Hartanah, Kewangan

Adakah Kewangan Anda Dah Bersedia Untuk Beli Rumah?

Image by mastersenaiper from Pixabay

Memiliki rumah sendiri adalah impian bagi sesiapa sahaja. Namun demikian, harga rumah yang meningkat dan tempoh bayaran pinjaman yang melebihi 30 tahun merumitkan keadaan. Membeli rumah adalah sesuatu yang perlu dilakukan dengan penuh teliti dan secara berhemah.

Kepada semua rakyat Malaysia yang sedang giat berfikir untuk membeli rumah dengan mengambil pinjaman, berikut adalah tiga perkara yang menentukan jika kewangan anda sudah bersedia:

1) Adakah anda mampu membayar kos pendahuluan?

Di Malaysia, kebanyakan bank menawarkan sehingga 90% daripada harga hartanah (margin pembiayaan) untuk dua hartanah kediaman anda yang pertama. Jika anda mengambil pembiayaan 90%, anda perlu menyediakan bayaran pendahuluan sebanyak 10% untuk membayar baki harga hartanah tersebut.

Katakan anda ingin membeli sebuah kondominium di Cheras yang berharga RM400,000. Anda mesti mempunyai sekurang-kurangnya RM40,000 untuk bayaran pendahuluan.

2) Adakah anda bersedia untuk membayar pelbagai fi dan caj?

Pembeli rumah kali pertama mungkin tidak mengetahui bahawa pembelian dan pembiayaan rumah memerlukan lebih daripada pembayaran deposit dan pinjaman. Ia juga melibatkan fi dan caj pelbagai yang termasuk:

Duti setem untuk pemindahan hak milik (juga dikenali sebagai memorandum pemindahan atau MOT)1% untuk RM100,000 pertama; 2% untuk RM400,000 seterusnya, dan 3% untuk jumlah berikutnya
Fi guaman untuk Perjanjian Jual Beli (SPA)1% untuk RM500,000 pertama, 0.8% untuk RM500,000 seterusnya, dan 0.5% hingga 0.7% untuk jumlah berikutnya
Penyeteman untuk SPAKurang daripada RM100
Fi Kemudahan Guaman SPARM1000 – RM1500
Fi perjanjian pinjaman1% untuk RM500,000 pertama (daripada jumlah pinjaman), 0.8% untuk RM500,000 seterusnya, dan 0.5% hingga 0.7% untuk jumlah berikutnya
Duti setem untuk perjanjian pinjaman0.5% daripada jumlah pinjaman
Fi pembayaran guaman untuk Perjanjian Kemudahan PinjamanRM1000 – RM1500
Fi penilaian untuk rumah siap0.25% untuk RM100,000 pertama; 0.20% untuk nilai sehingga RM2,000,000
Cukai kerajaan ke atas perjanjian undang-undang6% daripada keseluruhan fi peguam
Fi pemprosesan bank untuk pinjamanRM50 hingga RM300

*Nota: Peratusan adalah berdasarkan angka dan purata industri yang disyorkan. Angka sebenar mungkin berbeza.

Contoh kos permulaan adalah seperti berikut:

Harga pembelian
Bayaran pendahuluan (10%)		Fi guaman SPADuti setem ke atas MOTFi guaman perjanjian pinjamanDuti setem untuk perjanjian pinjamanJumlah
RM300kRM30,000RM3,000RM5,000RM2,700RM1,350RM42,050
RM400kRM40,000RM4,000RM7,000RM3,600RM1,800RM56,400
RM500kRM50,000RM5,000RM9,000RM4,500RM2,250RM70,750
RM600kRM60,000RM5,800RM12,000RM5,320RM2,700RM85,820
RM700kRM70,000RM6,600RM15,000RM6,040RM3,150RM100,790

3) Adakah anda mampu membayar ansuran bulanan?

Melainkan anda seorang jutawan, anda perlu mendapatkan pinjaman daripada bank atau institusi kewangan apabila ingin membeli rumah.

Berdasarkan kadar pasaran semasa, iaitu kadar faedah 4.5% setahun untuk pinjaman rumah biasa dan bayaran pendahuluan sebanyak 10%, berikut adalah contoh ansuran bulanan untuk beberapa buah rumah:

Ansuran bulanan perlu dibayar untuk pinjaman rumah (kadar faedah 4.5%, tempoh 35 tahun)

Harga pembelianBayaran pendahuluan(10%)Ansuran bulanan
RM300,000RM30,000RM1,278
RM400,000RM40,000RM1,704
RM500,000RM50,000RM2,130
RM600,000RM60,000RM2,556
RM700,000RM70,000RM2,982
RM800,000RM80,000RM3,407

Kebanyakan pakar kewangan mengesyorkan bahawa anda memperuntukkan tidak lebih daripada satu pertiga jumlah pendapatan anda untuk membayar pinjaman rumah. Ini bermakna anda perlu mempunyai pendapatan sekurang-kurangnya RM6,390 sebulan untuk mampu membeli rumah bernilai RM500,000.

Perlu diingat bahawa bank-bank di Malaysia secara amnya membenarkan anda mengambil pinjaman (termasuk pinjaman kereta, pinjaman peribadi dan lain-lain) sehingga 70% daripada jumlah keseluruhan pendapatan anda jika anda mempunyai skor kredit yang agak baik. Oleh itu, anda boleh memilih untuk menambahkan ansuran bulanan dan memendekkan tempoh pinjaman anda. Namun demikian, pastikan anda telah melakukan pengiraan sewajarnya terlebih dahulu!

Skim perumahan mampu milik di Malaysia

Menyimpan beratus ribu ringgit untuk membeli rumah bukanlah suatu perkara yang remeh. Jika anda perlukan bantuan, rujuk kepada skim-skim berikut:

1. Skim Rumah Pertamaku

Skim ini membolehkan pembeli rumah mendapat pembiayaan sebanyak 100% daripada institusi kewangan, dengan itu, membenarkan mereka memiliki rumah tanpa perlu membayar bayaran pendahuluan 10%.

Kelayakan: Bagi hartanah antara RM100,000 dan RM400,000; pembeli rumah mesti berumur 35 tahun dan ke bawah dengan pendapatan tidak melebihi RM5,000 sebulan.

2. MyHome

Skim ini menawarkan subsidi sehingga RM30,000 bagi setiap rumah.

Kelayakan: Bagi hartanah yang bernilai antara RM80,000 dan RM300,000; pembeli rumah mestilah pembeli kali pertama dengan pendapatan isi rumah antara RM3,000 dan RM6,000.

3. BSN MyHome (Skim Perumahan Belia)

Skim ini diperkenalkan bagi membantu golongan belia memiliki rumah pertama mereka. Di bawah skim ini, duti setem dikecualikan ke atas pemindahan pemilik dan dokumen kemudahan untuk harga hartanah bernilai sehingga RM300,000. Kerajaan juga akan membantu pemilik rumah menguruskan ansuran bulanan mereka dengan memberi RM200 sebulan untuk tempoh dua tahun pertama.

Kelayakan: Bagi hartanah yang bernilai antara RM100,000 dan RM500,000; pembeli rumah mestilah pembeli kali pertama dengan pendapatan isi rumah tidak melebihi RM10,000 sebulan.

4. Rumah Selangorku

Skim ini bertujuan untuk menyediakan rumah mampu milik kepada golongan berpendapatan sederhana di negeri Selangor.

Kelayakan: Bagi hartanah yang bernilai antara RM42,000 dan RM250,000; pembeli rumah belum lagi mempunyai hartanah di Selangor, dan mempunyai pendapatan isi rumah yang tidak melebihi RM10,000 sebulan

5. Residensi Wilayah

Skim ini bertujuan untuk menyediakan rumah mampu milik kepada golongan berpendapatan sederhana yang bekerja dan tinggal di Wilayah Persekutuan.

Kelayakan: Bagi hartanah yang bernilai antara RM52,000 dan RM300,000; pembeli rumah mesti tinggal dan bekerja di Wilayah Persekutuan dan mempunyai pendapatan bulanan di bawah RM10,000.

Bagaimana jika saya tidak layak untuk skim perumahan ini?

Jangan berputus asa.

Sebagai permulaan, anda mungkin ingin mempertimbangkan hartanah yang menyediakan SPA dan perjanjian kemudahan pinjaman percuma supaya dapat menjimatkan ribuan Ringgit dalam fi guaman. Ini sepatutnya agak mudah kerana kebanyakan projek hartanah baru akan menanggung kos perjanjian guaman untuk pembeli rumah.

Jika anda ingin mengurangkan bayaran permulaan yang diperlukan untuk membeli rumah, anda perlu giat mencari hartanah yang mempunyai bayaran pendahuluan yang rendah. Kebanyakan pemaju kini menawarkan pakej jualan tempah awal (‘early bird’) atau penyertaan mudah (‘easy entry’) kompetitif yang termasuk rebat antara 2% hingga 10% daripada harga hartanah.

Pada asasnya, membeli rumah adalah keputusan hidup yang serius dan tidak boleh dianggap ringan. Walaupun memiliki rumah di kawasan mewah adalah sesuatu yang diidamkan, anda perlu sentiasa mempertimbangkan kedudukan kewangan anda apabila membeli hartanah supaya tidak menanggung beban yang terlalu berat dalam beberapa dekad yang seterusnya. Mudah-mudahan, artikel ini akan menjadi panduan umum bagi semua rakyat Malaysia yang sedang berfikir untuk membeli rumah pada masa ini.

Artikel ini diterbitkan untuk kali pertama di iMoney Malaysia. Layari laman web iMoney untuk mempelajari cara-cara mengurus kewangan peribadi anda.

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Dilema mahu membeli atau menyewa rumah

Memiliki rumah sejak sekian lama dianggap sebagai simbol kestabilan dan kejayaan hidup bagi rakyat Malaysia.

Tidak hairanlah ramai golongan muda merasakan mereka perlu membeli rumah secepat mungkin yang memaksa mereka menanggung komitmen pinjaman perumahan selama 30 hingga 40 tahun.

Namun, dalam cabaran kos sara hidup yang semakin meningkat, harga rumah yang terus berada di luar kemampuan sebahagian besar pembeli muda serta corak pekerjaan yang semakin dinamik, tiba masanya kita menilai semula maksud sebenar ‘seseorang itu ada rumah’.

Pada asasnya, rumah adalah tempat berteduh dan menyediakan keperluan asas untuk kediaman. Yang mustahak adalah ‘jaminan tempat kediaman dan kepentingan untuk mendiami’ yang lazimnya adalah melalui pemilikan tetapi boleh juga melalui penyewaan.

Bagi ramai golongan muda, terutamanya di peringkat awal kehidupan, menyewa boleh menjadi pilihan yang lebih praktikal dan fleksibel.

Ia membolehkan mereka mampu untuk menetap berhampiran tempat kerja, mengurus kewangan dengan lebih baik dan mengelakkan beban hutang jangka panjang sebelum benar-benar bersedia untuk membeli rumah sendiri.

Perubahan cara berfikir ini secara perlahan-lahan membuka ruang kepada perkembangan pasaran sewaan di Malaysia, termasuk kemunculan konsep ‘co-living’ atau kediaman bersama di dalam sebuah komuniti transit, serta juga konsep Rent-to-Own (RTO) atau Sewa-untuk-Beli.

Walaupun segmen ini masih kecil berbanding pasaran sewaan konvensional, ia semakin mendapat perhatian khususnya dalam kalangan generasi muda.

Konsep ‘co-living’ menawarkan bilik atau unit yang lengkap dengan perabot, tempoh sewaan yang lebih fleksibel serta kemudahan bersama yang diuruskan secara profesional.

Ia juga mengurangkan kos kemasukan (barrier of entry) kerana penyewa tidak perlu mengeluarkan perbelanjaan besar untuk membeli perabot atau menanggung pelbagai kos utiliti secara berasingan.

Bagi golongan belia dan profesional muda, pekerja kontrak serta mereka yang sering berpindah lokasi pekerjaan, ‘co-living’ menyediakan pilihan perumahan yang lebih mudah dan praktikal tanpa perlu membuat komitmen membeli rumah ketika pendapatan mereka, khususnya pendapatan boleh guna mereka masih sedang dibina dan deperkukuhi.

Namun begitu, terdapat beberapa cabaran yang perlu diatasi sekiranya pasaran sewaan ingin berkembang menjadi satu cabang penting dalam ekosistem perumahan negara.

Cabaran pertama ialah persepsi masyarakat. Budaya pemilikan rumah masih sangat kuat dan menyewa sering dianggap sebagai pilihan sementara atau petanda seseorang mencapai kestabilan kewangan.

Persepsi ini ada benarnya, tetapi ia juga mewujudkan tekanan sosial yang menyebabkan ramai membeli rumah lebih awal daripada kemampuan sebenar mereka ataupun menyebabkan kerakusan pasaran yang sehingga mengakibatkan tekanan mental dan emosi.

Hakikatnya, keperluan perumahan setiap individu berbeza mengikut peringkat kehidupan. Ada yang memerlukan fleksibiliti untuk berpindah mengikut kerjaya, manakala ada yang lebih selesa menangguhkan pembelian rumah sehingga kedudukan kewangan mereka lebih kukuh.

Oleh itu, menyewa tidak sepatutnya sewenang-wenangnya dilihat sebagai pilihan yang kurang baik sehingga dilihat sebagai stigma berbanding pemilikan rumah.

Cabaran kedua ialah pasaran sewaan negara yang masih belum matang dan terpasung. Sebahagian besar pasaran masih dikuasai oleh pemilik individu dengan standard pengurusan, syarat penyewaan dan kualiti penyelenggaraan yang berbeza-beza.

Keadaan ini menyebabkan pengalaman menyewa tidak seragam dan kadangkala menimbulkan ketidakpastian kepada penyewa dan juga pemilik rumah.

Cabaran ketiga pula ialah kekurangan rangka kerja perundangan yang menyeluruh untuk mengawal selia sektor sewaan kediaman.

Pelaksanaan dan penggubalan sebuah akta, seperti Akta Penyewaan Kediaman (RTA) yang satu ketika dahulu diusulkan tetapi tertangguh, perlu disegerakan bagi mewujudkan pasaran sewaan yang lebih teratur dan telus.

Sebuah akta yang khusus untuk regulasi pasaran penyewaan sektor kediaman ini berpotensi untuk menyediakan perlindungan yang lebih jelas kepada penyewa dan juga pemilik, memperkukuhkan mekanisme penyelesaian pertikaian serta meningkatkan keyakinan pelabur dan pengendali profesional dalam sektor perumahan sewaan.

Bagi akta sedemikian, keutamaan harus diberikan kepada pendekatan yang mesra penyewa, mesra pemilik dan mesra pelabur yang mengimbangi secara saksama kepentingan-kepentingan setiap pemegangtaruh untuk melahirkan satu persekitaran pasaran yang menang-menang.

Tumpuan juga harus diberikan untuk memperhalusi dan mengukuhkan konsep RTO atau Sewa-untuk-Beli sebagai salah satu langkah penyelesaian menang-menang.

Dalam jangka panjang, pembangunan pasaran sewaan yang lebih tersusun akan memberikan lebih banyak pilihan kepada rakyat.

Persediaan dan ketersediaan bakal pembeli rumah adalah berbeza-beza di dalam persekitaran yang mencabar dewasa ini di samping tekanan sosial berkenaan kemampuan dan pemilikan rumah idaman.

Walaupun apapun keadaannya, yang pasti adalah setiap individu dan isi rumah seharusnya mempunyai akses dan jaminan tempat kediaman yang selesa, mempunyai akses kepada kemudahan, selamat dan mampu dibayar mengikut keperluan serta kedudukan kewangan masing-masing.

Dalam hal ini, memperkukuhkan pasaran sewaan melalui konsep seperti RTO dan ‘co-living’ serta pemerkasaan rangka kerja perundangan berpotensi untuk melengkapkan ekosistem perumahan negara dengan menyediakan pilihan yang lebih pelbagai dan inklusif untuk rakyat Malaysia.

Penulis ialah Pengarah Kanan, Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons

— Berita Harian