Hartanah, Kewangan

Peer To Peer Lending / Property Crowdfunding, Bagus Atau Tidak?

Berikutan dengan pengumuman oleh Perdana Menteri, Tun Dr Mahathir Mohamad pada 4 November lalu berkenaan inisiatif FundMyHome, pasti ramai yang mempunyai seribu satu soalan.

Jika anda terlepas kapal, boleh baca : Adakah Skim FundMyHome Penyelesaian Bagi Mereka Yang Belum Beli Rumah?

Pastinya ramai yang pertama kali dengar konsep Peer To Peer Lending atau P2P Lending ini. Bagi mereka yang sudah ‘lama’ mengenali Internet, dulu kala kita ada P2P yang diberi nama Kazaa dan Limewire bagi berkongsi lagu, filem dan banyak lagi. Lagi ramai orang memiliki fail lagu dan filem tadi, lagi laju kita dapat muat turun – kerana banyak peers yang ‘berkongsi’.

Sama juga halnya dengan P2P Lending ni, anggaplah kita sebagai satu komuniti di mana ramai yang akan ‘berkongsi’ duit, lalu ramai pula yang akan meminjam duit tersebut. Lagi ramai yang berkongsi, maka ramai yang akan mendapat faedah daripada perkongsian ini.

Menteri Kewangan, YB Lim Guan Eng pula berkata kerajaan akan memberi kelulusan kepada projek “property crowdfunding” sebegini dan Suruhanjaya Sekuriti Malaysia perlu memantau mekanisma pelaksanaannya. Rujuk Crowdfunding for housing worth the risk, says Guan Eng.

Dan nampak gayanya macam KWSP dah pun diberi lampu hijau untuk menjadi pembiaya. Rujuk Dr M: EPF Can Invest in FundMyHome Scheme If It Wants.

Untuk penjelasan selanjutnya, apa kata kita rujuk kepada perkongsian daripada Tuan Najib Saahari, seorang Financial Guru seperti berikut:

P2P – How It Works In Malaysia

Disebabkan P2P ni kind of benda baru dekat Malaysia and mula terus buat untuk property, ramailah yang tanya saya how it works.

Yelah benda baru, ramailah yang tak tahu.

Semalam saya ada post satu pasal P2P tapi itu how P2P in general works . Harini after baca statement Tun , saya dah dapat clearer picture on how it works in Malaysia.

P2P dekat Malaysia ni berfungsi lain sikit. P2P ni if based on apa yang Tun cakap , dia akan pakai konsep musharakah. Most likely shariah sebab guna konsep musharakah tu. Musharakah ni joint ownership. Untuk rumah dia pakai equity sharing. P2P for housing dekat Malaysia ni berfungsi macam ni.

Pembeli Bayar 20% Harga Rumah, 80% Dibayar Peer Lain

– Abu nak beli rumah berharga RM300K, so dia akan keluar RM60K untuk beli 20% equity rumah tu. 80% equity lagi will be funded pakai duit PEER lain yang melabur dalam P2P platform tu.

– Abu tak payah bayar apa-apa pon (kecuali service fees masa apply benda tu sahaja) sepanjang dia duduk rumah tu TAPI untuk 5 tahun sahaja and dia hanya miliki 20% of the house. Dia takde full ownership atas rumah tu.

– Macam mana Abu nak dapat full ownership atas rumah tu? Dia kena beli balance equity yang dipegang oleh pelabur tu. Dia belilah sikit-sikit pon boleh, nak beli sekaligus pon boleh.

– Abu beli equity tu berdasarkan harga apa? Abu akan beli berdasarkan market price. Let say Abu beli rumah tu tahun 2018, harga rumah RM300k . Abu dah beli 20%, so ada balance 80% = RM240k (1% RM3K) . Tahun 2019 , rumah tersebut naik harga RM400K. 80% tu jadi RM320K (1% RM4K). Itulah harga equity yang Abu perlu bayar. So dia belilah sikit-sikit. Lepas 5 tahun dia kena bayar penuh. Sama ada dia refinance or jual rumah tu.

Kalau let say dia tak bayar apa-apa pon . Lepas 5 tahun baru dia nak beli full ownership (lepas dapat duit EPF) . Lepas 5 tahun rumah tu berharga RM600K. So Abu perlu bayar RM480K untuk beli balance 80% tu. Dia boleh refinance dekat Bank or jual rumah tu.

Apa Baiknya Skim Ni?

– Sepanjang pembeli rumah tu beli, dia boleh tak bayar satu sen pon untuk dapat balance equity tu. So monthly commitment tiada.

– Nak beli rumah lagi mudah. Rumah RM1 juta boleh bayar harga RM200K sahaja.

Apa Yang Tak Baiknya?

– Pembelian property kalau settle lambat memang akan jadi tinggi dan tiada untung langsung sebab u kena bayar at market price.

– Bila nak beli rumah senang, harga akan meningkat cepat. Harga equity yang balance tu pun naik cepat. Bayaran nak dapat full ownership pun akan naik mendadak. Kalau dia jenis nak bayar bulan-bayar untuk beli sikit-sikit , kadar akan berubah cepat bias ke atas .

– Proses jual beli rumah yang terlibat dalam skim ni akan payah sebab u tiada full ownership. Kalau dapat duit hasil jual rumah and u nak buat full settlement, u tidak akan dapat balance keuntungan tu. Sbb balance 80% tu based on market value.

– Jenis yang tak bayar langsung ni lepas 5 tahun baru nak bayar habis lagi lah sakit. Equity masih lagi 80%. Kalau refinance memang tiada balance untuk dia.

Siapa Yang Untung?

– Developer. Rumah senang jual.

– Pelabur (orang berduit/kaya). Dia boleh park duit dalam skim ni . Nak unlock value pon tiada masalah. Dia boleh jual macam jual beli equity kepada pelabur lain. Contoh (dia beli 80% value RM320K, bila naik jadi RM400K dia boleh jual 80% tu kepada pelabur lain).

Siapa Yang Rugi?

– Pembeli rumah. Ikut mana sekali pun kalau dia nak dapat full ownership, dia tidak akan ada untung sesen pun sebab dia kena beli ikut market price. Berbeza kalau ambil pinjaman musharakah . Harga equity sudah dipersetujui masa pinjaman diambil. So bayar ikut harga yang dipersetujui. Kalau market price masa tu tinggi daripada harga yang dipersetujui , pembeli rumah tu untung.

So P2P ni bagus atau tak? Kalau saya pakai topi kapitalis – Saya akan cakap bagus . Kalau saya pakai topi rakyat marhaen – Saya akan cakap tidak bagus.

Sumber: FB Najib Saahari

Senario Yang Bakal Berlaku Selepas 5 Tahun

Sumber: Laman Web FundMyHome

1. Jika harga rumah naik, pembeli rumah akan kerugian disebabkan:

  • Jika jual, dapat balik 20% yang telah dibayar selepas 5 tahun, dan berkemungkinan untung sedikit
  • Jika refinance, kena top-up mengikut harga rumah yang dah naik

2. Jika harga rumah kekal, pembeli rumah akan kerugian disebabkan:

  • Jika jual, dapat balik 20% yang telah dibayar selepas 5 tahun
  • Jika refinance, perlu bayar balance 80%, maka tiada Capital Gain

3. Jika harga rumah turun, pembeli rumah akan kerugian disebabkan:

  • Jika jual, dapat kurang daripada 20% yang telah dibayar
  • Jika refinance, perlu bayar balance 80%, tiada Capital Gain, bertukar jadi Capital Loss

Jadi siapa yang untung di sini?

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Dilema mahu membeli atau menyewa rumah

Memiliki rumah sejak sekian lama dianggap sebagai simbol kestabilan dan kejayaan hidup bagi rakyat Malaysia.

Tidak hairanlah ramai golongan muda merasakan mereka perlu membeli rumah secepat mungkin yang memaksa mereka menanggung komitmen pinjaman perumahan selama 30 hingga 40 tahun.

Namun, dalam cabaran kos sara hidup yang semakin meningkat, harga rumah yang terus berada di luar kemampuan sebahagian besar pembeli muda serta corak pekerjaan yang semakin dinamik, tiba masanya kita menilai semula maksud sebenar ‘seseorang itu ada rumah’.

Pada asasnya, rumah adalah tempat berteduh dan menyediakan keperluan asas untuk kediaman. Yang mustahak adalah ‘jaminan tempat kediaman dan kepentingan untuk mendiami’ yang lazimnya adalah melalui pemilikan tetapi boleh juga melalui penyewaan.

Bagi ramai golongan muda, terutamanya di peringkat awal kehidupan, menyewa boleh menjadi pilihan yang lebih praktikal dan fleksibel.

Ia membolehkan mereka mampu untuk menetap berhampiran tempat kerja, mengurus kewangan dengan lebih baik dan mengelakkan beban hutang jangka panjang sebelum benar-benar bersedia untuk membeli rumah sendiri.

Perubahan cara berfikir ini secara perlahan-lahan membuka ruang kepada perkembangan pasaran sewaan di Malaysia, termasuk kemunculan konsep ‘co-living’ atau kediaman bersama di dalam sebuah komuniti transit, serta juga konsep Rent-to-Own (RTO) atau Sewa-untuk-Beli.

Walaupun segmen ini masih kecil berbanding pasaran sewaan konvensional, ia semakin mendapat perhatian khususnya dalam kalangan generasi muda.

Konsep ‘co-living’ menawarkan bilik atau unit yang lengkap dengan perabot, tempoh sewaan yang lebih fleksibel serta kemudahan bersama yang diuruskan secara profesional.

Ia juga mengurangkan kos kemasukan (barrier of entry) kerana penyewa tidak perlu mengeluarkan perbelanjaan besar untuk membeli perabot atau menanggung pelbagai kos utiliti secara berasingan.

Bagi golongan belia dan profesional muda, pekerja kontrak serta mereka yang sering berpindah lokasi pekerjaan, ‘co-living’ menyediakan pilihan perumahan yang lebih mudah dan praktikal tanpa perlu membuat komitmen membeli rumah ketika pendapatan mereka, khususnya pendapatan boleh guna mereka masih sedang dibina dan deperkukuhi.

Namun begitu, terdapat beberapa cabaran yang perlu diatasi sekiranya pasaran sewaan ingin berkembang menjadi satu cabang penting dalam ekosistem perumahan negara.

Cabaran pertama ialah persepsi masyarakat. Budaya pemilikan rumah masih sangat kuat dan menyewa sering dianggap sebagai pilihan sementara atau petanda seseorang mencapai kestabilan kewangan.

Persepsi ini ada benarnya, tetapi ia juga mewujudkan tekanan sosial yang menyebabkan ramai membeli rumah lebih awal daripada kemampuan sebenar mereka ataupun menyebabkan kerakusan pasaran yang sehingga mengakibatkan tekanan mental dan emosi.

Hakikatnya, keperluan perumahan setiap individu berbeza mengikut peringkat kehidupan. Ada yang memerlukan fleksibiliti untuk berpindah mengikut kerjaya, manakala ada yang lebih selesa menangguhkan pembelian rumah sehingga kedudukan kewangan mereka lebih kukuh.

Oleh itu, menyewa tidak sepatutnya sewenang-wenangnya dilihat sebagai pilihan yang kurang baik sehingga dilihat sebagai stigma berbanding pemilikan rumah.

Cabaran kedua ialah pasaran sewaan negara yang masih belum matang dan terpasung. Sebahagian besar pasaran masih dikuasai oleh pemilik individu dengan standard pengurusan, syarat penyewaan dan kualiti penyelenggaraan yang berbeza-beza.

Keadaan ini menyebabkan pengalaman menyewa tidak seragam dan kadangkala menimbulkan ketidakpastian kepada penyewa dan juga pemilik rumah.

Cabaran ketiga pula ialah kekurangan rangka kerja perundangan yang menyeluruh untuk mengawal selia sektor sewaan kediaman.

Pelaksanaan dan penggubalan sebuah akta, seperti Akta Penyewaan Kediaman (RTA) yang satu ketika dahulu diusulkan tetapi tertangguh, perlu disegerakan bagi mewujudkan pasaran sewaan yang lebih teratur dan telus.

Sebuah akta yang khusus untuk regulasi pasaran penyewaan sektor kediaman ini berpotensi untuk menyediakan perlindungan yang lebih jelas kepada penyewa dan juga pemilik, memperkukuhkan mekanisme penyelesaian pertikaian serta meningkatkan keyakinan pelabur dan pengendali profesional dalam sektor perumahan sewaan.

Bagi akta sedemikian, keutamaan harus diberikan kepada pendekatan yang mesra penyewa, mesra pemilik dan mesra pelabur yang mengimbangi secara saksama kepentingan-kepentingan setiap pemegangtaruh untuk melahirkan satu persekitaran pasaran yang menang-menang.

Tumpuan juga harus diberikan untuk memperhalusi dan mengukuhkan konsep RTO atau Sewa-untuk-Beli sebagai salah satu langkah penyelesaian menang-menang.

Dalam jangka panjang, pembangunan pasaran sewaan yang lebih tersusun akan memberikan lebih banyak pilihan kepada rakyat.

Persediaan dan ketersediaan bakal pembeli rumah adalah berbeza-beza di dalam persekitaran yang mencabar dewasa ini di samping tekanan sosial berkenaan kemampuan dan pemilikan rumah idaman.

Walaupun apapun keadaannya, yang pasti adalah setiap individu dan isi rumah seharusnya mempunyai akses dan jaminan tempat kediaman yang selesa, mempunyai akses kepada kemudahan, selamat dan mampu dibayar mengikut keperluan serta kedudukan kewangan masing-masing.

Dalam hal ini, memperkukuhkan pasaran sewaan melalui konsep seperti RTO dan ‘co-living’ serta pemerkasaan rangka kerja perundangan berpotensi untuk melengkapkan ekosistem perumahan negara dengan menyediakan pilihan yang lebih pelbagai dan inklusif untuk rakyat Malaysia.

Penulis ialah Pengarah Kanan, Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons

— Berita Harian