saya Buka Hotel / Rumah Penginapan Pada Lot Komersial?

Boleh. Tetapi, anda perlu mendapatkan permohonan dan lesen daripada Majlis Perbandaran terlebih dahulu.

Pokoknya, jika hartanah itu adalah jenis kediaman high rise seperti apartmen dan kondominium, pemilik dan penyewa dilarang sama sekali menjadikannya premis perniagaan.

Ini bertentangan dengan undang-undang JMB dan anda boleh dikenakan denda atau penalti. Paling teruk, anda boleh dihalau keluar.

Natijahnya, jika anda menjalankan bisnes kecil-kecilan seperti dropship atau berniaga secara online, tiada masalah untuk jadikan rumah anda sebagai mini pejabat, asalkan tidak menganggu keharmonian jiran tetangga dan fasiliti yang dikongsi bersama.

Semak undang-undang yang membolehkan dan melarang aktiviti perniagaan di kediaman anda.

Apa perubahan LPPSA 2026?

Menurut notis rasmi LPPSA bertarikh 25 September 2026, dua perubahan utama mula berkuat kuasa pada 4 Oktober 2026:

Pertama, had kelayakan maksimum pembiayaan perumahan LPPSA dinaikkan sehingga RM1 juta.

Kedua, pemohon boleh membuat permohonan Pembiayaan Kedua tanpa menyelesaikan Pembiayaan Pertama, tertakluk kepada baki kelayakan pembiayaan dan syarat yang ditetapkan.

Ini memberi lebih banyak fleksibiliti kepada penjawat awam yang masih mempunyai pembiayaan pertama tetapi mahu menggunakan baki kelayakan mereka untuk pembiayaan kedua.

Had pembiayaan LPPSA sehingga RM1 juta

LPPSA menetapkan jadual had kelayakan berdasarkan pendapatan bersih.

Pendapatan Bersih	Had Kelayakan Maksimum
Lebih RM10,000	RM1,000,000
RM10,000	RM950,000
RM9,500	RM930,000
RM9,000	RM900,000
RM8,500	RM880,000
RM8,000	RM850,000
RM7,500	RM830,000
RM7,000	RM800,000
RM6,500	RM780,000
RM6,000	RM730,000
RM5,500	RM670,000
RM5,000	RM610,000
RM4,500	RM550,000
RM4,000	RM480,000
RM3,500	RM430,000
RM3,000	RM350,000
Sehingga RM2,500	RM280,000

Jadual ini adalah berdasarkan FAQ rasmi LPPSA mengenai penambahbaikan 2026.

Nota penting: Had maksimum ini bukan bermaksud pemohon pasti menerima jumlah tersebut. Amaun yang diluluskan masih bergantung kepada kelayakan pemohon dan syarat pembiayaan yang berkuat kuasa.

Siapa yang layak menikmati had baharu?

LPPSA menyatakan jadual kelayakan baharu ini terpakai kepada kakitangan sektor awam yang layak memohon pembiayaan perumahan LPPSA, tertakluk kepada syarat dan kelayakan semasa.

Bagaimanapun, terdapat kumpulan tertentu yang tidak menggunakan jadual ini, antaranya:

Anggota Pentadbiran Persekutuan;
Anggota Pentadbiran Negeri dan Ahli Dewan Undangan Negeri; dan
Hakim Mahkamah Persekutuan, Mahkamah Rayuan dan Mahkamah Tinggi.

Golongan tersebut tertakluk kepada peruntukan atau keputusan berkaitan yang berasingan.

Apa maksud “Pembiayaan Kedua” sekarang?

Ini bahagian yang paling menarik.

Sebelum penambahbaikan ini, pemohon secara amnya perlu menyelesaikan Pembiayaan Pertama sebelum membuat Pembiayaan Kedua.

Mulai 4 Oktober 2026, syarat tersebut tidak lagi diperlukan.

LPPSA menyatakan pemohon boleh memohon Pembiayaan Kedua tanpa menyelesaikan Pembiayaan Pertama, tertakluk kepada penilaian kemampuan bayaran balik dan syarat kelayakan LPPSA.

Contohnya:

Ali membeli rumah pertama menggunakan LPPSA.

Pembiayaan pertama masih mempunyai baki.

Kemudian Ali mahu membeli rumah kedua.

Dengan peraturan baharu, Ali tidak perlu melangsaikan pembiayaan pertama terlebih dahulu semata-mata untuk memohon pembiayaan kedua.

Tetapi Ali masih perlu mempunyai baki kelayakan pembiayaan yang mencukupi dan memenuhi syarat LPPSA.

Apakah syarat Pembiayaan Kedua?

LPPSA menetapkan beberapa syarat utama.

Pemohon perlu:

1. Merupakan kakitangan sektor awam yang layak memohon pembiayaan perumahan LPPSA.

2. Potongan gaji bagi Pembiayaan Pertama telah dilaksanakan.

3. Tidak mempunyai tunggakan bayaran balik bagi Pembiayaan Pertama sedia ada.

Selain itu, permohonan tetap tertakluk kepada penilaian kemampuan bayaran balik dan syarat kelayakan LPPSA yang berkuat kuasa.

Berapa margin Pembiayaan Kedua?

Ini juga penting kerana margin pembiayaan bergantung kepada status Pembiayaan Pertama.

Jika Pembiayaan Pertama sudah selesai

Margin Pembiayaan Kedua adalah sehingga 100%.

Jika Pembiayaan Pertama masih belum selesai

Margin Pembiayaan Kedua adalah sehingga 90%.

Untuk Jenis 5 dan Jenis 7 bagi hartanah yang sama

LPPSA menetapkan margin sehingga 100% bagi:

Jenis 5 – Ambil Alih; dan
Jenis 7 – Ubah Suai,

bagi hartanah yang sama, tertakluk kepada syarat yang ditetapkan.

Contoh mudah Pembiayaan Kedua

Katakan seseorang masih mempunyai Pembiayaan Pertama LPPSA.

Kemudian dia mahu membeli rumah kedua berharga RM500,000.

Jika Pembiayaan Pertama masih belum diselesaikan, margin Pembiayaan Kedua adalah sehingga 90%.

Secara mudah:

RM500,000 × 90% = RM450,000

Jadi, secara teori, pembiayaan boleh mencapai sehingga RM450,000, manakala baki RM50,000 perlu ditanggung melalui sumber lain.

Tetapi angka sebenar masih tertakluk kepada baki kelayakan pembiayaan dan penilaian LPPSA.

Maksudnya, jangan terus anggap rumah RM500,000 akan mendapat pembiayaan RM450,000 kerana kelayakan sebenar setiap pemohon adalah berbeza.

Bagaimana LPPSA menentukan kelayakan?

LPPSA menggunakan kaedah pengiraan berdasarkan kemampuan bayaran balik.

Antara kriteria yang dinyatakan LPPSA ialah:

Ansuran bulanan tidak melebihi 60% daripada gaji pokok dan elaun tetap yang diambil kira;
Jumlah hutang tidak melebihi 80% daripada pendapatan bersih; dan
Gaji bersih sekurang-kurangnya 20% daripada pendapatan kasar.

Pendapatan bersih bagi tujuan pengiraan LPPSA pula merujuk kepada gaji pokok + elaun tetap yang diambil kira – potongan wajib.

Jadi, seseorang yang mempunyai gaji tinggi sekalipun tidak semestinya mendapat jumlah maksimum RM1 juta kerana pengiraan turut mengambil kira kemampuan bayaran balik.

Bagaimana pula kadar keuntungan?

Untuk pembiayaan hartanah sehingga RM1 juta, LPPSA memperkenalkan struktur kadar purata wajaran (blended rate).

Strukturnya:

Sehingga RM750,000 → 4.00% setahun

Bahagian melebihi RM750,000 sehingga RM1 juta → 4.50% setahun

Yang menariknya, pengiraan ini mengambil kira jumlah pembiayaan hartanah yang diluluskan bagi Pembiayaan Pertama dan Pembiayaan Kedua.

Contoh RM800,000

Bagi pembiayaan RM800,000:

RM750,000 pertama → 4.00%

Baki RM50,000 → 4.50%

Kadar purata wajaran yang terhasil ialah kira-kira 4.03% setahun.

RM1 juta bukan bermaksud boleh ambil RM1 juta untuk rumah kedua

Ini perkara yang ramai mungkin salah faham.

Had maksimum RM1 juta ialah had kelayakan maksimum, bukannya jumlah automatik yang boleh dipinjam.

Untuk Pembiayaan Kedua pula, LPPSA secara jelas menyatakan ia tertakluk kepada baki kelayakan pembiayaan.

Contohnya, jika seseorang mempunyai had kelayakan RM800,000 tetapi telah menggunakan RM600,000 bagi Pembiayaan Pertama, baki kelayakannya tidak bermaksud dia boleh terus mengambil RM800,000 lagi.

Sebaliknya, pengiraan baki kelayakan perlu dibuat berdasarkan ketetapan LPPSA.

Sebab itu LPPSA menyediakan kemudahan SmartKira untuk membuat semakan anggaran kelayakan mulai 4 Oktober 2026.

Boleh beli rumah kedua sebelum rumah pertama habis bayar?

Ya, mulai 4 Oktober 2026, boleh memohon.

Tetapi terdapat tiga perkara yang perlu diberi perhatian:

Pertama: Pembiayaan Pertama tidak perlu diselesaikan sepenuhnya.

Kedua: Pemohon perlu mempunyai baki kelayakan pembiayaan yang mencukupi.

Ketiga: Pemohon masih perlu memenuhi syarat kemampuan bayaran balik dan syarat LPPSA yang berkuat kuasa.

Jadi, kemudahan ini memberikan fleksibiliti, tetapi bukan “lesen” untuk mengambil hutang rumah tanpa mengambil kira kemampuan kewangan.

Semua jenis pembiayaan boleh digunakan?

Menurut FAQ LPPSA, semua jenis pembiayaan dibenarkan bagi Pembiayaan Kedua, tertakluk kepada syarat yang ditetapkan.

Namun, terdapat pengecualian tertentu.

Sebagai contoh, pelanggan yang sedang menikmati Pembiayaan Pertama Jenis 4 atau Jenis 5 bagi tanah dan belum memohon Jenis 6 untuk membina rumah, tidak dibenarkan memohon Pembiayaan Kedua bagi Jenis 4 atau Jenis 5 tanah tersebut.

LPPSA juga menjelaskan bahawa jika seseorang membeli tanah melalui Jenis 4 atau Jenis 5 dan kemudian memohon Jenis 6 untuk membina rumah di atas tanah tersebut, ia masih dianggap sebagai satu kelayakan pembiayaan, bukan Pembiayaan Kedua.

Bila boleh mula memohon?

Kemudahan baharu ini berkuat kuasa pada:

4 OKTOBER 2026

LPPSA menyatakan pelanggan boleh mengemukakan permohonan bagi kemudahan tersebut mulai tarikh berkenaan.

Bagi permohonan yang telah dikemukakan sebelum 4 Oktober 2026, LPPSA menyatakan ia akan diproses berdasarkan had kelayakan amaun pembiayaan hartanah yang berkuat kuasa pada tarikh permohonan diterima.

Kesimpulan

Penambahbaikan LPPSA 2026 membawa perubahan yang agak besar kepada penjawat awam.

Had kelayakan maksimum pembiayaan kini dinaikkan sehingga RM1 juta, manakala Pembiayaan Kedua boleh dipohon tanpa perlu menyelesaikan Pembiayaan Pertama terlebih dahulu.

Tetapi perkara paling penting untuk difahami ialah:

RM1 juta = had kelayakan maksimum, bukan jumlah automatik.

Dan:

Pembiayaan Kedua = boleh mohon walaupun pembiayaan pertama masih berjalan, tetapi tertakluk kepada baki kelayakan dan kemampuan bayaran balik.

Jadi, kalau memang bercadang membeli rumah kedua, langkah pertama bukan terus cari rumah RM1 juta.

Semak dahulu baki kelayakan LPPSA.

Kemudian barulah tengok harga rumah yang benar-benar mampu ditanggung.

Nota: Maklumat ini berdasarkan pengumuman dan FAQ rasmi LPPSA bertarikh 25 September 2026. Syarat dan pengiraan sebenar adalah tertakluk kepada pekeliling, garis panduan serta ketetapan LPPSA yang berkuat kuasa pada tarikh permohonan.

Sumber rasmi: LPPSA – Penambahbaikan Kemudahan Pembiayaan Perumahan Sektor Awam 2026 termasuk jadual kelayakan RM280,000 hingga RM1 juta.

Artikel Terkini

Social Connect