Peer To Peer Lending / Property Crowdfunding, Bagus Atau Tidak?

Berikutan dengan pengumuman oleh Perdana Menteri, Tun Dr Mahathir Mohamad pada 4 November lalu berkenaan inisiatif FundMyHome, pasti ramai yang mempunyai seribu satu soalan.

Jika anda terlepas kapal, boleh baca : Adakah Skim FundMyHome Penyelesaian Bagi Mereka Yang Belum Beli Rumah?

Pastinya ramai yang pertama kali dengar konsep Peer To Peer Lending atau P2P Lending ini. Bagi mereka yang sudah ‘lama’ mengenali Internet, dulu kala kita ada P2P yang diberi nama Kazaa dan Limewire bagi berkongsi lagu, filem dan banyak lagi. Lagi ramai orang memiliki fail lagu dan filem tadi, lagi laju kita dapat muat turun – kerana banyak peers yang ‘berkongsi’.

Sama juga halnya dengan P2P Lending ni, anggaplah kita sebagai satu komuniti di mana ramai yang akan ‘berkongsi’ duit, lalu ramai pula yang akan meminjam duit tersebut. Lagi ramai yang berkongsi, maka ramai yang akan mendapat faedah daripada perkongsian ini.

Menteri Kewangan, YB Lim Guan Eng pula berkata kerajaan akan memberi kelulusan kepada projek “property crowdfunding” sebegini dan Suruhanjaya Sekuriti Malaysia perlu memantau mekanisma pelaksanaannya. Rujuk Crowdfunding for housing worth the risk, says Guan Eng.

Dan nampak gayanya macam KWSP dah pun diberi lampu hijau untuk menjadi pembiaya. Rujuk Dr M: EPF Can Invest in FundMyHome Scheme If It Wants.

Untuk penjelasan selanjutnya, apa kata kita rujuk kepada perkongsian daripada Tuan Najib Saahari, seorang Financial Guru seperti berikut:

P2P – How It Works In Malaysia

Disebabkan P2P ni kind of benda baru dekat Malaysia and mula terus buat untuk property, ramailah yang tanya saya how it works.

Yelah benda baru, ramailah yang tak tahu.

Semalam saya ada post satu pasal P2P tapi itu how P2P in general works . Harini after baca statement Tun , saya dah dapat clearer picture on how it works in Malaysia.

P2P dekat Malaysia ni berfungsi lain sikit. P2P ni if based on apa yang Tun cakap , dia akan pakai konsep musharakah. Most likely shariah sebab guna konsep musharakah tu. Musharakah ni joint ownership. Untuk rumah dia pakai equity sharing. P2P for housing dekat Malaysia ni berfungsi macam ni.

Pembeli Bayar 20% Harga Rumah, 80% Dibayar Peer Lain

– Abu nak beli rumah berharga RM300K, so dia akan keluar RM60K untuk beli 20% equity rumah tu. 80% equity lagi will be funded pakai duit PEER lain yang melabur dalam P2P platform tu.

– Abu tak payah bayar apa-apa pon (kecuali service fees masa apply benda tu sahaja) sepanjang dia duduk rumah tu TAPI untuk 5 tahun sahaja and dia hanya miliki 20% of the house. Dia takde full ownership atas rumah tu.

– Macam mana Abu nak dapat full ownership atas rumah tu? Dia kena beli balance equity yang dipegang oleh pelabur tu. Dia belilah sikit-sikit pon boleh, nak beli sekaligus pon boleh.

– Abu beli equity tu berdasarkan harga apa? Abu akan beli berdasarkan market price. Let say Abu beli rumah tu tahun 2018, harga rumah RM300k . Abu dah beli 20%, so ada balance 80% = RM240k (1% RM3K) . Tahun 2019 , rumah tersebut naik harga RM400K. 80% tu jadi RM320K (1% RM4K). Itulah harga equity yang Abu perlu bayar. So dia belilah sikit-sikit. Lepas 5 tahun dia kena bayar penuh. Sama ada dia refinance or jual rumah tu.

Kalau let say dia tak bayar apa-apa pon . Lepas 5 tahun baru dia nak beli full ownership (lepas dapat duit EPF) . Lepas 5 tahun rumah tu berharga RM600K. So Abu perlu bayar RM480K untuk beli balance 80% tu. Dia boleh refinance dekat Bank or jual rumah tu.

Apa Baiknya Skim Ni?

– Sepanjang pembeli rumah tu beli, dia boleh tak bayar satu sen pon untuk dapat balance equity tu. So monthly commitment tiada.

Nak beli rumah lagi mudah. Rumah RM1 juta boleh bayar harga RM200K sahaja.

Apa Yang Tak Baiknya?

– Pembelian property kalau settle lambat memang akan jadi tinggi dan tiada untung langsung sebab u kena bayar at market price.

– Bila nak beli rumah senang, harga akan meningkat cepat. Harga equity yang balance tu pun naik cepat. Bayaran nak dapat full ownership pun akan naik mendadak. Kalau dia jenis nak bayar bulan-bayar untuk beli sikit-sikit , kadar akan berubah cepat bias ke atas .

Proses jual beli rumah yang terlibat dalam skim ni akan payah sebab u tiada full ownership. Kalau dapat duit hasil jual rumah and u nak buat full settlement, u tidak akan dapat balance keuntungan tu. Sbb balance 80% tu based on market value.

– Jenis yang tak bayar langsung ni lepas 5 tahun baru nak bayar habis lagi lah sakit. Equity masih lagi 80%. Kalau refinance memang tiada balance untuk dia.

Siapa Yang Untung?

Developer. Rumah senang jual.

Pelabur (orang berduit/kaya). Dia boleh park duit dalam skim ni . Nak unlock value pon tiada masalah. Dia boleh jual macam jual beli equity kepada pelabur lain. Contoh (dia beli 80% value RM320K, bila naik jadi RM400K dia boleh jual 80% tu kepada pelabur lain).

Siapa Yang Rugi?

Pembeli rumah. Ikut mana sekali pun kalau dia nak dapat full ownership, dia tidak akan ada untung sesen pun sebab dia kena beli ikut market price. Berbeza kalau ambil pinjaman musharakah . Harga equity sudah dipersetujui masa pinjaman diambil. So bayar ikut harga yang dipersetujui. Kalau market price masa tu tinggi daripada harga yang dipersetujui , pembeli rumah tu untung.

So P2P ni bagus atau tak? Kalau saya pakai topi kapitalis – Saya akan cakap bagus . Kalau saya pakai topi rakyat marhaen – Saya akan cakap tidak bagus.

Sumber: FB Najib Saahari

Senario Yang Bakal Berlaku Selepas 5 Tahun

Sumber: Laman Web FundMyHome

1. Jika harga rumah naik, pembeli rumah akan kerugian disebabkan:

  • Jika jual, dapat balik 20% yang telah dibayar selepas 5 tahun, dan berkemungkinan untung sedikit
  • Jika refinance, kena top-up mengikut harga rumah yang dah naik

2. Jika harga rumah kekal, pembeli rumah akan kerugian disebabkan:

  • Jika jual, dapat balik 20% yang telah dibayar selepas 5 tahun
  • Jika refinance, perlu bayar balance 80%, maka tiada Capital Gain

3. Jika harga rumah turun, pembeli rumah akan kerugian disebabkan:

  • Jika jual, dapat kurang daripada 20% yang telah dibayar
  • Jika refinance, perlu bayar balance 80%, tiada Capital Gain, bertukar jadi Capital Loss

Jadi siapa yang untung di sini?

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Risiko Yang Akan Dihadapi Sebagai Penjamin

Pak Teh nak tanya satu soalan, anda pernah jadi penjamin untuk sesiapa tak? Biasanya, kita akan jadi penjamin untuk ahli keluarga atau rakan yang rapat dengan kita sahaja. Kalau kenalan yang tidak rapat mungkin sukar untuk kita jadi penjamin. Takut perkara yang tak diingini berlaku, akan menjadi risiko buat diri kita.

Kenapa berisiko? Teka siapa yang perlu tanggung untuk bayar hutang jika peminjam tidak boleh nak jelaskan?  Sudah tentulah penjamin yang perlu tanggung segala hutang peminjam. Sebab itu pentingnya anda untuk baca artikel ni dahulu sebelum bersetuju untuk menjadi penjamin sesiapa sekali pun.

Apa Syarat Nak Jadi Penjamin?

  • Berumur 18 tahun ke atas
  • Tidak diisytihar bankrap
  • Waras dan berupaya untuk faham segala dokumen jaminan yang berkaitan
  • Sanggup menjadi penjamin tanpa ada tekanan daripada keluarga atau rakan

Ada 2 jenis penjamin yang anda perlu tahu iaitu penjamin sosial dan bukan sosial. Untuk makluman, sosial di sini apabila anda menjadi penjamin untuk tujuan pendidikan, perumahan dan kenderaan. Sebab-sebab lain seperti pinjaman perniagaan itu dikira penjamin bukan sosial.

Hak Sebagai Penjamin

Antara hak penjamin sebelum dan selepas tandatangan perjanjian adalah:

  1. Sebelum menandatangan perjanjian:
  • Dapatkan khidmat guaman sebelum anda menandatangan kontrak
  • Minta salinan dan fahamkan segala dokumen yang berkaitan termasuklah surat atau kontrak jaminan

2. Selepas menandatangan perjanjian:

  • Tanya maklumat terkini seperti baki tertunggak akaun peminjam
  • Boleh minta peminjam selesaikan bayaran cepat jadi anda tidak perlu menjadi penjamin dalam satu masa yang lama
  • Minta peminjam untuk bayar balik apa yang anda sudah bayar ke institusi kewangan, jika peminjam tidak dapat selesaikan hutang yang dipinjam

Betul Ke Jika Peminjam Tidak Bayar, Kita Kena Bayarkan?

Ya, betul. Namun tidak semudah yang disangka. Jika diikutkan Akta Kebankrapan 1967, ramai penjamin diserang jika peminjam buat masalah. Tapi, cara ini timbulkan masalah lain pula. Dari tahun 2007 sehingga 2014, hampir 7000 penjamin sosial bankrap sebab mereka tidak mampu bayar semula.

Sebab itu, kerajaan mengemaskini akta tersebut. Jadi tidaklah hanya penjamin perlu tanggung, sedangkan bukan salah penjamin. Sekarang ini, bank akan mencari peminjam dahulu sebelum penjamin. Contohnya seperti sita aset peminjam atau apa sahaja untuk selesaikan hutang sebelum menyita penjamin. 

Jika pihak bank mengenakan tindakan kepada penjamin, perlu ada dan tunjuk bukti bahawa pihak bank sudah buat tuntutan yang sama pada peminjam tetapi tak berjaya. 

Dengan pindaan akta ini juga, bank tidak boleh bankrapkan penjamin sosial. Untuk penjamin bukan sosial, masih boleh dijatuhkan bankrap bergantung pada keputusan mahkamah. Maksudnya, mahkamah perlu rasa puas hati dulu dengan segala tindakan yang pihak bank sudah ambil.

Apa Lagi Risiko Jadi Penjamin?

  1. Skor kredit rosak

Lagi satu, rekod kredit anda juga akan terjejas. Tak kisahlah peminjam bayar tepat pada masa atau lewat. Jika lambat, lagi teruk. Bila rekod kredit tidak cantik, akan menjadi susah kepada anda nak mohon pinjaman atau pelaburan.

2. Aset boleh disita

Bukan itu sahajea, aset anda juga akan disita dan dikawal oleh Jabatan Insolvensi untuk bayar semua hutang tersebut.

3. Boleh muflis (penjamin bukan sosial)

Tak dinafikan yang risiko paling besar apabila menjadi penjamin ini adalah bankrap. Bila kedua-dua pihak tidak mampu untuk bayar semula, jadi itu sajalah caranya. Cuma, bank perlu tunggu 6 tahun selepas tarikh hantar tuntutan pertama ke penjamin sebelum ambil tindakan undang-undang. Kalau nilai hutang sama atau lebih daripada RM50,000(Akta Kebankrapan 1967). 

Antara Soalan Yang Biasa Ditanya

Soalan: Penjamin kena tanggung tak kalau ada perubahan dengan jumlah kena bayar (peminjam mintak ekstra loan)?

Jawapan: Tidak. Nilai yang ditambahkan itu kena ada penjamin yang lain. Jumlah pinjaman sudah lain, jadi perlu ada jaminan yang baru. Anda boleh tolak permintaan peminjam jika diminta untuk menjadi penjamin.

Soalan: Macam mana jika penjamin tiba-tiba nak tarik diri daripada kontrak?

Jawapan: Boleh, tiada masalah. Perlu mendapat pengesahan dahulu daripada institusi kewangan. Mereka boleh bersetuju tanpa syarat atau perlu ganti dengan penjamin baru. Mereka juga boleh untuk tidak bersetuju melainkan peminjam sudah bayar separuh atau dah selesaikan hutang pokok.

Soalan: Kalau ada di antara penjamin meninggal dunia, macam mana? Apa akan berlaku?

Jawapan: Kena tengok semula jenis jaminan. Sama ada jaminan bersama atau jaminan bersama dan berasingan. Jika jaminan bersama, tanggungjawab itu akan disambung oleh penjamin-penjamin yang lain. Tapi, jika jenis jaminan bersama dan berasingan, waris penjamin yang meninggal dunia itu akan selesaikan hutang peminjam.

Faham Dan Semak Kontrak Jaminan Terlebih Dahulu

Selagi tidak 100% faham, jangan tandatangan walaupun satu dokumen. Kalau ada sesiapa yang paksa ada untuk tandatangan, jangan layan. Lagi-lagi jika anda rasa tak sedap hati dari awal. Mungkin anda tahu yang peminjam ini memang tidak mampu untuk bayar semula atau jenis susah nak dibawa berbincang.

Jangan pula anda jadi penjamin tanpa rela kemudian buat tidak tahu. Anda perlu tahu jumlah maksimum yang boleh dijamin, terma dan syarat, dan paling penting sekali perlu tahu siapa penjamin yang lain.

Artikel asal adalah daripada Loanstreet

Baca juga: